原　　题：对项目手册的实施作用，以下说法正确的是（　）选　　项：A．不能加强对房地产市场的监测B．及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况C．督促开发企业按城市规划实施开发D．督促开发企业按要求分期投入开发所需资金。进行配套建设。完成拆迁安置E．不能有效地防止楼盘"烂尾"等现象的发生参考答案：BCD考点解析：参见教材P58，项目手册制度可以加强对房地产市场的监测，及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，督促开发企业按城市规划实施开发，按要求分期投入开发所需资金。进行配套建设；可以对工程进度。质量是否符合预售条件等进行审核，有效防止楼盘"烂尾"等现象的发生。　　
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　　3、本网站欢迎积极投稿。山东烂尾楼调查茶乱象 欺骗业主未建好预售挪用购房款
　　记者调查烂尾楼中乱象
　　记者历时两周对山东各地主要住宅类烂尾项目调查发现，此类项目均存在未建好先预售、管理混乱、挪用购房款等乱象，烂尾楼在监管、经营等层面，均有着许多共性。
　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗对记者说：&烂尾楼之所以会大量出现，主要是政府监管不力和开发商监管不得当造成的。宏观经济环境、经济政策出现波动，可能会使部分房地产开发商资金链断裂导致烂尾。
　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授分析说，烂尾楼成因主要可以归结成三点：资金紧缺、经济纠纷与项目违法违规。其中，多数是由于资金链断裂产生。一方面，国际经济大环境下的金融风暴、信贷资金收缩调控房地产过热投资等宏观经济情况，容易影响项目资金来源;另一方面，开发商破产、投资方意见不合、债务问题缠身等问题，也会切断资金，促生&半拉子&工程。如何治理烂尾楼项目，尽早的让烂尾楼重获新生?这也成了一个社会难题。&
　　李铁岗向记者透露：&要解决此问题，归根结底需要政府和开发商加强监管，事后追究责任，加大执法力度。&
　　说到监管，就不得不提商品房预售制度。在烂尾项目频频出现后，关于商品房预售制度的讨论再度被提及。正是有了商品房的预售制度以后，烂尾工程才不断出现。换句话说，业主也只有在购买期房后，才会遭遇楼盘烂尾的不幸。李铁岗向记者总结说：&预售资金管理，是项目建设的最后保障。&
预售证制度的普遍应用带来了许多弊端，开发商在土地中标后，凭着土地使用权证就可以向银行贷款拿地，用业主钱做开发资金，建筑商垫资盖房，许多无良
房地产开发商借此大玩&空手套白狼&的游戏。李铁岗认为，监管预售资金的目的显而易见就是为了防止烂尾楼的蔓延。现实的情况却是，按照目前的商品房预售资金监管的规定，预售款监管是由银行、监理单位进行多方监管。但存在的问题是，开发商的商品房预售是一个动态操作，银行很难做到天天盯着，开发商在拿到首付款后会否及时交给银行，更多的是靠自觉，这其中有转移腾挪销售款的空间和漏洞。
　　记者了解到，东湖龙城项目的开发商在售出楼房后，预售资金并没有汇入银行监管账户，负责监管的枣庄市市中区住房和城乡建设局开发科也没有第一时间得到这个信息。因此一旦出现这种情况，商品房预售资金监管根本无从谈起。临沂市房产和住房保障局开发办科长赵廷刚向记者透露：&企业在办理预售许可之前，需要进行预售资金监管备案，就是说他需要提前和我们监管部门还有银行签一个三方监管协议，确定以后卖的房款要打入监管账户，一旦进行备案之后，我们会给他发一个预售资金监管备案证明，这个备案证明里就会显示项目信息、监管银行监管账号，就是说每一个老百姓、买房人的房款一定要存入这个监管账号，这样才能确保购房款的安全。&
日，临沂市人民政府颁布了新的《临沂市区商品房预售资金监管办法》。办法中第九条规定：房地产开发企业没有银行贷款的，由房地产开发企业自主选择预售资金监管银行;有银行贷款的预售资金由贷款银行监管。第十条规定：预售人不得直接收存预购人交纳的预售资金。预购人签订商品房预售合同后，应凭《商品房预售资金缴款申请书》直接将购房款存入监管账户。监管银行确认款项存入监管账户后，在缴款申请书上签章确认。申请购房按揭贷款的，如按揭银行为监管银行，须将贷款款项及时足额存入监管账户;由其他银行办理按揭贷款的，预售人须于按揭贷款下放5个工作日内将贷款存入监管账户。这两项规定的出台，有效保障了预售资金能够第一时间存入指定的银行监管账户。
　　烂尾楼将如何重生
记者经过为期两周的调查发现，枣庄、青岛、聊城、德州等地之所以
会出现楼盘烂尾，主要的原因是开发商资金链断裂，商品房预售资金出现挪用造成的。商品房预售资金一般都由房产主管部门会同银行一块监管。预售资金一旦进入银行监管账户后，如何规范开发商专款专用，杜绝挪用现象发生呢?
　　临沂市房产和住房保障局开发办科长赵廷刚对记者说：&买房人把钱存入监管账号之后，开发企业款的使用，是根据形象进度来进行拨付的。一共分了五个节点，当开发企业楼房建到主体一半的时候，我们就会根据工程形象进度拨付重点监管资金的40%。这个账户里还会留60%的重点监管资金，等开发企业主体封顶的时候，再拨10%。接着开发企业这个建设项目经过五大主体验收之后，我们再拨30%，开发企业随着手续的办理，等着房地产企业办理完综合竣工验收备案的时候 再拨10%，第五个节点就是商品房期转现环节。这时候开发企业所有的手续都已经办理完成，房子可以办房产证了，我们再把剩余的10%扣除物业质量保证金后，余款全部交给开发企业。通过这么一个审批节点，就确保我们这个监管资金的余款，能够保证这个开发项目后续工程的建设费用，防止开发项目如果出现资金链断裂、开发企业跑路，剩下的监管资金就能把它建设完成。&
　　记者获悉，开发商先行垫付资金建设楼盘，而后再根据建设进度向预售金监管部门申请支取预售资金。临沂市这项办法的施行，一来可以保障楼盘顺利建设，二来也可以提高房地产企业的准入门槛，倒逼企业依法办事。
　　面对山东各地已经出现的烂尾楼盘，李铁岗教授建议，在解决烂尾楼问题方面，政府相关部门需要站出来，积极应对。根据每个烂尾楼的具体情况，政府可遵循市场规律进行不同的引导。比如，对于私企所有的烂尾楼，政府可采取优惠政策，鼓励房产商在限定时间内作出处理;对于国有资产的烂尾楼，政府可帮助有关投资公司率先行动，争取在短期内完善工程;对于不符合规划的烂尾楼，该补偿的补偿，该拆迁的拆迁。
　　事实证明，整治烂尾楼，政府的角色不可或缺。从济南的三联彩石山庄到威海乳山银滩再到潍坊汇景名城，这三处烂尾楼之所以能得到重生，都是在政府的有效介入下完成的。从另一个层面来讲，烂尾楼之所以能拖延多年甚至十多年，政府相关职能部门的&无力&也是重要原因之一。
原标题：记者调查山东烂尾楼乱象 未建好先预售挪用购房款
本文标题：山东烂尾楼调查茶乱象 欺骗业主未建好预售挪用购房款 烂尾楼业主最后的结局 烂尾楼政府怎么处理 文章网
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2013年房地产估价师制度与政策第五章习题
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2015房地产估价师复习资料：项目手册制度
14:02　来源：建设工程教育网整理　 |
　　房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
　　房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。其目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益。政府行业管理部门的监控主要针对是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设，预售款项是否按期投入，安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等内容。
　　项目手册制度的实施，可以加强对房地产市场的监测，及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，督促开发企业按城市规划实施开发，按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置；可以对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效防止楼盘&烂尾&等现象的发生。 责任编辑：memo
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2016浅谈楼盘审查要点
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来源：网络&&&&&&&&
【看准网（）】会计论文频道小编搜集的范文“2016浅谈楼盘审查要点”，供大家阅读参考，查看更多相关论文 ，请访问会计论文频道。
　　摘 要：楼盘审查主要是对开发商或售房单位以及楼盘项目进行全面分析，对销售楼盘合作的可行性进行分析和风险评估，其主要目的有两个：一是评估拟合作楼盘能否顺利建成，通俗说法是不会烂尾；二是评估拟合作楼盘能否顺利销售，防止在楼盘销售不好的情况下开发商通过假按揭套现。最终保证银行信贷资产的安全、银行效益的实现。 　　关键词：楼盘；审查 　　 　　1 对楼盘开发商的审查要点 　　 　　(1)审查申请办理按揭贷款楼盘的房地产开发商是否经工商行政管理机构核准登记的企业法人和是否具备房地产开发资格。 　　通过审查企业营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握开发企业的经营期限和经营范围，了解开发企业注册资本和法人代表，确定项目开发、销售是否在开发企业的经营范围内；通过审查开发商的开发资质证书来判断其是否具备房地产开发资格。 　　(2)通过审查开发商的资质等级、资信等级、纳税情况、企业会计报表、还款纪录等来分析判断开发商的资金实力、财务状况、信誉状况： 　　①开发商的资质等级是反映房地产开发企业经营状况的重要指标，通过审核资质等级可以了解到公司的开发规模、技术力量、资本规模等一系列重要的信息，一般而言，项目公司及新注册成立的开发商领取临时资质证书。开发商的资质有高有低，从四级到一级不等，四级为初始资质，依次递增至一级。开发商开发历史越长、开发量越大、开发记录越好、开发经验越丰富，资质就越高。在具体实践中，我们应倾向于与开发资质高、开发记录良好的开发商进行信贷合作。 　　②资信等级是企业信用程度的形象标识，通过审查资信等级证书，可了解开发商守约或履约的主观愿望和客观能力。 　　③税务登记证是企业依法纳税的依据，通过税务登记证，了解企业按期纳税的情况，结合企业的财务报表，可较准确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况。 　　④企业的财务报表是企业经营和财务状况的综合反映，通过审查企业财务报表，了解企业一定时期财务状况和经营成果，了解企业财务状况和资金实力，从而对企业的经营能力和担保能力作出判断。 　　⑤贷款卡资料是企业在金融机构负债和履约情况的记录，通过查询贷款卡的信息，可以了解开发企业在金融机构获得的授信、已有负债及、或有负债以及过往履约的情况，了解开发企业自身有无发行企业债券、有无逃废债记录等情况，判断企业的资信状况、融资能力、担保能力。 　　⑥对于集团性质的开发商或关联企业众多、关联关系复杂的开发商，除了审查上述要素外，还要重点了解开发商与其关联企业的关联交易和资金运作、负债、或有负债等情况，并分析其对开发楼盘的影响。 　　(3)审查开发商领导层的履约诚信度。通过审查开发企业法人代表、主要股东、领导层主要成员的情况，通过对其法人代表、主要股东、领导层主要成员的言谈举止、道德修养、经营管理理念和企业企业的制度建设、经营管理的规范性、财务核算的真实性的等方面进行分析判断开发商对履约责任的意识诚意，并了解其过往任职的经历和有无逃废债的记录。 　　(4)审查开发商的开发记录。开发商过往开发了哪些楼盘，楼盘的建设进度如何，资金到位情况如何，支付材料及工程款情况如何，销售及资金回笼情况如何，有否烂尾，有否拖欠金融机构的贷款，等等，做到对开发商过往的一切记录了然于胸，所谓知己知彼，方能百战不殆。一般情况下，开发商过往开发的楼盘数量多、质量好、建设规模大、建设速度快、交楼准时、无不良纠纷的，则说明开发商实力较强。 转贴于 看准网
　　2 对拟合作楼盘的审查要点 　　 　　(1)审查申请办理按揭贷款楼盘有没有经我行楼盘核准部门核准同意。主要看是否取得我行楼盘核准部门核准同意的批复。 　　(2)项目开发的合法性审查。楼盘项目的开发必须合法、规范，有关手续齐全，要求“四证”齐备，“四证”是指：《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设(筑)工程规划许可证》、《建设(筑)工程施工许可证》(下简称“四证”)。“四证”审查中关键应注意土地使用权是否已被抵押，对土地使用权已被其他银行抵押的项目，应在抵押注销后才为该项目提供商品房按揭贷款。 　　(3)项目销售的合法性审查。通过审查项目的《商品房预售许可证》，确定项目的销售是否经当地政府房管部门批准、销售的商品房是否被抵押，楼盘项目必须有《商品房预售许可证》，才能给予按揭贷款，在审查项目的《商品房预售许可证》时，还要注意其销售面积是否在项目工程规划面积内，按规定销售面积应在项目工程规划面积内，对于销售面 　　积不在项目工程规划面积内的，必须详细了解原因，看是否有有权部门批准的文件。 　　(4)项目工程进度审查。由于商品房预售都需经过当地政府房屋管理部门的批准，一般政府部门对商品房预售时的工程进度都作出了比较明确的规定，因此，在决定是否进行商品房按揭贷款合作时需对项目的工程进度进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。按要求，楼盘项目工程形象进度必须达到人民银行规定的预售按揭标准才能给予办理按揭。 　　(5)项目资金到位情况审查。项目开发资金来源的保障程度，将直接影响到楼盘项目能否按期建成，一般情况下，房地产开发商的资金来源主要有三部份，一是企业的自有资金，二是银行贷款支持，三是楼盘销售再投入，其中，自有资金最重要，自有资金比例越高，楼盘如期建成的可能性越大，贷款风险越小，因此，在审查楼盘项目时，要高度重视项目资金来源分析。 　　(6)项目价格审查。审查楼盘项目所处的区域、位置，楼盘的规模、档次、配套设施、物业管理、企业品牌、周围的商贸环境等，并与当地区域、档次、规模、环境等相近的楼盘价格相比较，结合当地的生活水平、购买能力、二手楼交易的价格和活跃程度等因素来确定楼盘的按揭平均价格。 　　(7)项目的定位审查。主要是从项目规划设计、配套设施、周边的环境、价格等分析项目的定位是否合理、明晰。一个开发项目市场定位愈准，则项目愈接近成功。在具体分析项目的定位时，需参考开发商过往的项目定位是否准确到位、其新开发的项目是否与周围环境相协调配套、周围环境如医院、名校、交通、购物、周围风景等对项目的拉动，了解项目土地的过往用途、人文环境、项目所处的地理位置、开发商的市场触角以及对市场反应的敏锐性等。 　　(8)项目市场需求审查。根据项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度；项目主要消费群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；该区域目前已建与在建、拟建同类项目的供给情况、价格水平及变化趋势，以及对本项目的影响等情况来分析判断项目的市场需求。 　　(9)项目销售前景审查。通过审查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析其可行性和有效性，判断项目的销售前景。 　　3 楼盘审查时必须注意的法律风险 　　(1)具有下列情形的《商品房买卖合同》可以被判无效、被解除或被撤销，楼盘审查时必须高度关注。 　　(2)在进行楼盘审查时，注意“在建工程的工程价款优先于抵押权受偿”引起的风险，在对开发商资信审查时要重点关注其应付帐款情况，分析应付帐款的结构、帐龄，对拖欠工程款较多的楼盘项目的按揭成数要降低。 　　(3)在进行楼盘审查时，注意划拨土地使用权抵押的法律问题引起的风险。 转贴于 看准网
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