成都房价短期内涨势难逆 未来“刚需”还是主打
2013年，成都楼市跌宕起伏，高潮迭起。1月延续去年暖冬楼市热度，再到2月春节短暂“休眠期”，三月份，“新国五条”横空出世，在此情况下，购房者集中入市，楼市上演疯狂的“末班车效应”，3、4月份出现长达两月的市场成交集中爆发，成都楼市呈现出强劲的刚需力量，而到了5、6月，楼市又逐渐进入了传统的低位运行期。在传统“金九银十”的推动之下，成都市场成交量在秋交会期间达到高位205.21万㎡。随之市场则趋于平稳。又到年末，对于今年的楼市行情以及十八届三中全会后明年楼市的走向，是不少开发商和买房者共同关注的问题。为此，网易房产邀请业内权威人士、中成房业事业发展部总监赵亮对2013年成都楼市做出总结并预测2014年成都楼市趋势。中成房业事业发展部总监赵亮成都住宅市场量价齐升&主城均价飙至万元/平在谈到2013年成都楼市整体表现时，赵亮认为：“今年1—10月份大成都住宅市场呈现量价齐升的良好局面。2013年前3季度住宅市场销售2231.9万㎡，达到2012年全年销量的95%。2013年&1—10月份，大成都共计销售住宅2447万㎡，同比去年增加733万㎡，同比增幅42.7%&。价格方面今年整体价格涨幅明显，10月份同比上涨9.6%。从全年来看，整体住宅市场量价齐升。”&成都区域住房均价表月成都房价整体稳中有升，在历经4-9月平稳发展后，10-11月的成都房价呈现出迅速上涨的趋势，房市回暖。其中，主城区的房价更是一路攀升，从8000多元/㎡到10000元/㎡，持续在高位徘徊；郊区的房价涨幅不大，近郊涨幅缓慢，远郊波动较大。大源、华府、新成华板块& 最具黑马相在赵亮看来，2014年成都楼市最有可能出现三匹黑马，分别是大源板块、华府板块、新成华板块。“大源板块的价值从10月18日的土地拍卖现场就可以看出，大源共推出四块土地总共约359.18亩，成众开发商抢夺重点。万科、中渝、俊&发、上海海亮、建发、合能、凯德等29家房企开发商报名抢地，最终4块地卖出55.8亿的总价，最高楼地面价达到8410元/㎡；”“而华府板块以其独有的地理区位，成为继承城南大源、华阳南湖之后的又一热点板块。今年4月剑南大道的贯通，使板块路网交通更为完善，也进一步拉近与成都&的直线距离。根据地铁修建规划，地铁5号线将于2014年的开建，2018年投入使用，板块发展进程将迎来新一轮的提速。从去年起开始密集对外推出住宅用&地，共计推出上千亩土地，可供开发量将达到近3百万方，这里将是城南的又一个热点；”“成华区是成都市占地面积最大的行政区，土地储备充足，具有良好的投资环境；在“北改”的过程中，置换出大量土地供应市场，为房地产发展奠定了良好的投资条件，同时也吸引了大量外来资金，加快发展进程；“价值洼地”、“北改”等成为成华区标签，房地产市场价格相对较低，目前以及未来都是刚需客户的首选。”未来“刚需”仍是主打&投资客更青睐商铺众所周知，“刚需”房在2013年大放异彩，今年成都每卖出一套房子，就有一套是90平米以下的“刚需房”。对于刚需房在明年的表现，赵亮认为：“2014年，受近期限贷政策升级影响，二套房等购买门槛进一步提高，再加上房产税征收的预期等等，将使投资型需求受到抑制。因此整体市场还是可能是刚需产品的天下，投资客可能更为青睐商铺。”当记者问到如果取消限购，会对成都楼市产生怎样影响时，赵亮说道：“会一定程度上增加改善性及高端住房需求。从2010年限购开始，全国楼市及成都楼市的改善性需求受到了一定程度上的抑制，刚需产品占据了市场绝对主力。而限购放开的话，首先受益的是改善性产品市场。”改革是长期过程&短期内对成都楼市影响不大对于三中全会过后，可能会出现哪些政策方面的变化，对成都未来楼市的走向又会产生怎样的影响，赵亮说道：“改革是长期的过程，短期内市场不会有大的调整变动，改革手段短期难以抑制房价上涨。土地、金融、财税每一个细小的制度变革都会&牵动房地产的神经。三中全会后，土地、财税等长效机制将逐步替代限购、限贷的短期调控行为。但是相关政策的出台需要时间，房产税征收要先立法，城乡土地一体化涉及农地确权等等，因此短期内这些改革对市场影响不大。尤其对成都这样的二线楼市短期内影响不大。”
(本文来源：网易房产
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网易公司版权所有今日成都土地拍卖出现熔断机制首秀
& & 银行信息港讯，成都市公共资源交易中心已经开始&热闹&起来了。今天在这里将举行一场有&熔断&的土地拍卖会。包括中铁建、融创、华润、金茂、龙湖、朗基、招商、绿城、中粮、中海等20多家地产企业负责人急匆匆赶到现场。
& & 这场土地拍卖会注定将成为影响成都楼市走势的一个标志性事件。今年，2016年成都最高起始楼面地价登场；主城区最大地块&驾临&；年度总价地王有诞生；土地拍卖首秀&熔断&。
& & 最大地块&上花轿&&熔断&真的来了
& & 10点钟，随着现场主持人的口令，位于青羊区苏坡接办万家湾社区7、8组，文家街办蔡桥社区1、2组，华严社区3、4组，占地约295亩，经过短暂的较量，被绿地以33亿总价被绿地摘得。而位于青羊区鸣翠路与清江东路交叉口西南角，起拍价为7500元/O，合34.5471亩，商业用地、城镇混合住宅用地，总建筑面积不大于平方米的地块，由于竞争太激烈，溢价率超过50%，拍卖现场显示的单价为11280元/平方米，成为首个成都因&熔断机制&被中断拍卖的土地。
& & &过去都是竞价最高者得，但是这次政府引入了&熔断&之后，对于在土地&招拍挂&市场&摸爬滚打&了多年的老司机，这次真的&脑壳打不到挑&。&成都本土一品牌开发商负责人说，&熔断&绝对是好事情，尤其是对一些中小开发商来说，也可以大胆的去参与举牌买地，价格高了会&熔断&；另外，对于购房者来说，相对较低的土地价格，开发出来的房子价格相对也会稍低。
& & &被&熔断&的宗地位于清江东路主干道侧，地铁3号线旁，交通便捷；靠近浣花溪公园、成都市实验小学青华分校、四川省人民医院，公共基础设施较为齐全；毗邻麦德龙超市，仁和春天百货，基本满足周边居民购物需求；加之周边多老旧小区，可见板块发展、商业配套已然成熟。&锐理数据总部品牌营销中心总经理郭洁说，这块地位置较好，社区发展成熟，周边配套齐全，但囿于地块面积过小，对开发商考验大。开发商可加强对地块的研究、产品的考量，力求实现产品规划设计的创新，从容应对考验。
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过去两年来房地产开发用地的大规模出让，似乎正让调控风声中的成都楼市面临尴尬。 　　官方统计数据显示，今年一季度成都的商品房供应达到3年来最高水平，空置面积同比增长超过四成，但房价涨幅却依然强劲。有
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建材索引：首拍成功后成都土地市场会转向火爆？_新浪四川_新浪网
首拍成功后成都土地市场会转向火爆？
　　近5个月以来，成都楼市成交量的连续回升，让坐待土地财政的地方政府有些蠢蠢欲动了。
　　早在3月中旬，成都国土资源局公告称将于近期公开拍卖4宗住宅用地使用权。5月8日，17家开发商开始报名竞拍两宗地块，10分钟溢价410万/亩，二环外地块楼面地价超过4700元/平方米。最终，起价500万/亩的桂溪乡地块被四川双发实业以910万/亩竞得，起价460万的金沙村地块被成都蜀信实业以590万/亩竞得。成都土地市场首拍的成功，使得现场观战的业内人士不禁纷纷感叹：“已经一年多没有看到过这样的场景了！”
　　而与此同时，在成都各大报刊的头版均出现了寻求土地项目转让的大量广告。这些寻求土地项目的企业，多为急需土地开发的地产企业，并非投资或中介机构。种种迹象，表明了成都土地市场信心正在积聚，开发商拿地热情也在不断上涨。那么，土地市场的回暖、地价的回落，将对房产市场带来什么影响呢？土地市场又将会出现什么变化？
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　　市区成熟区域地块受追捧
　　进入2008年10月份以来，全国土地市场鲜有住宅土地成交记录。春节前，昆明、武汉、南京等地尝试逆市拍地，大范围的流拍结果表明，土地市场的冬天远甚楼市。然而此次在成都，本年度主城区的第一场土地拍卖会却在出乎意料的喜悦中画上了句号。“这次成都推出的4幅地块均在开发热点区域内，这样的地块在2007年属抢手货，但现在的土地市场很难说会有什么样的结局。”成都一知名开发商在4月初曾这样告诉记者，并说他们拿地热情并不高。住宅类用地的拍卖与楼市的景气度密切相关，楼市销售委靡，开发商不敢拿地，地方政府也难以推地；楼市成交趋旺，政府推地才有一定把握。
　　记者注意到一个细节，此次成都推地并未像往常一样注明公开拍卖时间。对此，成都市国土局办公室主任夏超解释说，“这只是预公告，并不一定会在今年拍卖。”他称此次推出公拍只为招商引资，且拍卖底价预期与2008年同期差别不大，每亩起价预计在500万元左右。楼市低迷的2008年，全国范围内土地流拍的消息时有所闻，成都也不例外。流拍对行业调整期的市场心理负面影响甚大，这自然引起了国土部门的重视。于是，从去年年底开始，成都市国土局采取了“预公告”措施。市国土交易中心目前握有8000多亩的已整理成熟土地，而土地“预公告”，显然更易让开发商对即将推出的地块做充分的市场评估，如此推地也体现出国土部门新形势下新措施较为得力。
　　土地财政一度被不少地方政府视为第一财政收入，全国工商联调研提案显示，全国土地成本占到开发成本的49%以上。2008年房产投资下滑严重，大部分城市土地拍卖价格下降了一半以上，显然极大地影响了地方财力。而进入2009年一季度，全国土地市场更显低迷。那么以新政刺激楼市成交回暖，并推出部分“黄金地块”来试水市场，再行顺势推地带动土地成交回暖，地方政府能否如愿呢？“以我们了解的情况来看，本土开发商大多靠这几个月较高的成交量已经度过了最困难的时刻，靠卖楼回收的几亿元现金一年之内可能会再行拿地。”一位成都本土知名开发商负责人告诉记者，那些身家厚实的国资和港资开发商也开始对这类市区成熟区域开发的小地块产生兴趣。
　　促回暖
　　刺激经济带来土地需求回暖
　　土地是房地产开发的核心要素，土地市场的变化与房市的波动息息相关。房价飞速上涨，伴生了“地王”不断被刷新；房价下跌，土地“流拍”也成为土地市场的家常便饭。而房市交易量下滑，价格不断下行，观望氛围浓厚正是2008年房市的一大写照。2008年全国土地的成交数量仅相当于2007年的三分之一。
　　但是，2008年下半年以来诸多刺激房市的政策措施，为我国房市注入了新的动力。从地方政府主动出台各种刺激房市的措施，到中央政府出台税收、信贷等相关的政策，房地产企业利好不断，推动了房市回暖。政策层面上释放出的信号，无疑将会增强房地产市场信心。央行的几次降息，也缓解了购房者的还贷压力，增强了人们购房的信心。这些有利的因素将会直接影响房地产商对土地需求的变化，给我国土地市场带来一些积极因素。
　　2008年众多城市未能如期完成土地供应计划，而进入2009年后4万亿投资项目将陆续上马，各级政府既要保证这批投资计划项目用地，又要保证自身城市房地产市场的发展，将加大2009年土地供应力度。
　　业内人士告诉记者：“土地市场与我国宏观经济运行形势，以及我国的宏观调控措施密不可分。”我国及时出台的刺激内需保增长的措施，将会对我国的经济形势产生积极的影响，预计这种影响将在今年得到显现。这对于土地市场将产生两个方面的影响。一方面，经济保持持续增长，将对土地市场回暖产生有利影响。另一方面，在刺激经济的举措中，4万亿元投资无疑离不开土地，专家预计，“在国家新增4万亿元投资中，大概有3.2万亿元需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准测算，两年内需要的土地是120万亩，其中需要耕地60万亩。”刺激经济的举措带来了我国土地市场需求的增加。
　　待机会
　　现在拿地是好时机
　　以行业规律而言，土地市场的回暖滞后于房产交易的回暖。经过1至4月的楼市“小阳春”之后，此次土地拍卖成功是否意味着土地市场也开始回暖了呢？“现在说土地市场回暖还为时过早，但这两块地的成交结果，说明了市场的信心正在逐步积聚。”成都御风行营销顾问总经理兰飞认为，在1至4月的“小阳春”中，开发商的资金链得到了一定程度缓解，不少开发商也看到了后市的希望，有了土地市场低迷期低价拿地下炊的渴望，但不能以此就给土地市场回暖下定论，因为本次出让的地块都只有10余亩，拿地的资金总量不高，而且位置成熟，开发风险也较低，因此这个成交结果只能算是正常。“至于回不回暖，还得用一个较长的时间来检验。”
　　少数开发商还在为现金流奔忙的时候，很多房企却提前开始出手买地。业界有一个房地产周期理论，但如香港恒隆地产董事长陈启宗也曾经做过类似的反周期操作，他在1998年金融风暴之后大量拿地，赚了近300亿港元。这个时候企业也可以吸取前人经验，牛市卖房，熊市拿地。
　　有业界专家认为，土地价格的持续低迷，并不是因为土地本身的价值。土地的价值，是根据持有者的财力来决定的。当前房地产开发商的现金流普遍趋紧，因此，并不是开发商不需要拿地、不想拿地，而是没有足够的现金去拿地。可以说，当前是一个抄底土地市场的良机。开发商不论大小，60%都相信下一轮会有好的发展空间，而土地是发展的必需品。土地价格曾高于销售项目的现象，目前已经基本不存在。土地市场的底价机会，让今年低价购地的诱惑尽显。但关键是，手头并无多少现金的开发商，首先需要尽快清货，回笼资金，才能在土地市场机会出现时及时抓住。因此，开发商今年的销售“战役”，比往年悄悄提前了20天到一个月的时间。
　　新趋势
　　商业用地比重或将加大
　　2008年，成都市主城区(包括高新区)共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地35宗，总出让面积2913亩，成交2899亩；其中成交住宅类用地14宗，870亩，同比大幅下滑80%。而今年截至4月底，成都主城区供应成交住宅、商业用地为零。
　　事实上，为了扭转土地市场的颓势，成都国土局从今年年初就开始作出积极准备，分别发布了两次预公告，推出“黄金地块”以试水，希望以此刺激沉寂已久的主城区住宅用地市场。另外一个有趣的细节是，成都市政府在推出预公告住宅用地的时候，十分罕见地制作了一个详细的介绍宗地的PPT，还配备了视频介绍，并且在网上可以随便下载来参考，这在以往都是想都不敢想的事。政府卖地的迫切心情可见一斑。
　　所幸的是，开发商方面对土地的兴趣也有所增强。企业倾向于在近郊、中心城区获取土地，近郊土地交通便利，未来前景较好，成为企业较为关注的区位，而中心城市土地稀缺，同样是企业乐于投资的区域。合景泰富的刘冬涛表示，公司对成都市场还是非常有信心的，一旦政府有好的地块推出，分公司会及时上报总部积极研究。而目前已经在成都拥有了3个项目的恒大地产集团也表示，会不断寻求新的开发机会，发掘新项目。
　　在2008年土地价格回归理性的基础上，由于根据国家2009年土地供应计划，普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房用地的供应将进一步增加，将会进一步拉低市场对于房价和地价的预期，加之为确保2009年土地供应计划的完成，将促使政府放平心态，继续对土地合理定价。
　　在当前土地市场成交比较低迷的情况下，成都政府为了保证土地成交，有可能调整经营性用地的供应结构，适当增加商业、办公用地的比重。且在当前市场状况下，相比住宅用地，商办地块的性价比相对较高，有资金实力的开发商则可借此逢低吸纳。事实上，从2008年下半年开始，在经营性用地供求上，已经呈现向商办用地转移的趋势，2009年商办用地或将继续成为供求热点。何水流
　　业界观点＜＜＜
　　观点一：今年是储备土地的好时机
　　成都武海置业有限公司副总经理 詹洪勇
　　在当前楼市开始回暖、土地价格却尚未全面复苏的行情下，土地价格相对较低，同时，可供选择的余地也很大，因此，对于资金雄厚的开发商而言，是一个抄底土地市场的好时机。
　　目前有资金优势的企业该储备土地的还是要储备。即使在目前房地产市场调整的情况下，在房地产企业资金许可的企业可以进行土地储备。目前市场较为低迷，恰是实力房地产企业逆市扩张的机会。不管怎么样，大量高价的储备土地肯定没有好处，但是企业不储备土地也不行。从某种意义上讲，当前房地产市场由过去的供不应求转化为供大于求，消费者对产品的质量、价格等提出了更高的要求。同时，国家房地产整体情况已经走过了严重短缺的时代，向着多种品质的时代发展。去年一些企业盲目扩张，高价买地，如今为时已晚。开发企业，一定要吸取一些企业近两年规模扩张的教训，要关注企业转型发展，关注内部发展，加强企业的整合，成本核算，财务管理，加强现金流的管理。
　　观点二：土地市场回暖幅度较大
　　星彦地产总经理 张猛
　　年初以来各大城市的土地拍卖结果表明，土地市场回落还在持续，地价也开始进入下滑通道。开发商受到去年以来项目销售困难，资金链紧张，政府又加大调控力度，供应量加大。但近期成都楼市交易量不断持续加大，已经开始直接促使了开发商的拿地热情。房价和地价关系密切，房价上涨必然致使地价上涨，地价上涨则反过来刺激房价进一步上涨。目前成都房价不再回落，销售加快，因此地价也开始反弹。土地市场会随着楼市的回暖逐渐反弹，开发商的拿地热情会跟上购房者的购房热情。楼市在今年开始企稳，土地市场的回暖幅度将会很大。
　　随着政府从追逐土地的高额收益逐步转向寻求市场的稳定，以及土地供应力度的继续加大，为提高成交率，预计2009年政府对土地定价将保持理性，起始价格有望理性低开，从而也有助于增强对开发商的吸引力，提高土地市场活跃度。