房改房纠纷案件如何处理？
笔者代理了一起房改房纠纷案件，在代理过程中发现要找到直接适用的具体法律规定或法律条文非常困难，由此产生了探讨这类纠纷的法律规定、审理中法律适用的想法，撰成此文与大家商榷。 案情简介：甲、乙是同一单位的
笔者代理了一起房改房纠纷案件，在代理过程中发现要找到直接适用的具体法律规定或法律条文非常困难，由此产生了探讨这类纠纷的法律规定、审理中法律适用的想法，撰成此文与大家商榷。 案情简介：甲、乙是同一单位的职工，1998年4月，某单位根据国家房改政策结合本单位
　　笔者代理了一起房改房纠纷案件，在代理过程中发现要找到直接适用的具体法律规定或法律条文非常困难，由此产生了探讨这类纠纷的法律规定、审理中法律适用的想法，撰成此文与大家商榷。
　　案情简介：甲、乙是同一单位的职工，1998年4月，某单位根据国家房改政策结合本单位实际制定了自己的出售方案，将单位所有作为出售范围，对单位1997年底前所有在册职工进行填表、打分、自选、评议、分配、出售，乙选定了当时尚未开工建设的高层住房一套，(楼层、房号、面积均明确具体)，并按照夫妻双方工龄、工资、职级一次性付款优惠等折扣后，从1998年4月到6月四次付款加原住折抵，交清了70%产权的购房款，因该房屋面积为89.46平方米，还对9.46平方米按成本价交纳了超标款，对此部分乙拥有100%的产权。某单位向乙签发了&住房票&。相反，甲在这次某单位统一的公房出售中，选定了某现房一套。1999年，某单位在乙涉嫌刑事问题被羁押期间，又将该高层住房再次出售给甲，日甲亦交清了全部购房款。高层住房建成后，某单位为甲办理房屋所有权证书，但至一直未将该证书发给甲。
　　高层住房验收交付某单位后，2002年乙搬进了已交清购房款的这套住房。2003年甲以乙侵权为由向人民法院提起了诉讼。乙在答辩期间认为这一纠纷是因为某单位在出售公房中&一房两卖&所致，申请追加某单位为本案第三人。人民法院同意乙的观点，通知某单位参加诉讼。
　　一、房改房纠纷案件是否属于人民法院主管的范围
　　根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号)第三条规定：&因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。&可见，在过去很长一段时间里，人民法院并不介入职工之间以及职工与单位之间因建房、分房、占房、腾房纠纷的审理和裁判，这类纠纷是通过有关部门解决的。
　　笔者认为这一司法解释虽未废止但因已经完成了历史使命而实际失去了意义。史进时迁，人民法院亦应与时俱进正确认识房改过程中出现的新问题，准确把握公房出卖的性质，将公房出售中的纠纷纳入司法调整的范围之内，对此类纠纷案件进行审理裁判，及时解决矛盾，才能为经济体制改革服务，保障社会的公平与正义。故房改房纠纷案件应当属于人民法院主管的范围，人民法院受理并裁判好此类案件有利于人民安居乐业和国家长治久安。
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房改房具有价格低廉，地理位置优越，以及配套设施成熟的优点，成为二手房交易中受买家...
根据肇庆市人民政府（肇府函）【2010】30号文件精神，为了进一步规范房改房、经济适用...
近年来，随着城镇住房制度改革进一步深化，许多单位实行了公房买断、集资建房等新措施...您的位置：
房改房可以贷款吗 房改房产权纠纷如何解决
来源：房天下 &&发布时间：
有很多购房者会咨询可以贷款吗？其实房改房可以进行贷款，只是有条件限制。如果发生房改房纠纷问题，购房者应该知道如何解决。所以接下来小编就为大家讲讲，另外还有税费和相关知识与大家分享。 房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，价格不由市场供求关系决定，而是以标准价或成本价出售，其销售对象是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。
房改房可以贷款吗？ 房改房贷款指借款人根据国家房改政策规定，以从单位购买的可出售公有住房作为抵押物而从银行得到的贷款。 房改房又称已购,已购公房是指原福利分房时代取得的住房使用权,在居住人付出一定金额的款项后,取得的所有权房子。已购公房在取得所有权后,可视同一样在市场上转让交易。这种房产在上市交易的时候,由购买方按当年的成本价的百分之一和面积的乘积缴纳土地出让金。在交纳土地出让金后,即客户购买房屋后,房产性质发生改变,房产性质由已购公房变更为商品房。皆时即可做。所购房改房必须为产权清晰自有住房，房屋使用年限一般不超过20年，并且不在拆迁公告范围之内。 房改房产权纠纷如何解决？ 1、参加单位房改购买公房的职工与售房单位解除劳动关系引发的房屋权属纠纷的处理。参加单位房改购买公房的职工因调动工作、辞职或除名、辞退与售房单位解除劳动关系，售房单位以该职工已不是本单位职工为由，要求收回房屋。根据现有法律规定，房屋产权转移时间以办理为准。职工在没有取得产权前，和售房单位解除劳动关系，就丧失了以优惠价格购买公房的资格，因此，双方签订的售房协议，在履行中因购买方丧失应具备的主体资格而失效。售房单位有权收回房屋。 2、因参加房改的职工死亡引起的房改房的继承纠纷的处理。职工生前参加单位的房改并交纳了购房款，在办理产权证前因病死亡，该房产能否作为?这一问题比较复杂，应视不同情况作出不同处理。根据现有法律，房屋产权转移时间以办理产权证为准，即没办理就不享有。根据我国继承法的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,这里的合法财产包括财产和财产权利。
房改房交易税费和土地出让金： 房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。 、：按照商品房的契税和印花税标准交纳。 土地出让金： 房改房需要交纳土地出让金，为：当年成本价××1%。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，市区的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。 以上就是房改房贷款和房改房产权纠纷问题的相关事宜，希望能对大家有更多的帮助。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。房改房产权纠纷 【范文十篇】
房改房产权纠纷
范文一：赵某、李某为赵之父母（隐去真实姓名），张为赵之妻。于日根据北京市房改房政策从国有某公司购买了宣武区某小区房屋，北京市建委为赵颁发了《房屋所有权证》。日赵去世。日张将该房屋过户到自己名下，北京市建委为其颁发了《房屋所有权证》。 赵某、李某认为房屋所有权的转移是以登记为准，而赵去世时房屋没有过户，应为赵的遗产，由法定继承人依法继承，并以此为由起诉至法院，要求撤销北京市建委发给张的《房屋所有权证》。 金占良律师在代理本案过程中，认真研究案情，深入调查，广泛收集证据，认为该房屋虽然在赵去世时没有过户，但是在2004年2月份赵与张的离婚协议中就已确定房屋的归属权由张所有，后来只是涉及到手续履行问题，不涉及所有权归属，该房屋在赵去世时系归张所有，不能作为遗产来继承。因此，赵某、李某不具备诉讼主体资格，法院应驳回赵某与李某的诉讼请求。 经一审法院判决，支持了金占良律师的意见，驳回了赵某与李某的诉讼请求。 赵某与李某不服，上诉至北京市第一中级人民法院，在二审中，金占良律师同样坚持一审的观点，二审法院采纳了律师的观点，判决驳回了赵某与李某的上诉请求，维持一审判决。 赵某、李某为赵之父母（隐去真实姓名），张为赵之妻。于日根据北京市房改房政策从国有某公司购买了宣武区某小区房屋，北京市建委为赵颁发了《房屋所有权证》。日赵去世。日张将该房屋过户到自己名下，北京市建委为其颁发了《房屋所有权证》。 赵某、李某认为房屋所有权的转移是以登记为准，而赵去世时房屋没有过户，应为赵的遗产，由法定继承人依法继承，并以此为由起诉至法院，要求撤销北京市建委发给张的《房屋所有权证》。金占良律师在代理本案过程中，认真研究案情，深入调查，广泛收集证据，认为该房屋虽然在赵去世时没有过户，但是在2004年2月份赵与张的离婚协议中就已确定房屋的归属权由张所有，后来只是涉及到手续履行问题，不涉及所有权归属，该房屋在赵去世时系归张所有，不能作为遗产来继承。因此，赵某、李某不具备诉讼主体资格，法院应驳回赵某与李某的诉讼请求。经一审法院判决，支持了金占良律师的意见，驳回了赵某与李某的诉讼请求。赵某与李某不服，上诉至北京市第一中级人民法院，在二审中，金占良律师同样坚持一审的观点，二审法院采纳了律师的观点，判决驳回了赵某与李某的上诉请求，维持一审判决。
房产确权纠纷案
原告杜海生、杜满生因与被告杜喜生发生房产确权纠纷，向山西省平定县人民法院提起诉讼。
原告杜海生、杜满生诉称：争议的平房三间、马棚一间，是第三人杜永生为全家人购买的，有宅基地使用证为凭。现被告杜喜生准备将此房据为己有。请求依法确认争议房屋的产权为全家人共有。
被告杜喜生辩称：争议房屋是第三人杜永生买下后准备以原价转让给我的，故在宅基地使用证上写明户主是我。既然原告想争此房产，我可以不要，但须物归原主杜永生。
第三人杜永生称：被告杜喜生所辩属实，因杜喜生身有残疾，故我买下此房后准备以原价转让给他一人所有，并不包括其他家庭成员。
平定县人民法院经公开审理查明：本案当事人系同胞兄妹。他们的父亲于1977年去世后，第三人杜永生即成家另过，只留母亲杨三妮和被告杜喜生、原告杜海生和杜满生以及第三人杜海鱼在一起生活。1984年，杜永生以700元价款买下村里的平房三间、马棚一间。1986年，杜永生出面为此房产申领了“宅基地使用征”，证内填明户主是杜喜生，家庭成员为五口人。该村的宅基地清查登记表上记载，宅基地使用证上所填的五口人，是户主杜喜生和家庭成员杨三妮、杜海生、杜满生、杜海鱼。这五口人曾对此房产管理使用过一段时间。1987年杨三妮去世。1992年4月原告、被告之间因家务发生纠纷，杜永生在此时声称争议房产只转让给杜喜生一人所有，并将他保存的宅基地使用证上所填的“五口”人改为“一口”人。同年7月，杜喜生以1800元价款将争议房产出租给邻居卢维柱使用。杜海生、杜满生以房产是全家共有财产为由，提起确权诉讼。
平定县人民法院认为：第三人杜永生以700元价款购得争议房产，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条的规定，是该房产的合法所有权人，依法享有对该房产占有、使用、收益和处分的权利。杜永生在自己申办的宅基地使用证上已经声明户主是杜喜生，家庭成员是杜喜生、杨三妮、杜海生、杜满生、杜海鱼五口人，这是杜永生对自己所有的财产行使处分权的行为，意思表示真实，实属自愿转让。宅基地使用证是合法有效的证件，应当予以保护。以杜喜生为户主的全家五口人，在杜永生申办了宅基地使用证后，已经对此房产进行管理使用，至此，杜永生对争议财产的所有权，已合法转让给以杜喜生为户主的五口人共有。在家庭发生纠纷后，杜永生对自愿转让产权的行为翻悔，私自涂改宅基地使用证上的记载事项，声称只转让给杜喜生一人所有。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第85条“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持”的规定，对杜永生的翻悔行为，不予支持。据此，平定县人民法院于日判决：讼争之平房三间、马棚一间属杜喜生、杜满生、杜海生、杜海鱼及其母杨三妮五人共同所有。
第一审宣判后，被告杜喜生、第三人杜水生不服，以杜喜生、杜永生之间是准备以原价转让房屋。至今房产证仍在杜永生手中，一审认定所有权已经合法转让与事实不符为由，向山西省阳泉市中级人民法院提出上诉。
阳泉市中级人民法院在二审期间查明：上诉人杜永生仅在1986年口头答应过将争议房产以原买价出卖给上诉人杜喜生，但双方至今未交付房产和价款，也未办理房屋买卖契税及书面合同，房屋产权证明仍在杜永生手中，一审认定的五口人曾对此房产管理使用过一段时间，是指五口人在无房屋产权证明的情况下在此房中居住过一段时间这一事实。一审认定的杜喜生将此房以1800元价出租给邻居使用一节，事实是出租房屋是由杜喜生联系的，但承租人所交的房屋租金却是由杜永生收取的，且最后议定房屋出租价是900元。
阳泉市中级人民法院认为：宅基地使用证是依照《中华人民共和国土地管理法》第三十八条的规定，对农村居民建筑住宅使用土地的合法状况予以确认的证件。只有持有宅基地使用证的人，才能在其合法使用的宅基范围内建房，因此，宅基地使用权人应当与房屋所有权人一致。房屋产权证书是确认房屋产权的合法证据，其他证件不能代替房屋产权证书确权的效力。被上诉人杜海生、杜满生以宅基地使用证上的记载内容要求确认房屋产权的归属，是不妥的。
房屋所有权的转让，分无偿转让(即赠与)和有偿转让(即买卖)。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条规定：“。。。。。。。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立;未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”一审判决既然认定杜永生已将房产所有权转让、又没有查明受让人有给付对价的事实，就应当对本案适用赠与房屋的规定。但是，房屋产权证书至今仍在上诉人杜永生手中。上诉人杜喜生和被上诉人杜海生、杜满生等人虽在此房中居住过，却并不是根据赠与合同占有、使用该房屋。一审判决以宅基地使用证上的记载和杜喜生等曾在此房中居住过的事实，就认定杜永生已将房产所有权合法转让，于法不符。杜永生虽然口头上说过要将此房以原价转让给杜喜生，但从未交出过产权证书，也未收取过杜喜生给付的房价，更没有实际将房产交付给杜喜生使用，却收取了邻居卢维柱交纳的900元房租，这些事实都说明，争议房屋的产权既没有发生过无偿的转让，也没有发生过有偿的转让，一直控制在产权人杜永生手中。据此，阳泉市中组人民法院依照民法通则第七十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款的规定，于日判决：
一、撤销平定县人民法院(1994)平民初字第23号民事判决。
二、双方所争之平房三间、马棚一间归杜永生所有。
范文三：房屋产权纠纷
一、房产产权纠纷是指：因房产证的登记、撤销、变更等原因引起的房产纠纷。
二、房产产权是指：房产所有者对其所有的房产享有的占用、使用、收益、处分的权利。
1.占有权是指合法取得和拥有的意思，是指事实上对房产的控制和支配。占有是房产产权的基本内容，占有房产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房产的占有。
2.使用权是指房产的占有者按照房产性能及使用价值对房产合理地加以利用。房产产权所有人可以自己行使使用权：如自住、自用等；也可以依一定的条件把房产的使用权转让给他人：如出租、出借、抵押等。
3.房产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。
4.收益权是指房产产权所有权人按照规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。
5.处分权是指房产产权所有人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房产进行处置的权利，如依法对自己所有的房产出售、赠与、变换等。
三、房产产权是指：房产所有者对其所有的房产享有的占用、使用、收益、处分的权利。
1.占有权是指合法取得和拥有的意思，是指事实上对房产的控制和支配。占有是房产产权的基本内容，占有房产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房产的占有。
2.使用权是指房产的占有者按照房产性能及使用价值对房产合理地加以利用。房产产权所有人可以自己行使使用权：如自住、自用等；也可以依一定的条件把房产的使用权转让给他人：如出租、出借、抵押等。
3.房产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。
4.收益权是指房产产权所有权人按照规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。
5.处分权是指房产产权所有人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房产进行处置的权利，如依法对自己所有的房产出售、赠与、变换等。
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范文四：【摘要】通过对一起因房改产权房赠与产生纠纷的案例进行解剖和辨析，厘清该类案件的法律关系和解决办法。 　　【关键词】赠与；民事纠纷；法律对策 　　中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：12)02-064-01 　　年前遇到一个因购买房改房后而引起的复杂民事纠纷。基本事实如下：甲乙是夫妻关系，均是企业退休职工。1997年，甲的单位某公司为其调房而分配一套100平方米的房屋。有二人共同承租并居住，承租人登记在甲的名下。甲乙有三个子女。均已成年并独立生活。均有住房。甲因病于2002年去世。生前没有留下遗嘱，法定继承人位他的配偶及三个子女共四人。以后也没有分割遗产。主要财产有存款等。他的配偶应当是保管人。由于乙退休较早，退休金仅有一千多元。在甲病故后，经产权单位同意，将该房的承租人变更在乙的名下。2006年。按照国家的房改政策，乙向公房产权单位即某公司提出公有住房申请。交付房款等费用十万元左右。并办理了相关手续，房屋产权登记在乙的名下，取得了房屋产权证书。在后来乙将该产权房赠于给了长子并办理了过户手续。大约在2009年。由于城市建设。该房被拆迁。甲乙的长子选择了货币补偿。获得补偿款90万余元。在此后，另外两个子女才得知乙把产权房已经赠与给了她的长子。问题是二人是否对该房屋有继承权？如何从法律上分析和解决？ 　　据上述事实及法律的相关规定。我认为：该房改产权房是甲乙的夫妻共同财产。而不是乙的个人财产。如果他们四人协商不成，另外二个子女可以通过物权确权之诉，撤销赠与之讼，来维护他们的合法权益。 　　一、本案涉及到如下几种法律关系 　　 （一）夫妻关系，包括人身关系和财产关系。本案主要是财产关系。我国婚姻法对夫妻财产制采取的是法定夫妻财产制与约定夫妻财产制相结合的模式。 　　法定夫妻财产制。婚姻法第十七条规定，夫妻在婚姻存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有：（1）工资，奖金；（2）生产，经营的收益；（3）知识产权的收益；（4）继承或赠与所得的财产，但婚姻法第8条第三项规定的除外；（5）其他应当归夫妻共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 　　约定夫妻财产制。婚姻法第十九条规定，夫妻可以对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产作如下约定：上述财产归各自所有，共同所有或部分各自所有部分共同所有。约定的方式，法律明确要求采取书面形式。约定对双方具有约束力。由于夫妻双方对于夫妻之间的财产没有书面约定 　　本案中由于夫妻双方对夫妻关系存续的财产没有书面约定，因此依法按照法定夫妻财产制来对待处理。 　　(二)公房租赁关系。某公司是该房屋的是所有人及出租人。甲是承租人。按照国家的房改政策。甲乙夫妻有权购买承租的公房。 　　(三)法定继承关系。由于甲病故。且没有抚养遗赠和遗嘱继承，依法应当按照法定继承，第一顺序的继承人有：乙和三个子女。在遗产没有析产前，甲的遗产应当归乙及三个子女共同所有。乙是遗产的保管人。 　　(四)乙与公房产权单位建立的公房承租关系。由于甲病故。乙依法有权要求出租人把房屋承租合同中的承租人变更为乙。并办理了过户手续。 　　(五)乙与承租公房的产权单位的房改房买卖关系。按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策。按成本价或标准价公有住房以城镇职工【夫妻双方】为购房主体。且每个家庭只能享受一次。2006年。乙符合相关的购买房改房的资格。向公房的所有人某公司提出申请。双方签订了公有住房买卖合同。乙缴纳了购房款等费用攻击十万元左右。获得了个人房产所有权证。 　　(六)乙将房改产权房赠与给其长子的房屋赠与关系。双方签订了房屋赠与合同并都房地产管理部门办理了过户手续。其长子获得了该房的所有权。该房产依法应当是其长子的个人财产。 　　(七)房屋拆迁安置补偿关系。长子因房屋被拆迁而获得拆迁补偿款一百万元。甲乙的长子接受其赠与而活得了房屋所有权。作为被拆迁人。由房屋被拆迁时他选择了货币补偿。 　　在长子获得了拆迁补偿款一百万元后，甲乙的另外两个子女才得知。乙购买房屋产权后。将房改房赠与给了其长子并已经办理了房屋过户手续的事实。想依法维护自己的合法权益。如何才能依法维护他们的合法权益？ 　　如何认定乙购买公房以及将房屋赠与给其长子的行为？这房屋个赠与的民事行为可以依法撤销。 　　二、民事法律行为及特征 　　民事法律行为是按当事人意思发生变动权利义务关系效果的合法行为。民法通则第54条规定：民事法律行为是公民或者法人设立，变更，终止民事权利和义务的合法行为。民事法律行为有如下特征：民事法律行为是私行为；民事法律行为是合法行为；民事法律行为是表示行为；民事法律行为是有意思决定效果的行为。 　　民事法律行为具备的条件。民法通则第55条规定；民事法律行为应当具备下列条件。（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。 　　乙购买的公有住房依法应当为甲乙夫妻双方的共同财产，而不是乙的个人财产。 　　在甲病故的的四年左右。乙的退休收入仅有1000多元。这期间的收入总计约有五万余余元。扣除她的日常花销。仅凭她的个人积蓄是买不起承租的公房。因为房款等费用得需要十万元。由于甲的遗产当中的积蓄没有依法分割，并有乙保管的，也就是说乙的购房款当中有甲乙夫妻双方的共同积蓄。 　　如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。另，据乙本人后来讲买房时使用了甲的工龄优惠。房改工作人员讲购房款能节省些。但是，首先二位继承人依法及时行使撤销权。到管辖法院进行撤销乙和其长子的房屋赠与行为。《物权法》第八条规定；物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。乙及其长子的行为侵犯了另外两个继承人的合法权，依法应当承担相应的法律责任。
??房改房的产权分析及相关纠纷的处理
我国城镇居民住房制度改革经过十几年的努力，现已基本结束。居民住房这一最大的消费品，已作为商品纳入了市场经济的良性循环之中。城镇住房制度改革的目的是改变住房实物分配制度为货币工资分配，鼓励职工利用工资收入和住房公积金购房，逐渐实现职工住房的商品化、社会化。在福利房向商品房，公房向职工有限产权房、全产权房过渡的过程中，围绕房改房产权的取得和因离婚、继承引发的产权分割问题产生了许多纠纷。这些纠纷形式多样，法律关系复杂，在法律调整上有的尚无明确的依据，笔者就此谈一点粗浅的认识，以求赐教。
一、推行住房制度改革的主要方式及房改房的产权分析。
要处理好涉及房改房的纠纷，首先要了解住房制度改革的主要方式和不同方式下，职工拥有房改房的产权性质。
我国城镇住房制度改革是为了适应经济体制改革，在市场经济的条件下，将居民住房这一基本的消费品商品化、产业化，促使房地产业，在市场中融资，在竞争中发展壮大，以解决居民不断增长的住房需求。这一改革的主要矛盾是如何改变住房的实物分配制度，实现企业将用于职工住房的福利积累以货币工资的形式分配，职工再从房地产市场按需购房，使住房商品化。住房本身的客观特征决定了其较高的使用价值和市场价格。而我国城镇居民的低收入状况和房屋的市场价格有很大的差距，为解决这一矛盾，我国在住房制度改革中主要采取了二种方式，一是公房的优惠出售。二是单位职工内部集资建房。
公房的优惠出售，是指按照国家的房改政策，售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工。职工以这种优惠价购买的房屋取得该住房的有限产权。视优惠价价格组成的不同，职工取得的有限产权的性质也不同。根据1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》对职工购买的优惠房产权性质的规定:“职工以成本价购买的住房产权归个人所有，一般住用五年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限
的收益处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。明确了职工以成本价购买的住房，产权虽归职工个人所有，但因其价格构成中没有土地使用权出让金，其所有权是有限的，在房屋的处分时受到限制。职工以标准价购买的住房，因其交易的价格不能体现住房的实际价值，相当于职工交纳了该住房的部分价款，所以，职工取得部分产权，职工和单位对该房享有共有关系，职工所享有的产权比例以购房时该房产的标准价占成本价的比例确定。同样职工对该房屋的收益处分权受到限制，一般住用5年后，方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权和租用权。
单位职工内部集资建房，是在公租房向商品房过渡的过程中出现的，符合把住房建设投资由国家、单位统包改为国家、单位、个人三者合理负担的房改政策，是大多数单位进行住房建设所采取的方式。单位内部职工集资建房分多种形式：
1、单位借款形式。单位在职工住房的筹建过程中，由于资金紧张，向职工进行集资，并约定单位在住房建成的一定期限内，将集资款连本带息退还给职工。这种形式的集资建房，属于单位向职工借款，所建房屋的产权属于建房单位。即使将来所建住房分给集资的职工居住，职工也仅能取得房屋的承租权。
2、单位和职工共同出资建房的形式。依据国家住房制度改革的基本精神，把住房建设投资由国家统包改为国家单位和个人合理负担，由单位内部职工进行住房集资，和单位出部分资金共同建设的房屋，产权应属集资职工和单位共有。这种集资建房的性质，它不同于房屋的买卖，是单位和职工共同出资建房行为，从物权法的理论上说，这是所有权原始取得的方式，自房屋建成交付时，集资职工就和单位对该房享有共有权，职工对该房产享有所有权的份额，可依据1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，按职工集资款占房屋成本价的比例确定。
二、涉及房改房纠纷的特点及主要矛盾和法律适用。
城镇住房制度改革直接关系到广大职工的切身利益，其政策性强、涉及面广，在操作中产生纠纷很多。从房改房的特征上看，其主体是特定的，一方是售房建房单位，另一方是该单位有分房资格的职工；从性质上它不同于一般的民事法律关系，它是以双方的劳动关系和职工夫妻双方享有的住房福利为条件的。因此，涉及房改房的纠纷往往和职工的劳动关系和职工的家庭婚姻关系相连系的。这正是此类纠纷的复杂之处。如何才能公平合理的解决这类纠纷呢？首先要抓住纠纷的主要矛盾，不论是职工解除劳动关系后要求对房改过程中的住房要求确权，还是因职工离婚或继承要求分割房产，其主要问题是房屋的权属问题，确定纠纷房屋的产权，明确产权的转移时间，是正确解决纠纷的前提。其次，要充分认识到房改房是基于劳动关系和职工住房福利产生的，在房屋确权时要保护好职工的合法权益。第三，处理这类纠纷的法律适用上，要依据法律法规和国家的房改政策，法律和政策都不明确的，根据民法原理处理和解决。
三、房改房纠纷的处理
对于房改完毕已办理了产权证，明确产权关系的纠纷，法律关系比较明确、比较容易处理。对职工根据房改政策和单位房改的规定交纳了购房款尚未办理产
权证时，因劳动关系或家庭婚姻关系的变化引发的房改房纠纷，和单位内部职工集资建房，职工已实际占有使用住房，企业未给职工办理产权证时，就该住房的确权和继承产生的纠纷，处理比较复杂。在此笔者谈一下自己的看法。
1、参加单位房改购买公房的职工与售房单位解除劳动关系引发的房屋权属纠纷的处理。
参加单位房改购买公房的职工因调动工作、辞职或除名、辞退与售房单位解除劳动关系，售房单位以该职工已不是本单位职工为由，要求收回房屋。这类纠纷在司法实践中非常多，处理时应具体情况具体分析。对于购房职工在与单位解除劳动关系时，已取得住房的产权证明的，应当充分保护产权人的合法权益，即维护购房职工对其所购公房的全部占有权和使用权 。售房单位收回房屋的要求无任何法律依据。对于购房职工与单位解除劳动关系时，已交纳了购房款，签署了购房协议但未拿到房产证 ，售房单位要求收回房屋、购房职工要求单位给予办理房产证而产生的纠纷。对于这种情况，司法实践中有不同的处理意见。一种意见认为：根据现有法律规定，房屋产权转移时间以办理产权证为准。职工在没有取得产权前，和售房单位解除劳动关系，就丧失了以优惠价格购买公房的资格，因此，双方签订的售房协议，在履行中因购买方丧失应具备的主体资格而失效。售房单位有权收回房屋。笔者对此持有不同意见，该职工能否取得产权，应取决于双方买卖公房的行为是否合法有效。如果该单位对所售公房的售房办法经过房改部门审批，购房职工签订购房协议时具备购房资格，双方签订的买卖公房合同合法有效。双方就应该 全面履行该合同，即使职工和单位解除了劳动关系，售房单位也应为职工办理房屋产权证。理由有三 ：第一，公房的售房对象是以单位的公房出售办法被政府房改部门批准时，享有购买单位公房资格的职工为准。相关法律法规和房改政策没有规定，以优惠价购买公房的职工必须保持与售房单位的劳动关系，也没有规定购买公房的职工必须为企业继续服务的期限。第二，购买公房的职工交足购房款后，协助职工办理产权证是售房单位的合同义务。因卖房者不履行合同义务致使买房者不能达到合同目的，承担不利后果，这显然不符合合同法的立法本意。再者，卖房单位一天不办理房产过户登记手续，职工就一天不能调离单位，单位不办理房产证就可以限制职工的自由择业权，这绝对是不合法的。第三，根据市政府发布的《淄博市出售公有住房暂行办法》第二十三条的规定，分期付款购买单位公房的，购房者调离本市或死亡的，其直系亲属或法定继承人可以继续付款购房。该规定明确了，分期付款购买公房者与单位脱离劳动关系的尚可继续履行公房买卖合同，已交足购房款后与单位解除劳动关系的购房者更应要求单位履行合同，为其办理房产过户登记手续。
2、因参加房改的职工死亡引起的房改房的继承纠纷的处理。
职工生前参加单位的房改并交纳了购房款，在办理产权证前因病死亡，该房产能否作为遗产继承？这一问题比较复杂，应视不同情况作出不同处理。根据现有法律，房屋产权转移时间以办理产权证为准，即没办理房屋产权证就不享有房屋所有权。根据我国继承法的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,这里的合法财产包括财产和财产权利 。参加单位房改的职工在办理产权证前死亡的，该房产不能作为遗产继承。该职工参加房改交纳了购房款，和单位建立了住房买卖的合同关系，其继承人可以继承其债权，即要求单位履行交付房屋办理产
权证的权利。但房改房买卖关系的主体是特定的，购房者必须是与售房单位有劳动关系的职工，能够享受房改的优惠待遇是基于房改单位职工的身份。身份权是不能继承的，如果该职工是单身，按他自己所享有的优惠待遇参加房改，那么该职工的继承人只能继承购房款，没有获得该房屋产权的请求权。如果该职工以其家庭夫妻双方所享有优惠待遇参加其单位的房改，其配偶也是购房的主体，单位应继续为其办理房屋产权证，该职工所享有的那部分房屋产权可以作为遗产继承。
3、因夫妻离婚引起的房改房纠纷的处理
根据1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，职工以优惠价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。不管夫妻双方参加哪一方单位的房改，其购买公房的行为和享受的价格优惠是基于夫妻双方共同享有的资格和权利。即使仅有参加房改的一方享有以优惠价购买公房的资格，其购房时所享有的优惠待遇包括国家鼓励职工购买公房性质的价格折扣优惠和以职工住房公积金为计算依据的工龄折扣，该优惠利益在其参加单位房改购买公房时已经实现，应属于夫妻在婚姻存续期间所得。因此，因夫妻离婚而涉及房改房屋的归属时，该房屋应作为夫妻共有财产，双方都有权分得该房，不能因参加了某一方单位的房改为由，限制另一方对该房屋的请求权。售房单位也不得以非本单位职工为借口，侵犯产权人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有优惠购房的待遇，且被分割的住房的价格构成中隐含着购房家庭一方或双方的住房补贴和国家企业给予职工的优惠待遇，所以在对房改房作价分割时应参照该房的市场价格，保护好未分到住房一方的合法利益。
因房改房屋引发的民事纠纷，还要在一定时期内存在，进一步研究和探讨这一特殊法律关系，将有利于解决我们在工作碰到的实际问题，更好的为社会提供法律服务。
范文六：某房屋原为原告陈先生妹妹单位分配的公房,经调换后由原告承租,1986年因原告出国留学而将涉案房屋借给原告的姑父母车、孙居住，后车、孙信告原告，涉案房屋现由三姑夫的侄媳童居住，并要求变更承租人。原告无法答应，2006年6月，原告聘请律师调查发现被告于1989年已将户口迁入涉案房屋。因被告拒绝迁出涉案房屋并辩称：公有住房是国家的福利制度，公房的享受者应是我国居民，而原告现是美国公民。故原告起诉，请求法院判令被告迁出涉案房屋。　　本所律师作为原告律师，以“原告对涉案房屋的承租人资格并未因其已加入美国国籍而被我国法律法规，乃至上海市现行的地方法规所否定，原告出国后，随将涉案房屋交付车、孙居住使用，但在本案中未有证据证明原告已将涉案房屋的承租权转让给车、孙”等为由辩称，法院宣告我所律师代理方原告胜诉，判决被告迁出涉案房屋并承担受理费。
范文七：丁先生将其名下的一套产权房出售给赵先生，约定房屋总价为人民币１３５万元，赵先生先行支付现金人民币６０万元，剩余房款由赵先生通过银行贷款来支付。合同签订以后，赵先生按照约定支付了现金６０万元的房款，与此同时，丁先生亦配合赵先生向银行办理了抵押贷款申请。但由于赵先生本人资信不良，其抵押贷款申请没有获得银行批准的。此后，赵先生就一直拖延合同的履行。 丁先生委托陈亮律师处理该起房产买卖合同纠纷，陈亮律师接手该案后，认真地研究了涉案的房产买卖合同。随后发函给赵先生，要求其将剩余房款在合理期限内支付给丁先生。赵先生收到该函后，一直没有与丁先生联系。陈亮律师又代表丁先生发函，声明解除双方之间的买卖合同并追究赵先生违约责任。此后，陈亮律师代理丁先生向法院起诉赵先生，要求解除双方之间的买卖合同并要求赵先生按照约定支付违约金。在法庭上陈亮律师据理力争，指出赵先生是由于其个人资信问题而导致其抵押贷款申请没有获得批准，同时赵先生也无力以现金方式支付剩余房款，导致买卖合同无法履行，赵先生应当对此承担相应的后果。后法院判决支持了丁先生的主张，判令解除双方之间的买卖合同并要求赵先生支付违约金。
范文八：日，北京市门头沟法院对一起小产权房交易协议纠纷案作出一审判决，认定双方房屋买卖协议有效，驳回原告全部诉讼请求。 　　判决后，原告阴女士表示已提起上诉：“小产权房不能买卖，我相信法律是公正的。” 　　判决书表明，2010年1月，阴女士与北京某单位科员朱先生签订了《房屋买卖协议》，将自己位于北京市门头沟某村的一套约107平方米的小产权房，以45万元出售。该房屋不具备正式的产权证，也完全不具备办理正式产权手续的条件。 　　最近，阴女士得知“该买卖行为严重损害了所在农村集体的合法权益，所签订的《房屋买卖协议》依法应属无效协议”，在与被告多次协商未果后，将买主朱先生诉至法院，请求法院判令协议无效。 　　被告朱先生则认为买的房子是自己使用，诉讼是“因为最近引发房价飙升”。2013年8月，他和村委会签订入住协议，拿到钥匙，认为自己应该是房屋现在实际使用人。 　　他认为：“我们签的合同都是正式合同，签订后房屋手续和款项交付已经实行了，合同生效。而且原告起诉已过两年诉讼时效。” 　　法院经审理查明：日，原、被告签订交易协议，被告于1月5日交付了1万元定金，并在签协议当天将剩下房款44万元交与原告。此外，2013年8月，被告又与村委会签订了入住协议、物业管理协议。 　　法院认定，本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立的合同受法律保护；加之，双方当事人均明确在买卖诉争房屋时，对其系小产权房的事实均知情。 　　判决称，鉴于国内对小产权房的相关法律规定尚未出台，且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理并无明确约定，法院对阴女士要求确认协议无效的诉讼请求，不予支持，驳回原告全部诉讼请求。 　　同是小产权房买卖纠纷案，有的判决则不同。同在北京，2002年7月，画家李玉兰与北京宋庄农民马海涛签订小产权房买卖协议。2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，要求李玉兰返还房屋。北京通州法院一审判决双方合同无效。北京第二中级法院则维持原判。 　　2008年，山西省太原市迎泽区法院也曾判决该区郝庄镇某村一栋小产权房买卖合同无效。 　　阴女士代理律师北京中银律师事务所方勇对《财经》记者表示，按照日北京市高级法院《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，才可以认定合同有效。 　　被告朱先生的代理律师北京汇源律师事务所屈子英则认为，“双方当时签订的协议都是正式合同，现在房价上涨了想毁约，这是不诚信的行为。” 　　接受媒体采访时，郑州高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇则对此案判决表示赞同：虽然房子暂无产权，买房者仍具有使用权和收益权，可以用来自住或者出租。他同时认为房屋的产权或性质并没有改变。 　　有学者认为，“同案不同判”出现的原因是没有可以普遍适用的法律依据。
范文九：小产权房纠纷全攻略
导读：本文主要是对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房处理问题等主要情形进行分类及法院对这几种情形处理的裁判观点进行归纳总结，帮助大家更加清晰的了解法院在审理小产权房纠纷案件中的裁判规则。
情形一：小产权房买卖合同效力问题
1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
法律规定：（1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
律师解读：根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅
即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效 案例索引：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2013）赣中民一终字第264号
案情简介：原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县XX镇XX新村）村民，被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议，诉至法院。
裁判要旨：（一审法院）农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强
制性规定，应认定为无效协议。（二审法院）宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。
同类案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第254号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效 案例索引：江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2015）洪民三终字第91号
案情简介：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。
裁判要旨：（一审法院）农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。（二审法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。
例外情形：城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。
案情简介：案件当事人马某原为城镇居民。1989年，马某与陈某签署房屋买卖合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某，价款21000元。双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。
裁判要旨：（一审法院）因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。（二审法院）按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。
4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则
法律规定：（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（2）日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖
合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。（4）山东省高级人民法院于日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。
相关案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第204号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。
5、上海地区对小产权房纠纷特别规定
相关法规：（《上海审判实践》 2008年第1期）（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合同应做无效处理；
（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。
情形二：小产权房抵押权效力问题
1、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持
案例索引（1）：江西省新余市渝水区人民法院民事判决书（2014）渝民初字第02388号
案情简介：日，原告与第一被告签订《借款合同》一份，合同约定：第一被告向原告借款人民币70万元，第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、承诺四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保（注这些抵押担保没有依法进行登记）。日原告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满，但第一被告只归还了部分借款，还有513500元未履行还款义务，经多次催促未果，原告起诉至法院，请求第一被告还款，及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿权。
裁判要旨：根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记，原告与四位被告的抵押合同尚未生效，对善意第三人不产生约束力，原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符，本院不予支持。 案例索引（2）：江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书（2014）月民一初字第960号
案情简介：被告童XX与被告朱XX系夫妻关系。2013年8月，被告童XX向原告借款人民币60万元。日，原告将借款转入被告童XX的银行账户。日，原告与被告童XX签订了一份《抵押合同》，约定被告童XX将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋（赣志村建字《村镇房屋建设许可证》，日）作为向原告等的抵押。该房屋原、被告童XX未办理抵押登记。因被告童XX自日起未支付原告利息，故原告诉至本院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。 裁判要旨：原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋，因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案中原告与被告童XX签订了《抵押合同》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该诉请本院不予支持。
情形三：离婚时对小产权房处理问题
1、对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定
案件索引：江西省全南县人民法院民事判决书（2014）全民一初字第
案情简介：原告钟某与被告郭某于2007年经人介绍相识，日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东务工，被告在全南务工，夫妻感情一般，日生育一个男孩钟某某。之后，原、被告常因家庭琐事发生矛盾，原告向法院起诉离婚。另，2006年，原告在全南县城车站西路水口围原告哥哥家二楼上面加建了一层套房，没有办理房产证，2008年装修好。
裁判要旨：位于全南县城老车站水口围的自建套房，因系在原告哥哥的房屋上加建，且未取得相关的合法审批手续，难于认定为合法的财产，故在相关部门对房屋未有处理结论之前，该房应归原告居住使用，但该房系婚后由双方共同出资装修，现被告仍居住在该房，离婚后被告将没有住处，故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。
相关案例：江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西少民初字第95号。
2、对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定 案件索引（1）：江西省赣县人民法院民事判决书（2014）赣民一初字第531号
案情简介：原告肖XX与被告池XX双方于1997年8月确立恋爱关系。双方于日在赣县XX乡人民政府登记结婚。2011年10月开始至今，被告池XX与原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章贡区X镇X村XX组XX坑购小产权房一套，原告以感情破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房进行分割。
裁判要旨：对于双方争议的小产权房分割问题，因双方均未提供该房屋产权证明，本院认为证据不足，不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处理。
案件索引（2）：南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西少民初字第95号
案情简介：原、被告于1997年7月经人介绍相识，日登记结婚， 2007年，双方购买了南昌市青山湖区住房一套及南昌市昌东工业区住房一套（属小产权房）。由于原、被告双方性格差异，双方在生活琐事上经常发生争吵，两人长期分居，故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院，要求与被告离婚并要求对该小产权房进行分割。在法庭审理过程中，双方对所涉及的房产达成价格协议：坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。
裁判要旨：坐落于南昌昌东工业区房产系小产权房，本庭不宜对所有权进行分割，仅明确使用权为宜。判决坐落于南昌昌东工业区房产由原告邹某居住。
3、离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理
案件索引：山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济少民终字第83号
案情简介：原、被告于1999年经人介绍相识，于日登记结婚，婚后生育一女展某甲，2015年，原告以双方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻之间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡，为由向法院提起离婚诉讼，并要求对夫妻共同财产座落于济南市天桥区房屋
一套进行分割。庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但产权没有办理到其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买，但认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。
裁判要旨：对济南市天桥区房屋的处理，被告未证明该房屋办理了产权登记，原告认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记，原、被告均要求居住使用该房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”本案中，上述房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，所以根据上述规定，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告一起共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议，可以另行主张权利。
温馨提示：法律禁止非同一集体组织成员间小产权房买卖，因此，买卖小产权房请慎重！
范文十：随着房地产市场的持续火热，大中城市的房地产价格不断攀升，面对居高不下的房价，不少购房者把目光瞄准了农村集体土地上集中建造的住宅——小产权房。如同房地产大河中的一支暗流，小产权房交易虽然不显山露水，却也凭借其独有的价格优势逐渐占据了某些特定的市场。但是，由于其特殊的“身世”，导致了其转让对象的局限性和法律关系的复杂性，近年来，小产权房屋的转让在缓解了部分中低收入群体住房压力的同时，也引发了不少的矛盾纠纷，针对集体土地上房产转让的相关法律法规逐渐显示出其滞后性。如何更好的规制小产权房屋交易，法院判决如何达到社会效果和法律效果的统一，这些问题无不对立法者和司法者提出严峻的挑战。
一、 小产权房屋概念及法律属性
房产权即特定主体对房屋享有的所有权，而所有权属物权的范畴，故房产权亦属于物权的一种。房屋产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同的解释。简单说来，国家发产权证的房屋叫大产权房;而国家不发产权证，由乡镇政府甚至村委会发证书的叫小产权房，又叫乡产权房。
根据我国《土地管理法》和相关法律法规规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地除外。”也就是说，只有国有土地才可用于商品房开发建设，开发商在履行合法开发立项手续后，办理土地出让手续并按规定上交给国家土地出让金和使用税(费)，再由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的商品房称为大产权房。如果要使用农村集体所有土地，则必须先经过法定程序将农村土地收归国有，然后再行出让，以国有土地使用权的形式进行开发建设。未履行上述程序而直接进行开发的房屋，因其并没有经过国家房管部门的许可，自然无从颁发产权证，这种房屋被称为小产权房。小产权与大产权的本质区别在于是包含有土地使用权，大产权房屋具备完全产权，包括房产使用权与国有土地使用权，而小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权。
根据房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型，第一种是经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，这些房屋在首先满足集体经济组织成员的住房需求后尚有剩余，由该经济组织以自己名义将余房出售给本集体之外的人。该种房屋本身属合法建筑，其上权益依法应受法律保护。第二种是集体经济组织未经任何审核批准程序，擅自在其自有的农用地上修建的房屋，该种房屋本身就属于违章建筑，因而其上所附权益也无法受到法律的保护。
二、 小产权房屋转让合同的效力认定
关于小产权房屋转让合同的效力，目前理论界和实践中大体有两种声音，第一种是反对者，认为小产权不符合国家规定，转让合同无效;第二种是支持者，认为国家并为规定合法建造的小产权房屋不可以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房转让合同有效。
(一)支持第一种观点的理由：
持第一种观点即合同无效说的理由有三，主要来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。其一，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使
用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年 12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障，如果放任该类房屋自由转让，不仅会破坏原有的房地产市场的交易秩序，也将引发诸多的社会矛盾，不利于社会的稳定和经济的发展。
(二)支持第二种观点的理由：
第二种观点即转让合同有效说。支持这种观点的理由也有三个，其一源自国务院有关文件及最高法院的司法解释复函精神。日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权力。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地所有权仍归集体所有。”这一规定明确了农民享有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的所有权仍归集体所有，但使用权随房屋所有权的转移而归受让方享有。最高人民法院(1992)民他字第8号复函中也明确规定，“农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。”这一规定肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件，同时也间接的肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的。其二，《土地管理法》第62、63条的规定，从立法本意来分析，其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让，但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下，该宅基地使用权的附随转让并不禁止。关于农民房屋可否转让的问题，从物权的角度来说也应该是被允许的。所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配，具有对抗第三人的效力。而所有权是完全物权，包含占有、适用、收益、处分四项权能，其中处分权是所有权的标志，也是核心权能。既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权，其中当然含转让权，若将该权利剥离，则很难谓之对房屋享有所有权了。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，该规定本身违背了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下，故应以物权法为准。其三，认定合同无效，应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同则为有效。《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面，1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。另外，国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。再者，土地管理法等一些法律也都仅规定了宅基地禁止买卖的条款，并未禁止农村房屋的买卖，虽然宅基地和其上房屋紧密相关，但毕竟是两个不同的概念，面对该类纠纷，在法律适用上还应区别对待。故此，在审判实践中，应结合个案实际来判定合同有效与否，不能一概而论，只要小产权房转让合同符合上述四项要求，就应当认定为合法有效，而非当然无效。根据某地方中级人民法院的调查显示，农村房屋买卖合同的效力，绝大多数法官的观点是农
村房屋买卖有效。他们认为，对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类和同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第四十四条、五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照从维护交易秩序的稳定和安全的角度着眼，法院也应认定合同有效。
三、审判中具体适用法律和相关做法
由于农村房屋买卖纠纷案件层出不穷，许多地方政府因形式所需，已经出台了集体建设用地使用权流转管理办法，这些办法突破了《土地管理法》的规定，如广东省于日开始实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，北京市出台了《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》，在延庆、怀柔两个区试点。关于农村房屋买卖合同的有效性如何进行确定，为统一认定标准，北京市高院专门下发了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。其中写道：“与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外”，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。” 以不久前闹得沸沸扬扬的北京宋庄画家村小产权房纠纷案件为例，通州法院对该村一系列小产权房转让纠纷案件进行的一审判决显示，法官的判决均认定画家和村民签订的房屋买卖合同无效，但在二审中，北京二中院在维持原判的同时还认定，造成合同无效的主要责任在于农民的反悔，画家可另行主张赔偿。在北京市海淀法院山后法庭相继审结的4起小产权房转让案件中，均根据原告买房人的请求，对房屋的升值程度进行了评估，并确定了涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。在海淀的案子里，买房人和农民所得利益的是七三开，买房人拿七，农民拿三。
参考资料：厦门律师 /xiamen
综上，笔者认为，有关农村房地产流转的法律法规存在严重的空白和滞后性是造成目前小产权房转让纠纷不断的主要原因，也正是因为这个原因，法院在审理此类案件时也存在着截然不同的做法，这就造成了同种纠纷在不同地区遭遇区别对待，从而破坏了法院审理案件的公平性和严肃性，有损法律的威严。面对该种情况，当务之急是尽出台相关的法律法规，统一法律依据，真正做到有法可依，违法必究，以实现为司法审判法律效果和社会效果的统一。