土地估价师考试
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正确答案：
1．关于土地估价目的叙述不正确。理由：
& &(1)一项估价只能有一个目的。
& &(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果为依据。
& &2．认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估的观点不正确。理由：
& &(1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。
& &(2)随着时间的变化，土地可能发生增值或贬值，需要重新评估。
& &3．土地估价依据一般包括：①法律法规方面。②估价技术方面。③估价对象权属方面。④估价委托要求方面(目的、范围等)；⑤现场勘察情况。
& &缺少：估价对象权属方面。
& &6．不违反规定。理由：
& &(1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。
& &(2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。
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第&1&题：填空题:下面是一个完整的土地估价技术报告(标注&略&的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
&&股份有限公司土地资产评估报告
& &一、委托评估单位及联络人：(略)
& &二、评估单位：(略)
& &三、评估地块所在地：本次评估位于&&市行政辖区内，&&路22号
& &四、评估目的：&&股份有限公司因上市需要，委托&&土地估价所对宗地价值进行现值评估
& &五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2
& &四至界限及详细位置参见附录、附件
& &六、评估依据：(略)
& &七、评估基准期日：日
& &八、评估地块类别：商业服务办公综合用地
& &九、评估价格年期：50年土地使用权
& &十、评估原则
& &(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。
& &(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。
& &(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。
& &1．《中华人民共和国土地管理法》
& &2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
& &3．《城镇土地估价规程》
& &4．土地估价委托书
& &5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
& &六、估价基准日
& &七、估价日期
& &八、地价定义
& &待估宗地的价格是在以下设定条件下于日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外&六通&和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
& &九、估价结果
& &估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：
& &评估土地面积：2504.1m2；
& &单位面积地价：4069.07元/m2；
& &总地价：元；
& &大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
& &十、需要特殊说明的事项
& &(一)假设条件
& &(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
& &(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
& &(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
& &(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
& &(5)委托方提供的资料属实。
& &(二)估价结果和估价报告的使用
& &(1)土地估价报告仅为委托方&&公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
& &(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
& &(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
& &十一、土地估价师签字
& &1．土地估价师签字：&&&土地估价师资格证书号：&&&&&&&&&
& &2．土地估价师签字：&&&土地估价师资格证书号：&&&&&&&&&
& &十二、土地估价机构
& &土地估价机构负责人签字：&&&
& &(土地估价机构公章)
& &(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。
& &(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。
& &(6)比较标的物同质性、可比性原则。
& &(7)在评估人员能力范围内，力求准确。
& &十一、评估作业时间：日～12月8日
& &十二、评估价格币值种类：人民币
& &十三、评估结果
& &评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定&&股份有限公司入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期日的现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。
& &十四、有关说明
& &(1)本评估报告是&&股份有限公司为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托&&土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评佶目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。
& &(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由&&股份有限公司提供。
& &(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。
& &(4)本评估报告有效期为12个月。
& &十五、附录及附件
& &十六、评估人员介绍
& &&&股份有限公司土地资产评估技术报告
& &一、委估公司概况(略)
& &二、委托评估地块的基本情况
& &1．评估对象所处的位置及交通条件
& &评估宗地位于&&市商业中心偏西南部，坐落在&&路22号，距人民广场和商业一条街1.5km，距&&火车南站1.5km，距&&国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的&&路、&&路、&&路和&&路均为&&市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。
& &2．自然条件
& &&&市区位于&&河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。
& &三、委估宗地现状
& &根据估价人员对资料的分析和现场的实地勘查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。
& &四、委估地块四至及周围环境
& &评估宗地东临&&路，南临&&大厦，&&电影院，西临&&家属院，北临&&贸易总公司。周围有&&市场、&&邮电局、&&医院、&&大厦、&&中医院、建设银行、人民公园、&&宾馆、&&大酒店、&&批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。
& &五、委估宗地占地面积的确认
& &评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2006)&&号所载明的四至范围，载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，综合楼由&&大厦与&&贸易大厦共建，&&大厦分摊土地面积为1785.88m2。
& &六、宗地评估路径
& &(一)估价方法介绍
& &1．土地残余法
& &根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。
& &2．比较法
& &比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之问在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。
& &3．基准地价修正法
& &就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。
& &(二)评估程序(略)
& &七、宗地地价测算
& &土地残余法：
& &1．物业总价值
& &(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，&&商场、&&百货大楼、&&贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。
& &对&&大厦、&&楼、&&大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。
& &根据&&物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。
建筑面积/m2
年租金/(元/m2)
每层均为1359.2
注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。 (2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位&&大厦。 有收益面积=(9.2)m2&(1-0.15)&75%=5443.23m2 (3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。
建筑面积/m2
年租金/(元/m2)
使用面积折算率(%)
公共面积比
各种费用率(%)
交纳所得税(税率33%)后年纯收益
(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)&(1-33%)万元=239.43万元
(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。
2．房屋的现值
根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价为：
(1)建安工程直接费：()元/m2=2050元/m2
(2)间接工程费(为直接工程费的20%):2050元/m220%=410元/m2
(3)不可预见费取前两项和的5%:()元/m2&5%=123元/m2
(4)利息支出，年利息取12.98%:()元/m2&12.98%=335.27元/m2
重置价=9897.6m2&(+335.27)元/m2=2888.39万元
因该框架房屋建成于1999年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：
V=C{1-(1-R)&[t/(t+n)]}=-(1-0)&[7/(7+50)]}万元=2533.68万元
3．土地价值
土地价值=物业总价值-建筑物现值=(3.68)万元=225.67万元
单位地价=225.67万元/1785.88m2=1263.63元/m2
根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在&&市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较实例见下表。
将以上四宗实例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表：
比较地价计算如下：
估价师讨论后，认为以上四宗比较实例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：
评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)元/m2/4=888.25元/m2
基准地价修正法：
(1)根据&&市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。
基准地价/(元/m2)
& &本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2
& &(2)进行各项因素修正。
& &1)容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。
& &2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。
& &根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察，并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：
& &0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%
& &3)对评估地块进行个别因素修正(见下表)。
& &根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：
& &3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%
& &4)对评估地块进行年期修正。
& &K=1-[1/(1+R)]n
& &R为土地还原利率，这里取12%;n为土地使用年限，这里取50年，故K=0.9965。
& &5)基准地价调整结果。
& &评估地块土地价格=946元/m2&(1-12.6%+6.7%)&0.元/m2
& &评估结果确定：
& &根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。
& &八、评估结果汇总
& &单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。答案解析：第&2&题：填空题:下面是一个完整的土地估价技术报告(标注&略&的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
土地估价技术报告
& &第一部分总述
& &一、估价项目名称：
& &&&储运公司&&仓库部分土地和库房估价。
& &二、委托估价方(略)
& &三、受托估价方(略)
& &四、估价目的：
& &为&&储运公司以&&仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。
& &五、估价依据：(略)
& &六、价格定义：
& &本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。
& &七、估价期日：2008年9月
& &八、估价日期：日至9月20日
& &九、估价结果
& &土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2
& &房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。
& &十、需要特殊说明的事项
& &(1)评估对象为&&储运公司&&仓库中的部分生产经营用地和库房。&&储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。
& &(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。
& &(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。
& &(4)本报告有效期为1年。
& &(5)本报告不对任何第三者承担责任。
& &十一、估价人员签名
& &&& & &注册房地产估价师编号 & &&&&&
& &&& & &经济师、资产评估师编号 & &&&&&
& &十二、土地估价机构(略)
& &第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
& &一、估价对象描述
& &1．土地位置状况
& &位置：&&仓库位于某市&&路150号，靠近码头。
& &土地用途：仓储用地。
& &土地面积：&&仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。
& &土地利用状况：&&仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。
& &土地等级：6等。
& &2．土地权利状况
& &评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。
& &3．建筑物及其他附着物状况(略)
& &二、地价影响因素分析
& &1．一般因素
& &某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。
& &2．环境因素
& &&&仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。
& &3．个别因素
& &&&仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自&&仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到&五通一平&，地上建筑物面积为5800m2。
& &第三部分土地及附着物估价
& &一、估价原则(略)
& &二、估价技术路线
& &由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。
& &三、估价过程
& &基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格
& &(一)土地估价
& &1．成本法评估土地价格
& &本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地&七通一平&的熟地地价。
& &(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：
& &比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；
& &比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；
& &比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。
& &(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。
& &(3)编制因素条件说明见下表。
& &(4)编制比较因素条件指数表(略)。
& &(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。
& &因素修正见下表。
因素修正表
地价/(美元/m2)
比准价格/(美元/m2)
& &上述比准价格接近，取其算术平均值
& &地价=(24+23.7+24.05)美元/m2/3=23.9美元/m2
& &取整为24美元/m2
& &(6)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。
& &(7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则
& &地价=[24&(1+12%)1.5+8&(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美元/m2
& &=(28.45+8.47+3.2)美元/m2
& &=40.12美元/m2
& &(8)总地价=40.12美元/m2&4850m2=194582美元，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)
& &2．收益还原法评估土地价格
& &根据委托方提供的资料计算。
& &(1)&&仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。
& &(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。
& &(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)
& &[880.5&(1-5.56%)-320]万元=511.5万元
& &(4)计算地价(土地还原利率取7%)
& &地价=[(511.5/7%)&[1-1/(1+7%)50]/50万元
& &=225.2万元
& &3．地价的确定
& &将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为
& &(161.5+225.2)万元/2=193.35万元
& &(二)求取房屋价格
& &1．计算房屋重置价
& &评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。
& &则房屋重置价为：1100元/m2&5800m2=6380000元
& &2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)
& &(1)年折旧额：6380000&[(1-2%)/60]元=104206元
& &(2)折旧总额：104206元&14=1458884元
& &3．计算房屋现值
& &(8884)元=4921116元，取492.1万元
& &(三)评估对象总价
& &评估对象总价=地价+房屋价格
& &=(193.35+492.1)万元
& &=685.45万元
& &四、估价结果(略)
& &第四部分附件
& &一、房屋产权证书
& &二、估价对象照片
& &三、&&公司营业执照答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······今日新帖：22　在线学员：3979
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外单位转入我单位账户一笔钱,后又转给个人,怎么做账?金额是一样的，应该是走个账。烦请各位老师解答一下，谢谢！
最美女会计
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谁来说说啊
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外单位转入的款项，是否可以做：其他应付款？可是钱又转入了个人账户，那这笔其他应付款—**单位，不是一直要挂账吗？
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谁来帮忙回答下啊
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帮帮忙啊，不胜感激~
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汗。。。没人能帮助解答吗？
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有老师知道的，麻烦说一下啊
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第一：收到外单位转账后，写一张现金付款单，如数归还给转给你的单位。。。平了第二：付个人，先做其他应收款，然后写一张现金收款收据如数收回，平了。。切记，付款单和收款收据加盖公司公章
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如何把一笔数额较大的外币转入国内个人账户？
作为新人，只能在这里求助！先谢了！
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来自 石家庄
得看你这个外币账户是待核查还是单纯的外币账户。不同的情况处理方式不同。如果是待核查则只能结成人民币才能转到个人账户，另外个人账户转款的话数额也是又限制的。如果是美元账户，则可以开立个人的美金卡，转入个人卡后再结汇成人民币，同样转入个人的美金金额年合计金额也是有限制的。你可以尝试开立网银，因为柜台对转入个人户比较敏感，一般是拒绝给办理，或者加以限制。
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用西联吧，或者去开个离岸账户。
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长期的话 离岸账户 +网银~
很少的话 西联可以考虑一下， 速度快 费用低
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回复 #5 fraincis 的帖子
是个人华侨，次数不多，但超过国家限制，请过西联和离岸账户 +网银都是怎么操作？谢谢啦
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搞这个福步，到底有没有意义呀！
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注册半年了，不让福步，真是的！
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西联汇款应该可以收到的，但是金额限制就不清楚了
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去香港开个个人卡吧,收到美金,然后在和别人换RMB!
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回复 #1 创富商务 的帖子
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Powered by D1scuz! && 2001-文章标题：中国江苏网讯 为拓展医疗保险个人账户功能，充分发挥个人账户结余资金的作用，提高参保职工住院医疗保障水平，5月16日上午，市人力资源和社会保障局发布《关于建立盐城市市直城镇职工基本医疗保险住院医疗补充保险的通知》：7月1日起，凡市直城镇职工基本医疗保险参保人员，历年个人账户结余额超过2500元者，可自愿购买住院医疗补充保险。
住院医疗补充保险的缴费标准为500元/份，一个保险期限内(3年)，每位参保人员最多可购8份。保险费从参保职工基本医疗保险个人账户历年结余中划转，划转后个人账户余额不得低于2000元。
　　此外，自愿购买者可在两种保险类型中选择投保，并享受各自相应的待遇：
　　一是保险期满，本金返还给参保者。保险期内，参保人员因病住院治疗的，可给予每年最高90天的医疗补助(单次住院最多计12天，两次住院期限相隔7天以上)。一般疾病的，每天每份补助标准为25元；五种大病的每天每份补助标准分别为：恶性肿瘤，50元；慢性肾功能不全(尿毒症期)，50元；重型再生障碍性贫血(I型、II型)，50元；重型精神病，40元；脑血管意外(蛛网膜下腔出血、脑出血)，60元。
　　二是保险期满，本金不返还给参保者。保险期内，参保人员因病住院治疗的，可给予每年最高90天的医疗补助(单次住院最多计12天，两次住院期限相隔7天以上)，每天每份补助100元。对首次诊断为上述五种大病的，另加每份一次性补助5万元。
　　目前，我市采取团购方式公开招标，已确定两家商业保险公司为住院医疗补充保险承办机构。参保职工可自选任一公司，与其订立住院医疗补充保险合同，并同时委托市医疗保险基金中心从个人医疗账户中划缴保险费。签约地点为商业保险公司在市医疗保险基金中心专设的服务窗口
上面就是我从互联网上看到的。
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同志您好：感谢您通过盐城12333综合咨询服务网发来邮件，现就您的问题答复如下：
&& 请您携带您的身份证、医保卡、医保本前往市直医保中心办理相关手续。地址：建军中路258号；联系方式： 。
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