经营性房屋租赁合同中承租人
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经营性房屋租赁合同中承租人
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　　经营性房屋租赁合同中承租人
　　权益问题研究
　　李卫杰& 许枫
　　【内容摘要】随着商业经济的飞速发展及良好经营环境的影响，经营性房屋租赁合同纠纷呈现快速上升态势。目前，我国房屋租赁法律体系对经营性房屋租赁合同中承租人权益保护存在明显缺失与不足，本文结合审判实践中的典型案例，逐一分析经营性房屋租赁合同中承租人权益的界限与规范，进而提出切实有效的司法建议，力求从现状透视、深入剖析、路径选择方面全方位构建承租人权益保护的审判体系。全文共计14746字。
　　【关键词】经营性房屋、房屋租赁合同、承租人、权益保护
　　经营性房屋租赁，是指具有营业资质的商事主体承租非居住性房屋用于商业经营活动，向出租人支付租金的法律行为。经营性房屋租赁合同与居住性房屋租赁合同在法律关系、合同内容以及双方当事人的利益平衡上均存在较大差异。
　　经营性房屋租赁合同的法律特殊性主要体现在：（1）租赁用途为商事经营。商业经营种类丰富多样决定了经营性房屋租赁具体用途的多样性。一方面，经营性房屋的位置较为特殊，在建设规划上即为商用，一般位于交通便利的繁华地带，这决定了经营性房屋在数量上的有限性；另一方面，承租人通常需要对租赁房屋进行大规模的装饰装修，并添置配备资产，因此承租人需要投入较大经营成本。（2）租赁房屋为转租比例较高。经营性房屋对于地理位置要求较高，其在数量上具有有限性，而随着市场经济发展，商业机遇增加，更多人在寻求合适房屋从事商业经营活动，形成了经营性房屋供不应求的局面，经营性房屋成为稀缺性资源。因此，新的商事主体很多是从承租人处转租而获得经营性房屋租赁权。（3）租赁周期较长。商业经营活动的持久性以及承租人从事商业活动投入较大经营成本，使得承租人不会轻易更换租赁场所。（4）承租人与出租人合同地位差异。经营性房屋租赁合同对于承租人来说具有重要意义，承租人经营活动能否持续进行依赖于租赁权的稳定性，租赁权关系着承租人经营活动命脉，租赁合同更多处于出租人掌控之中，承租人处于较为被动的地位。（5）经营性房屋租赁权系商事营业资产的重要构成要素。商事营业资产的价值在很大程度上取决于其所在场所和位置,如果承租人不能将经营性房屋的租赁权连同其它营业资产构成要素一并转让,第三人在取得营业资产时将不得不离开一直在进行商事经营活动的场所,将营业资产进行搬迁,导致营业资产的价值可能会因此受到贬损甚至严重下降,顾客亦会因此而大量流失。
　　因市南区商业经济的飞速发展及良好经营环境的影响，2014年，我院民一庭房屋租赁合同纠纷中经营性房屋租赁案件呈猛增态势，占房屋租赁合同案件的72%，且呈现群体性多发、与政府行为联系紧密、案情复杂多变、当事人对立情绪较强等特点，尤其是承租人对自身权益在租赁合同中往往未明确约定或约定模糊，导致其维权困难。目前，我国合同法及城镇房屋租赁合同相关司法解释的规定并未考虑经营性房屋租赁合同上述法律特殊性, 在现有法律框架下，司法实践中经营性房屋租赁承租人权益往往难以充分保障，承租人举证困难，相关权益维护缺乏法律依据，而教条机械地适用一般租赁基本规则，会使承租人权益遭受高损害风险，亦使经营性租赁合同纠纷在审判过程中难以确保实质公平公正。
　　一、现状透视：经营性房屋租赁合同中承租人权益的规范缺失。
　　（一）经营性房屋具体用途受限。
　　商业经营活动丰富多样，但承租人是否可以在经营性房屋内从事合同约定之外的经营活动？我国合同法规定：承租人应当按照约定的方式使用租赁物，对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。实践中，承租人通常是在具有经营规划后租赁经营性房屋，因此在合同签订时常常约定租赁用途，此时承租人从事合同约定外的经营活动将构成违约；即使未约定租赁用途，承租人转变经营活动也将受出租人意愿的制约。但经济发展和商事活动规律使承租人的经营活动需要具备一定灵活性，商事经营活动虽然在一定时期内具有稳定性，但基于商事活动发展规律和社会经济发展变化，商事经营活动不可能一成不变，时刻面临扩张和变更可能。因此，限制经营性房屋租赁用途，会束缚承租人经营自由，抑制承租人财富创造的能动性。
　　（二）承租人的续展权不确定。
　　经营性房屋租赁合同到期后，承租人是否有权继续承租房屋？我国合同法第二百三十五条规定：租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。该规定无法适用经营性房屋租赁的特殊性。若经营性租赁合同期限届满,承租人仍然愿意继续承租而出租人不愿意将房屋出租,则承租人将被迫离开一直以来从事经营活动的地点,此时,房屋所有权人将获得不当利益,承租人将遭受严重经济利益损失。因为,承租人长期在租赁房屋内从事经营活动,房屋的市场价值因为承租人的经营活动而得到提升,出租人再次出租时，其价格将高于出租人原本可获得的价格。
　　（三）经营性房屋租赁权转让法律规范空白。
　　合同法规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。租赁权与承租人义务同时并存，因此承租人转让租赁权必须经出租人同意，其无权单方决定转让租赁权。但经营性房屋租赁权可以依承租人单方意志转让而具备现实意义：一方面，租赁权转让是营业资产转让的基础。经营者通过租赁的方式来获得经营场所，租赁权能否转让直接决定着营业资产转让的成功与否。另一方面，现实生活中租赁权普遍通过转让方式流转已经成为一种商业习惯。
　　二、深入剖析：经营性房屋租赁合同中承租人权益的界定与规制。
　　（一）承租人在经营性房屋内设立商业经营主体的权益。
　　1、因租赁房屋存在行政管理限制，无法办理工商营业执照，承租人有权要求解除租赁合同。
　　案例：2012年8月25日，滨海公司与智达公司签订《房屋租赁协议书》，主要内容为：滨海公司出租成大广场西座地上第一、二、三层和地下一层，出租物业基本用途为餐饮、娱乐等项目，总计出租物建筑面积为1450平方米；自日至止，智达公司可进驻现场进行局部改造和精装修，并进行设备调试及试营业；智达公司在办理有关经营管理、装修改造、广告宣传等手续时，甲方应给予必要协助，出具相关证明和文件。后智达公司对其承租的成大广场西座地上第一、二、三层和地下一层进行装修，并于日获得“智达三晋酒楼有限责任公司”的企业名称预先核准，进行了设备添置、人员培训，办理卫生防疫等手续。在承租期间，智达公司未取得营业执照即进行了试营业。后工商局向智达公司出具行政处罚决定书。后滨海公司起诉至法院，称智达公司至今仅支付定金50万元，未支付房租，请求解除双方签订的《房屋租赁协议书》、智达公司将房屋无偿返还，并给付房屋租金、滞纳金。
　　智达公司称：滨海公司未按协议约定提供相应法律文件，使拟设立的“北京智达三晋酒楼有限责任公司”，无法获得工商行政管理部门的核准，使合同约定的试营业亦无法进行。滨海公司的不作为已经构成违约，智达公司没有交纳租金，是维护自身合法权益的行为，足以对抗滨海公司的不作为。智达公司反诉请求：确认双方签订的《房屋租赁协议书》无效，滨海公司补偿经济损失及三年预期利润。
　　法院经审理认为，滨海公司将房屋出租给智达公司时，未办理消防验收手续，智达公司对房屋进行装修后，亦未办理消防验收手续。根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用；公众聚集场所经消防验收合格后，方可使用开业。滨海公司将大厦出租给智达公司的行为，违反了《消防法》的规定。依据合同法的规定，违反法律强制性规定的合同无效，滨海公司与智达公司签订的《租赁合同》，违反《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定为无效。但智达公司已实际占有和使用滨海公司的房屋，因此应当支付相应的费用，具体数额可按《租赁合同》中租金的计算方式确定。关于智达公司主张的直接损失和间接损失，本院认为房屋装修和设备安装部分的费用，可以按评估价值予以认定。法院判决：双方签订的《房屋租赁协议书》无效；智达公司将其承租并已经装修的房屋于判决生效后三十日内腾空并移交给滨海公司；滨海公司于判决生效后十日内给付智达公司房屋装修补偿一百万元；驳回滨海公司的其他诉讼请求；驳回智达公司的其他反诉请求。
　　评析：因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。承租人主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。
　　租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。
　　租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。
　　2、出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理工商营业执照的义务，承租人有权要求解除租赁合同。
　　案例：刘某将其有权出租的涉案房屋分隔隔断后将其中部分房屋出租给张某。2010 年4月19日，张某与刘某签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将其经营的涉案房屋出租给乙方使用，房屋使用用途为餐饮或食品；租赁期限三年。张某因各种原因无法获得涉案房屋处的工商营业执照，但一直存在经营活动，后该营业行为被工商局处罚并被责令停止经营。刘某与张某对于涉案房屋未能办理工商营业执照的原因产生争议。刘某认为，自己提供的房屋在办理营业执照上不存在任何障碍，自己已经协助张某提供一切应当提供的证照手续，系张某自己未申请办理工商营业执照；张某认为，无法办理营业执照的原因在于租赁合同上房屋位置与房产证、环保文件上地址不一致，因此需要协调处理后办理证照。刘某陈述：其承租包括涉案房屋在内的相互连通的大统间，自己根据商业便利进行分隔隔断，并进行统一编号，整个过程中未考虑房屋产权地址情况；对于编号冲突问题，在办理工商手续的过程中，应由经营者到辖区派出所、街道办开具证明的方式解决。张某陈述：自己曾经多次到环保、工商部门要求解决编号与实际不符问题，但一直未能解决，因此工商手续办理停滞。
　　经审理法院认为，导致涉案房屋租赁合同解除的原因及责任归属系本案主要争议焦点。张某承租房屋目的为经营，必定会在其中设立商主体。刘某将包括张某承租房屋在内的大统间房屋承租后进行分割编号，并办理相应环保立项手续，对于其后在环保文件上载明的房屋地址与实际房屋编号冲突问题应当进行处理，并应提供相应文件交由张某办理工商手续之用。刘某认为张某未能履行承租人的根本合同义务致合同解除，而张某则以承租房屋无法办理营业执照作为其拒付租金的主要理由。就无法办理营业执照的原因，张某表示系因承租房屋拟办理的小房产证上具体地址与租赁合同及实际租赁部位不一致，无法取得环保批文所致。本院认定上述原因客观存在，刘某作为出租人，有义务提供相关证明材料以协助张某排除上述办证障碍，但其未举证证明曾履行协助义务。鉴于张某因无照经营被工商部门责令整改、停业之事实，刘某怠于履行相关协助办理营业执照的义务确给张某经营带来影响，刘某应就双方租赁合同的解除承担主要责任。而张某作为承租人，在与出租人签订合同时未能就其经营所需的证照办理可能存在的障碍进行任何了解，有失谨慎。
　　评析：租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，依据《合同法》第九十四条第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。现承租人要求解除租赁合同的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外；催告的合理期限宜定为三个月。
　　（二）承租人正常使用经营性房屋从事商业经营的相关权益。
　　1、承租人在使用租赁房屋过程中，发现房屋实际面积与约定不符或出租人一直占用部分面积未交付，有权拒付、减付租金。
　　案例：原告诉称，为经营美容业务，其于2008年1月10日与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告提供面积450平方米的框架结构出租屋一处，租期4年，租金标准为每年43.2万元。合同签订后，原告即按照该合同约定及时向被告支付首期租金，被告亦向原告提供出租房屋。原告接受被告交付的房屋后即行投入装修共计76万余元，购置美容器械设备40万余元，采购近30万元的美容消耗用品，并投入大量的广告宣传费用。2008年4月上旬，装修进入尾声，装修人员发现被告提供的出租房屋面积严重不足，原告当即委托相关专业人士实测发现被告少提供出租房屋近60平方米。原告与被告协商，要求被告补足少提供的出租房屋。在被告违约的情况下，原告行使了先履行抗辩权，拒付2008年下半年的房屋租金。日，被告针对其违约在先行为，不但不与原告进行协商妥善解决，反而采取继续扩大原告经营损失的方式强行断电，致使原告经营美容企业因断电不得不关门停业，造成重大营业损失。故原告诉请法院要求：1、判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。2、判决被告赔偿原告经济损失合计为197.6万元。3、判决被告退还原告履约保证金3.6万元。4、本案诉讼费用由被告承担。
　　法院经审理认为双方争议焦点为：一、被告是否按约向原告交付足额房屋面积。原告认为实际使用面积远低于约定的450平方米，被告则认为加上公摊面积，其交付给原告的面积早已超出450平方米。本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》中约定“出租房产部分面积450平方米，房屋结构为框架”，合同中未明确写明面积为建筑面积还是使用面积，根据我国《合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，在双方当事人没有达成补充协议以及没有其他相关合同条款证明的情况下，依据交易习惯应将面积认定为“建筑面积”。因此，可以认定，原告要承租的450平方米面积是指建筑面积，含使用面积和公摊面积。就原告承租的使用面积，根据本院查明的事实，二楼使用面积为373.62平方米，即使加上公摊系数为0.159106的公摊面积59.445平方米，总共为433.065平方米，仍没有达到合同约定面积。因此应当认定被告没有按照合同约定向原告提供足额面积的房屋。二、原告应交纳的租金金额。本院认为，依双方约定的租金标准，实为按每月每平方米80元的标准交纳。现被告交付给原告的房屋面积约433平方米，故原告每月应向被告交纳租金为34640元。从日至日，共计3个月余15天，应交纳租金为121240元。三、被告因少提供面积是否应赔偿因此给原告造成的损失。原告主张共计44万元，其中因少提供60平方米的租金损失29000元；因少提供60平方米造成原告达不到规模经营和优良环境造成的营业损失311000元；从日停电至日的营业损失10万元。本院认为，根据查明的事实，原告实际承租的房屋面积433平方米，此前按450平方米面积多交纳租金8160元，被告应将该部分租金退还原告。对于原告主张的其他损失，因没有证据证明损失客观存在，本院不予支持。
　　评析：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承一担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。因此，承租人要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。
　　2、承租人对租赁房屋进行装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求赔偿装修损失。
　　案例：&2010年5月份，罗某欲租赁房屋经营旅馆，当月罗某与某公司签订《房屋租赁合同》约定：罗某租赁某公司地下室，在合同中约定租赁房屋用途为旅馆，租期2.5年，租赁期满承租人不得拆除装修。合同签订后，罗某对房屋进行装修，在申办营业执照时，得知地下室不得经营旅馆。在此期间，由于没有营业执照，罗某进行了试营业。 2011年5月在房管局检查中，房管局提出罗某用地下室经营旅馆违反了《人防工程和普通地下室管理办法》，旅馆被关停。后罗某向法院起诉。
　　法院认为，房屋租赁合同无法继续履行的原因在于地下室不能用于经营旅馆，双方均有过错，双方对损失均应承担相应责任，故依据房屋租赁合同的期限、合同中对残值的约定、罗某的实际拆除状况，判决某公司向罗某支付装修损失6.3万元。
　　评析：（一）租赁合同无效时，对装饰装修物的处理方法。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《合同法》规定了合同无效的法律后果，第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于合同无效，当事人间的权利义务关系要恢复原状，但应尊重当事人的意愿。未形成附合的装饰装修时，出租人同意留下装饰装修物的，可不再拆除，不同意留下的，承租人要拆除。这体现了“意思自治”的原则，但同时要考虑客观情况，已形成附合的装修装饰物，不能拆除或强行将装饰装修物与房屋分离，会导致该财产损毁或花费过大，不适宜拆除，但在尊重出租人意愿的同时，也要本着公平的原则，考虑出租人的权益，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。这是过错责任原则的体现。
　　（二）租赁期间届满时，对装饰装修物的处理方法。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。租赁合同期间届满，无论是形成附合的装饰装修物的还是未形成附合的装饰装修物的，承租人要求出租人赔偿损失的，法院应不予支持。因为承租人在租赁期间已经物尽其用了，通常已充分享有装饰装修物的利益。但当事人另有约定的除外。
　　（三）合同解除时，承租人经出租人同意的装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
　　3、承租人对经营性房屋租赁合同的转租权。
　　案例：某承租人(二房东)在未获得业主授权的情况下，将房屋转租并与租客签订合同，租客认为存在欺诈，要求退还租金及“顶手费”。法院判决认为房屋出租合同有效，驳回了租客的请求。2006 年11 月，租客余某与二房东杨某签订了《房地产租赁合同》，租期为2006 年12 月至2007 年3 月31 日，月租金2300 元。合同内注明了该房屋业主为吴某，杨某仅为转租人。合同签订后，余某共付给杨某租金、保证金及“顶手费”共21900 元。2007 年3 月6 日，业主吴某突然出具一份《声明》，指出杨某将房屋转租并未征得其同意，她也从未授权杨某以任何形式处置房屋，因此不认可杨某与余某签订的租房合同，不同意与余某续约。余某因此向法院起诉二房东杨某，认为其行为构成欺诈，要求杨某退回其已付的 21900 元，并赔偿其用于装修和购置设施的20000 元。广州市天河区法院经审理后认为，根据合同内容，杨某应已告知余某房屋的产权人及合同期满后能否续租处于不确定状态的真实情况，因而不存在欺诈。对于承租人擅自转租房屋的情况，从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，在承租人与次承租人之间所签转租合同不宜认定为无效合同。现余某已实际使用了房屋，理应按合同约定支付相应的租金给杨某。法院因此驳回了余某的诉讼请求。
　　评析：我国《合同法》第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。第二款规定?“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该条只规定了承租人经出租人同意可以转租给第三人，以及承租人擅自转租时出租人可以解除合同，却未规定转租合同的效力问题。如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，次承租人可以主张转租合同无效。如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，而承租人擅自转租，则分为以下三种情况：一是出租人对转租行为没有异议,依合同自由原则及合同的相对性原理，该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。二是出租人对转租行为提出异议，但并不与承租人解除租赁合同，该房屋转租合同也应当有效。因为《合同法》第二百二十四条第二款只规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规
　　定转租合同无效。三是出租人对转租行为提出异议，并解除与承租人的房屋租赁合同，转租合同则因出租人解除租赁合
　　同而导致无效。因为承租人的权利是因租赁合同而产生，如果租赁合同被解除，签订的转租合同也随之无效。
　　4、承租人对经营性房屋租赁合同的优先承租权。
　　案例：沈某租赁楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组位于楚雄市某繁华街道113、115、117、119号房屋4间经营餐馆，且房屋是一年一租，即每年续签一次房屋租赁合同并交清当年的房租。沈某在此已连续租赁此房经营了三年，生意火红。日，楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组在与本村的沈某签订将113、115、117、119号房屋4间租赁给沈某房屋租赁合同， 租期为日日。沈某继续使用租赁房屋。沈某由于疏忽，加之近年来沈长期租赁此房屋经营而从未发生过任何争执，双方在合同上未约定沈某在同等条件下享有优先承租权。在楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组与沈某签订合同的当天，背着沈某楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组又与本村的何某签订了另一份房屋租赁合同，将诉争的113、115、117、119号房屋4间租赁给了何某，使用期限为4年，自日起至日止。日何某交付了房屋押金5000元，日又交了113、115、117、119号房屋使用费26400元给楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组，此事一直未告知沈某。房屋租赁合同到期后，沈某找楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组续签房屋租赁合同，没想令沈某吃惊地是楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组已将租住给出她门面房转租给了其他人，而原来的承租人沈某不肯搬出诉争房屋主张自己享有“优先承租权”而引发纠纷。沈某主张自己享有优先承租权，认为楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组与第三人何某签订的房屋租赁合同无效，请求人民法院依法判令撤销楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组与何某签订的房屋租赁合同而诉至法院。
　　法院经审理认为，楚雄市龙江社区居民委员会某村民小组分别与沈某和何某签订的房屋租赁合同，从形式到期内容均没有违反相关法律的规定，均为有效合同。沈某认为自己享有优先承租权的起诉用上诉理由，因我国法律中对优先承租权没有明文规定，双方在房屋租赁合同的条款中对合同到期后承租人是否享有优先承租权也未作约定，故沈某的起诉及上诉理由均缺乏法律依据，其起诉及上诉请求均不予以支持。
　　评析：房屋的“续租权”在法律上称为“优先承租权”，优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。具体来说，优先承租权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，发生于租赁合同届满之日。优先承租权制度的存在和确立，完全有其理论和立法基础和合理依据。在我国现行民事法律制度中，对优先权制度的规定确不多见，常见的除了《中华人民共和国民法通则》第78条第三款关于按份共有财产出售时其他共有人的优先购买权、《中华人民共和国合同法》第230条以及《城市私有房屋管理条理》第11条关于租赁房屋出售时承租人优先购买权的规定外，已难以寻找有关于优先权的立法，民事法学理中也难以寻找关于优先权的理论研究学说。传统民法理论中的优先权，是指在特定的民事法律关系中的一方当事人对第三人的一种在先的权利，它保护的是该方当事人因该特定法律关系所产生的一种特别需求或特殊利益，同时，并不损害对方当事人的利益。优先承租权的立法目的和实质应当是：在不损害出租人利益的前提下，给承租人一个继续承租的机会。在民法理论中，优先权制度充分体现了民法理论的合同自愿原则，诚实信用原则和鼓励交易原则，该三大民法原则在我国合同法中也得到了相应的体现。优先权制度的确立，是民法理论的一大创举，为维护市场交易秩序，稳定民事经济关系和秩序，起到了重要的作用。
　　实践中，如何在房屋租赁关系中准确适用优先承租权？行使优先承租权须符合三个条件，一是只能由原承租人行使；二是原租赁合同期满后房东继续出租房屋；三是要在“同等条件”下，“同等条件”具体为房屋租赁的用途、期限、租金及支付方式等。现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护，主要体现在两方面：一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护；其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。
　　（三）经营性房屋如遇拆迁，承租人获得停产停业损失的权益。
　　案例：某区门面房屋，建筑面积14860平方米，系原告某公司所有。2010年12月16日，原告与被告陈某签订《房屋租赁协议书》约定：原告将涉案房屋中的门面房一间，面积15平方米，出租给被告经营使用；每月租金2500元；租赁期限为日起至日止；被告按月交纳租金，于每月1日前一次性付清；被告应按时缴纳房租，如逾期缴纳租金，原告每天按月租金的1%向乙方收取滞纳金，如拖欠租金超过五天以上，原告除加收滞纳金外，有权终止协议并收回房屋；被告已明知所租房屋被列入某城市改造项目，拆迁人已经拟对该区域实施拆迁，如在租赁期内因房屋拆迁需解除租赁协议，在正式拆迁前一个月，原告方通知被告终止租赁协议，租金按实际使用时间计算，被告在收到通知后立即无条件将房屋归还原告，同时不得向原告提出任何补偿要求；被告按时缴纳包括但不限于水、电、气和物管费等应由被告承担的经营性费用，如因被告未缴纳上述费用而导致原告经济损失，则原告有权向被告追索该部分经济损失。被告在合同签订后将房屋租金缴纳至2010年9月。被告从2010年10月起未再向原告缴纳房屋租金至今;被告未交纳2011年1日至10月31日电费，共计148.8元。原告于日向被告送达《正式拆迁收回房屋的通知》，要求被告在日前将承租的房屋交还原告。日原告向被告又送达了《关于再次通知解除房屋租赁协议书及收回房屋的函》，要求解除双方的房屋租赁关系，返还该房屋，但被告收到后一直未搬迁返还。
　　法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应当按照约定全部履行自己的义务。《房屋租赁协议书》中明确约定：被告已明知所租房屋被列入改造项目；如在租赁期内因房屋拆迁需解除租赁协议，在正式拆迁前一个月，原告通知被告终止本租赁协议，租金按实际使用时间计算。被告在收到通知后立即无条件将房屋归还原告。2010年5月11日，该房屋所在地区已由政府有关职能部门公告进行拆迁，原告也据此于日向被告送达《正式拆迁收回房屋的通知》，要求被告在日前将承租的房屋交还原告。后原告又于日向被告送达了《关于再次通知解除房屋租赁协议书及收回房屋的函》，要求解除双方的房屋租赁关系，在日前将承租的房屋交还原告，对此被告也认可收到，故现原告要求确认原、被告已于日解除房屋租赁合同关系；被告立即将其承租的涉案门头房腾空搬迁，交还给原告的诉讼请求，符合租赁协议的约定及法律规定，本院依法应当支持。关于被告要求原告支付装修款、员工安置款、营业损失款等合计40000元的补偿才同意搬迁的辩称意见，既无法律依据，又无合同约定，且双方签订的《房屋租赁协议书》也明确约定：被告已明知所租房屋被列入改项目，如在租赁期内因房屋拆迁需解除租赁协议，在正式拆迁前一个月，原告通知被告终止租赁协议，租金按实际使用时间计算，被告在收到通知后立即无条件将房屋归还原告，同时不得向原告提出任何补偿要求。
　　评析：房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续,并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。
　　房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。
　　当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。
　　三、路径选择：经营房屋租赁合同中承租人权益审判制度构建。
　　（一）房屋具体用途方面的审理建议。
　　首先，赋予承租人在经营性房屋内从事主营活动相关的或者补充性的经营活动权利，但是该种经营活动必须合法且不损害出租人利益；其次，赋予承租人根据市场情况变更经营活动的权利，但必须具备以下条件：新的经营活动必须合法且不损害出租人利益；新的经营活动与原经营活动属于同一范畴，在同等性质的条件下使用房屋，如：水果销售经营改为鲜花销售经营，此时出租人有权拒绝，因为我们必须考虑到出租人的主观偏好，超范畴的变更经营活动与不同性质的使用房屋是严重超出出租人的意料和可接受范围的；承租人必须事先告知出租人。
　　（二）优先承租权方面的审理建议。
　　在经营性房屋租赁法律关系中，规定承租人享有优先权。在租赁关系中规定合同双方在租赁合同条款中明确约定，在原租赁期限届满前的一定期限内或在出租人告知原承租人新的出租条件或第三人的租赁条件后一定期限内，原承租人书面向出租人表示继续租赁或不继续租赁的意见，方可享有优先权。此期限的确定，可参考最高人民法院《关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定，即“出租人在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人”，也可以根据租赁合同的长短时间不同来规定，租赁合同时间较长的，期限可以适当放宽，租赁合同时间短的，期限可以适当缩短。租赁合同届满后，出租人在一段时间内暂不出租原租赁物，当出租人在一定期限内重新对出租物进行出租时，原承租人享有优先承租权，这期限不宜太长，对出租人对其所有权的行使进行过多的限制，容易侵害出租人的权益，对这一期限的确定，以三个月或六个月等较短时间为宜。
　　所有权人取得不动产的权利在先，对其保存、使用在后，后发生的优先权应优先于先发生的优先权。其次，不动产本身不能再创造新的价值，反而不断折旧，对不动产的保存、使用会维持甚至增长其价值，如果没有保存、使用、维护等，不动产本身的价值受到损害是确定的，所以承租人的优先权应排在第一位。
　　同一不动产可能经不同人租赁过，在合同期满后，他们都是原承租人，对他们的顺序问题，可以参考《法国物权法》所确立的解决优先权冲突的三条规则：1、具有直接作用的当事人优先于其他当事人；2、保全标的物价值者优先；3、都保存标的物价值时，最近的保存人优先。由此确定后承租人优先于前承租人。
　　参照我国这与我国《合同法》第二百三十条中对优先购买权的规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先承租权体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，当出租人在一定期限内通知了原承租人新的租赁条件，原承租人必须在这段期间内主张自己的优先承租权，若原承租人在这段期间不主张自己的优先承租权，其此项权利即告消灭。法律保护承租人的权益，同时也须保护出租人的权利，出租人的利益与其自身生存、家庭生活往往紧密相关，也许承租人的加入使租赁物增值，但也有可能有其他的结果，若承租人在租赁期间对租赁物有损坏等行为，使租赁物的价值降低或灭失，给出租人的利益造成一定程度的损失，则原承租人即丧失其对原租赁物的优先承租权。
　　（三）租赁权转让方面的审理建议。
　　承租人转让营业资产依据商主体是否继续存在为标准可以划分为两类：商主体继续存在的营业资产转让与商主体消亡的营业资产转让。在租赁合同期间内，商主体继续存在的情况下，承租人因多种原因需转让营业资产，此时只是商主体的代表人发生变化，商主体并未变更，营业资产受让者在原合同剩余期限内履行义务享有权利，并未发生租赁权转让。承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡(宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应当给予支持。真正的租赁权转让是发生在商主体消亡时的营业资产转让，商主体不复存在，承租人出卖的仅仅是营业资产，租赁权被公认为是营业资产的组成部分。法国很早就通过商事立法的形式确认了租赁权为商业营业资产的组成部分，此时应当赋予承租人转让租赁权的权利，但应符合以下条件：承租人应当在租赁合同届满前一定时间内向出租人提出；赋予出租人同等条件下优先购买权，在出租人拒绝购买营业资产时方可转让他人，之所以赋予出租人营业资产优先购买权是为了平衡当事人利益，因为出租人必定是经营性房屋的所有人，这样既保证了承租人营业资产的顺利转让，又保证出租人可以收回房屋完全行使所有权，另外，营业资产与房屋所有权同属一人也更有利于发挥二者的价值；新的承租人需在原合同剩余期间内享有权利、履行义务；因为新的承租人是原承租人选定的，其排除了出租人对新承租人人格信用，原承租人必须对于新承租人在原合同剩余期间内的履约情况提供担保。
　　 李卫杰，民一庭庭长，硕士研究生。
　　许枫，立案二庭副庭长，硕士研究生。
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