土地增值利益如何分配才公平
来源：新浪财经要闻
法律专家支招解“死结”
近年来广东珠三角一带农村集体经济组织将其经营管理的建设用地出租，已经逐渐成为村集体经济组织取得稳定收益的重要模式。但部分农村集体经济组织在经营建设用地租赁过程中普遍存在未经村民会议或村民代表表决，未采用招标、拍卖、挂牌等法定程序等问题。
佛山市顺德区法院分析，这些问题在最初的招商引资阶段都不是“问题”。但在土地价格上涨、村委换届选举后新官不理旧账，村务管理不公开、不透明等因素推动下，不合理的土地出租价格往往成为引发各种矛盾纠纷的导火索。
实践中，村民因不满租金过低，常常结合土地出租未经表决、招投标程序违法等诸多理由，多次组织上访或阻挠承租人正常经营，要求解除或确认合同无效，严重影响农村正常生产经营秩序和社会稳定。
大都村的土地租赁纠纷案也证实了这一点。目前，双方的矛盾仍然紧张，村民隔三岔五就到力源公司门口抗议，阻挠其正常经营。原本应该合作共同发展的双方，事实上并没有谁在这场利益博弈中取得绝对的受益。
土地增值后的利益应当如何分配才算是公平？佛山市顺德区法院民一庭庭长陈海强认为，土地升值的利益由承租方一人独享并不合理，村民也应当是土地升值的收益群体，但村民漫天要价并不实际，导致法院组织双方多次协商破裂。
陈海强建议，可以尝试从四个方面打开目前农村集体土地纠纷的“死结”：
一是严格实施土地租赁登记备案制度。对农村集体经济组织建设用地实行登记管理。所有农村集体经济组织建设用地的物权设立、变动均须送交土地管理部门登记备案，对不具备合法流转手续的土地租赁合同进行系统清理。
二是建立低廉、高效的农村土地租赁平台。设立电子化的土地租赁平台，实行网上公开挂牌交易，杜绝暗箱操作。
三是理顺立法，制定兼具灵活性和可行性的集体建设用地流转法律规范。目前部分村居已探索出比较成熟的事权及经济管理模式，建议对相关法律对相应的村规民约进行合法性审查，赋予集体经济组织的股东代表对集体建设用地流转行为的表决权。
四是建立土地价值、增值评估体系。
法槌落下，力源案留给我们思考太多。如何盘活农村集体土地，不能简单靠法律来做是非评判的，更不能用道德谴责的方式来轻易对撕毁合同贴上“不诚信”的标签。再强大、完美的合同也无法完全涵盖纠纷的方方面面。法律能做的是给予最一般的规则支持，利益平衡更多的需要政府、企业和村委会拿出更大的智慧。 ·林劲标 杨虹 林洁·
原标题：土地增值利益如何分配才公平
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如何打造心目中的农家乐旅馆
09-06-03 &匿名提问
“农家乐”乡村游如何持续发展 近年来，各地农村依托丰富的旅游资源，积极引导、大利发展“农家乐”乡村旅游，不仅促进了高效生态农业的发展，还带动了城市工商资本和市民消费金向农村流动。对于建设新农村，促进城乡和谐发展意义重大。。然而“农家乐”乡村游发展中也存在许多不尽如人意的问题。比如基础设施建设不足、类型单一、低层次重复开发、破坏生态环境等等。如何使“农家乐”乡村游走上一条可持续性健康发展的道路，已成为社会共同关注的话题。文化是“农家乐”活力源泉山东省枣庄市峰城区 腾方永目前，一些地方的“农家乐”发展得红红火火，令人欣喜，让人看到了新农村发展的方向，也让人对乡村发展充满了更大的希望。但也不难看到在当前的“农家乐”经营中存在的一些问题，其中一个重要的现象是“农家乐”有向两个极端发展的趋势，一方面，由于后续投入不足，基础设施建设等跟不上，一些“农家乐”在“一阵风”式的风光之后，很快趋于沉寂，日益衰落；另一方面，有些“农家乐”在有了一些名气之后，日益向“高档化”、“富贵化”畸形发展，“农家乐”的味道越来越淡，离大众越来越远，致使“农家乐”空壳化、幌子化。这两个方面都严重影响了“农家乐”的持续健康发展。若使“农家乐”乡村游永葆青春，就必须让“农家乐”充满旺盛的生命力，做成一泓活水。其一是不断加大投入，加强各项基础设施建设；其二是加强管理，不断提高规范化、标准化管理水平；其三是加强宣传包装，加大对外推介力度；其四是在经营上坚持走平民化、大众化的路子，“农家乐”只有面向群众，才能充满恒久活力；其五就是重点在文化上做文章、下功夫，不断丰富“农家乐”的文化内涵。归根结蒂，文化才是“农家乐”的活力源泉。没有文化的内在支撑，再好的“农家乐”只会是昙花一现。因此，保持“农家乐”长期繁荣兴盛，就应该大力加强乡村文化建设，尤其是加强富有地方特色的传统民俗文化的发掘、整理、保护与发展，不断推陈出新更多的文化产品，使之成为“农家乐”的灵魂与品位所在，从而成为人们尤其是“城里人”心向往之、乐意去之的乡村乐园。多措并举 打好“农家乐”这张牌新疆青河县人大科工委 朱新峰由于“农家乐”独特的民情风俗、风光韵味，给人们工作后一个休闲的好去处，吸引着一定数量的游客，在全国城乡近期发展迅速。这不仅给旅游业注入了一股新鲜血液，同时，也为农村产业结构调整，农民增收和新农村建设打下了坚实的基础，值得大力推广。但是，目前一些地方“农家乐”在发展过程中，出现了一些新情况、新问题，相关部门应予以高度重视。为了确保“农家乐”健康持续发展，笔者认为需要在以下几个方面加以改进。一是加强相关职能部门的服务管理。相关部门应该上门加强服务，既要简化手续，同时还要监督检查，要全方位为“农家乐”健康发展服务，保驾护航，营造一个令人放心的卫生、安全环境。二是加强基础设施建设。重点在于借助国家路、电、讯等基础设施的建设，科学规划、合理布局。结合“农家乐”实地特色，制定具有较强的可操作性和前瞻性的规划，确保“农家乐“效益与维护生态环境两不误，避免重复建设。三是深入发掘，树立好品牌。“农家乐”要强化自身特色意识，利用本地的资源优势，充分发掘特色，发展特色产品、特色餐饮、特色服务，真正形成游、食、住、行、购、娱一体的特色产业链，用农家独有的特色来吸引游客。同时还要抓好培训，提高服务水平。要对从业人员加强旅游知识、规范服务以及本地民俗文化和风土人情等方面的培训，切实提高“农家乐“的文化品位和服务档次。四是当地政府部门和村级组织要切实担负起协调管理的职责，为“农家乐”健康发展奠定组织基础。没有组织保证，纠纷难以调解，服务难以保障，“农家乐”缺少回头客必然缺乏活力，就难以健康持续快速发展。为此，当地政府部门和村级组织要切实担负起自身的职责，把“农家乐”乡村游这张牌打好打赢！确保“农家乐”能够为新农村建设作出贡献。立足农家 营造田园之美山东省临沂县委宣传部 陈金山目前，我国各地结合乡村实际，正在发展各具特色的乡村旅游业，或是生态农业观光，或是到农家休闲娱乐。“五一”期间，我携带家人到山东临邑县城北的乡村游玩。在那里，感受到了在城里难以感受到的清新空气，看到了在城里很难看到的田园风光，尝到了城里稀罕的野生鲫鱼、农家土鸡，还到农家院里买回地道的土鸡蛋，确实领略了“林间鸟语，荷田蛙鸣，瓜果满枝”的生态农业新景象，仿佛又回到了自己在乡村度过的童年时光。“农家乐”的魅力，就在于“农味”。所谓“农味”，就是浓郁的乡土气息和乡村风情。“农家味”的内涵其实很丰富，中华民族几千年来形成的农耕文化、饮食文化和乡土文化，农家的春种秋收、田园野牧、婚嫁习俗等等，都是“农家乐”乡村游所涵盖的内容。比如在田庄旁养几只羊，放几只鹅，留几分地，让游客带着孩子去放放牛，喂喂鹅，种种菜，或开发一些农村民俗项目，让游客摇摇水车、执长鞭吆喝几声负犁的老黄牛、敲敲村口老槐树下那口古钟、打打鼓、唱唱歌，扮个角色扭扭秧歌，品味一下当地人情风俗等等。蓝天碧水，夏日融融，既已欢歌，能不起舞？这样的“农家乐”是常游常新的。反观我们近年来兴起的“农家乐”，缺少的就是“农家味”。游客们在乡间除了吃野菜、摘水果、玩溪水、看风景，其余什么都没有了。去乡下，头一回图个热闹还差不多，第二次，就没看头没玩头了成为城里游客的普遍感受。因此，我认为有关部门要多动脑筋，立足农家，挖掘潜力，把农村人文、地域、生态等特色优势发挥到极致。这无论从提升农家旅游的品位、丰富农家旅游的内涵、繁荣农家旅游的文化，还是从增强农家旅游的竞争力、合理开发乡村旅游资源来说，都是十分重要的。如此，“农家乐”乡村游前景将十分广阔。在“感受”上做文章河南省南阳市农业学校 李建波现在，旅游市场的竞争非常激烈，每个地方都在发展旅游业，而竞争决胜的关键在于景区文化。即旅游市场的竞争主要是文化的竞争，包括硬件设施和服务方面的内容。我国地域辽阔，不同的地区有不同的文化积累，形成了各自魅力独特的民俗文化。然而，时下许多地方的“农家乐”乡村游面临着形式简陋、包装粗糙等尴尬。在笔者看来，一个景区对人们的“感受”,或者说是游客的“体验”比景观包装更为重要。笔者认为，景区建设应在参观者的“感受”上做文章。乡村游的文化发掘和利用应从以下几个方面着手：首先，政府要认识到民俗保护的重要性，只有重视，才能出引导，从而让更多的百姓参与。其次，乡村游重在“参与”二字，走马观花什么也不能碰什么也不能摸的旅游很难激发游客的兴致，从而乘兴而去败兴而归。因此，乡村游除了能让游客欣赏到整个民俗表演的过程外，还要让他们参与到一些当地的民俗表演中，如舞龙、跳舞等活动，共同感受快乐的气氛，在参与中比较地区间文化的差异，享受乡村生活欢乐。再次，乡村游突出一个“乐”字。现代社会人们生活节奏加快，压力大，每个人的内心深处都渴望宽容，希望得到精神放松，渴望与原生态文化的亲密接触，乡村游应该以喜庆、和谐为主旋律，突出“乐”字，因此增强乡村游的吸引力。最后，乡村游应该串成线，形成多种式样互相补充的格局，如果形式单一、景点间的距离较远、景点间的旅游品种重复，就增大了人们的旅游成本，游客会舍远求近。另外，相应的配套设施也要跟上，服务水平应不断提高。突出特色 追求创新辽宁省大连市旅顺口区 荣玉平如今，随着旅游经济的发展，各地颇具特色的“农家乐”如雨后春笋般快速发展起来。农村以其淳朴的民俗民风和好山好水好风光的特点吸引了众多的游客。有人比喻说，走进农村吸口空气都是甜的。“吃在农村，住在农村，玩在农村，乐在农村”，已成为时下许多人心中的向往和时尚追求。可见，“农家乐”乡村游有着巨大的市场潜力。“农家乐”的火爆在一定程度上带动了农村经济的发展，也使许多农民认识到这个新生事物带来的商机，开始积极主动参与到其中来。目前，在农村发展起来的“农家乐”主要有以下几种类型：有的“农家乐”以农户家庭经营为主，以“品农家饭菜、住农家小屋”为主要特色，这样的类型属于“食宿型”；有的“农家乐”除了提供吃、住外，还为游客提供农事参与，让游客在农事体验中享受到乐趣，这种类型属于“休闲型”、“体验型”。“农家乐”和任何事物的发展一样，会难掩其在发展过程中暴露出来的一些问题，比如：“农家乐”游玩项目单一，缺乏新意和创意，难以使游客产生流连忘返的心境，还有的地区“农家乐”缺乏有深度的农村文化特色。其实,农村无处不蕴涵着民族传统文化，如果得不到有组织的开掘和展示，也是一种巨大的损失。另外“农家乐”市场缺乏有效的监督和规范管理，有的地方“农家乐”乡村游建设泛滥，破坏了“农家乐”市场的健康发展，另外，“农家乐”乡村游中的浪费成风。餐桌上剩余的饭菜令人触目惊心，自采果园里的水果会被扔得到处都是，这与当前中央号召的建设节约型社会的理念背道而驰。“谁知盘中餐，粒粒皆辛苦”，在我看来，特别应在“农家乐”中突出勤俭节约的农家精髓。“农家乐”不应只停留在满足物质观光的层面上，而应该拓展更深的农家文化内涵。“农家乐”乡村游是一项系统工程，牵涉到农村规划、文化保护、特色经济等多个方面，需要有关部门共同努力。面对目前“农家乐”乡村游暴露出来的诸多问题，我认为兴办“农家乐”乡村游的村子，村两委首先应该进行统一认识和规划，要把“农家乐”作为宣传和弘扬农村传统文化的一个平台，突出民间中颇具地方特色的传统文化，用特色招揽游客，用特色留住游客，用特色服务游客，不断提升旅游品位。在尽展当地乡村文化魅力的同时，追求进一步的创新。“农家乐”的“农味”不可丢北京市丰台区 东林在我看来，“农家乐”乡村游对应的是城里人。山野乡村，以其优美的自然环境、恬淡的田野风光、淳朴的民俗风情、深厚的文化底蕴吸引着越来越多的游客，尤其是久居钢筋水泥城堡之中的城里人。乡村游顺应了现代人追求自然的心里需求，拉动了一方经济的发展，已成为旅游产业发展繁荣的新亮点和新卖点。但令人惋惜的是，如今在一些地区“农家乐”乡村游盲目追求城市化、现代化，“农味”越来越淡，逐渐失去初创时的特色。近两年，笔者到京郊和外地一些乡村游览观光，发现了一种现象：即较早建立的“农家乐”尚有一些乡土气息，纯朴简约，而新近建立的“农家乐”则出现贪大求洋倾向，游客下榻此处似乎有到了另外一个城市宾馆的感觉。例如在陕西某地看到一个今年刚开业的“农家乐”，根本没有庭院，四四方方，上下3层；房间全部为标准间，一楼有服务台、小卖部，完全是克隆了一个宾馆的格局。有些“农家乐”庭院里多为地板砖铺地，不见树木，不见绿色，不见农家之本。还有在“农家乐”较为普遍的村，垃圾处理的矛盾凸显。我在某个旅游村看到，两个出村口的道路两边，都有一个硕大的垃圾堆，上面有菜根菜叶，鸡毛蒜皮等等，彻底损害了村子的环境，不但田园风光无从谈起，游客吃了晚饭想出村转悠的兴头也都打了折扣，有的游客索性待在房间里打牌看书，郊游等于变成了在房间里游，索然无味了。如何使“农家乐”乡村游能够健康发展下去？笔者认为，有关部门应加强引导、科学规划、合理开发。充分体现乡土气息和农家特色。一句话。“农家乐”的“农味”不可丢。比如让富有地域传统的民间习俗、工艺、饮食、歌舞等，在旅游中得到挖掘、保护和传扬。比如可以把当地有传统手艺和绝活的民间艺人、能人汇集到一起，既可以销售他们的手工艺品，还可以让游客欣赏其制作技巧，甚至动手参与创作。这样会使对民俗风情感兴趣的游客为此多吃一顿饭，多留宿一晚，景区和村民的收入也就有了增长的空间。“农家乐”只有保持特色，才能长久地留住游客的脚步。兴办“农家乐”的村子要统筹兼顾，在村子的生活基础设施建设上下一点儿功夫，比如下水道的铺设、垃圾的拉运处理、村路两旁的绿化等等。山野田园应该是一方没有尘嚣的净土。兴办“农家乐”一定要重视环境保护。只有山更清水更秀，“农家乐”乡村游才能越办越红火！[观点]提高“农家乐”的文化含量山西省吉县西关村文天德笔者认为，很多地方的“农家乐”乡村游，存在的一个重要问题是缺少文化含量。对“农家乐”的开发，那种原始的农家土炕、农家饭菜，那种随意的在饭店、旅馆挂上几串辣椒几顶草帽等，是不能够长期吸引游客和让他们得到精神满足的。      虽然“农家乐”乡村游是以浓郁的乡土气息见长与取胜的，但这绝不等于对农村农民生活的“照搬”。乡村旅游业的建设与开发，也要摈弃“自然主义”，也需要在相关部门的指导下开掘农村传统文化，把旅游环境变成美的典型。只有这样，乡村旅游业才能在更大程度上发展壮大。要依法保护“农家乐”河南省长垣县人民法院刘红辉当前“农家乐”乡村游仍处于探索阶段，难免会出现这样和那样的问题。我认为应依法保护“农家乐”的健康发展。“农家乐”旅游活动是利用极其有限的土地资源特别是耕地，依托具有特色的生态农业，发展第三产业的有益尝试。因此必须预防和消除“农家乐”旅游活动中的“人祸”，依法保护土地资源不被侵占、水资源不被污染、“农家乐”品牌不被侵权。只有依法保护，“农家乐”乡村游才有广阔的发展前景。与时俱进发展生态农业观光河南省平舆县宁庄村赵彦良我认为，“农家乐”乡村游要想永葆青春，就要与时俱进，跟上时代的发展，不断探索新模式。如果年年总是老一套，没有一点新意，试想谁还愿意来呢？我想发展生态农业，不断推出绿色安全的农副产品是吸引游客的一个重要方面。现在人们的生活水平提高了，无公害农副产品受到人们的青睐，“农家乐”要结合本地的实际，发挥自身的优势，大力发展生态农牧渔业，多推广一些像生态菜、生态鱼等绿色食品，让消费者吃得放心、舒心，而且根据不同的时令，推出一些只有农家才有的季节性的风味餐饮，不愁招揽不来城里的游客。[百姓心语]山重水复“农家乐”张爽现在是一个以“乐”为生活主导的年代。娱乐精神更成为一种流行的生活元素。当旅游成为一个地区的产业，当城市的资源越来越贫乏，农村就成了独具慧眼者的又一新兴产业基地。“农家乐”旅游就成了我们娱乐年代又一精神享受。过去说到农家，常常也只用一个字来形容，比如农家“苦”，比如农家“穷”。现在农家翻了身，由穷到有，由苦而乐，农民兄弟又何乐而不为呢？良辰美景奈何天？赏心乐事农家院。您在城里闷了、烦了、伤了心了、没地方去了，就奔农家院吧。看满眼的蓝天，听满耳的天籁，吃爽口的乡野饭菜，睡去一身的烦恼劳乏，一觉醒来，满怀的惬意，全心的喜欢，您想不乐都难！“农家乐”依托的是农村、农事、农景，是纯朴自然，是野味十足，是自然放达，更是满谷的清风明月，满洼的流水鸣泉，是野渡无人的禅意，更是相濡以沫的一脉温馨。“农家乐”讲究的是一种自然的野趣，是花香满径，是溪水成荫，是泥巴墙、是篱笆院，是倭瓜开花墙里香墙外也香。“农家乐”不需要高楼广厦，别墅宾馆，更排斥讲究奢华、虚荣排场。农家院喜欢的是冬暖夏凉的土炕，而不是绵软无骨的席梦思。若讲究吃的排场、住的奢华，城市有你更广阔的消费领地，何苦跑累了身子跑瘦了胃，跑不出乐来跑出了“悲”地来农家院呢？“农家乐”不是爱国主义教育基地，也不是文化讲习所。抱一脑子想受点“挫折教育”的，或者一心想来此“文化熏陶”一下的，还是免了吧，不如帮着农村的亲戚去毒阳下晒晒麦子、收收秋，或者买一本两本《文化苦旅》躺在床上冥思苦想一下，比苦巴巴的奔农家院“受苦”强。那些在农村大施土木工程的、那些拆了农家院建了农家宾馆的、那些扒了篱笆墙建卡拉OK广场的、那些本身没念过几天书却偏又忙着披上件“文化马甲”的，是不是该停下脚步，倾听一下来自灵魂的声音呢？“农家乐”是以乐为基础的，是以自然、放松为目的的。如果“农家乐”变成了一种农村的大生产，大排场；如果“农家乐”旅游变成了从自家房子吃饭睡觉到农民兄弟家的房子睡觉吃饭，“农家乐”就会越来越乏味，“农家乐”的发展就会由乐不可支到最后的乐不起来。怎样使“农家乐”乡村游红火下去，还真值得我们认真想一想啊！
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