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楼市库存的残酷真相：中国不会重蹈美国“两房”覆辙
&发表于& 23:53:14
点击上面蓝字金融行业网关注，金融大拿、业内人士都在这里融哥导读按照中国人均住房面积35平方米计算，68632万平方米的待售面积可供两千万人口居住。这样的数据应该很吓人吧。按照2015年前10月94898万平方米的销售面积计算，只需要7.2个月即可销售一空。来源：搜狐财经 作者：尹守革据说中国楼市、尤其是库存问题已经到了很危险的地步。11月10日，习近平主席在中央财经领导小组会议上表示，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”而在此之前的10月23日，李克强总理也在中央党校讲话时提到，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”看起来问题似乎真的很严重了，以至于一向看涨楼市的任志强开始呼吁“购房免个税”了。而且，据多家媒体援引“专家分析”称，楼市新一轮救市措施出台在即。但是，如果真有那么多问题，房价为何依然上涨呢？库存在增多 但房价仍在上涨国家统计局数据显示，截至10月末，全国商品房待售面积68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。按照中国人均住房面积35平方米计算，68632万平方米的待售面积可供两千万人口居住。这样的数据应该很吓人吧。按照2015年前10月94898万平方米的销售面积计算，只需要7.2个月即可销售一空。而且，尽管库存高企，楼市依然量价齐涨。中国楼市：触底反弹，量价齐涨如果所示，经过2014年的调整后，今年以来，全国商品房销售面积和销售额均再度上涨。而且，自今年5月以来，全国商品房销售额涨幅再度超过销售面积涨幅。考虑到这种量价齐涨的局面，尤其是在低位调整的2014年房价也没怎么下降，房地产商看起来像是被高库存压的喘不过气来的人吗？不仅房价在涨 地价涨的更猛而且，不仅现在房价没降，房地产商看起来也不认为未来房价会下降。今年前10月，全国房地产开发企业土地购置面积累计同比下降33.80%。看起来，房地产商似乎并不看好后市。但是，同期土地购置费累计同比却增加了6.4%。换句话说，土地单价同比增长了近60%。土地市场：量减价升考虑到相比以往，房地产商购置的土地是离主城区越来越远，这样的增幅更加恐怖。例如在北京，2015年经营地块楼面价超过3万的高价地已经出现23宗，六环外也出现了3宗楼面价超过3万的地块。而且，这些地块楼面价均超过周围在售房价。房地产商花更多的钱却只能买更少的地这一趋势，是从2013年就开始了。这一意味着以后投入市场的房地产项目只会更少，而且会更贵。楼市正在去库存如上图所示，从2014年年开始开始，中国楼市已经开始了一个自发的去库存过程——房地产商大幅减少了土地购置面积。开发商不仅是大幅减少了土地购置面积，商品住宅施工面积和竣工面积累计同比增速均大幅减少，甚至是负增长。房地产商已经在去库存国家统计局数据显示，截至10月末，全国商品住宅施工面积同比增长0.2%，几近零增长。而在2011年，这一数据大约是30%。房屋施工面积，是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。截至10月末，全国商品住宅竣工面积同比增长-7.2%，连续9个月保持负增长。房屋竣工面积，是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。考虑到土地购置面积更快速度的减少，今后一段时间里，全国商品住宅施工面积和竣工面积累计同比增速仍会继续回落。换句话说，在舆论界和高层领导人关注到楼市库存问题以前，全国的房地产商已经在开始去库存的过程了——而且还是在房价未有下降的基础上进行的。政府可能出台的所谓“救市”措施需要考虑到这一点，避免像2008年的四万亿刺激政策一样，成为对敢于冒险的开发商的直接或间接的补贴，否则很有可能使已经高高在上的房价，继续走高。楼市去库存出招：不会重蹈美国“两房”覆辙来源：21世纪经济报道央行的数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7-8万亿的流动性。随着《住房公积金管理条例》的大修，一项足以影响中国楼市“后半程”的制度正在呼之欲出。11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，征求社会各界意见。其中明确，住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。该项看似不起眼的条款，实际上为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。而去年的“930新政”，已经明确支持商业性房贷实施资产证券化。有业内人士指出，如果上述政策得以落实，相当于打造中国版的“房利美”和“房地美”(下称“两房”)。其不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道，刺激个人住房贷款需求，而且对于去库存有着积极的意义。在中国楼市进入“下半程”之际，该项制度可谓影响深远。多位受访者指出，尽管美国“两房”曾在2007年出现兑付危机，但实施房贷的资产证券化仍是中国房地产业的大势所趋。唯一需要顾虑的，是低利率环境下的市场信心。曾中断试点个人住房贷款的资产证券化，是指将缺乏流动性但能够产生稳定现金流(本息归还)的个人住房抵押贷款组成资产池，以资产池所产生的现金流(本息归还)作为偿付基础，通过风险隔离、现金流重组和信用增级，在资本市场发行资产支持证券的融资行为。其中，公积金贷款的资产证券化，其主体和偿付基础来自个人住房公积金贷款。房贷资产证券化是个人住房信贷市场发展到一定阶段的产物。按照中信建投的解释，其最大意义在于，通过资本市场募集资金，增加资产池的规模，增强资金流动性。我国曾在2005年推出个人住房贷款资产证券化试点。当年3月，建设银行发行个人住房抵押贷款证券“05建元1期”，两年后又发行“07建元1期”。随后美国次贷危机爆发，为了避免受到国外金融危机的不良影响，我国在2007年暂停了上述试点。中金公司房地产行业研究员宁静鞭对21世纪经济报道记者表示，通过个人住房贷款发行MBS募集资金的做法，与“房利美”和“房地美”的操作方式无异。但后者在2007年出现兑付危机，被认为是引发金融危机的导火索。“两房”也最终被美国政府托管。随着美国房地产市场回暖和房价回升，到2014年，“两房”已基本还清美国政府1875亿美元的援助金，美国政府于当年3月退出，“两房”继续成为美国房贷资产证券化市场的主力。我国的房贷资产证券化试点同样在2014年重启。中国邮政储蓄银行于7月发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”，意味着时隔七年后，该项试点正式重启。日，央行、银监会正式发文指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等措施筹集资金。同日，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》也提出，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。大势所趋我国重启房贷资产证券化试点，与美国政府退出“两房”，同样发生在2014年，但两者并非时间上的巧合。上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]向21世纪经济报道表示，从2014年开始，我国房地产市场供大于求的基本面正式确立，由于需求不振，房地产投资增速、新开工面积、购地金额等指标一路下行，至今仍处于低位。他认为，通过房贷资产证券化的方式来刺激需求，是一种可行的办法，也是大势所趋。中信建投指出，我国住房公积金的主要问题在于沉淀资金庞大，但是投资渠道狭窄且投资收益较低，导致部分省市已无法发放住房公积金贷款。因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。由于房地产市场颓势已拖累经济增速，今年10月以来，监管层连续做出“去库存”的公开表态。随后，《住房公积金管理条例》的修订稿出台，允许公积金贷款实施的资产证券化。分析人士指出，这一系列的表态，意味着我国正式打开了房贷资产证券化的政策窗口。按照我国的房地产交易规模，对房贷实施资产证券化的空间巨大。央行的数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7-8万亿的流动性。而目前美国住房抵押贷款资产证券化接近90%。在去年的“930新政”后，目前我国已经有武汉、盐城、湖州、常州等地开展了公积金贷款资产证券化试点业务。今年6月30日，武汉住房公积金中心发行“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”，也是全国首单住房公积金贷款资产证券化产品，发行规模为5亿元。其中的4.75亿元优先级证券已在上海证券交易所[微博]挂牌交易。8月初，常州以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券成功发行，总融资额度为6.19亿元，期限为6个月，这也是目前国内公积金行业资产证券化的单笔最大融资额。中信建投指出，商业贷款和公积金贷款的试点均有先例。从可操作性来讲，我国实施个人住房贷款证券化已不存在技术性问题。不会重蹈“两房”覆辙对于中国版“两房”是否会重蹈美版“两房”的覆辙？受访者普遍表示否认。杨红旭指出，市场环境和监管力度等多方面因素，都决定了中国版的“两房”不会遭遇兑付危机。他表示，银监会对于个人贷款的监管采取“偏谨慎”的态度。按照现有规定，我国公积金贷款的最低首付比例为20%，商业贷款的最低首付比例为25%。这与多年前美国实施的“零首付”有着明显不同。与此同时，我国在办理个人住房按揭贷款时，对于还款人资质和收入水平也有着严格的审核。这些措施都决定了，我国的个人住房按揭贷款是目前银行业相对优质的资产。杨红旭还指出，美国在销售资产证券化产品时，将其分为优质贷、次级贷等多个品种，并继续以金融创新手段进行包装，这无疑会进一步加大风险。他还表示，美国“两房”的衰落，还与美国整体经济水平的下滑和房价泡沫的破裂有关。但当前中国的整体房价并不存在明显的泡沫。多数受访者指出，此前我国推行的房贷证券化试点进展缓慢，主要原因就在于未能实现利率市场化。如今该项进程正在加快，但又面临利率偏低的窘境。宁静鞭表示，在当前整体利率水平较低的情况下，房贷资产证券化产品的收益率必然会被压低，这无疑会影响到市场的购买热情。尤其对于公积金贷款，低收益几乎是毫无疑问的。事实上，“市场不买账”是业界共同的担忧。有分析指出，当前房地产业增长乏力，风险凸显，可能会进一步影响市场信心。因此，分析人士指出，与“美国模式”类似，我国的房贷证券化改革，必须要有政府部门的托底。机构猜测，未来可能成立国家住房银行，使之承担类似“房利美”的功能，来进行具体操作，但并未得到官方回应。但各项制度的完备，以及相关机构的设立，仍需一个长期的过程。私人理财师：srlcss理财知识和技巧都在这里，长按下图二维码识别关注关于版权：若文章涉及版权问题，敬请原作者联系我们。【021-】
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微信公众号中国楼市去库存需六年半看清房价真相和走势
2016年的春天还没有来到，新一轮房价上扬却已经开始。房价高企让多少人备受煎熬，渴望拨开迷雾，在政策选择、经济走向、城市分化、市场供需、人口变化和流动等诸多要素中，看清房价的真相和走势。而近期各地的一些关于房价的调控举措，和一些有意思的言论，则让这个问题更加值得探讨。过剩大家都知道，今年中央经济工作会议上，提出的一项工作重点是楼市去库存。那么，中国目前到底有多少楼市库存呢？根据国务院发展研究中心副主任王一鸣的说法，把待售、在建和待开发的土地面积加起来计算，去库存大约需要6年半。那么，谁来买这些房子呢？城镇人口。在以往轰轰烈烈的“进城运动”中，这一数字不断增加，但现在，决定住宅需求的城镇人口增速已经放缓：2012年开
始，劳动年龄人口下降；2015年，流动人口数量首次减少；同一年，外出农民工数量年仅微增0.4%，并且已经凸显老龄化问题。换句话说，新增住房总量的需求总量已经出现拐点，最需要去库存的三四线城市压力巨大。然而，在一线城市以及具有产业、人口集聚效应的二线城市，房价却依然坚挺和上扬。在这些地方，每次房价呈现上升势头，就有大量买家迅速跟进，刚需需求、改善性置换需求、投资需求依然较大。那么，在这些城市，房价上扬是否是因为突出的供需矛盾？至少上海的供需矛盾看上去没那么尖锐。2015年，上海人均居住面积为24.16平米（上海社科院数据，同期北京为31.69平米）。同年，上海新建
住宅销售面积2009万平米，存量住宅销售3034万平米；按90平米一套计算，可以满足50多万户居民首套和改善性住房需求，占上海市家庭户数的10%
左右，供给不可谓不充裕。同期上海市常住人口2415万人，同比减少10.41万人，降幅0.4%，首次入围国内不断增加的人口负增长城市。简言之，如果没有货币供给快速增长引发非理性抢购风潮的话，未来住宅需求压力将逐步减小。原因既然住房供给数量已经能够满足居住需求，那么触动百姓神经的价格问题如何呢？为什么部分城市会再次出现恐慌性抢购呢？既然供给持续增长、劳动人口下降、经济下行压力较大，与房价密切相关的客观因素并不支持房价上行，那就只能从货币和预期的角度来解释。2015年底，我国广义货币供给（M2）为139.2万亿元，是万亿的2.93倍，是2015年GDP67.7万亿的2.06倍。
货币供给大幅增长、流动性明显过剩，推动物价上涨。由于住房兼具独特的投资属性，多年来房价更是不断走高，什么时候住房买入都是对的，晚买几年可能需要多
支付几十年的收入，让没有坚决买房的刚需们后悔不已。所以，近期房价上涨更多体现为对未来货币政策宽松的猜测和恐惧。房价还会上涨的心理预期，使得部分刚需一族倾其所有加入购房大军，社会闲置资金也选择投资房产保值。借助众筹买房、场外配资等杠杆手段，一些不具备购买能力的人也开始购房，带动房价快速上涨。监管因此，近期的一些监管手段就变得比较容易理解了。一周前，彭博社称中国金融监管部门将出手打击“首付贷”行为，并据信深圳已经开始着手对本市存在的首付贷、高杠杆房贷等情形摸底排查。而此前沈阳被热炒又迅速叫停的“0首付”，则也是本轮房价上扬和监管呼声中的一个掠影。房贷的首付比例，是国家对房贷的监管需求，也是银行用来防范风险的。在资金不足或极少量资金的情况下进行贷款，这种加杠杆的方式本来就容易催生风险。值得注意的是，此前监管部门将首付比例从30%下调至20%，本身也是一种加杠杆；但这一下调是有范围界定的，是在“不限购”的城市加杠杆，本意是为
了去库存。但现在，一些商业机构、房产中介进入的首付贷领域，则基本都是在一线城市，也就是说，用“曲线救国”的方式绕过了对于30%的首付比例要求。为什么没钱还要借钱买？很简单，如果房价一直上涨，房子的增值部分就可能抵消借钱的本息，甚至从中得利。假设借了100万去付首付，利息按照10%计，一年也就是要还110万；但在上海、深圳此轮的房价暴涨中，一套房子可能一周内就涨了十几万甚至更多。所以，投机就来了。此前侠客岛分析过的一月贷款增量中大部分没有流入实体经济的部分，也许就是去了楼市。借钱买房的人也分几种。有的是刚需没钱借贷，可能现金流会产生风险；有的则是有资产但现金流不足从而借贷，因此就更属于投资甚至投机行为。用股民们熟悉的一个词来说，这大概就是房市内的“场外配资”了。风险08年的金融危机，源头就被认为是美国的“0首付”政策。当房价下跌较快时，购房者选择断供，但此时房产的价格已经不足以抵偿贷款额，风险就转移到了银行领域，引发流动性风险和系统性风险。换句话说，本身一线城市的房地产市场已经不需要通过刺激，但首付贷等方式则人为制造了刺激。不过，市场的风险也没有想象的那么大。观察者网的文章认为，估计不超过10%的购房者使用了首付贷，该文章同时援引《中国证券报》报道称，全国范围
内，中介房贷放款规模超过50亿元的房产中介并不多，就规模而言，这种贷款比P2P小得多，目前全国总规模应该不超过1000亿元。调控对地方政府、尤其是去库存压力大的地方政府，应该怎么看待地产市场的调控？侠客岛此前推荐过一篇黄奇帆的文章《新常态下的中国经济有何风险》，从中可以看到他对房地产领域产能过剩的一些独特观点。概括起来说，就是要依托土地
储备制度，从源头控制房地产的开发数量，按照每1万城市人口配置1平方公里建设用地、每2万元GDP配置1平方米写字楼、每2万元商业销售值配备1平米商
铺的比例，取得平衡。商品住宅，按照人均40平米计算进行建造即可，多了就会卖不掉。存量住房怎么办？目前各地还在摸索。有人指出，政府低价收购一些存量商品房，用于进城农民工保障房和棚改安置、或者转化为城市停车楼场货重创空间，也
不失为一条解决之道。毕竟，在目前一些城市的楼房价格与建设成本之间的差价，很多就是税费和土地费，政府已经征收过了。走势应该如何判断未来楼市的走向呢？可以说，短期房价走势关键看货币。前文已经说到，货币供给答复增长、流动性明显过剩，物价已经走高。2月份的CPI突破2%已经说明了这一点。但与此同时，居民收入水平则显示出有效支付能力不足。这方面，可以用“房价收入比”来衡量。“房价收入比”，即房屋总价与居民家庭年收入的比值，通俗讲就是一个普通家庭多少年的收入才能买得起一套住房。一般来说，在发达国家，房价收入比超过
6就可视为泡沫。而根据易居研究院测算，2015年深圳房价收入比高达25.8，厦门、北京、上海、广州紧随其后，分别为15.5、14.5、11.9、
11.8。这已经远远超过临界水平，而且越是一线城市和热点城市，房价收入比越高。所以，如果保持货币政策的定力，降低房价上涨预期，购房需求就会延迟或者减少。中期房价涨幅能否低于通胀水平，关键要看改革。2011年以来，广义货币供应量基本稳定，最低是2014年的12.2%，最高是2012年的13.8%。但是，流动性过剩已经持续多年，稳健的货币
政策只能控制货币供给增量，不能影响存量。近年来，大量资金游走在资本市场、社会融资、房地产等领域，所到之处都是波澜壮阔。因此，只有实体经济效益好于房产投资，房价涨幅才能低于通胀水平，这就涉及深化改革这一深层次问题。唯有深化改革，提高实体经济盈利预期，引导数量庞大的货币存量进入到基础设施、公共服务、高端产业等发展滞后的领域，实现各个产业协调发展。当社会资金均衡布局在不同领域时，房地产投资属性弱化，沉淀在房产的大量资金被分流，就意味着结束了众多资金涌入楼市的不正常局面，也结束了房子多了终身不愁，没有房子终身难求的扭曲状态。从历史上看，过去的改革成果依赖于经济趋向自由、市场趋向开放、产权趋向清晰。现在改革的红利还远远没有释放完毕，简政放权、市场准入、产权明晰还有很多路要走，每向前走一步，实体经济就会向前发展一点。而从长期来看，随着我国人口的老龄化、负增长，随着住房存量的不断增长，房地产将全面进入买方市场。同时，如果在未来真的有一批具备辐射能力的中心城市和城市群崛起，也将分流目前集中于北上广深的大量优秀资源，进一步推低这些地区的刚性需求和上涨预期。
本文来源：海外网
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈中国楼市去库存需警惕两个现象 已经出现了
去库存是供给侧改革的五大任务之一。近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，表明总量放缓、区域分化，价格和数量泡沫并存。去库存过程中，需警惕货币过度宽松与资产价格泡沫。2015年中央经济工作会议，将“去库存”作为2016年五大重点任务之一。房地产对经济和资本市场影响深远，虽然其周期缓慢、但持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉。经济史上有名言：“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。1.中国房地产库存现状与形成原因1.1. 中国房地产总体库存状况库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积。本文采用广义库存来衡量房地产库存状况。2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化。库存问题主要体现在广义库存。2015年，施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存（施工面积与待售面积）为55.7亿平米，去化时间为5年。商业与办公楼库存去化时间为15.6年。由于经济下行与互联网的冲击，商业和办公楼地产库存积压明显增大，2015年住宅以外的商品房为25.1亿平米，按照亿平米的销售，去化周期为15.6年。按照目前情况，库存还会继续积累，库存问题形势严峻。尽管新屋开工连续两年下滑，但2015年新屋开工量仍高达15.4亿平米，高于12.8亿平米的销售面积（2015年销售较好）。据国研中心刘世锦测算，我国住宅需求峰值万套，按照每套100平米算，住宅需求峰值约12~13亿平米，2015年住宅成交面积为11.2亿平米，这意味着商品房需求增长空间有限。1.2. 各地区库存情况各地区库存状况的突出特征是：三轨运行。西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1年和11.1年。这些地区房地产销售增速明显低于一二线省市（后面有详细数据）。本节中，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年），因各省待售面积数据普遍缺失，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4之间。这些都是主要的二线省市。也有一些二线城市库存水平较高，如杭州、宁波等，库销比高达9.4和10.2。二线城市的库存和销量特性，使得其库存问题总体不大，一方面有一定压力，另一方面有解决潜力和空间。一线城市库存水平有高有低，但销量弹性大，库存问题小。从广义库存来看，广州和上海较低（6.1和6.2），北京和深圳甚至较高（均为8.4）。考虑到近期一线城市大涨，部分城市甚至需要短期“补库存”。2015年，30个大中城市数据显示，一线城市商品房成交面积增长32.1%，二线城市增长22.6%，三线城市增长13.6%，四线城市预计增速更低。这表明，2015年的房地产去库存政策均有效刺激了各类城市地产销量，但弹性明显不同，一线城市受益最明显，二线其次，三四线城市最弱。库存分化问题的另一个显性指标是房价，2015年一线大涨，二线小涨，三线下跌。统计局70大中城市房价数据显示，2015年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%），二线城市略涨（1.6%），三线城市下跌（-2.2%）。综合来看，各地区房地产库存呈现三轨运行态势。三四线省市库存水平明显偏高，而且销售弹性低，库存问题最严重。一二线库存水平差异不明显，但一线城市销售弹性高，库存压力小，二线城市销售弹性适中，库存有压力，但有解决潜力。2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌，凸显了不同地区的库存问题。1.3.库存高、区域分化的特点和中国所处发展阶段有关对照典型工业化经济体房地产发展的历程，中国房地产发展正进入新阶段：从高速增长到平稳或下降状态；从数量扩张到质量提升；从总量扩张到“总量放缓、区域结构分化”。（1）从高速增长期到平稳或下降期。在经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升的阶段，房地产销量和投资处于高速增长期，并与上述变量呈显著的正相关性，房价上涨有长期基本面支撑。当进入经济增速换挡、城镇化率放缓阶段，大部分人群的住房需求基本得到满足，大规模住宅建设高潮过去并转入平稳或者下降状态。住房开工量与经济增速以及城市化水平的关联度下降，而与每年出生人口数量以及有能力、有意愿购买住房的适龄人口数量的关联性更强，房价受居民收入和利率政策影响较大。比如，上个世纪五六十年代西方国家出现的婴儿潮，以及成功实现追赶之后日本社会的低生育率和老龄化，都对各自的住宅发展产生了显著的影响。（2）从数量扩张期到质量提升期。初期，住房饱和度不高，住宅开工高速增长，以满足居民快速增长的最基本的首次置业居住需求；随着住房趋于饱和（比如城镇户均一套），居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求要求提高。（3）从总量扩张期到“总量放缓、区域结构分化”期。综合典型国家城市化过程中人口区域分布结构和经济发展阶段、产业结构的关系来看，人口空间的分布大体上经历了三个阶段。第一个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而且在总人口当中的占比均在上升。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。对应的城市化水平大致在55%-70%之间。第三阶段则是城市化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中。中小型城市的人口增速缓慢。这一时期的人口的聚集，和服务业比重占据主导之后经济聚集程度的进一步提升有很大关系。中国房地产发展阶段的变化对库存问题产生了系统性影响。一方面，需求见顶导致库存高的问题凸显。随着2008年刘易斯拐点到来、2012 年15-59 岁劳动年龄人口开始净减少、岁置业人群达到峰值，中国经济已经告别高速增长期，步入增速换挡，如果改革转型成功未来有望实现中速增长；中国城镇化率从1978年的17.92%快速上升到2014 年的54.77%，根据国际经验，未来城镇化率还有10-20 个百分点的空间，但城镇化推进速度将逐步放缓；根据国务院发展研究中心的研究，2014年中国城镇户均住房套数已达到1 套左右。另一方面，人口区域分布结构进入新阶段导致区域分化。中国城镇人口的分布与区域住房价格水平基本吻合，而人口空间的分布通常会经历三个阶段，第一个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而且在总人口当中的占比均在上升。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。对应的城市化水平大致在55%-70%之间。第三阶段则是城市化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中，中小型城市的人口增速缓慢。我国人口的区域分布结构正逐步从第一个阶段向第二个阶过渡。2.去库存的理论逻辑与国内外经验2.1.去库存的理论逻辑房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。因此，从房地产周期来看，去库存短期见效方式主要是金融，而长期则有赖于人口政策的变化。从政府的利益诉求来看，尽管去库存手段较多，但“宽货币”与“加杠杆”等可能会被过度依赖，因其短期销量弹性大。减少供给较难。房屋供给曲线接近垂直，短期弹性小。而且限制土地供应会恶化地方财政，减少新屋开工会增加经济下行压力，政策作为空间不大。因此尽管长期去库存需要收缩供给，但短期见效慢，并影响财政和GDP，不符合地方政府利益。扩大需求是去库存的关键。去库存被视为“做加法”，也是这个原因。扩大需求很多办法，包括引入外来人口（农民工市民化等），增加居民收入（改善收入分配），增加城市基础设施配套，改善居住环境等。但这些政策见效比较慢，例如农民工市民化需要很多配套措施，难以在1-2年取得突出性成效。最可能被依赖的是宽货币、加杠杆等见效快措施。政府会优先选择见效快的办法来扩大需求，降息、降低首付、购房补贴或降低房产交易税等都是选项，对应的分别是宽货币、加杠杆和宽财政。2.2.国内经验：温州案例（1）温州地产库存一度十分惊人，超过目前的山西温州房地产库存一度非常高，2011年温州施工面积与销售面积之比为23.8年，意味着按照当时的销售速度，温州的商品房库存需要约24年才能消化完毕。这么高的库销比（广义库存），远超当前库存最多的山西（库销比为9.9年）。（2）现在库存明显降低，房价也出现上涨据温州商报报道，温州市区楼市库存大幅下降，去化周期（狭义库存）由2014年底的15个月降至2015年底的6个月，超出市场预期。温州好望角房产营销策划有限公司副总经理陈德赚表示，今年市区库存去化速度较快，比预计的去化周期缩短了6-9个月。广义库存来看，2015年温州施工面积与销售面积之比下降至8.9年，较2011年大幅下降。房价方面，2015年2月-12月，温州房价持续上涨，累计涨幅3.5%，这是2011年首次持续上涨，显示库存状况有所改善。（3）温州去库存的经验房价调整充分，低房价增强了房屋吸引力。高库存使得温州房价深度调整，2012年开始，温州房价持续下跌。中国指数研究院公布的百城房价数据显示，温州样本住宅平均价格从2012年1月的2.1万元/平米，下跌至2015年1月的1.3万元/平米，跌幅近40%。随着房产政策刺激，以及全国房地产销售回暖、房价回升，温州由于此前调整比较充分，随着预期转好，成交量大增，去化速度显著提高。市场机制灵活，供给和需求弹性大，有助于提升库存变化速度。温州民营经济活跃，市场机制较为灵活，因此房价、销量等波动在全国处于较高水平，房价我们上面谈过了，销售方面，年，温州商品房销售面积分别为314、228、136、203、350、418和525万平米，波动之大远超全国平均水平。灵活的市场机制、较高供给和需求弹性，使得温州供求平衡恢复时间加快。政策大力支持。日，温州出台了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，其中包括“8条房地产新政”，被外界称为“温八条”。重点包括：第一，控供应。“温八条”中首先讲的就是把控土地供应，对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，减少住宅用地供应量直至暂停供应，特别是暂停供应这一点非常明确和坚决。第二，购房补贴激励需求。日至日期间，个人首次购买新建普通商品住房，在取得房屋所有权证后，给予购房款0.6%的补助。第三，允许开发商适当调整商品房套型结构，把一些不合理户型进行调整，适应市场需求。“刚需为王，以价换量，撑起了整个温州楼市。”这是朗兆(温州)房产营销有限公司对2012年温州楼市的特征归纳，该公司是温州最大的房产营销公司。支撑温州楼市成交量的几个主力楼盘无一例外都是主推90平方米的刚需小户型，而且在价格上大打优惠牌。正是从政策出台开始，叠加国家降准降息支持，温州房价2015年初见底回升，销量也明显攀升，库存去化明显。2.3.国际经验：美国案例2008年前后美国一度出现严重的房屋库存积压问题。2008年，美国房屋空置率达到2.9%，创历史新高，此前的历史平均值为1.47%，2005年以前的最高值为2.0%。但2015年底，美国房屋空置率已经下降至1.9%。美国房地产库消化，和美国采取的一系列举措有关。次贷危机爆发后，美国救助“两房”，利率降为零，并大量购买MBS，以压低长期贷款利率。尽管美国房地产库存已经明显消化，但美国政府依然在大力呵护房地产市场发展。首先，尽管QE退出，美国开启首轮加息，但美联储购买的MBS数量一直没有下降，日，美联储持有的MBS量为1.74万亿美元。此外，日，美国总统奥巴马还签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。总之，从美国经验可以看到，货币政策的大力支持对房地产去库存有很大帮助。另外，针对房地产市场的税收变化（财政政策）也具有重要意义。除美国外，日本等国家也面临住宅过剩问题。日，日本政府公布了减少空置房的目标，欲在10年内把空置房数量减少到400万套，“去库存”约100万套。这是日本政府首次对空置房问题设立量化目标。日本国土交通省建议,为完成上述目标，应主要从两方面着手。其一，推广二手住宅评估机制，方便购房者了解空置房的价值，使这些房屋能在二手房市场交易。其二，对于老旧危房,应有计划地拆除。同时，国土交通省还建议把一些空置房改造成福利设施，供低收入家庭居住。3.去库存：政策应对与思考3.1. 中央的应对政策为应对高企的房地产库存，2015年以来，中央出台了一系列组合拳。主要包括：降准降息（降准降息还有稳增长、控通缩和防风险等目的），降低首付和财税政策等。代表性的政策包括：（1）大幅降准降息。2015年5次降息，累计降低利率1.25个百分点，4次降准，一次定向降准，释放了流动性。（2）首付比例大幅下调。日（被称为330新政）二套房首付比例从60-70%下调为40%。日（被称为930新政）将一套房首付比例从30%降低为25%。日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。（3）财税大力支持。日，二手房营业税免征年限五年改两年。日，契税和营业税同时调整，重点针对二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%。营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征。另外，2015年12月的中央经济工作会议中，明确提出了“去库存”的指导性方针，包括六条意见。一、要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。二、要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。三、要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。四、要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。五、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。六、要取消过时的限制性措施。3.2. 地方政府的应对措施为响应中央经济工作会议提出的“去库存”任务，多省市密集推出了加快房地产去库存的举措。（1）政策应对的共同点财政补贴、农民工市民化、公积金政策调整、棚改货币化安置等是各省市最常用的去库存政策手段。财政补贴和降低税费。福建连江实施“面积梯度”补贴，60平方米以内每套补贴1.2万元，60-100平方米每套补贴2.2万元，以此类推。四川眉山则选择“一刀切”，凡购买城区内144平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米500元的补贴。甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%，江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴；新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。公积金政策调整。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金普遍推行的办法。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。四川省将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。农民工市民化。目前，山西、山东、甘肃、广西等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。广西新政规定，农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助。棚户区改造与货币化安置。山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道，如广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。（2）政策应对的亮点a、实施分城施策，紧抓分类调控全国地产库存问题的三轨运行特征，需要因地制宜，区别对待。广东省与福建省案例值得借鉴。广东：首付分梯队，精准去库存广东省的新房贷执行方案，将城市分为了三大梯队，并实行不同的首付款比例政策。具体来说，广东省内房贷区域共被划分为三个梯队：一、维持限购：广州（不包括增城、从化）、深圳；二、实施20%最低首套房首付比例：佛山（含顺德，南海）、珠海、中山、江门地区；三、实施25%最低首套房首付比例：除上述地区外的其他地区。这一梯队设置从侧面反映了全国房贷新政的调整思路，即对一线城市仍然实行限购，去库存压力较大的三四线城市或地区首付最低降20%，而供需压力基本平衡的二线城市实施25%的最低首付比例。广东省这一政策正是利用了“分城施策”来达到精准去库存的目的。福建：一市一策，一县一策福建省提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”“一县一策”“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。b、安徽芜湖：搭建电子选房平台，打通供需通道安徽芜湖模式得到人民日报好评。利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，是实现住房存量资源优化配置的重要举措。然而商品房与棚改安置房，一个价格高企，一个专供安置保障，二者的性质、税收、价格等都有差异，难以打通供需通道。为此，安徽芜湖推出了一项新方案。安徽芜湖提出搭建电子选房平台，房企在平台上展示其房源，有条件、有意愿的棚改户在平台上自主挑选商品房。此举既消化了库存，又满足了棚改户的多样化需求，还省下了不少购房款，一举多得。人民日报称：“去库存，打通商品房和保障房之间的通道，不失为一个好办法。一方面，房企库存高企，急需把房子卖出去;另一方面，棚改户情况各异，统一建设的安置房不一定人人都满意。”在芜湖市房屋综合开发管理办公室主任刘平看来，政策实施之后，房企去库存效果比较理想，“在芜湖市，选择购买商品房的棚改居民大概能占到整个棚改居民总数的30%，房地产库存中大概有近40%的销量来自棚改居民”。芜湖东方蓝海置业有限公司把全部房源都投放到了选房平台，同时进驻房产超市。公司总经理胡南宏介绍：“我们的房源多位于市中心，房型比较多，还有不少学区房，今年棚改居民购买量能占到我们销售量的50%左右。”c. 江西：首提去库存问责，落实地方主责任在我国房地产调控史上，与问责挂钩的做法仅有两个主要先例，一是2010年至2012年期间，住建部连续三年与地方政府签订《保障性住房目标责任书》对主要领导问责，二是2013年2月出台的“新国五条”，要求各地制定房价控制目标，对于未完成上述目标的城市予以问责。江西省要求，房地产库存去化时间超过12个月的市县，要确保今年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降；对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市县，将进行约谈和追责。值得注意的是，问责制也有副作用，过分强调政府作用可能会让部分地区“走极端”，不利于经济长远发展。3.3. 去库存的政策思考从去库存政策看，中央主要采取了宽货币、降首付和财税支持等措施，地方主要采取了财政补贴、农民工市民化、公积金政策调整、棚改货币化安置等措施。这些措施中，有些短期见效慢，但长期效果好，另一些短期效果好，但长期有副作用，去库存政策需要有效平衡短期和长期的关系。中国房地产高库存形成的一个重要原因是“价格粘性”，地方政府过分注重“稳房价”，这破坏了正常的供求调节机制，对市场预期和价格机制形成不利，温州经验表明，房价一定幅度的调整，有利于积累购买力。去库存短期靠宽货币加杠杆，长期需靠市场机制和农民工市民化。短期看，宽货币加杠杆对去库存效果明显，但有副作用。长期来看解决库存问题核心，是建立良好的供求平衡调节机制与农民工市民化。如果价格有充分弹性，库存将不会是一个明显问题。农民工市民化需要户籍制度改革、基础设施与产业配套等。3.4.增速换挡期房地产去库存的国际经验与启示第一、增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。住房市场具有非常明显的阶段性特征，增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升，从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”。房地产政策应适应新发展阶段的特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机，日本在年、韩国在年都曾犯过类似的错误。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。第二、必须建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国的主要经验，对我国有很大的启示。在我国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。借鉴德国经验，法律首先要明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，法律要明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。同时，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。第三、需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。建议我国可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。第四、逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式，与国有土地同等入市、同价同权，增加住宅用地供应主体，提高重点城市土地供给弹性。推动“多规合一”试点，逐步把农村集体建设用地的建成区，以及一些城中村，纳入城镇化规划，统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。4.去库存下的投资机会与风险4.1. 去库存的投资机会和去产能做减法不同，去库存是做加法，共识大，阻力小，确定性较高，会带来较多投资机会。房地产销售改善利好地产行业，库存合理而又受益于政策支持的二线城市值得重点关注。2015年，一二三线城市商品房销售均出现明显好转，表明在政策极力去库存背景下，房地产销售改善具有普遍性。2015年受益去库存最明显的是一线城市，2016年，库存合理而又受益于政策支持的二线城市值得重点关注。租赁市场活跃度提高利好地产服务业。购租并举是中央和许多地方推进去库存的重要举措，租赁市场活跃度预计将会提高，而且随着房地产市场进入存量时代，租赁市场也将获得快速发展。农民工市民化程度加快等也会带来医疗教育等相关领域投资机会。农民工市民化不仅是去库存的核心举措，也是刘易斯拐点下的未来大势所趋，这里面蕴含着许多机会，尤其是农民工消费相关的医疗教育体育等。此外，债市和大宗商品等市场也可能受益于房地产去库存。去库存有利于降低房企风险，房地产企业债可能受益。地产投资企稳可能性增大，有利于地产链条边际改善，叠加供给侧去产能，有利于大宗价格反弹。4.2. 去库存带来的风险：货币过度放松与资产价格泡沫去库存过程中的最大风险：货币过度放松与结构化资产价格泡沫。由于房地产对货币放松较为敏感，去库存过程中，可能会出现过度依赖货币政策的倾向。但货币政策短多长空，会固化经济结构，延缓出清，过度宽松不利于供给侧改革大局。当前中国经济脆弱性增强，房地产泡沫一旦破灭危害巨大，尽管中央采取了区别对待措施（如继续实施限购等），2015年一线城市仍大涨，需警惕一线城市继续大涨，并蔓延至二线城市。另外，居民加杠杆也存在一定风险。尽管目前中国居民杠杆水平总体较低，但在收入增速下降和就业压力有所增加背景下，居民杠杆大幅攀升可能会引发一些社会问题。扫描二维码腾讯房产广元站官方微信：
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