拆迁中的无证房屋是否属于违建，是否应给予补偿？
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被征收房屋没有办理城市房屋初始登记时，在征收中，征收方一般认为无证房屋就是违章建筑，违章建筑就不予补偿，以此为借口达到不予补偿或者少补偿的目的，这也是许多“拆迁事件”发生的原因之一。
　　事实上，根据《物权法》规定，不动产登记系物权公示，未经公示不一定违法。无证房屋系未公示房屋，未公示房屋包括无法公示和没有公示。无法公示是指不具备公示条件，即是违法建筑；没有公示并非就是违法建筑。当被征收房屋无证时，征收部门无权直接认定系违章建筑，应当致函商请城乡规划部门对是否属于违法建筑进行认定。根据《城乡规划法》的规定，城乡规划部门有权对城市规划区内房屋是否符合城市规划进行认定，这种认定系行政确认行为。规划部门确认时应当以房屋是否符合城市的总体规划和控制性规划进行判断，而非以被征地时的总体规划和控制性规划进行判断。另外，根据《城乡规划法》的实施时间，记者认为，其只能在认定日以后新建的房屋是否属于违建时作为法律依据。
　　无证并非违章，应具体情况具体分析，即使属于违章建筑，也应根据行政法中的“比例原则”即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。至于如何补偿，可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。房屋建造时严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。
　　“劳动是财富之父，土地是财富之母”，土地使用权是一项独立的财产权，根据《物权法》第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权使用的，用益物权人有权获得相应补偿。进而可知，无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。
使用 (可批量传图、插入视频等)快速回复导读:2014年9月份，江苏省南京市XX有限公司（以下简称“甲企业”）法定代表人梅某，因房屋征收纠纷找到北京万典律师事务所，并联系到我所律师，我所专业律师通过与梅某深入交谈后了解了案件事实。该案件中，南京市浦口区政
2014年9月份，江苏省南京市XX有限公司（以下简称“甲企业”）法定代表人梅某，因房屋征收纠纷找到北京万典律师事务所，并联系到我所律师，我所专业律师通过与梅某深入交谈后了解了案件事实。该案件中，南京市浦口区政府以南京XX项目征收甲企业厂房设施，因补偿方式及补偿金额明显达不到法律规定的补偿标准，双方未能够就补偿金额达成一致，后将甲企业厂房认定为违法建筑，甲企业法定代表人梅某认为政府认定不合法，补偿明显过低，不同意房屋征收。梅某经过深思熟虑，决定聘请万典律师为自己维权。认定“违建”面临强拆& &政府开始征收房屋时与甲企业协商，因补偿金额多少未能达成一致意见，政府将该企业的厂房认定为违法建筑并下达《强制执行决定书》，企业收到《强制执行决定书》没有重视，超过起诉期限后，政府通知强制拆除厂房，一旦按照违建拆除了，可能一分钱的补偿都拿不到，万典律师介入案件后，果断针对《强制执行决定书》提起诉讼，要求撤销《强制执行决定书》以保障厂房不被强拆，经过复议、一审、二审程序，政府始终未能够强拆掉厂房，在此期间，万典律师抓住时机，针对本案的关键问题经充分准备，进行下一部程序。撤销项目建设用地规划许可证& & 经过对案件事实进行研究分析，并通过政府信息公开等方式进行调查取证后，得知南京市规划局为南京XX总公司办理了《建设用地规划许可证》（地字第XX号），凭借多年的拆迁维权经验，万典律师发现南京市规划局办理的《建设用地规划许可证》明显不符合《中华人民共和国城乡规划法》程序性规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条的规定及《江苏省城乡规划法》第三十五条规定，行政许可申请人提交《建设项目规划审批事项审批表》中应包含有关的“国有土地使用权出让合同”，据此向江苏省住房和城乡建设厅申请行政复议，最终江苏省住房和城乡建设厅支持了申请人甲公司的复议请求，撤销了该建设项目的《建设用地规划许可证》。达成补偿协议南京XX项目《建设用地规划许可证》被撤消后，整个建设项目工程面临停期、停工，甲企业代表人梅某看到了希望，原本以为会被以违建强拆的厂房得以保住。万典律师欣喜之时没有懈怠，乘势向政府发律师函，针对征收行为中违法点提出律师意见，制造机会促使双方多次协调，最终认定甲企业厂房为合法建筑，双方就补偿金额达成一致，企业得到合理的补偿。甲企业法定代表人梅某倍感欣慰，感谢之情溢于言表，特意送锦旗致谢万典律师。
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版权所有: 梧州日报社关于城市房屋拆迁方面的常见问题解答
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　　 1、拆迁人和被拆迁人有哪些基本义务？
　　答：拆迁人的基本义务是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，对被拆迁人给予补偿、安置。在拆迁中，拆迁人以给予被拆迁人补偿、安置的代价，取得拆迁被拆迁人房屋的权利。拆迁人的基本义务对应着被拆迁人的基本权利。也就是说，得到补偿、安置是被拆迁人的基本权利。
　　被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁。一般而言，拆迁包括搬迁和拆除两道程序，搬迁是拆除的前提。其中，搬迁是被拆迁人的行为，拆除是由拆迁人来组织的。由于被拆迁人是以失去被拆迁房屋为代价而取得拆迁人的补偿、安置的，因此，被拆迁人在按照拆迁补偿安置协议得到补偿、安置后，应当履行按期搬迁的义务，在搬迁期限内完成搬迁。
　　2、哪些建筑属于违章建筑？违章建筑能否得到补偿？
　　答：违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。违章建筑主要包括：（１）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（２）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（３）擅自改变了使用性质建成的建筑；（４）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。
　　《城市规划》还规定：&限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。&根据上述规定，违章建筑发球必须拆除的建筑或必须经过改正方可使用的建筑。因此，在拆迁中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。对经规划部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。
　　3、拆迁补偿有几种方式？具体的规定是什么？
　　答：国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。
　　《条例》授予被拆迁人选择拆迁补偿安置方式权利的同时，也设立了相应的义务。也就是说，被拆迁人有选择权，但这种选择权是有限制的。选择货币补偿，就要接受市场评估价；选择产权调换形式，被拆迁人要么接受安置用房的价格，要么确定价格后，接受安置用房的地点等条件。不能既要得到好的房子，又不接受该房屋的市场价。如被拆迁人希望得到原拆迁地点或附近的房子，就必须接受拆除原房后新建房屋的市场价格。如果被拆迁人不愿多花钱，就必须接受与补偿金额相接近的房子。
　　4、对评估结果有争议应如何处理？
　　答：评估结果的准确与否直接关系到被拆迁人的经济利益，被拆迁人对评估结果有疑义时，拆迁主管部门可以责成拆迁人组织评估单位与被拆迁人的对话会，由评估机构详细介绍评估的依据、采用的方法、考虑的因素、计算过程和结果产生的依据等。如果评估机构说明后被拆迁人仍对评估结果有疑义的，被拆迁人也可以委托拆迁主管部门认定的其他评估机构重新评估，两个评估单位的评估结果在规定误差范围之内的，视同原评估机构的评估结果有效；两个单位的评估结果超过误差范围的，拆迁主管部门可以组织由拆迁人、被拆迁人、有关专家及各界代表参加的辩论会，由两个评估机构进行答辩，由专家组最终裁定哪一个结果更准确。被拆迁人委托的评估机构评估结果有误的，被拆迁人不但要承担其委托的评估机构的评估费用，还要承担被拆迁人选定的评估机构的评估费用。拆迁人也可以在与评估机构签订委托评估协议时，规定该项费用由评估机构承担。免费发布咨询，坐等律师在线服务
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违章建筑的拆迁问题
违章建筑的形成有很多原因，但违章建筑因为缺乏某些程序要件或者实质要件是需要被拆除的。那么，违章建筑如何判断？违章建筑可以强制拆迁吗？违章建筑的差钱程序是什么？违章建筑拆迁有补偿吗？下面专题将为大家详解。
1 违章建筑一词最早出现在1980年4月《批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》这一国务院文件中，从1984年1月颁布并施行的《城市规划条例》起，该等用词开始见于国务院的多部行政法规上。 从我国整个行政法律体系来看，在法律层面上，对违章建筑一词并未作明确界定；但基于行政效率等方面的考虑，我国土地、房屋、规划、建设、市政、环保、防洪、消防、公路、铁路、航空、港口、防震减灾、文物、园林、水等相关政府主管部门从不同的角度对于违章建筑作出了不同的界定规则。这些规则杂乱而无序，常常混淆了一般违章与严重违法之间的法律边界，成为行政机关背离依法行政原则超越职权甚至滥用职权作出损害行政相对人利益之具体行政行为的基础依据。《物权法》第5条规定，“物权的种类和内容，由法律规定。”即物权法定原则；对于物权的否定，依法的一般原理也应当法定，故目前对于违章建筑的界定尚属法律保留事项。 在拆迁征收领域，被拆迁征收人之违法建筑多为居民为解决居住困难而私自搭建的建筑物，或者农民之间转让宅基地、承包地并在其上建造建筑物、构筑物等情形。对于该等违法建筑的界定，其依据的主要法律是《城乡规划法》2 根据《城市规划法》的规定，违章建筑的认定，是城市规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地的城市规划行政主管部门出具证明。而拆迁人或者房屋拆迁主管部门都没有认定的权利。 违章建筑虽然违法，但是违章建筑的建造者对违章建筑仍享有一定的权利。 1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权，但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。 2、有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权，但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力，可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。 3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭；或者违章建筑取得合法性之后，该种违章建筑3 违章建筑的具体表现形式主要有以下八种： (1)未经批准、无证建造且政府已出面制止，确属违章建筑的； (2)相关法律出台前已建成的建筑物，不存在合法或者违法之说，法律出台后未办证，相关政府部门也未要求办证； (3)确实无证、客观上属于违章建筑，但在建造过程中当事人主观上不知道是违法； (4)当事人建成的建筑物系违章建筑，但政府亦违法，不给办证甚至连答复都不给； (5)当事人建成的建筑物系违章建筑，但是政府默许； (6)通过受让取得他人的违章建筑； (7)棚户区； (8)政府拆迁征收时违法吊销当事人证照造成事实上的违章建筑。4 在拆迁中有一个较为普遍的奇怪现象，一拆迁就往往要查处违章建筑，不拆迁好像就没有违章建筑。实践中，在拆迁的时候，有些地方政府部门发现无证房屋就说是违章建筑，不管三七二十一就要求建房人限期自行拆除，否则就组织人员进行强拆。这种做法对不对呢，显然是不对的。从法律上讲，认定和拆除违章建筑需要经过严格的法定程序，这些程序是怎样进行的呢?在这些程序中被处罚的人又应当注意哪些事项? 第一步，立案 立案就是执法部门对于发现或接到投诉、举报等事实或者材料后，认为有违法事实发生或存在并需要追究法律责任时，决定把它作为行政案件进行查处的一种活动。这个程序中要注意哪些行政机关有权立案查处违章建筑： 一是规划局或者规划委员会。这是法定部门，城市里的违章建筑由它来管。 二是城市管理综合行政执法局。也就是大名鼎鼎的城管，城管有没有权利来管违章建筑，主要看它是否得到省级政府的授权，比如北京，城管部门是得到北京市政府的授权的，所以那个有名的人济山庄的违章建筑就是城管要求限5 根据原《中华人民共和国城市规划法》以及《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，任何单位或个人在城市、镇规划区进行工程建设，须申请办理建设工程规划许可证，未取得建设功臣规划许可证，依法应受处罚。 依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上人民政府可以责成相关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施”的决定。 即使强制拆除违法建筑，政府也要严格遵循《行政强制法》的程序性规定，拆除之前应当先通知相对人自行拆除，在当地张贴公告且不得在夜间拆除。6 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定： “市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。” 1.从上述法条可以看出，拆迁人在拆除违章建筑时依法不给予补偿，并不意味着对拆除违章建筑使用的材料也不给予补偿。 2.在拆迁补偿中，要注意区分违章建筑和建筑范围内的土地使用权。违章建筑按照有无土地适用权的标准基本上可以分为两类：一类是取得土地使用权的违章建筑，一类是未取得土地使用权的违章建筑。如果违章建筑具有合法
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一般情况下不能获得，但已经建起来居住了多年的，一般要给补偿。在自己的地方建房也要报批的。
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