提前还清房贷划算吗_通用攻略_贷款攻略 - 融360
公积金政策
提前还清房贷划算吗
　　许多朋友在向银行贷款买房之后，都觉得有债务在身，如芒在背，如钉入眼，终日坐卧不宁，总想去之而后快，于是省吃俭用，一旦手上的钱凑够了，立马跑到银行去排队，办理。房贷还清之后，顿时觉得自己无债一身轻，长舒一口气。
　　提前还贷当然有提前还贷的好处，但是，如果你愿意的话，其实也还有别的选择，也就是说：其实你也不一定要提前还贷。
　　为什么这样说？我们先来看一个案例：小明在北京用方式，购买一套400万元的房子，首期付了200万，用公积金贷了余下200万，年利率3.25%，每年支付給银行的利息是200万乘以3.25%等于65000元。小明每年负担利息6万5千元（每年递减差暂且忽略不计）。
　　但是第二天，小明中了彩票大奖200万（税后），他欣喜若狂，这个时候，他同时也陷入了沉思：这时手上突然有了200万，是提前还上房贷好呢、还是不还？
　　我们不妨来为小明算一下提前还贷的账：提前还贷200万，一年节省利息支出6万5千元，这个帐很好算，十分简单。
　　好，接下来，我们再为小明算一下&不提前还贷&的账：如果不提前还贷的话，照旧供房，每年支出利息6万5千。但是与此同时，小明将中彩票的200万奖金用来稳健理财，注意：是稳健理财，年息大约8%，每年的收益是200万乘以8%等于16万元。
　　那么，稳健理财收益16万减去每年付给银行的房贷利息6万5千，则每年大约可以赚到9万5千元的利息差。
　　也有的朋友兴许会说：我天生胆小，什么理财都不敢买，因为我怕亏，一分钱我都不想亏，怎么办呢？其实，即便是退一步来讲，就算你什么商业理财产品都不敢碰，那么至少也可以购买安全系数为99.999%的人民币国债。
　　目前5年期国债的年利率是5.32%，也比利率3.25%要高很多，依然有利可图&&读者可以依照上述的方法算一算，为免过于啰嗦，在此就不再计算了。
　　当然，你也许会说：由于未来是不确定的，所以未来的100元的价值，和现在的100元的价值没有可比性。这样说其实也有道理，所以提前还贷也好，借钱生钱也好，没有说哪个一定对，哪个一定错。
　　不同的经济生活方式适合不同的风险偏好者，只要适合自己就好，但有一点是肯定的：提前还贷真心并不是唯一可选的方案，精明的你，也可以参考一下。
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提前还清房贷，究竟好还是不好？(组图)
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　　读者问题：在现有的利率的环境下，组合投资年化收益率超过房贷利率7.205%并不难，用现有资金进行组合投资是不是比提前还贷好？
　　连线专家：中国邮政储蓄银行山西省分行风险管理部孟英娇
　　好的投资理财胜过提前还贷
　　近些年，银行优惠房贷利率逐步取消，二套房利率上浮，加大了购房者的贷款成本。不少房贷者考虑是否提前还贷，对于这个问题，建议购房者进一步精打细算。如果要提前还款，各银行要收取一定的违约金。大部分银行是按照提前还款金额的百分比收取，也有些银行是按照贷款余额的比例收取，有的银行是收取几个月的利息，还有些银行是收取固定的金额。所以想要提前还贷的市民，应该先弄清楚自己贷款的银行提前还款的政策，计算提前还贷的成本，权衡后再作决定。如果你有好的投资理财的渠道可以比银行还贷的利息挣得多，当然应该选择投资。
　　如果确定提前还款对自己收益更大，那需要注意三个技巧：首先贷款人选择贷款期限越短越好，这样可以避免不必要的利息损失，因为贷款期限越长，支付的利息越多。其次在贷款的方式上，贷款人应采用“等额本金还款法”。这种还款方式的优点是本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出就相对减少。而等额本息还款法每月偿还金额相等，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支出逐步减少，本金逐步增加。因此，贷款同样到某个时点，“等额本息还款法”所要支付的利息高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多不应该提前支付的利息。最后，如果购房人在看中新房或换大房时，可采用转按、加按、换按方式解决，避免利息损失。
　　不过对于那些还款时间已经过了一半的市民来说，提前还款就没有多大必要。因为等额本息还款的还款利息支出通常集中在还款初期。而对于那些等额本息已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。
　　毫无疑问，对于符合条件的购房者而言，是首选，其贷款利率一般不超过5%，而作为商业贷款的银行贷款，其利率往往会随行就市，通常会在7%左右。长期来看，二者的利息总额会有很大的差别。但需要指出的是，对于贷款人本身和所购买的商品房及其开发商，均有着苛刻的条件，很多贷款申请人和所购商品房不符合其相关条件。
　　提前还贷一定要算好
　　目前，银行的个人住房贷款的还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。等额本息还贷方式每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金还贷方式还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。
　　二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。
　　现在知道这两种方式的人们几乎都认为选择等额本金划算，因为选择等额本息多支付了利息，而等额本金则少支付利息，而且认为一旦提前还贷时，会发现等额本息的还款，原来自己前期还的钱绝大部分是利息，而不是本金，由此会觉得吃亏很多。
　　总体来看，“等额本息”是会比“递减还款”多付一些利息。以1万元20年期贷款为标准，前者会比后者多支付800多元的利息。40万20年期的贷款，则要多支付800 × 40=32000元的利息。看似银行多收了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼资金，降低经营风险在这一点上是有利于防范风险的。
　　以目前太原市的相关信息为例，，首套房利率4.5%，银行贷款6.88%，贷款额为50万，贷款期限为30年。下图表1和表2分别为和银行贷款时等额本息还款与等额本金还款的差别，购房者可以据此做出自己的判断。　　本报记者苏苗苗
本文来源：山西新闻网-三晋都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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房贷还清后未注销抵押登记 房子无法交易！
　　前不久，市民巩先生将其位于宽城区的一套房子以32万元的价钱转手卖给一位亲戚。但没想到，当双方一起到产权交易中心办理交易过户手续时，却被告知交易不能进行，原因是巩先生的房子是抵押房，尚未办理注销抵押登记。听到这样的消息，巩先生感到纳闷：自己的房子早在两年前就已经全部提前还清贷款，怎么可能还在抵押中呢？后来，经过中心工作人员提醒后，巩先生才恍然大悟：原来自己还清贷款后，还没在房屋产权交易中心办理注销抵押登记，所以房子在中心的记录中还是抵押房。获悉事情的真正原因后，巩先生随即赶忙带齐有关资料，前往房管部门办理了注销抵押登记，才最后顺利完成了交易。
　　目前好多按揭用户认为贷款结清后就完事了，其实不然！据悉，结清贷款后，借款人还需办理注销抵押登记手续，走完这一步您才对抵押物拥有所有权，否则将影响你的房屋再次交易，那么该手续该如何办理呢？为此融360小编帮你整理：
　　结清贷款后，借款人需持本人有效身份证、银行出具的贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
　　此外，我们给大家说明一下贷款结清的方式。从目前的还款情况来看，贷款结清方式主要有两种：一是正常结清；二是提前结清。前者是指借款人按照合同约定，将贷款还清；后者是指借款人提前部分或一次性提前还清贷款。如果借款人要提前还清贷款，那么得按照经办行的规定提前进行申请，待通过审批后，才能办理手续。
　　未注销抵押 房子不能交易
　　据了解，当房屋交易时办理了银行等抵押登记，房产信息中心会对房子的抵押情况进行资料备案，在业主未还清贷款、解除抵押前，禁止业主对房子进行交易转让。
　　而当业主在全部还清贷款后，才会收到银行发还的他项权利登记证、已还清贷款证明等证件资料，业主就可以带齐这些资料前往长春市房屋产权交易中心进行注销抵押登记。只有在完成房管部门的抵押登记注销后，房子才算真正意义上的&身家清白&，才能进行产权转让。
　　还清贷款 注销抵押要趁早
　　有关人士指出，由于目前我国房屋贷款的抵押权人绝大多数是国有银行或商业银行，银行的信用度极高，所以即使业主在还清后不到房管部门注销抵押登记，风险也是极小的。不过，现时房子转手机会大，同时为保险起见，建议在还清贷款后，最好还是先去注销抵押登记。另一方面，如果房子是抵押给私人的，由于个人信用度难以估计，那还清贷款后，业主就要紧记去注销抵押登记，否则风险较大。
　　为减低购房风险，在购买二手房之前，最好还是要到相关部门查册，确定所购买的二手房是&身家清白&的无抵押房才可购买。
　　而在办理注销抵押证明时，房管部门收取的相关文件资料包括：房地产他项权利证、房地产证原件、业主身份证、注销表、还款证明等。到产权交易中心即可办理。
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