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未取得《商品房预售许可证》而签订的商品房预售合同，应认定为无效
时间：&&|&&作者：袁玉柱&&|&&浏览：3258
合同毕竟是双方合意的体现，对于不违反法律规定的约定应予肯定和给予保护。不符合主体资格，即未取得《商品房预售许可证》而签订的商品房预售合同，应认定为无效；但是在起诉前取得《商品房预售许可证》的，可以认定有效。这一规定强化了当事人的自由意志，使合同的成立不拘于形式。
未取得《商品房预售许可证》而签订的商品房预售合同，应认定为无效
依据最高人民法院的司法解释，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据，一旦产生商品房买卖方面的纠纷，法院将依此来判断各自应承担的责任。因此，消费者在选购商品房的时候，就应给予商品房买卖合同特别的关注。　　我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，新公布的司法解释将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。　　商品房买卖合同中所涉及标的的特殊决定了其合同的特殊性，正因为如此，国家才制定了专门的法律、法规予以规定。　　首先，商品房买卖合同中涉及的主体之一是房地产开发企业，说明了在我国能进行商品房买卖的经营主体只能是获得房地产开发资格的法人。而且，从事房地产开发和交易的主体资格是经有关部门的审核批准的，只有这样，企业才能从事相应的活动。　　其次，商品房合同的标的是特定的，一类是已经竣工的房屋，以其为标的进行的销售就是商品房现售；另一类是指尚未竣工的房屋，以其为标的进行的销售是商品房预售,以还没有建成的房屋进行交易显然具有更大的风险。同时，经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整。比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。　　合同毕竟是双方合意的体现，对于不违反法律规定的约定应予肯定和给予保护。不符合主体资格，即未取得《商品房预售许可证》而签订的商品房预售合同，应认定为无效；但是在起诉前取得《商品房预售许可证》的，可以认定有效。这一规定强化了当事人的自由意志，使合同的成立不拘于形式。　　 【相关依据】　合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：　　（一）当事人的名称或者姓名和住所；　　（二）标的；　　（三）数量；　　（四）质量；　　（五）价款或者报酬；　　（六）履行期限、地点和方式；　　（七）违约责任；　　（八）解决争议的方法。　　当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第三十七条　采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
　　第四十五条　当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。　　当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
　　第一百三十条　买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
　　第一百三十二条　出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。　　法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：　　（一）当事人名称或者姓名和住所；　　（二）商品房基本状况；　　（三）商品房的销售方式；　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；　　（五）交付使用条件及日期；　　（六）装饰、设备标准承诺；　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；　　（八）公共配套建筑的产权归属；　　（九）面积差异的处理方式；　　（十）办理产权登记有关事宜；　　（十一）解决争议的方法；　　（十二）违约责任；　　（十三）双方约定的其他事项。
作者： [北京-朝阳区]专长：公司法 合同纠纷 律所：北京市京师律师事务所5759积分 | 帮助1105人 | 6个好评电话:
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律师服务热线：400- 传真：028- 四川?成都市高新西区天辰路88号(电子科技大学西区科技园内)买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师
微信：chinazhang2014
本文已发表在本人的微信公众号“合同效力实务研究”（微信号：minshangfa2015）
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”那么，买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？是否认定为《商品房预售许可证》被撤销后自始不存在，因而《商品房预售合同》是在“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同”的情形下签订的，进而将之认定为无效？
根据四川省高级人民法院（2012）川民终字第423号的判决精神，根据行政法原理，行政行为一经作出，在被有权机关撤销之前，具有公定力、确定力，在开发商的《商品房预售许可证》未被法院判决撤销之前，买房人作为善意第三人有理由信赖该《商品房预售许可证》的合法有效性，其在此信赖基础上与开发商签订《商品房销售（预售）合同》不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条所规定的“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的情形，《商品房销售（预售）合同》合法有效。这种解释是从立法目的和保护善意第三人的角度来认定《预售合同》有效的，符合法理和情理，值得赞同。
此外，如果开发商在签订《预售合同》时无《预售许可证》，那么，在买房人主张合同有效的前提下，开发商可否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定主张《预售合同》无效呢？法院的判例一般都是人为《预售合同》无效。但是，这种判决是不符合立法目的和法理的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定是为了保护作为弱势合同一方的买房人，防止开发商“圈钱”后留下“烂尾楼”侵害买房人的利益。买房人在开发商未取得《预售许可证》的前提下与之签订《预售合同》是存在巨大的风险的，在买房人承担了巨大的风险之后，在买房人即将以高风险换取自己的合法权利的情形下，开发商再以此司法解释规定主张《预售合同》无效，那么，则是对买房人利益的巨大损害，这是极不公平的，也严重违背了该司法解释保护买房人利益的立法目的。此外，从法理上讲，这种“无效合同”是“相对无效的合同”，只有被法律倾斜性保护的一方才有权利主张该合同无效，另一方无权主张该合同无效【不展开，有兴趣的朋友可以找我讨论】
附：四川省巴中市汇丰建筑工程有限公司与杜玉玲等申请执行人执行异议案
案情简介：2005年4月5日，汇丰公司与房产公司签订《建设工程施工承包合同》及《补充协议》，约定房产公司将其开发建设的巴中市江北中杨干道8O米-210米“建兴苑”B幢楼工程交由汇丰公司承建。协议签订后，汇丰公司于2005年4月1O日进场施工，2007年3月全面竣工。2006年4月20日，房产公司与杜玉玲签订《商品房销售（预售）合同》，将“建兴苑”B幢楼临街轴线为（20）-（21）交A-N轴，建筑面积72.696㎡门市1个，以单价4200元／㎡，总价款元出售给杜玉玲。合同约定交付使用期限为2007年12月31日，付款方式及期限为签定协议时一次性付清购房款。杜玉玲于2006年4月2O日交购房款220000元，2011年4月15日交购房款85323.20元，房产公司分别出具了收据。2007年3月7日，汇丰公司向房产公司发出《关于请予提供及配合完善竣工验收资料的函》，提出工程施工完毕，已具备竣工验收条件，但因房产公司原因，差缺部分竣工资料，造成竣工验收不能如期进行，要求房产公司着手落实督办，以免造成不必要的损失。2007年4月5日，汇丰公司与房产公司现场检查验收，双方一致认定工程质量合格，并签订了《移交协议》，载明：因房产公司未能完善有关基建手续及未按合同约定支付汇丰公司工程款，致使该工程不能组织正式竣工验收，房产公司迫于早已超出购房合同中交房期限，各购房户不断催其交房的压力，要求提前移交该工程。汇丰公司为平息购房户因无法入住而四处投诉、上访所造成的社会影响，同意房产公司要求。经协商一致就该工程的竣工移交达成以下条款，共同遵守执行。…但因未付清汇丰公司工程款，房产公司承诺只将该工程的一层（指负一层）和第四至十层转交购房户使用。房产公司未付清汇丰公司工程款前或未征得汇丰公司同意，不得将该工程二至三楼（商用部分）投入使用。若发生司法纠纷，汇丰公司对其拥有优先受偿权，协议自双方法定代表人签字之日起生效。房产公司时任法定代表人何映霖与汇丰公司法定代表人胡友章分别于其上签字。2007年1O月，汇丰公司将竣工结算书递交给房产公司，房产公司未作答复，亦未支付剩余工程款。汇丰公司遂向巴中仲裁委员会申请仲裁。巴中仲裁委员会于2010年1月2O日作出（2009）巴仲裁字第116号裁决：一、房产公司支付汇丰公司工程款元；二、房产公司支付汇丰公司垫支工程款资金利息共计300000元；三、房产公司拖欠工程款元的资金利息自20O7年4月5日起按商业银行同期同类贷款利率计息至付清为止。仲裁裁决后，房产公司不服，于2010年5月12日向四川省巴中市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。四川省巴中市中级人民法院于201O年9月19日作出（2010）巴民特字第4号民事裁定：驳回房产公司要求撤销（2009）巴仲裁字第116号裁决的申请。2010年3月，汇丰公司持生效的（2009）巴仲裁字第116号裁决书向四川省巴中市中级人民法院申请强制执行。2010年4月14日，四川省巴中市中级人民法院作出（2010）巴中法执字第3号民事裁定：一、查封被执行人房产公司位于巴中市江北区中杨干道“建兴苑”B幢楼临街门市11个，共计面积约832平方米。在查封期间内，被执行人房产公司不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；二、查封期限为2年。2010年11月7日，杜玉玲作为案外人对执行标的提出书面异议。四川省巴中市中级人民法院于2010年11月24日作出（2010）巴执异字第6号执行裁定，认为案外人杜玉玲所提异议理由成立，据此裁定中止对巴中市江北中杨干道“建兴苑”B幢楼临街门市中轴线为（20）-（21）交A-N轴门市房屋的执行；解除对该门市房屋的查封。2010年12月20日，汇丰公司向原审法院提起诉讼，请求确认杜玉玲与房产公司签订的《商品房销售（预售）合同》无效。
裁判原文节选：
一审【案号：四川省巴中市中级人民法院（2011）巴中民一初字第6号】原审法院认为，汇丰公司与房产公司签订《建设工程施工承包合同》及《补充协议》的时间为2005年4月5日，房产公司与杜玉玲签订《商品房销售（预售）合同》的时间是2006年4月20日，房屋竣工时间是2O07年3月，汇丰公司与房产公司签订《移交协议》的时间2007年4月5日，即：房屋修建过程中，杜玉玲与房产公司签订协议购房，杜玉玲已实际支付了该门市房屋的全部价款，且合同已实际履行；虽然之后房产公司的《商品房预售许可证》被判决撤销，但当时杜玉玲有理由相信房产公司的《商品房预售许可证》是真实有效的，杜玉玲购房无过错。11个月后，房产公司与汇丰公司签订《移交协议》将杜玉玲所购之房屋纳入其协议范围内，一并设置优先受偿权，未与杜玉玲协商，使杜玉玲所购房屋无法取得物权，侵害了杜玉玲的合法权益，故《移交协议》不能对抗杜玉玲。
二审【案号：四川省高级人民法院（2012）川民终字第423号】房产公司的《商品房预售许可证》于2011年7月15日被四川省巴中市中级人民法终审判决所撤销，而案涉《商品房销售（预售）合同》签订于2006年4月20日，该合同的签订时间在房产公司的《商品房预售许可证》被撤销之前。根据行政法原理，行政行为一经作出，在被有权机关撤销之前，具有公定力、确定力，在房产公司的《商品房预售许可证》未被法院判决撤销之前，杜玉玲作为善意第三人有理由信赖该《商品房预售许可证》的合法有效性，其在此信赖基础上与房产公司签订《商品房销售（预售）合同》不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条所规定的“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的情形，汇丰公司所持原判未适用该条规定认定案涉商品房买卖合同无效属适用法律错误的上诉理由不能成立。汇丰公司虽主张房产公司与杜玉玲签订的《商品房销售（预售）合同》并非真实的房屋买卖行为，签订时间在其与房产公司签订《移交协议》之后，但并未提供证据证明，故对汇丰公司所持该主张不予采信。结合本案事实，杜玉玲于2006年4月2O日交购房款220000元，2011年4月15日交购房款85323.20元，房产公司分别出具了收据，而房产公司与汇丰公司通过《移交协议》设定汇丰公司享有优先受偿权的时间为2007年4月5日，案涉《商品房销售（预售）合同》签订时间在先，杜玉玲与房产公司签订《商品房销售（预售）合同》时，不可能知晓房产公司与汇丰公司签订的《移交协议》内容，故《商品房销售（预售）合同》不存在恶意串通，损害汇丰公司优先受偿权的情形。综上，案涉《商品房销售（预售）合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害第三人利益，应为有效。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
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买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
&《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》【（1997）经他字第8号】：“北京市第二中级人民法院在审理广州市海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中，依法作出的[1994]中法调字第23号民事裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。北京市高级人民法院[1995]高经终字第11号民事判决书确定该案保全查封的房产为执行的标的物是正确的。北京亚运特需供应公司在其未能履行生效判决书所确定的还债义务时，以拍卖或变卖本案保全查封的房产的价款偿还债务，于法有据。至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。”虽然该复函没能在一些官方的网站找到，但是很多法院适用该复函，因此该复函应当是真实存在的。根据该复函，转让已经查封的房屋的买卖合同无效。但是，该复函是日生效，比日生效的《合同法》要旧，比日起施行的《合同法解释二》更旧。因此，对于该复函的效力还是需要持谨慎态度的，需要根据其他的相关规定综合判断其效力。此外，根据《合同法》及其司法解释的规定，转让已经查封的房屋并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定。该复函似乎并不符合合同法的精神，应当认定该复函已经失去效力。《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》[1999]执他字第21号：“人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。……”但是是否适用善意取得制度，只对物权行为是否有效有影响，对于债权行为——房屋买卖合同是否有效并没有直接的影响。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”该通知明显是“管理性强制性规范”，且没有明确转让已查封的房屋的合同无效。因此，不能据此认定转让已查封的房屋的合同无效。&&& 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[号第九条第一款规定：“出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。” 该规定虽然明确具体，但是仅在北京市适用。&&&& 《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……” 买卖已经被法院查封的房屋，属于法律上不能履行的情形（履行期限届满前解封的除外），且此种不能履行会导致合同目的不能实现，可以解除合同。并根据过错承担违约责任（一般而言，买卖已经被查封的房屋的，买卖双方都有过错）。因此，转让已经被法院查封的房屋的合同有效，但是可以解除。&&附：沈某与毛某某、福建嘉业房地产有限公司第三人撤销之诉纠纷案&案情简介：原告与被告嘉业公司于日签订编号为0589223的《商品房买卖合同》，约定原告购买福州市道山路XX号乌山嘉苑XX座XX单元（现房号XX）房产，建筑面积共87平方米，单价每平方米3580元，总金额311460元，分期付款首期交总购房款80%，交房时交5%，余款15%在被告嘉业公司办理产权总登记并开具发票时交清。原告于日支付购房款30000元，日支付139168元，日支付62292元，日支付80000元。原审法院就两被告之间的商品房预售合同纠纷一案，于日作出（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》，判决被告嘉业公司于本判决生效之日起十日内向福州市房地产交易登记中心办理坐落于福州市道山路199号乌山嘉苑A楼7F单元（原房号8F）房产权登记备案手续，并于本判决生效之日起三十日内向被告沈某交付符合合同约定，经验收合格的上述房屋，被告沈某于被告嘉业公司交房时支付购房款余额200000元。该判决于日生效，6月13日立案执行。在该案执行过程中，原告提出书面异议，原审法院于日作出（2013）鼓执异字第17号《执行裁定书》，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，驳回了原告的异议。另，诉争房屋于日至日期间因原审法院执行生效的（2000）鼓经初字第582号民事判决而予以查封。日，两被告订立编号为的《商品房买卖合同》，约定被告沈某购买本案诉争房屋，面积87平方米，总价款260000元，合同签订后被告沈某支付了60000元定金，余款200000元未付。被告嘉业公司于日被吊销营业执照。本案诉争房屋涉及的两份《商品房买卖合同》均未经福州市房屋登记中心备案。&&裁判原文节选：一审【案号：福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第5089号】本院认为，诉争房屋在有关部门协调下于2005年1月解封并公开出售，原告在此情况下基于对有关职能部门的信任与被告嘉业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原告已经按照合同约定支付了全部的购房款，该款项亦按照规定进入“乌山嘉苑”的专管账户，原告已履行了合同约定的付款义务，且被告嘉业公司也已将诉争房屋实际交付给原告占有使用，原告对于诉争房屋享有主张履行权属变更登记的合同义务的权利。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中答复：“……北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同……至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。”因此，被告沈超于日在诉争房屋被查封期间就该房屋签订的《商品房买卖合同》系无效合同。（2011）鼓民初字第3496号民事判决未查明诉争房屋于日至日期间因本院执行生效的（2000）鼓经初字第582号民事判决而予以查封的事实，而认定两被告签订的《商品房买卖合同》有效，故原告诉请依法撤销（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》，本院予以支持。关于被告沈超辩称，原告选择了提起案外人异议之诉后，不能再循环行使第三人撤销之诉，原告对（2013）鼓执异字第17号《执行裁定书》不服，认为（2011）鼓民初字第3496号判决内容错误，依法应依照审判监督程序处理，不能再提起本案诉讼的问题，本院认为，《民事诉讼法》第二百二十七条规定了案外人执行异议制度，该制度规定的程序包括案外人执行异议审查程序和案外人执行异议之诉程序，而案外人执行异议之诉程序又包括案外人申请再审和案外人提起新诉。（2013）鼓执异字第17号《执行裁定书》是对原告异议理由的审查程序，并非案外人异议之诉。根据现有法律规定，案外人申请再审与第三人撤销之诉为两种并存程序。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条第一款规定，案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。该规定中的“新的诉讼”并不包括之后《民事诉讼法》新增的第三人撤销之诉，故案外第三人可以自行选择申请再审或者提起第三人撤销之诉，本案原告选择了提起第三人撤销之诉，符合法律规定，被告沈超该答辩，本院不予采纳。关于被告沈超辩称，原告的第二项诉请不属于本案的受理范围的问题，本院认为，第三人撤销之诉属于诉讼法上的形成之诉，其不同于给付之诉，故法院不应当审理第三人附带提起的其他实体诉讼请求，原告的实体权利可另行主张。故被告沈超该答辩，本院予以采纳。本案中，被告嘉业公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交证据材料，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。&二审【案号：福州市中级人民法院 （2014）榕民终字第3559号】本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第二百二十七条的规定，案外第三人申请再审或者提起第三人撤销之诉两种法律制度并存，且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条第一款中的“新的诉讼”并不包括之后《中华人民共和国民民事诉讼法》（日第二次修正）新增的第三人撤销之诉，故一审认为案外第三人可以自行选择申请再审或者提起第三人撤销之诉，本案被上诉人选择了提起第三人撤销之诉，符合上述法律规定正确。上诉人主张被上诉人在生效判决未被撤销的情况下，原审法院不应再受理被上诉人提起的第三人撤销之诉没有法律依据，本院不予采信。一审认为（2011）鼓民初字第3496号民事判决未查明诉争房屋于日至日期间因原审法院执行生效的（2000）鼓经初字第582号民事判决而予以查封的事实，而认定上诉人与原审被告嘉业公司签订的《商品房买卖合同》有效错误，并依照《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”、《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（以下简称《复函》）中答复：“……北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同……至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。”的规定认定上诉人于日在诉争房屋被查封期间就该房屋签订的《商品房买卖合同》系无效合同并无不当，本院予以确认。另，《复函》与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定并不存在冲突，故上诉人提出根据新法优于旧法之原则，已不能适用的理由不能成立，本院不予支持。鉴于被上诉人系在有关部门协调下于2005年1月解封并公开出售的情况下，与原审被告嘉业公司签订《商品房买卖合同》，且已经按照合同约定支付了全部的购房款，该款项亦按照规定进入“乌山嘉苑”的专管账户，结合原审被告嘉业公司将诉争房屋实际交付给被上诉人占有使用等事实，一审认为被上诉人对于诉争房屋享有主张履行权属变更登记的合同义务的权利于法有据，本院予以支持。上诉人主张被上诉人与嘉业公司存在恶意串通行为，严重损害上诉人的利益，双方签订的《商品房买卖合同》应属于无效合同，但并未提供相应的证据证明，本院不予采纳。&&评析：见正文。&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？房子漏雨，买房人可否解除合同？非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？限购者购房，责任如何承担？买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？卖房人假报“房龄”要承担什么责任？连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ 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