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那么多开发商，为什么赚不到钱？
那么多开发商，为什么赚不到钱？
【朝花夕拾】关于房地产市场的很多观点，需要拉开一段时间，再回头看，才知是否有参考价值。业内人士曾记否，2013年9月与10月前后，重点城市土地市场疯热，地价狂飙，地王频出，开发商抢地够拼的。结果，那段时间诞生的有一半以上的地王、高价地，2014年至今变成楼盘后，居然难以赚到钱！业内同行不禁要问：为什么会这样？且看当时，2013年10月，针对地王热的现象，老杨“匪夷所思”的泼的一盆凉水吧……
地王并不等同于楼王
到底是地价推高了房价，还是房价推高了地价？围绕地价与房价，业内外争论已久。正如“鸡生蛋，还是蛋生鸡”，讲不清，道不明。而过去几个月，尤其是9月，全国主要城市地王频出，让地价推高房价的观点，似乎略占上风。为了防范房价继续高涨，近期国土资源部也提出：年内禁止再出地王，并将严防高价地作为稳定市场的首要目标。
首先，看外在现象。房价与地价一点相似之处：同向运行。无论是上行周期，还是下行周期，其方向是一致的。比如去年下半年以来，房价与地价，同步上涨。而在2011年下半年至2012年上半年，房价与地价基本同步降温。
两点不同之处。其一，地价波幅大于房价，涨时涨幅更大，跌时跌幅更大。比如今年前8个月，根据国家统计局数据，全国开发企业购地均价上涨16%，而全国开发企业商品房销售均价仅上涨9%。在土地市场，有时可以看到这种事：同样一块地，土地市场低迷时（如去年初）可能会流标，没有企业愿意以底价购买，而换个时间（如当前），就有房企愿意以50%的溢价率购置。实际上，近几个月，部分城市的单价地王，溢价率高达100%左右。
其二，地价变化滞后于房价变化。回顾过去十年，会发现一条规律：房价变化在先，地价变化在后。比如，2009年二季度房价就开始上涨了，四季度相当火爆；但直到2009年下半年，地价才开始反弹，直至2010年一季度，才地王频现，并且一直持续至年底。去年以来，亦如此。去年下半年房价开始上涨，但直到今年，才逐渐出现高价地，今年3月份房价环比涨幅最大，直至8-9月份，才出现地王潮。
其次，看内部联系。那么，地价与房价之间，到底有什么相互影响的传导机制？从成本构分析，房价主要由地价、建安成本、税费、财务成本、管理成本、企业利润等构成，其中地价是重要部分，而且是最具可变量的部分。人们一般都认为：面粉贵了，面包也会贵。所以，地价贵了，房价也会贵。
从长期来看，地价上涨，确实增加了房价成本，进而推高房价。但短期而言，比如说某块地贵了，会否使这块地上建的房价也会同步贵？不妨深入分析和探讨一下。从经济学上分析，这一命题，在两种条件下是成立的。
一是在垄断市场或寡头垄断市场条件下。比如一个城市的商品房市场由一家或几家开发商控制，只要他们从政府手中购地价格高了，就一定会提高房价，以获得平稳的、或更高的利润。二是商品房生产周期很短。举个其他行业的例子：这周面粉涨价了，下周面包就会跟着涨，经营者可以很快根据原料价格变化而调整成品价格。
然而，事实是上述两种条件都不具备。当前我国任何一个城市的商品房市场，都不属于垄断市场或寡头垄断市场，没有什么开发商可以随心所欲的制定价格，一般只能随行就市（况且二手房供应与开发商无关）。商品房的生产周期远远超过面包，一般从购地到卖房需要一年左右（现阶段少数可缩至6个月）。这就有可能出现一种情况：购地时市场尚比较景气，开发商以较高溢价率拿地，但卖房时市场已经降温，要想以市场价顺利卖房，也就难以获得购地时预期的较高利润，甚至反而亏钱。比如，2012年一季度就有这样的亏钱楼盘在卖。如此，则某一高价地，并不能保证卖出高价房，地王并不等于楼王。
最后，地价与房价的各自形成机制。土地市场和房屋市场，是既有内在联系、但又独立的两个市场，一般称为房地产市场体系中的一级市场和二级市场（二手房市场称为三级市场）。从经济学理论分析，价格是由供求关系决定的。
地价是由土地供应（地方政府）和需求（开发商）决定的。一旦有地王被报道，人们倾向于批评地方政府贪心，其实在市场经济条件下，成交价是由供求双方共同决定的，并没有人强迫开发商一定要购买地王。至于开发商为何要购买地王，一般与当时楼市温度较高，以及企业预期未来房价还将上涨有关。
当然，我国城镇房地产开发用地的供应，由地方政府垄断，这是造成地价较高的原因之一。但也别把高地价的“错”都算在垄断供应身上，因为广大三四线城市地价并不高，土地供应充足。而土地供应非垄断的国际大都市，比如纽约、伦敦等，同样存在高价地、高价房现象，这与土地供应制度无关，而主要与经济、人口等有关。
同理，房价主要是由商品房供应与需求关系决定的。如果需求旺盛，而供应偏紧，房价必定上涨，甚至会远远超出开发商购地时的预期。反之，如果需求萎缩，而供应放量，房价一般会下跌，或者趋于平稳，而市场不会考虑一年之前的地价水平有多高。
总之，地价与房价的关系很密切，而且存在相互影响：地价贵了，会增加未来房价的成本；而且还会强化当下购房者的看涨房价的预期，地王出来后，周边房价立涨，就是一种典型反应。房价贵了，会刺激开发商以较高价格去买地。但是，大家一定要明白：“面粉贵了面包一定贵”，这一命题并非绝对正确。毕竟，地价与房价，主要由各自的市场供求关系决定。因此，地王并不等同于楼王。
2013年10月杨红旭发表于中国证券报
中国房地产步入新常态，搞不懂房地产短周期，不会抄底购地的房企很悲惨！
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。终于明白了，为什么房价下跌刚需还是买不到房！
众所周知，现在新房比较便宜，只要有项目预售，基本上购房者都去排卡。这也算是给刚需的一种利好吧。
但现在一个新的趋势出现了，对刚需来说，恐怕比银行不给贷款更麻烦。那就是开发商要求购房者全款买房。
就在昨日，融创在郑州的一个项目低调开盘了。从价格上来看，融创真的还算良心，完全是按照备案价格走，而且没有通过精装修和车位来赚购房者的钱。
但如果从付款方式上来看，它却深深地伤了刚需的心。因为它鼓励全款买房，全款买房的都排在前面，不得不说融创是精明的。而从最终的结果来看，这次预售的高层都卖完了，融创收回一大笔资金不说，我们也不得不感觉到，目前市场上实力购房者真的比我们想象的要多。
这次开盘的是该项目的二期，户型是是普通高层住宅为主，部分是洋房。通过全款销售的策略，融创回笼了一大笔资金。
而该项目一期在去年开盘的时候走的则是高价策略，并未要求全款买房。可以说融创很好地利用了楼市的起伏来保证自己的现金流。去年市场好的时候卖得贵一点，签约就有贷款，资金也能回来。今年市场差的时候，银行贷款不好批，以走量为主，但要求全款买房，同样能按计划收回资金，至于部分洋房项目，仍然遵循的是高价策略，有高层的走量策略在前面撑着现金流，后面的洋房自然可以卖得贵一点。
对于很多购房者来说，以这个价格即使全款买下，也挺划算的，因为按照价格差，好像没有比这更好的投资品了，但对于真正需要房子住的普通人来说，可就遭殃了，因为价格便宜的时候，被实力购房者抢走了房源，价格高的时候更没机会买到房。
其实在很多城市，越来越多的开发商开始以备案价格卖房，要么是捆绑了装修，要么是捆绑了车位，还有的则是要求购房者全款买房。前面两种方案实际上购房者的付出的房钱只增不减，至于第三种方案，则对购房者的流动资金提出极大挑战，这也是一种坑。
新房市场的玩法正在发生改变：随着价格的下调和贷款难度的增加，开发商开始明目张胆地向全款购房者靠拢，可以说现在购房者买房，只看房价的时代已经过去了，还得看自己有没有实力跟其他购房者竞争。
对于普通购房者来说，眼下唯一利好就是开发商愿意卖房子，融创这种大开发商率先按备案价卖房，这个价格比去年很多开盘的项目都要便宜，如果能带动大量开发商一块按照备案价卖房，而且不捆绑精装修和车位，那么房源量肯定能增加。
在这种情况下，如果全款购房者不那么多的话，普通刚需也许能贷款买到房。一句话，普通人买房，现在凭的是运气。
作为购房者来说，如果能买房，还是应该选择大开发商的项目。就像融创这样，他们有足够迂回空间来应对新情况，才敢按照备案价卖房，小开发商这样搞就是“失之东隅”，却无法“收之桑榆”，所以他们宁愿挺着也不会降价，即使降价，烂尾的风险也更大。
从某种程度上来说，新房的价格固定了，虽然房子整体不那么贵，但对刚需来说，现在要一次性付款上车，其实比多付点月供压力更大，基本上只能出局。
以前的那种行情肯定是回不去了，一旦放松，房子又会上天，对于购房者和ZF来说，都是在赌。
市场的扭曲，受伤的永远是刚需，楼市上行的时候，拼的房价；楼市横盘的时候，拼的是运气，楼市下行的时候，拼的是勇气。
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微观楼市，还原楼市真面目
解读楼市风云，分析楼市动向，买房卖房必读。为什么房价那么高 还有那么多人买的起？
来源：海南阅房 日 09:07
浏览：1866　
中国房价贵不贵?何止是贵，简直就是贵的飞上天了。跟世界上有名城市房价相比，国内一线城市，比如大北京，大上海，大深圳，都是名列前茅。
有人说，中国房价有其特殊性，哪个国家的房价没有特殊性呢？但是，价格终究是经济理论可以解释的，最终还是由供求决定。需求：只有买房才能保值增值？！
供给：既有开发商，也有政府
房价在短期，取决于需求，在长期，也就是趋势上，取决于供给，因为在长期，竞争比较充分，如果某个行业赚钱多，会引起蜂拥进入，而赔钱了，会引起开发商退出。所以，房价在长期反应的是成本。
房子的成本包括三部分：地价，也就是开发商拿地的成本；建安费，建筑安装等等的支出；税费，政府各部门收取的税收和其他费用。
从供给角度，在正常情况下，房价就是以上三项成本，再加上开发商的利润。开发商的利润率，是波动的，一般是10%，高的时候是20%甚至更多。
如果房价长期上涨，一定是成本过高造成的。
成本的第一项是地价
地价就是土地出让金。在住房改革前，房子都是政府盖的，土地是通过免费的划拨方式获得。改革后，开发商一律国土资源部门主持下，通过&招拍挂&，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金，也就是著名的&土地出让金&，进入地方政府的财政专户。
尽管法律是城市土地是国有的，但是，其实际的所有者，是地方政府。据说，地方政府靠卖地筹集资金，是受了香港地方政府的影响，土地出让收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴随城市化过程，农村人口向城市流动，小城市向大城市流动，最后就会出现超大城市，就目前来说，中国出现的超大城市还不多，将来势必出现真正的超级大都市。城镇化和人口流动，是造成地价进而房价高的基础性因素。
成本的第二项是建安费
这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本，大体上是正常的。
成本的第二项是建安费
&成本的第三项是政府各部门收取的税费
税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加（是营业税的附加）、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。
政府收取的费，各地有差别，明目五花八门，比如渣土费、人防费、中学增建费、旧城改造费、公建地费、墙改费、环境保护监察费、城市绿化费、监理费、质检费、价格评估费、审计费、散装水泥限袋费、工程质量监管费、工程造价管理费、安全监察费、劳动定额测定费、外省承包工程管理费、施工图纸审查费、预算费、施工噪音管理费、专家评审费、卫生费、行业管理部门培训费、城市建通集资、治安费、报刊费、街道管理费、计划生育管理费等等。
据著名经济学家郎咸平估计，大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，房子成了唐僧肉。政府性税费占房价（非成本，因为税费大部分是按照房价收取的，比如营业税）的70%左右。
明白了房价的构成，就不难理解，为什么2010年以来，在被称为史上最严厉的调控政策之下，在万众喊打的声浪中，一线城市核心区域的房价只是轻微下跌，这是利益使然。土地出让金不降低，而且还在上升，税费一项不减，成本基本不变，房价怎么能降下来？
房价那么贵为什么我们要买？
首先是受到我们国家政策影响，如果没有房，生活中很多地方都会受到阻碍，表现最明显的就是，家里的宝贝无法上学，没有学位，就这是前段时间为什么会有天价学位房出现。也有家长历尽千辛万苦到头来还是不得不回到老家。
其次国内房地产不断的升值，涨幅太大，有房没房都把自己的积蓄投放一部分，就像炒股，被视为一种赚钱的手段，等着升值，虽然不能立刻兑现，但是看着房价不断升高，还是相当的乐观。
最后，一人一世，会有各种动力推动我们不得不去买房，哪怕还买不起。为了结婚有一个家，为了把户口有落地，为了给丈母娘一个交代，为了孩子的学位，为了父母的养老，也为了需要表现事业有成。
房价那么贵白领族的我们买的起吗？
对于一般的白领，如果在北上深这些超高房价的城市，想购房真的是有困难，有严重点的，可能一辈子都买不起，但是，同为一线城市的广州，小编觉得，想购房是很有希望的。
对于小康家庭来说，父母支援一点，自己有点积蓄，付个首付，几千的月供，两个人就可以轻松的过上了日子。对于两个白领阶层的小夫妻来说，父母支援不了，两人辛苦打拼几年筹够首付，每月供房，生活起来也是完全没有问题。
[责任编辑：丁亲青]
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警惕了！为什么现在满街的投资公司？
先说个案例，这是朋友告诉我的真事：某地一开发商，为人低调，自奉菲薄，克己勤免，攒一楼盘，实指望以此大发，装修都搞完了，还没开卖，今年爆了。朋友为公司上门讨债，才了解到情况，该老板已欠下40多亿的巨债，而楼盘，也许在去年高峰期能卖10多个亿，现在能卖个零头就不错了。
朋友查了账本，40多亿的欠款，实际借的钱才19个亿，其余都是历年攒下的利息。我听了差点打一趔趄，但后面还有更惊人的：其实该楼盘两年前就已盖好，老板捂着不卖，表面上看，老板似乎是贪心，想赚得更多，而事实是，当时老板就已经资不抵债了，即使是当时以市价卖掉，老板也已无法清偿欠款。
更残酷的是，老板把自己的亲朋好友全拉下水了。坐在他办公室哭丧着脸讨债的，不是兄弟就是同学。他的一个同学，原是某银行支行高大上的行长，自己的钱要不回来不说，银行贷的钱也要不回来，该行长因此被贬为专职讨债的，什么时候要回钱什么时候回去上班。
为什么涌现出这么多投资公司
说这个案例，是因为最近看到太多的高利贷炒钱崩盘惨案了：
以广东、四川、浙江、江苏为最多，说高大上点，叫民间金融，说符合实际点，我叫他民间炒钱庞氏骗局。卷入其中的民间公司基本上不是担保、小贷，就是理财公司、P2P平台，或者小型开发商，参与者大多没什么金融常识，也没什么经济意识，对“风险”二字完全不认识，眼里就一样东西：高利，一开口就跟你谈三分的利，四分的利，说二分的利那都叫没本事。
从各种炒钱公司崩盘的模式来看，我们把它们归纳为这么几种:
第一种，有自己的故事和题材的。一般不是在内蒙古或新疆某个你叫不出名字的地方有个矿，就是在某个三四线城市城郊结合部有块地，要不就跟你说能搞到齐白石范曾达芬奇梵高的画，坐等升值。玩的人是真诚相信，如我上面提到的案例，他是真诚相信那是一桩事业，只要把钱交给他，他就让你赚更多的钱。这种人一般刚开始是认真的，到中间撑不住了，就半真半假了，到最后，为了苟延残喘，彻底沦为蒙人。
第二种，一般都曾经有个实体，资产型公司，相对有钱，比如开发商，在资产泡沫大起时，他看到了资金与资产之间互动加杠杆的套利空间，就开始玩资金了，弄个担保或小贷公司，用融来的钱买资产，用资产质押再融资，再买资产，如此循环。手笔很大，门面也很大，资金动员能力强，欺骗性也很强，这种公司一般在全国多个开发区都有块地，这里那里有个矿，有点物业，再以低价买来真真假假的黄花梨或字画什么的，做大资产。摊子大，链条长，杠杆高，资金链紧，一旦资产价格有个风吹草动，就会崩，而这种公司一旦崩掉，往往波及面广，债务黑洞极大。
第三种，没什么实力，看见别人炒钱眼热，也纠集个理财或担保公司。这种公司好的一般做影子银行的下游，相对安全，差的就做了前述两种公司的下游，为他们找钱，自己居间，吃上下游资金价差，一般他到手的资金到在2分以上，再3分4分倒给别人，等到别人一崩，他也跟着就倒了。这种等级的公司做业务，一般连哄带骗，信用不高，只能在熟人圈子里骗，最后上当的多是乡亲、亲戚、同学、朋友，通常叫杀熟。
最后一种，一上来就把自己定位成庞氏骗子，以高利诱惑那些贪婪的人。这种人一般先弄个P2P平台，发个理财产品，给出来的利率高得让你心跳。他们骗一波钱到手后，就骗下一波，用第二波骗到的钱，付第一波钱的利息。那些拿到高利的人感觉到了诚信，就拿更多的钱往里砸。等到第三波融资到手，庞氏骗子就玩人间蒸发。目前这种庞氏骗子已经开始进化了，不再是庞氏玩法了，直接开骗：还是用P2P平台，还是高利开诱，但骗到第一波钱后，立刻卷款逃跑，最多花大钱买个法人替他坐牢。
这么多钱从哪里来的
为什么突然涌现了这么多各式各样的高利贷公司呢？这全拜四万亿大投资所赐。
2008年11月四万亿大投资推出后，金融机构差不多哭着喊着往外贷钱。多少年来只见你求银行，什么时候见过银行求过你？但这时侯，银行有政治任务，要把钱放出去，倒过来了。当时贷款人稍微弄点资料，别让银行脸上太过不去，就把贷款拿了。事情就有这么夸张。
一转年，到2009年上半年，经济形势看看有点稳了，银监会就开始出手，要往回收了，时间是当年7月份，银监会发一个内部征求意见稿，要管一管这信贷口子。风一吹，股市就从6000点跌倒了3478点。
央行银监这一着，等于是给地方打了一记闷棍。要说这时候国际经济形势还没完全稳住，美国还一轮一轮的搞QE呢。中央真要是把钱袋子口子扎紧了，经济出了问题谁负责？但不扎紧钱袋口子，金融系统闹崩了，那更不好收场。怎么办？
新招就是：守住正路，放开小门。守住正路就是对银行系统的信贷进行总量控制，只要银行系统被控制住了，就不会有大的风险。
但从事民间金融的人很多并不明了这一局势，他们只知道炒钱很赚，比辛辛苦苦做实业要容易赚钱多了，就纷纷入局，却并不明白，钱从何来？财富从何而来？对于他们当中的绝大多数人来说，知其然有钱赚就行了，何必费神费力去知其所以然呢？
谁会接到最后一棒
概括地说，这一轮炒钱就是国际货币大放水的经济形势和中国经济发展阶段共同促成的中国资产大通胀所致。随着国际经济形势变化，以及国内政治经济形势的变化，炒钱所赖以生存地基础条件也处在急剧的变化之中。
首先，管理层新班子上台，即严控地方债、清理地方债。地方融资平台的融资规模即开始急遽地缩水。
紧接着，央行、银监开始一轮一轮出政策，对影子银行，主要是炒钱国家队的银行表外业务进行清理。
从清理银信合作、到清理理财资金池，直到今年5月五部门联手出台127号文，一轮比一轮政策紧，逐步收网，至今年，基本上算是把炒钱国家队给HOLD住了，影子银行也大幅瘦身。
国际上，美国经济加速复苏，热钱开始回流美国，美元指数重返上升通道。到去年底，美联储终于缩减购债，逐步退出量化宽松，一下子扭转全球资产价格预期，从黄金、到石油、到中国房价，全部逆转。
这就是为什么去年房价还在蒸蒸日上，一转年，啥事没干，房地产市场就突然变天！
但管理层早已开始往回收了。你看那政策一波一波的趋势，读不明白是你的事。
银行也早已先知先觉了。去年底，一外地四线城市开发商楼已建好，突然银行不给放按揭贷款，借口是银行缺钱。朋友来深跟我说起这事，我跟他说，哪里是没有钱，明明是银行看见美联储的新政策，对房地产的预期变了。可能银行营业部的工作人员是真心想贷，但他们的总部可是明镜似的，明白着呢，说没钱那是托辞，但营业部的工作人员可能真的以为没钱。
只有那些埋头炒钱的各种炒钱公司和个人，到死都不明白，明明还是一片睛天，为什么突然风暴骤至？
从管理层这些年应对美国金融危机货币放水抽水的各种策略来说，可圈可点之处确实很多，不是说那么完美，但能把局势HOLD住就是胜利。
这一轮资产大通胀是注定躲不掉的，管理层从经济稳定、金融系统稳定的角度制定的应对政策，也是职责所在。但从民间资金出洞，参与到这轮资产潮起潮落大游戏的那一刻起，注定要有人为资产泡沫破灭买单，注定要有人为此倾家荡产、跑路跳楼。执迷不悟陷入太深的，付出的代价也必定最惨痛。（来源：华人生活网）
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