眼眸深邃、轮廓分明、身材颀长，活生生的一幅画。
这在监狱民警看来，那么令人不可思议。
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　　龙光地产于8月8日公布2016上半年业绩，上半年实现合约销售人民币143.9亿(人民币，下同)，同比飙升71%，实现年销售目标(240亿)的60%，在国内房地产市场疲累的背景下，着实成为一匹黑马。
　　在中国指数研究院中发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》行业排名中，龙光地产销售规模位居全国第33位，从各项数据看来，大有再勇往直上的势头。
　　鉴于上半年的销售表现，龙光地产将全年销售目标提高40亿元至280亿;截至6月30日，集团现金回笼125.2亿元，回笼率达87%;毛利润为19.3亿元，同比上升25.8%，毛利率为30.3%;归属于股东净利润12.8亿元，同比上升23.9%;每股基本盈利0.2301元。
　　此外，截至上半年底，龙光地产总土地储备为1408万平方米，其中深圳地区占39%、珠三角除深圳区域外占14%、汕头地区占14%、南宁地区占24%。
　　值得注意的是，在总货值1600亿的土地中，深圳市场货值超过1200亿，占比超过70%?
　　龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌表示，目前为止的土地储备量完全能够满足公司未来5-6年开发需求。
　　房地产黄金期已过
　　“中国房地产的黄金期已经过了，广大老百姓大的需求已经饱和了。”龙光地产董事长兼执行总裁纪海鹏向智通财经表示。
　　纪海鹏坦言，现在是存量时代，去年330政策去库存，鼓励房地产发展，给了这么大的政策，房子卖不出去，产业没有聚集的三线城市，“土地白给我都不去”，因为没有需求，卖不出去，这就是房地产市场的行业两极分化，只有人口聚集的地方才有需求。
　　他表示，中国房地产过去这一年的增长，整体的货量、需求增长非常大，上半年总共成交总额4.8万亿，涨了40%。但价格增长只有十来个城市，一线和部分热点二线城市，也就是北上深带动周边的城市涨。
　　“如今这几个城市有一大半都出台政策，但主要控制的是不要涨得太快，而不是把这个行业压住，不让它发展。全球经济包括中国都不太好，所以还是需要房地产稳健发展，带动其他行业复苏。如果涨得太多，国家肯定会从货币政策、购房政策来控制。”
　　“总价地王”实至名归
　　对于近两年来，不少研究指出的“龙光老是拿总价高的地”、“地王专业户”的质疑，纪海鹏笑称“这个称号很好，我们拿得对!”
　　纪海鹏向智通财经表示，地王分为三种，总价、单价和溢价，龙光拿的是总价地王。总价地王的优势在于，它项目很大，价格高，会把很多企业挡在门外，深圳土拍门槛非常高，五天之内交完土地款。还有一个好处是规模和地点，配套好，像红山和光明地块都是几十万平米。
　　纪海鹏称，要用战略分析师的眼光投资房地产，要靠溢价赚钱、靠战略赚钱。
　　其介绍称，未来龙光地产会加大在深圳及周边辐射区域投资，获取优质资源，同时寻找粤港澳、珠三角经济区的价格洼地，重点把轨道交通沿线上盖项目作为战略性布局考虑。此外，会继续引进国际先进开发理念，将成功模式复制到京津冀和长三角区域。
　　深耕深圳“搏一搏”
　　纪海鹏指出，深圳有70%的人租房子，北京上海才30%的人租房子，可以看出深圳买房需求大;城市总面积2000万平米，建设用地超过50%，政府土地供应很少，靠的是旧改，因此城市土地供应量很少。所以我们说这三个城市由于行业聚集、人才聚集、资金聚集，未来购房需求很大。
　　深圳房产供应量低，但是经济发展好，需求量又大，“我们为什么不能搏呢?从拿地单价来看，我们在深圳拿的项目风险不大”。
　　广州失去投资价值
　　关于龙光地产未来的产业布局，龙光地产高层表示，第一个方面，今年下半年立足粤港澳、珠江口经济圈，该步完成后将会布局京津冀和长三角地区。
　　“深圳现在在做的深中通道，从深圳到中山，中山又连到珠海，珠海通过港珠澳大桥又连到澳门，这个交通规划形成后，香港房价均价十几万人民币，澳门六万，珠海一万多，中山不到一万，当生活圈经济圈形成以后，价值肯定是要上涨的，这就是我们说的研究分析。我们不会投广州，广州脱离这个圈，这个圈里有三个自贸区，这是一个方面。”
　　纪海鹏指出，广州房价到现在涨不起来，比珠海还低，因为它没办法聚集很好的产业，没办法聚集人才。
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撬动百亿地王 龙光地产借力上演“蛇吞象”
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（原标题：撬动百亿地王 龙光地产借力上演“蛇吞象”）
、平安、华侨城、中国电建、中海、……6月8日，深圳市光明新区A646－0059号地块出让现场，诸多“国”字头及品牌房企云集，让这场土地争夺战似乎毫无悬念。140.6亿元。经过近两个小时的举牌，槌子一落，2016年全国总价地王由此诞生。让人跌破眼镜的是，该地王的制造者是一家不知名的“马甲”公司—深圳市凯丰实业有限公司（以下简称“凯丰实业”）。在竞得地块后，媒体迅速曝出了凯丰实业实为旗下关联公司，龙光地产确认了上述说法。而龙光地产则是广东龙光(集团)有限公司(以下简称“龙光集团”)的子公司。自2015年开始，这家发迹于潮汕地区的家族式房企便开始豪赌深圳。年报显示，龙光地产2015年新增项目8个，分别位于深圳、珠海、南宁、汕头，总建筑面积238.8万平方米，支付总地价167亿元，其中深圳两幅地块的地价就占到了74%。日，龙光地产以112.5亿元的底价“秒杀”深圳龙华新区红山片区一商业地块，楼面地价约1.95万元/平方米。值得注意的是，龙光地产2015年才凭借年销售额205亿元开始进入“200亿元合约销售额梯队”，至截稿前，龙光总市值仅150亿元，而其2016年的销售目标为240亿元。资本腾挪作为一家典型的家族式企业，龙光集团成立于1996年，目前业务范围包含住宅地产、商业地产、基础设施投资、金融投资、互联网科技等。来自全国企业信用信息公示系统的信息显示，龙光集团法定代表人为姚耀林，注册资本为10亿元，股东分别为纪海鹏、汕头市泰富投资发展有限公司、姚美瑞、姚耀林和纪建德，其中纪海鹏持股47%。根据龙光集团内部高层关系文件显示，汕头市泰富投资发展有限公司的股东为自然人纪建德、姚耀家，分别持有泰富投资60%、40%股权。纪海鹏与姚美端系夫妻关系，纪建德系纪海鹏的兄弟，而姚耀林和姚耀家则为姚美端的兄弟。回望凯丰实业，这家成立不足两个月的公司，背后股权关系同样复杂。时代周报记者从深圳市市场监督管理局处了解到，凯丰实业成立于日，注册资本总额为1000万元，自然人股东高华彬出资900万元占股90%，自然人股东纪锦坤出资100万元占股10%。6月3日，即龙光地产竞得深圳光明新区地王地块五天前，凯丰实业股东结构发生变化。两家新股东的加入，导致其变更后的注册资本为1500万元，其中高华彬的占股比例被稀释至60%，由于出资额增至150万元，纪锦坤占股比例仍保持在10%。另外，深圳市龙光房地产有限公司出资300万元，占股20%，浙银钜鑫(杭州)资本管理有限公司(以下简称“浙银钜鑫”)出资150万元，占股10%。时代周报记者查询全国企业信用信息公示系统得知，作为凯丰实业公司法人的高华彬，同时兼任深圳市龙光城市更新有限公司(以下简称“深圳龙光更新”)的执行（常务）董事及总经理。日深圳龙光更新成立之初，其两大股东分别是纪荣华 (万元) 51.0000%和姚耀彬 (万元) 49.0000%。日，深圳龙光更新股权发生变化，高华彬出资5000万元占股100%。高华彬、纪锦坤与龙光集团有何关联？纪锦坤与龙光集团董事长、龙光地产董事长兼总裁纪海鹏是否有亲戚关系？龙光地产并未正面回应上述两人的有关信息。背后的金主虽然地面价相较于周边地块仍属便宜，但27623元/平方米的楼面价、140.6亿元的总价，仍被业内看做是“”之举。如何这幅新竞得的百亿“大饼”？在给时代周报记者的回复中，龙光地产表示，经过数十轮举牌，光明新区新城综合体项目地块，最终升至140.6亿元落入龙光地产和合作伙伴囊中。“但以超过50万平方米总建面体量，其价格被市场认为相对理性和优惠。”合作伙伴究竟是谁？龙光地产并未正面回应。不过，有业内人士猜测，龙光幕后是与平安，两家各出资土地款的40%，龙光出20%(即28亿元)。而龙光或再联手平安大华共同合作开发该地块，从而减轻其资金链重压。平安大华是平安集团下属的一家资产管理机构，注册资本金为3亿元人民币。其业务范围覆盖债券投资类、股权投资类等多项非资本市场业务。据戴维斯深圳投资部董事吴睿透露，平安大华对于像龙光一样的成长型房企颇有兴趣，并对“北上广深”等热点房地产市场的预期向好，通常都以股权投资的形式参与。实际上，“平安大华”这个名字近两年来一直出现在龙光地产的项目中。日，龙光地产宣布平安大华对龙光玖龙玺的项目公司注资20亿元，项目最终由龙光地产及平安大华分别持有51%及49%。日，龙光地产以股权为代价引入平安大华基金注资发展深圳新宅地地王龙华项目，该项目是龙光地产于今年10月以约47亿元投得。日，龙光地产宣布，平安大华（作为贷方）借予深圳龙光骏景（作为借方）本金额不多于19亿元。至此，深圳龙光骏景由深圳龙光及平安大华分别持有51%及49%权益。日，深圳龙光骏景以底价112.5亿元、1.95万元/平方米楼面价摘得深圳龙华A811-0319商业地块。日，平安大华向龙光地产惠州大亚湾东圳房地产有限公司(项目公司)注资人民币45亿元，而深圳龙光东圳同意有条件向项目公司额外注资人民币4万元，项目公司注资拟用于开发龙光城项目。此外，为开发龙光城项目提供资金，平安大华还同意有条件向项目公司提供委托贷款人民币5亿元。注资完成后，项目公司股权将由深圳龙光东圳及平安大华分别持有90%及10%。“在项目层面，不少房企都会引入基金、险资参与，以减轻资金压力。”房地产与金融资深评论人士黄立冲告诉时代周报记者。龙光地产的另一金主则被指是已经入股凯丰实业的浙银钜鑫。浙银钜鑫成立于日，注册资本1000万元，法人代表为李日晶，经营范围包括受托企业资产管理，投资管理，股权投资等。浙银钜鑫的控股股东是浙江浙银资本管理有限公司(以下简称“浙银资本”)，在此前万科与宝能集团股权之争时，浙银资本是给“宝能系”输出资金中隐蔽而核心的环节。工商资料显示，深圳市浙商宝能产业投资合伙企业（有限合伙），是由深圳市宝能投资集团有限公司、深圳市浙商宝能资本管理有限公司与华福证券有限责任公司共同出资设立。其中，深圳市浙商宝能资本管理有限公司由浙江浙银资本管理有限公司、深圳市宝能投资集团有限公司、深圳宝创企业管理有限公司共同出资成立。而浙江浙银资本管理有限公司实际上则为浙商银行的子公司。
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本文来源：时代周报
作者：胡天祥
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融资收紧借壳终止 龙光地产资本路遇挫
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（原标题：融资收紧借壳终止 龙光地产资本路遇挫）
“福兮祸之所伏，祸兮福之所倚。”半年业绩亮眼的龙光就不得不接受回A失败的事实。8月9日晚间，中国嘉陵工业股份有限公司（集团）正式公告，称公司终止重大资产重组，并且指出因证券市场环境、监管政策发生重大变化，方案也无调整空间。对于房企的政策暴击不仅于此。就在一周前（8月1日），证监会召开会议要求，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。地王专业户 业绩大增8月8日，公布上半年销售业绩：合约销售143.9亿元，回笼125亿元；现金流出总数65亿元，包括建安成本35亿元，纳税16亿元，利息8亿元；经营性净现金流60亿元。对于业绩的大幅增长，龙光地产直言其在深圳拿地是最核心因素。截至上半年底，龙光地产总土地储备为1408万平方米，其中深圳地区占39%、珠三角除深圳区域外占14%、汕头地区占14%、南宁地区占24%。该公司现在有1600亿元的货值，深圳有1200亿元，占比超过70%，包括玖钻、玖龙玺、龙光城、光明等地块。“目前为止的土地储备量完全能够满足公司未来5~6年开发需求。”龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌如是称。有了土地储备的底气，执行董事纪海鹏还当众宣布，"龙光做到500个亿不会很远了"。该公司今年的全年销售目标调至280亿元，这将同比增长36%。管理层预期2016年全年销售达288亿元人民币，2017年全年销售则达400亿元人民币，深圳地区贡献分别占约50%及60%。规模的增长离不开大量的拿地，但在深圳拿地的代价却显而易见。龙光地产的管理层也坦承，其在深圳拿地预算开支很大，半年获得的三块地总地价160亿元，龙光实际支付100亿元，手头上现金还有100多亿元。“公司现有的项目，一定会按照快建、快发、快卖的策略。”此外，与其他公司合作也是解决在深圳拿地的资金压力的不二方法。“平安是非常好的战略合作伙伴，不只在项目层面合作，还有开发贷、按揭贷等的多方面合作，龙光地产也欢迎所有能够接受这种合作模式的企业。”龙光地产管理层续称。也正因为经常拿下地王，龙光被冠以“地王专业户”的称号。对此，龙光地产管理层表示，“这个称号很好，说明我们的拿地决策很对。”在其看来，拿地要有战略分析，看投资后五年的发展潜力，要通过溢价赚钱。未来龙光地产会加大在深圳及周边辐射区域投资，获取优质资源，同时寻找粤港澳、珠三角经济区的价格洼地，重点把轨道交通沿线上盖项目作为战略性布局考虑。龙光也会继续引进国际先进开发理念，将成功模式复制到京津冀和长三角区域。据其预计，下半年合约销售140亿元、建安成本40亿元，纳税16亿元，利息8亿元，总共流出70亿元；经营性净现金流大致为70亿元。政策调整借壳终止半年业绩亮眼，但龙光回归国内资本市场的战略却遭受打击。就在宣布完半年业绩的第二天（8月9日），中国嘉陵工业股份有限公司（集团）正式公告，称公司终止重大资产重组，并且指出因证券市场环境、监管政策发生重大变化，方案也无调整空间。换言之，龙光集团历时近两个月的回A重组方案，终于在政策的影响下宣布折戟。今年的6月1日，中国嘉陵工业股份有限公司（集团）公布，公司与南方集团、龙光基业签署了《重大资产重组框架协议》。按原定计划，中国嘉陵的第一大股东南方集团以18.2亿元的交易价将持有的22.34%中国嘉陵股份转让给龙光基业。龙光基业则将中国嘉陵现有全部资产及负债出售给南方集团，之后中国嘉陵会向龙光基业发行股份购买其持有的高速公路和商业地产类资产，最后一步是中国嘉陵增发募资收购龙光地产不少于30%的股权。但这一方案不久后却因政策变动而被迫进行调整。6月17日被称为“史上最严重组标准”——《上市公司重大资产重组管理办法》（修订稿）正式对外发布。中国证监会明确了上市公司发行股份购买资产同时募集配套资金中所募集的资金的用途，而该用途中不包括收购其他企业的股权。其中，龙光地产原《重大资产重组框架协议》中初步商定的第四部分“以部分募集资金收购龙光基业关联方持有的Logan Property Holdings Company Limited（龙光地产控股有限公司）的控制权”已不符合当前监管政策要求。为此，龙光和中国嘉陵不得不对重组方案进行调整。双方于日签署了《重大资产重组框架协议之补充协议》，并将《重大资产重组框架协议》中原交易方案的第四部分（即：中国嘉陵增发募资收购龙光地产不少于30%的股权）予以删除。按照中国嘉陵调整后的计划，该公司将争取在7月下旬完成对标的资产、交易对方的尽职调查；同期，完成标的资产的审计、评估工作，并与交易对方完成关于购买资产协议、资产出售协议、业绩补偿协议等交易文件相关条款的谈判。并于8月9日前召开董事会会议审核重组事项，签署相关交易文件及向交易所提交材料。但这样的调整依旧未能给龙光的带来转机。最终于8月9日晚间，此次借壳被迫终止。房企再融资收紧对于龙光的政策暴击不仅于此。8月1日，证监会召开会议要求，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。在证监会披露的募集资金的实际投向中，企业再融资所得不能用于非资本性支出，如购买原材料和员工支出，用于铺底流动资金、预备费、其他费用的视同补充流动资金。而房地产企业则不允许通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
除了证监会的雷霆手段外，某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确：对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上不介入；对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%。“其实这样的融资政策对于所有地产企业都有影响。”有不愿具名的业内人士对《中国经营报》记者分析称，“大房企经过这大半年的去库存，手头现金足够，可以用来拿地，而发债的目的也主要是保证未来几年的正常运营。但近期太激进的小企业却不一样，他们的土地款需要发债筹措，那对他们而言就是迫在眉睫。”对此，记者致电龙光地产投资者关系，其一再强调公司的回款率以及现金足够支付购地款项，并没有因为融资政策的收紧受到影响。
本文来源：中国经营报
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