租房减税政策2016
租房减税政策2016
编辑：秋霞
　　近日出台了关于租房减税的政策内容，以下是yjbys小编整理提供的相关消息内容，快来阅读了解吧。　　租房减税难改市场现状 缴税比例不到10%　　房东和租户都受益：月租金6500元的房子可以年节省税费逾万元　　“现在租房市场都是租户缴税，减税对我这样的租户等于直接减轻了租金负担。”刚从上海到北京工作的陈洁，准备在单位附近租住一套房子，由于单位给外地来京的员工提供租房补贴，需要租房发票的她在选房时特别留意了租房交税情况。日前出台的个人出租住房税收优惠政策，让她成了直接受益者，很快选定了一套东四环附近86平方米的房子。　　陈洁粗略算了一下，她租住的房子每月租金6500元，按照新政策规定，增值税将由原来的约320元减为约95元，月节省225元，城建税、教育费附加等各种附征税费也从原来的约40元减少到12元，在明年底前，她的增值税及附征税费都将减免。此外，个人所得税减半征收后，她租房时缴纳的个税也将由原来的约1040元减到约520元。这样算下来，目前她每月可以节省支出近900元，年减免税费可超过万元。　　以前房屋租赁主要向地税部门缴纳营业税，对于个人住房租赁，国家和地方先后出台过一些税收优惠政策。今年5月1日起营改增试点全面推开，个人房屋租赁也相应改为缴纳增值税。个人租房该如何缴税?原有的税收优惠政策能否继续执行?这成为社会关注的焦点。国务院办公厅此次印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，将营改增前的营业税优惠政策，延续到了营改增后的增值税中，让租房者继续享受应有的税收优惠，并对具体规定进一步细化，给租房市场吃了一颗“定心丸”。　　山东肥城的张女士在该市清华园小区有一套120平方米的房子，由于地理位置优越，周边配套了幼儿园、小学和初高中，是该市典型的学区房，住房出租市场火爆且价格较高。张女士的房子每月能够租到1600元，年租金收入19200元。经过税务部门核算，实施此次优惠政策后，她的房子每年缴纳的增值税和个人所得税将分别减免1033元和868.57元，合计占到整体房租的近10%。　　据了解，因为三四线城市房租普遍较低，月租金收入3万元的起征点对大部分租房者来说都能适用。租房市场活跃了，就会进一步拉动房地产销售，租售并举更有利于房地产去库存。　　房屋中介税负下降：鼓励专业机构提供更好服务，改变“重售轻租”　　此次发布的《意见》专门提出，发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。同时，对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率，这在所有增值税税率中属于较低的档位，显示了国家鼓励中介机构发展的政策意图。而根据营改增的实施方案，房地产中介中的小规模纳税人，税率则可以从征营业税时的5%直接降为3%的增值税征收率，减税幅度达40%。　　“现在租房市场中，个人住房出租占了90%以上，中介企业一般只担当房源信息提供者的角色，市场参与度较低。并且一部分出租人为了节省中介费，与租房人直接联系，一旦出现租房纠纷，解决途径十分有限。”淄博市杨帆房产有限责任公司经理李爽介绍，随着新政策陆续实施，住房出租的税费大幅度下降，使得中介机构先承租房屋再转租的模式成为可能，中介公司可以提供物业管理、卫生保洁、纠纷处置等附加服务，服务的内容不断增多，市场参与度提高，“单一信息平台”向“综合服务平台”转变，这些都为转型中的房产中介公司提供了一个潜在的大市场。　　中原地产首席分析师张大伟认为，租房市场的很多乱象，根源在于缺乏规范的中介机构与专业化的房屋租赁企业。鼓励中介机构和住房租赁企业发展，能够为社会提供更加多样化的房屋租赁服务，满足不同类型租房者的实际需求，让租房的舒适度上升，改变当前房地产企业和中介机构“重售轻租”的现象。　　难改租房市场现状：目前租房实际缴税比例不到10%　　记者在采访中了解到，尽管新政策给出了比较大的税收优惠，但目前个人房屋租赁市场的实际状况，使税收优惠政策很难影响到租房市场和租金水平。　　记者以租房者身份打电话咨询了一些房屋中介，谈到租房缴税问题时，中介一致的说法都是他们和房主只配合提供缴税的相关资料，税费还是需要租房者自己缴纳。　　中原地产的一份调查显示，目前在所有租房者中，实际缴纳税费的比例不到10%，这部分人主要是出于提取公积金、子女入学、报销房租等必须取得发票的原因。而我国目前租房市场还是以个人私下交易和现金交易为主，很少执行租房备案的程序，税务部门无法对每一笔租房业务进行核实，租房交税的政策也就难以严格执行。　　“在实际的租房市场交易中，租赁行为并不像买卖房屋那样需要官方确权，这就决定了单纯的税收减免很难对整体租房市场产生大的影响。”张大伟说。　　租房支出有望抵个税　　“这次出台税收优惠政策力度很大，但因为租房市场的实际状况，更多降低的是名义税负，实际税负减少并不明显，未来还需要更深入的税制改革，真正把租房市场该收的税收上来，该减免的税减下去。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，此次租房税收新政的出台，体现出通过税收政策调节来促进房地产健康发展的政策意图。　　中原地产首席分析师张大伟认为，新政策体现了国家对租房市场的支持，但税收减免更多的还停留在局部和表面，受益面比较小，难以从根本上改变租房市场现状、减轻租房者负担、真正激活租房市场。　　张大伟介绍，与此次开始实施的增值税减免、个税减半征收政策相比，市场更关注政策提到的个税改革，如果未来租金能抵扣个税，将在很大程度上扩大税收优惠政策对租房市场的支持力度。　　国办印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。　　张斌认为，建立分类与综合相结合的个人所得税制度，是我国未来个税改革的目标，房屋贷款利息支出、房租支出等都可能作为合理的个人支出纳入个税的税前抵扣范围，在进一步减轻租房者压力的同时，也让个税制度更加公平合理。　　“建立有效的房租抵扣个税制度，还能提高租房者自觉纳税的积极性，让租房市场更加规范。”张大伟认为，在租金抵扣个税的条件下，租房者取得相应租房发票才能实现自己的个税减免，这会促使更多的房屋租赁交易走正规的备案手续，有利于加强对租赁市场的监管。
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房屋租赁税收政策优惠政策
自日全面推开营改增试点以来，经常有纳税人前来咨询，营改增后房屋租赁税收优惠政策是否继续执行？为此，笔者根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及其有关附件规定，以及《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）等相关政策精神，进行归纳分析如下，供参考。
个人出租住房的税收优惠
营改增前政策规定
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，自日起，对个人出租住房的按以下规定征税：　
（一）对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。　
（三）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
营改增后政策规定
（一）根据国家税务总局公告2016年第16号规定，个体工商户和其他个人出租住房，应缴纳的增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其税款计算公式为：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%　　
（二）根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
第四条规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。　
（三）根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
企业（单位）出租公有住房、廉租住房租赁税收优惠
营改增前政策规定
（一）根据《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[号）规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。又根据《财政部国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》（财税[2013]94号）规定，暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县以上政府廉租住房管理的单位自有住房。　　
（二）根据《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）第三条规定，对公租房租赁双方签订的租赁协议涉及的印花税予以免征。第六条规定，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税。　　
（三）根据财税（2008）24号文件规定，对企事业单位出租住房享受以下税收优惠：　　
1．对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。　　
2．对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。　　
3．对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。　　
4.企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
营改增后政策规定
（一）根据财税〔2016〕36号《附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定》精神，对公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，在日前，给予免征增值税优惠。
公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。　　
（二）根据国家税务总局公告2016年第23号规定，对增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自日起至日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。　　
对按季纳税申报的增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策的销售额度。　　
按照本公告规定，按季纳税的试点增值税小规模纳税人，2016年7月纳税申报时，申报的2016年5月、6月增值税应税销售额中，销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额不超过6万元，销售服务、无形资产的销售额不超过6万元的，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。　　
根据上述规定，对增值税小规模纳税人将销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额分别核算的。其中销售服务（含房产租赁）及无形资产收入按月不超过3万元（按季纳税9万元）的，可在日前享受小微企业免征增值税的优惠。
军队出租房产税收优惠
营改增前政策规定
根据《财政部国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税、房产税的通知》（财税[号）规定，自日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税。
营改增后政策规定
根据财税〔2016〕36号《附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对军队空余房产租赁收入继续免征增值税。　　
此外，根据《财政部国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知》（财税[号）和《财政部国家税务总局关于大学科技园税收政策的通知》（财税[号）规定，自日至日，对符合条件的孵化器和大学科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地、免征房产税和城镇土地使用税；对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。因以上优惠政策截止日已执行期满，在2016年是否继续给予优惠，在财税〔2016〕36号及《附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定》等相关政策规定中没有明确，需要财政部、国家税务总局进一步明确。国办：对住房租赁企业或个人等给予税收优惠政策
　　资料图：北京市住建委宣布面向新就业无房职工开展公租房配租，三个配租试点房源共计490套。图为房山区长阳镇公租房试点。 中新网记者 李泊静 摄
　　国务院办公厅今日发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见。意见提出，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。
　　意见要求落实营改增关于住房租赁的有关政策。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
　　此外，意见还要求为住房租赁企业提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
　　同时，意见还要求完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
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财政部出台公租房税收优惠政策
发布时间： 13:44:46
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
　　租房税收财政部、国家税务总局昨日发布通知，就公共租赁住房（以下简称）建设和运营有关税收政策进行明确。通知表示，对公租房及建成后占地免征城镇，同时免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税。公租房所取得的租金，免征、房产税。
　　该政策政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。
　　租房税收通知明确，对公租房及公租房建成后占地免征城镇税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
　　对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。
　　租房税收通知同时明确，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。
　　对企事业单位、社会团体以及其他组织转让作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征。
　　租房税收企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。
　　对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
　　租房税收通知明确，享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。
　　对于这一政策，业内人士称对开发环节影响并不大，但可以有效降低持有方的成本。这一系列措施将促进公租房制度的完善，但在开发环节的优惠力度仍很小，不足以吸引开发商建设公租房。
　　租房税收中原地产研究部高级经理刘渊认为，公租房建设最大的问题是资金投入和管理，税收优惠可以减轻公租房经营过程中的成本，显示出配套政策正在完善，但还有很长的路要走。《通知》中对于经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，可以说是最主要的优惠措施，但这一块优惠，和土地成本、建设成本等大的投入比起来，还是比较低的。
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来源：中国税务报
作者：许建国 人气： 发布时间：
摘要：自日全面推开营改增试点以来，经常有纳税人前来咨询，营改增后房屋租赁税收优惠政策是否继续执行？为此，笔者根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及其有关附件规定，以及《国家税务总局关于发...
　　自日全面推开营改增试点以来，经常有纳税人前来咨询，营改增后房屋租赁税收优惠政策是否继续执行？为此，笔者根据《》（）及其有关附件规定，以及《》（）等相关政策精神，进行归纳分析如下，供参考。
个人出租住房的税收优惠
营改增前政策规定
　　根据《》（）规定，自日起，对个人出租住房的按以下规定征税：　　
　　（一）对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。　　
　　（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。　　
　　（三）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
营改增后政策规定
　　（一）根据国家税务总局公告2016年第16号规定，个体工商户和其他个人出租住房，应缴纳的增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其税款计算公式为：应纳税款＝含税销售额&（1+5%）&1.5%　　
　　（二）根据《》（）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。　　
　　第四条规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。　　
　　第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。　　
　　（三）根据《》（）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
企业（单位）出租公有住房、廉租住房租赁税收优惠
营改增前政策规定
　　（一）根据《》（）规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。又根据《》（）规定，暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县以上政府廉租住房管理的单位自有住房。　　
　　（二）根据《》（）第三条规定，对公租房租赁双方签订的租赁协议涉及的印花税予以免征。第六条规定，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税。　　
　　（三）根据文件规定，对企事业单位出租住房享受以下税收优惠：　　
　　1．对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。　　
　　2．对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。　　
　　3．对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。　　
　　4.企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
营改增后政策规定
　　（一）根据财税〔2016〕36号《附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定》精神，对公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，在日前，给予免征增值税优惠。　　
　　公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《》（）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。　　
　　（二）根据国家税务总局公告2016年第23号规定，对增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自日起至日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。　　
　　对按季纳税申报的增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策的销售额度。　　
　　按照本公告规定，按季纳税的试点增值税小规模纳税人，2016年7月纳税申报时，申报的2016年5月、6月增值税应税销售额中，销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额不超过6万元，销售服务、无形资产的销售额不超过6万元的，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。　　
　　根据上述规定，对增值税小规模纳税人将销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额分别核算的。其中销售服务（含房产租赁）及无形资产收入按月不超过3万元（按季纳税9万元）的，可在日前享受小微企业免征增值税的优惠。
军队出租房产税收优惠
营改增前政策规定
根据《》（）规定，自日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税。
营改增后政策规定
　　根据《》，对军队空余房产租赁收入继续免征增值税。　　
　　此外，根据《》（）和《》（）规定，自日至日，对符合条件的孵化器和大学科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地、免征房产税和城镇土地使用税；对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。因以上优惠政策截止日已执行期满，在2016年是否继续给予优惠，在及《》等相关政策规定中没有明确，需要财政部、国家税务总局进一步明确。
作者：许建国 &单位：江苏省镇江市丹徒地方税务局