银行未查房主签名抵押借款合同被判无效
&&&&来源：&&&&
&&&&&&字号
原标题：银行未查房主签名抵押借款合同被判无效
　　甘肃新闻网兰州5月20日电 据兰州晚报报道：自家房屋不知何时成为银行抵押物，屋主汉先生很是不解，他诉诸法院希望查明真相。5月19日，榆中县法院经开庭审理后查明，汉先生的房屋是被他人冒名抵押至银行贷款30000元，在签署合同过程中，由于银行未对借款人签名进行严格审核，对此造成的不利后果，由银行承担。
　　位于榆中县城关镇栖云南路的那套房产，是汉先生名下的，在其居住使用的过程中，从未进行任何方式的出让抵押，可就在前不久，汉先生发现一件蹊跷事儿，2000年3月，有人与甘肃省榆中农村合作银行原属的金崖信用社签署了一份抵押贷款合同，贷款本金30000元，抵押物正是自己的这套房产。回想自己没有签署过任何关于抵押的合同，汉先生决定通过诉讼找真相。
　　案件很快在榆中县法院开庭审理，原来早在日，一名姓齐的男子以汉先生的名义，向当时的金崖齐家坪信用社提交了一份《全国农村信用社借款申请书》，申请30000元短期贷款，并提出以位于县城栖云南路汉丰平所有的87.61平方米的楼房作为归还贷款的抵押物。齐某冒充汉先生的签名，与银行签署了多份合同后，日，银行发放了30000元贷款，而该贷款至今尚未偿还。
　　身为被告方的甘肃榆中农村合作银行认为抵押合同真实有效，虽然该抵押借款合同不是汉先生签署，却是由其委托代理人齐某所签，根据相关法律规定，被代理人以代理人名义签订的合同应合法有效。
　　法院在综合全案证据后认为，被告甘肃榆中农村合作银行在办理贷款业务时，应严格按照贷款的有关规定，以严谨、审慎的态度，本着对借贷双方负责的原则，严格地进行审查与校对，确保借款人与借款合同的当事人属同一人，否则，其应承担与已不利的法律后果。本案中涉及到的《房地产抵押合同》合同书上凡“汉XX”的签名均不是原告汉先生的本人签字，也未在合同签订后予以追认，此合同对汉先生不发生法律效力。银行辩称齐某作为代理人有权代为办理抵押贷款手续，但未提交授权的任何手续，其辩解理由不能成立。
　　法院据此判决：被告甘肃榆中农村合作银行与齐某以原告汉XX名义签订的《抵押借款合同》无效。 (记者 许沛洁)
(责编：尹晶晶、唐k)
善意回帖，理性发言!
使用其他账号登录:
恭喜你，发表成功!
请牢记你的用户名:，密码:,立即进入修改密码。
s后自动返回
5s后自动返回
恭喜你，发表成功!
5s后自动返回
最新评论热门评论
24小时排行&|&
人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn all rights reserved
人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn. all rights reserved& 法院判房屋买卖合同无效，可房产已被现产权人在银行做了抵押贷款，他又无能力偿还贷款，我该怎么办
法院判房屋买卖合同无效，可房产已被现产权人在银行做了抵押贷款，他又无能力偿还贷款，我该怎么办
房子是在我不知情的情况下被过户给第3房并做了银行贷款。先已判买卖合同无效，可是银行不撤销抵押我该怎么才能过户回我的房产。（现产权人物能力还贷款）
采纳答案
那就让银行拿出来拍卖，你再去买。
全部4个回答
要看你以什么身份去打这场官司，产权人和你是什么关系，你主张什么，拿出你主张的依据以及不知情的证据。
那就让银行拿出来拍卖，你再去买。
很负责的告诉你，像你这种情况，真的很难！
这个就要被银行催告直到起诉到法院查封，再就是强制拍卖所得给银行和赔偿违约金。
这样是算按揭房再办理贷款的，是需要赎楼赎出红本后再抵押给银行。这样的话是可以的
最快的话要3个月～～最慢也是3个月。
您带着银行的结清证明和房本去房管局办理解押。不然你的房子一直抵押给银行
最好你去多几家银行咨询下，看看那个银行利息最低就选那个
这里有问题啊，房屋抵押怎么还有土地使用权啊？什么样的房子啊？抵押的土地使用权在贷款到期前到期，那这个贷款本身就有问题，是违规贷款，现在肯定有纠纷了。银行没有土地的使用权就...
是的，估计还会拍卖您其他的东西
待解决问题
Copyright &
All Rights Reserved房屋买卖合同无效是否影响买受人为借款而以该房屋设定的抵押权效力
您的位置： → 房屋买卖合同担保借款 →
房屋买卖合同无效是否影响买受人为借款而以该房屋设定的抵押权效力
房屋买卖合同无效是否影响买受人为借款而以该房屋设定的抵押权效力
案例：A原有一套住房，先将住房转让给B，《房屋买卖合同》约定，等A办出房产证后，再变更登记到B名下。B实际已经入住。但后来A办出房产证后，又转让给了C，并且办理了过户登记手续，C的购房款一部分通过银行抵押办理贷款。B起诉A、C，要求确认A与C的《房屋买卖合同》无效，一审中，法院追加了银行作为第三人。一审判决支持B的诉讼请求，确认A与C的《房屋买卖合同》无效，二审维持原判。
提出的问题：银行认为自己的权利将可能受到侵害，C也已经“断供”，银行遂以金融借款合同纠纷为由将C诉至法院，要求保护抵押权并优先受偿。这种情况下，银行的抵押权是否能够得到保护？
本案涉及三个合同法律关系：
一、A与B、C之间的两个房屋买卖合同关系，
二、C与银行之间的借款抵押合同关系，
三、A与C之间的买卖合同与C与银行之间的借款抵押合同关系。
弄清银行的抵押权能否得到法律保护，关键在于两个法律问题：一是确认借款抵押合同的效力，主要是证明A与C之间的房屋买卖合同被确认无效，是否影响C与银行之间的借款抵押合同效力。二是房屋买卖合同的效力是否影响物权变动效力和抵押担保效力。结合本案，主要是房屋买卖合同被确认无效，是否影响已办理房屋过户登记手续的物权变动效力和已办理抵押登记手续的抵押担保效力。
一、房屋买卖合同被确认无效是否影响借款抵押合同的效力
第一，关于A与B、C之间的两个房屋买卖合同的效力。依照《合同法解释（二）》第十五条“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，为“一房二卖”签订的两份房屋买卖合同均应认定有效。至于哪个买受人取得房屋所有权，则因情而异。如述，前买受人仅取得房屋占有、使用权，并未取得房屋所有权；而后买受人办理了房屋过户登记手续，虽未实际占有房屋，但依照《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，取得了房屋所有权。B对A仅享有债权，而C则从A处受让取得了房屋所有权。B不能以债权对抗C的所有权，表现在，除非有证据证明C为恶意买受人，B不得主张C与A之间的房屋买卖合同无效，也不能主张房屋所有权。B依法只能追究A的违约责任。
第二，关于C与银行之间的借款抵押合同的效力。《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，确定了不动产物权变动的合同效力与物权效力相区分的原则，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，各自的生效要件应根据不同的法律规定来认定。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当依据《合同法》第四十四条、《民法通则》第五十五条的规定来认定。而物权变动是否生效，则应当依据《物权法》第九条、《民法通则》第七十二条的规定来认定。具体而言，不动产物权变动合同的生效只需要具备法定三个条件，即行为人具有相应的行为能力；意思表示真实；不违反法律或社会公共利益。至于所签订的合同能否履行、标的物能否办理物权登记，不是合同生效的必要条件。不动产物权变动要发生效力，则必须登记，未经登记不发生效力，除非法律另有规定。本案中，C与银行之间为借款签订的抵押合同，除法律另有规定或合同另有约定，一经签订，并具备法定的三个生效要件或不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，即成立并生效。
第三，A与C签订的买卖合同和C与银行签订的借款抵押合同之间的效力影响。分析该两个合同的效力影响，需要理清的是A与C之间的买卖合同被认定无效，是否影响C与银行之间的借款抵押合同之效力，这将直接关系到银行在A与C之间的买卖合同被法院认定无效后能否行使抵押优先受偿权。依照合同法理，合同的成立、生效、有效，三者之间既相互区别又相互独立。合同的成立和生效均属于事实判断，而合同的有效属于法律价值判断。合同的有效和生效相互独立、不能等同，并且不能相互包容、吸收或替代。已经有效的合同不一定已经生效，附生效条件的合同即是例子；同样，已经开始生效的合同不一定有效，可撤销或可变更合同是为例。C与银行之间为借款签订的抵押合同具备法定生效三要件或无《合同法》第五十二条规定的无效情形时，应当认定合同一经签订即成立并生效，但其作为借款合同的从合同，受借款合同主合同效力的影响。换言之，C与银行之间的抵押合同虽成立并生效，但不一定有效，是否有效应依据借款合同的效力而定。依照《物权法》第一百七十二条第一款“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。”的规定，主合同无效，将导致担保合同无效，除非法律另有规定。本案中，C与银行签订的借款合同，并不存在无效情形，不会影响为借款设定的抵押合同的效力。而C与A签订的房屋买卖合同，不是抵押合同的主合同，即使该合同被认定无效，依法不能导致借款抵押合同无效。
综上所述，A与C之间的房屋买卖合同被确认无效，不影响借款抵押合同的效力。
二、房屋买卖合同被确认无效是否影响物权变动效力和抵押担保效力
第一，房屋买卖合同被确认无效是否影响房屋所有权变动的效力
这一法律问题实际上就是在房屋买卖合同被确认无效后，如何解决依据无效房屋买卖合同办理房屋过户登记手续的所有权变动问题。结合《物权法》第十四条、十五条、二十三条的规定，不难看出，《物权法》采纳物权独立性理论的区分原则，即承认物权行为的独立性，物权变动不受物权变动的原因行为影响。但否认物权行为的无因性，并通过物权公示、公信原则和善意取得制度来替代物权行为无因性的保障交易安全之功能。据此，物权变动的效力，不受物权变动合同效力的影响，除非物权变动合同被确认无效是因违反善意取得制度，否则其他原因导致物权变动合同无效，是不会影响物权变动效力的。本案中，C与A签订的房屋买卖合同被确认无效，不影响C已取得房屋所有权的物权变动效力，除非由于C与A签订房屋买卖合同是恶意串通为损害B的合法权益或C的买受行为不具备《物权法》第一百零六条规定的善意取得要件。
第二，房屋买卖合同被确认无效是否影响抵押担保效力
物权变动的原因行为与物权变动相区分原则，体现在担保物权上就是担保物权合同与担保物权变动相区分，担保物权合同被确认无效，不影响担保物权的效力，除非违反善意取得制度。本案中，如前述分析，房屋买卖合同无效，不会影响借款抵押合同效力的影响。例外是，C与A恶意串通为损害B的买受房屋利益而签订房屋买卖合同，B请求确认C与A之间的房屋买卖合同无效得到法院支持，同时，B请求撤销C对该房屋的所有权过户登记，C因此丧失该房屋的所有权，导致C原先有权处分的房屋 载.点网.整理变成无权处分，为借款签订的抵押合同和抵押登记效力也受到影响。但是，在C对该房屋的所有权未被变更之前，不能仅根据C与A之间的房屋买卖合同被确认无效，就判定借款抵押合同无效，银行的抵押权得不到法律保护。必须因C与A的房屋买卖合同无效原因而异、也因B是否诉请变更或撤销房屋过户登记手续而异。
综上所述，除非C与A的房屋买卖合同因不符合善意取得构成要件被确认无效，且C的所有权被变更或撤销，导致C与银行的借款抵押合同无效，银行的抵押权得不到法律保护。否则，C与A的房屋买卖合同被确认无效，不会影响抵押担保效力，银行对C诉请行使抵押权，应当得到法律保护。
（作者单位：南宁市中级人民法院）
房屋买卖合同无效是否影响买受人为借款而以该房屋设定的抵押权效力相关文章
《》由(在点网)整理提供，版权归原作者、原出处所有。
Copyright &
All Rights Reserved.