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吴宇律师 简介
：159-2121-9899地址：上海市闵行区莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼（闵行人民法院旁）文学学士&法学硕士中国执业律师资格证书中国法律顾问资格证书新闵律师事务所合伙人律协房地产委员会委员中国、上海法学会会员常年法律顾问、公司收购与兼并、股权转让、土地前期开发、商品房预销售、商品房租赁、商品房按揭、物业管理、吴律师股权并购项目合同管理制度房产项目转让动拆迁法律560劳动纠纷动拆迁纠纷施工合同纠纷动拆迁纠纷南通建筑工程公司建筑工程纠纷产品缺陷致人损害沈等16人诉上海房产公司商品房预售合同纠纷案；建筑工程施工合同纠纷《以公司股权转让方式转让土地使用权操作模式的法律分析》、《工商登记对有限责任公司股权转让合同效力的影响》
新闵律师事务所简介
：159-2121-9899地址：上海市闵行区莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼（闵行人民法院旁）新闵律师事务所成立于1985年，总部位于上海市闵行区。新闵所是中国司法部及上海市司法局批准设立的最早的合伙制律所之一，自创立以来，新闵所一直坚持以创建具有国际视野的一流国内大所为目标。2008年在上海900多家律师事务所中，新闵已跃居前5位，并屡获“上海市先进律师事务所”、“上海市文明律师事务所”、“上海市法律援助先进单位”等殊荣。&&&新闵所拥有一个包括执业律师余名，律师助理数十名，谙熟各个法律事务领域，经验丰富的律师团队。新闵律师均毕业国内外著名大学的法学院，且相当一部分律师具有硕士以上学位。新闵律师在工作中，精益求精，全心投入，重视客户的商业需求，强调从客户的商业视角解决法律问题，为客户寻求真正建设性的方案。数十年来，新闵所取得的杰出成绩已经在国内外商界和同行中赢得了很高的声誉和评价。新闵所杰出的业务能力体现在全方位的法律服务上。服务领域涵盖：常年法律顾问、公司收购与兼并、破产重组、外商投资、风险投资、银行金融、国内外贸易、房地产、建筑工程、知识产权、劳动人事、非诉讼替代性争议解决机制等。无论是在我们传统优势领域，还是在新兴的法律服务领域，新闵律师一直处于法律服务的前沿。新闵所与国内多家律师事务所建立有广泛的业务合作关系，同时还与美国、比利时、日本、新加坡、香港、台湾等国家地区的律师事务所有业务往来，能够为客户的跨地区业务和国际业务提供多方面的法律支持。
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二手房买卖
限贷政策造成无法继续履行，能否免除违约责任？
二手房买卖
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　限贷政策是通过限制购房人从银行取得贷款的资格或比例，抑制购房需求，从而调控房价。众所周知，我国的房价与收入是不成比例的，特别是在一线城市，房价动辄几万一平。这种情况下，依靠从银行取得按揭贷款来购房，就成为大多数人的选择。那么，当国家出台新的限贷政策，使得购房人无法从银行获得贷款、或贷款的比例大幅降低，此时，购房人能否解除合同并免除违约责任?案例
　　张三和李四签订《房屋买卖合同》，约定李四以260万元的价格购买张三的房屋。合同约定以按揭方式付款，并约定如银行不批准李四的贷款申请的，或银行批准的贷款金额少于李四申请的金额，二者相差部分，李四须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给张三。
　　因出台新的限贷政策，李四无法获得银行贷款，也没有能力一次性付款。张三提起仲裁，要求解除合同，并要求李四支付违约金。李四辩称，限贷政策属于情事变更，李四可免除违约责任。请问，本案应如何处理?
　　在当前国家加大房产市场的宏观调控力度的背景下，政策变化是买卖双方在签订合同有所预见的，但出台时间和具体内容却难以预测。限贷政策不属于不可抗力，因为限贷后理论上购房人仍可一次性付款，即并非不可克服。而如果认为限贷政策属于商业风险，又与住宅的非商业投资性质相悖。那么，限贷政策是否属于情事变更呢?
　　《合同法司法解释二》第二十六条
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
　　从上述规定可以看出，情事变更主要是解决合同订立后因客观情况的变化造成的显失公平问题。限贷政策影响的是购房人从银行获取贷款从而支付房款的能力，并不会造成房屋价格的剧烈变动，从对价上来讲，并非不公平。虽然购房人可能需要转变为一次性付款而增加资金负担，但对于出卖人来说，并未从合同的继续履行中获得不当利益。此时，双方的权利义务并不处于严重失衡状态，尚未达到需要公权力介入的程度。因此，限贷政策不属于情事变更。
　　《商品房买卖合同司法解释》第二十三条
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　有人认为，参照该司法解释，可将限贷政策界定为“不可归责于双方当事人的事由”。小编同意这一观点，但二手房买卖是否可直接适用该条款从而免除购房人的违约责任呢?小编认为，这一规定仅适用于商品房买卖，并不适用于二手房买卖。在二手房买卖中，买卖双方并不存在一方需要特别保护的情形，应结合合同约定处理。上述案例中，双方约定如银行不批准李四的贷款申请的，李四应在交易过户当日以一次性付款方式支付。因此，按揭并非李四支付房款的唯一方式，在按揭不能获得批准的情况下，李四应选择替代性履行方式，否则，应承担合同不能继续履行的违约责任。
　　另一方面，如果合同中仅约定按揭付款方式，并未约定按揭不成则转变为一次性付款，李四在无法获得贷款的情况下是否有权解除合同呢?小编认为，从我国房地产市场的现实状况来看，多数人在购房时仅有支付首期款的能力，剩余房款需要通过银行按揭方式支付，如果双方合同没有约定贷款不成则转化为一次性付款，则不宜将该约定不明的事项强加给购房人。
　　王五和赵六签订《房屋买合同》，约定王五以350万元的价格购买赵六的房屋。合同约定以按揭方式付款，并约定如银行批准的贷款金额少于王五申请的金额，差额部分王五须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给赵六。另约定，如国家金融政策调整导致合同无法继续履行，双方解除合同，赵六收取的房款应予退还。
　　因出台新的限贷政策，王五无法获得银行贷款，也没有能力一次性付款。赵六提起仲裁，要求解除合同，并要求王五支付违约金。请问，本案应如何处理?
　　运用系统解释方法，批准贷款金额与申请的差额部分由王五一次性支付，指的是王五获得贷款，但由于房屋评估价格等原因导致贷款金额低于预期，则这部分差额应由王五自行补足。而如果限贷政策导致王五无法获得贷款，或者贷款比例大幅度降低，则属于因国家金融政策调整导致合同无法履行的情形，根据合同约定，双方解除合同，出卖人退还购房人房款，免除违约责任。
　　在签订二手房买卖合同时，买方应充分考虑自身的经济承受能力，双方合理约定在无法获得贷款的情况下，是自动转变为一次性付款方式，还是解除合同、互不追究，主动应对政策变动风险。
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[江苏-苏州]
江苏六典律师事务所
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粤ICP备号-5
增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-新政下房产纠纷频发谨慎签订合同
　　随着房市调控政策的一次次突然光顾，因签订合同而无法获得贷款等房产纠纷案件居高不下，甚至一时间假离婚风靡京城，迫使法院也出面劝解。变局之下，购房者如何维护自身利益?　　政策突变 贷款客户被动违约　　二套房首付突然提升，让原本凑足首付的二套房买家倒吸了口凉气。　　而根据记者了解，由于贷款政策突变，由此引发的开发商与购房者之间的法律纠纷，并不在少数。　　吴某(化名)夫妻是来自外地的在京就业者，原本生活得有滋有味，但2010年延续至今的房产纠纷，却让夫妻二人深感煎熬。　　"我们曾经在北京买过两套房，卖掉了一套，剩下的这套是60多平方米的一居，2010年4月，我们跟京东某楼盘签订了购房合同，也做了网签，当时支付了4成首付。"　　吴某称，自己没有想到一趟过山车会坐这么久刚首付4成新政就出了，作为二套房，首付比例要达到50%，由于银行贷款尚未获批，莫名多出20万首付，二人实在无力支付。　　开发商劝吴某退房，甚至建议他可通过假离婚以第一套房名义购买，吴某并没有听而信之。开发商以违约责任将吴某告上公堂。但正当双方各自准备材料打算要对簿公堂的时候，政策又变，第三套房完全限贷，身心俱疲的吴某，这回是彻底准备退房了。　　戏剧性的是，时至2011年春节前，公积金贷款对改善性买房人有所松动，对于卖一买一的二套房客户重新打开大门，吴某与开发商握手言和，并很快申请了公积金贷款。　　谁曾想到，公积金尚未审核完，京15条再次横空出世，明确规定外地人不得购买第二套住房。截至记者发稿时，吴某仍在焦急等待着自己的公积金贷款审批。　　欲避政策 少数人铤而走险　　2月17日，号称史上最强的京版国八条"空袭"而来，在此后两三天内，各大银行便陆续响应，将二套房首付额度提升至6成，贷款利率提升至基准利率1.1倍。其中特别明确规定，京籍购房者三套房禁止购房，外地购房者二套房禁止购买。　　而部分购房者甚至还没有缓过神来，便已经乘上了这艘颠簸的"客轮"已签订购房合同却没有完成贷款的客户，面临着首付款意外紧缺的严峻局面，正如吴某。　　某房地产专业网站市场负责人王伟伟透露，由政策调控引发的退房案例，甚至是纠纷案件并不在少数，其中大多数情况下购房者自认倒霉。但也有一些人确实会找一些法律的漏洞来规避风险，如通过假离婚手段，将已有房产登记在夫妻一方名下，另一方则以首套房名义贷款购房。　　甚至有人建议，在这种情况下，应当以"家庭利益"为重，当务之急就是拿下贷款，甚至不惜短期离婚，毕竟从法律上来讲，离婚证的法律效力不容忽视。　　律师说法 贷款购房谨慎为先　　对于政策影响下的购房合同违约事件频发，上海瑞富律师事务所高某亭律师在接受记者采访时表示，即便购房者签订的是有效合同，但往往会对于贷款未能获批等意外情形作出补充条款。否则，按行业惯例看，往往大家会默认为是买房人因自身原因未能获得贷款，从而导致买卖不成立，甚至让购房者承担违约责任，所以在签订合同时应当谨慎，及早对预期可能出现的贷款风险作出说明。　　"如果购房者在政策之前率先进行了网签，在贷款没有获得的情况下，最终也没有太好的解决办法，如果购房者不能自行凑足首付，最坏的办法只有解除合同。"她说，由于合同法中规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。所以在遇到上述情况时，购房者应当及时请求变更或解除合同，而不要一味认为自己已经违约。 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为
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