商品房抵押买卖合同同能抵押吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-28 19:52 标签： 抵押车买卖合同
签订房屋买卖合同后 出卖人又抵押给第三人我咋维权？
签订房屋买卖合同后 出卖人又抵押给第三人我咋维权？
11/12/:57 AM & & & 添加人：yinzi2514 & & & & 点击数：次
姜先生咨询：　　我在李某处购买一套二手的楼房，全款为25万元，并签订了房屋买卖合同，约定签合同之日交15万元首付款，剩下的10万元余款在办理房屋过户手续时给付。一个月后我给李某打电话要求其协助办理房屋过户手续，李某总是推脱，在这期间，我到房产局调取了关于我买的这套房屋的资料，得知我所买的这套房屋李某在签订合同之后的第三天，就在银行办理了抵押登记，现李某没有全部偿还银行的贷款，不能办理房屋过户手续，请问我该怎样维护我的合法权益？　　辽宁东宝律师事务所律师孙志军、黄伟解答：姜先生你好，根据你所叙述的情况：在《日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过的司法解释》第8条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人：（2）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。姜先生所叙述的情况符合此解释第8条的相关规定，因此姜先生可以与李某协商解决此事，也可以向有管辖的人民法院提起民事诉讼，要求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人李先生承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，此处的已购房款是指实际交付的首付款。本报记者 曹秋卉编辑整理当前位置：
商品房买卖合同已成立 抵押不影响合同效力
作者：徐娟
发布时间： 09:15:13
　　原告符某与被告湖南某某置业有限公司签订了商品房买卖合同，但一直未为原告办理房屋的土地使用权及房产证。被告在合同签订前已经将房屋抵押给湖南某某银行，并办理了抵押登记。现原告诉至法院，要求确认购房合同有效，被告协助办理土地证及房产证。近日，华容县人民法院一审判决，原告符某与被告湖南某某置业有限公司于日签订的“商品房买卖合同”有效；被告湖南某某置业有限公司于本判决生效后十日内为原告符某办理房屋所有权证及土地使用权证。
　　日，原告符某与被告湖南某某置业有限公司签订商品房买卖合同，购买由被告开发的某某号房，建筑面积共129平方米，总价款为114万元，约定被告在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权证。原告符某于当日支付了购房款114万元，被告向原告出具了收款收据一张，并随即将房屋交付原告使用，原告装修后一直使用至今，但被告一直未为原告办理上述房屋的土地使用权及房产证。
　　另查明，本案讼争房屋连同另外四间房屋（门面）已于日由被告抵押给湖南某某银行，并办理在建工程抵押登记，在湖南某某银行贷款300万元。
　　法院审理认为，原、被告双方签订的“商品房买卖合同”系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，虽然在签订合同之前，被告已将房屋抵押给湖南某某银行，但并不影响“商品房买卖合同”的效力，物权法规定当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。因此，原、被告双方签订的商品房买卖合同为有效合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人一方履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告在商品房买卖合同中约定被告在房屋交付使用后180天内为原告办理产权登记，但时至今日，被告仍未按双方约定为原告办理产权证，应承担相应的违约责任。被告在向抵押权人湖南某某银行贷款300万元时一并抵押了包括上述合同约定转让的房屋在内共五间房屋（门面），这五间房屋（门面）的全部价值已远超过贷款金额，足以清偿贷款300万元及利息，即使转让其中一间房屋（门面）也不影响抵押权人实现抵押权，因此，被告虽将房屋抵押，但仍可继续履行合同义务，将产权转让于原告，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。遂作出上述判决。
　　法官说法：《物权法》第十五条明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故本案中，虽然抵押成立在先，房屋未办理过户手续，仍然不影响合同效力，商品房买卖合同有效。
来源：华容县人民法院
责任编辑：李燕
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与他人签订房屋买卖合同后又将房屋抵押给银行，房屋所有权归谁
作者：葛涛 廖华&&发布时间： 09:26:28
　　[案情]
　　被告卢某于日与原告刘某签订了一份《购房协议》，将其一套尚未办理产权手续的房屋售予原告刘某，双方约定房款为130000元，由原告刘某在签定协议时一次性支付120000元，余10000元在被告卢某协助原告刘某办理好房屋过户手续后付清。签订协议当日，原告刘某即向被告卢某支付了购房款120000元，被告卢某在向原告刘某出具收条后，将房屋实际交付给原告刘某，原告刘某自此居住至今。2010年6月，被告卢某取得该房屋的房产证，但未将房屋过户给原告刘某。同年7月，被告卢某的姐姐卢某某向银行借款140000元，被告卢某将该套房屋作为借款担保抵押给银行并签订抵押合同，且在房管局办理了抵押登记，抵押期限为日至日。原告刘某得知后即以房屋买卖合同纠纷为由向法院起诉，要求法院判决房屋归原告刘某所有，银行对该房屋不享有抵押权。
　　本案的主要争议焦点是：第一，作为房屋出卖人的被告卢某在与房屋买受人原告刘某签订房屋买卖合同后，又将该房屋抵押给银行，该房屋所有权属于谁？第二，该银行是否享有对该房屋的抵押权？
　　[分歧]
　　对本案的处理，有两种不同的意见。
　　第一种意见认为，原、被告签订了房屋买卖合同，该合同合法有效，原告按照合同约定支付了大部分购房款，履行了自己的大部分合同义务，且该房屋已实际交付给原告使用，故该房屋依法应归买受人即原告刘某所有。被告卢某将已属原告刘某的房屋抵押给银行，该行为属无权处分，故银行不享有对该房屋的抵押权。
　　第二种意见认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应继续履行合同。但该房屋未过户给原告刘某，故房屋所有权仍归被告卢某所有，被告卢某将已属原告刘某的房屋抵押给银行，该行为虽属无权处分，银行系为善意第三人，且在房管部门办理了抵押登记手续，依法享有对该房屋的抵押权。
　　[评析]
　　笔者同意第二种意见。
　　原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容也未违反我国法律、行政法规的相关规定，对双方当事人均具有法律约束力，该房屋买卖合同合法有效，原、被告应按合同内容继续履行。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该房屋没有办理过户登记，不发生物权变动的效果，被告卢某仍然享有该房屋的所有权。虽然原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，但原告刘某取得的权利是请求被告卢某将房屋所有权转移给自己的债权，并非房屋的所有权，故原告刘某要求确认该房屋归其所有的诉请，不应予以支持。因被告卢某收取原告刘某的大部分购房款后，又将该房屋抵押给银行，致使房屋无法办理产权过户手续，原告刘某无法取得该房屋的所有权，有违诚信，原告刘某可另行要求被告卢某承担违约责任。被告卢某为卢某某的借款提供抵押担保并与银行签订了抵押合同，且在房管部门办理了该房屋的抵押登记手续，未违反我相关法律规定，银行在办理抵押手续时不知道该房屋已卖给他人的事实，系善意第三人，故该抵押权依法成立，银行依法享有对该房屋的抵押权。
责任编辑：徐双桂

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