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社区商业发展趋势预测及建议 究竟该如何运营？
是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。本文笔者重点阐述社区商业街如何运营。一、国外社区商业发展概括及特点社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。二、国内社区商业发展现状分析我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。三、成功个案珠江帝景欧洲风情商业街10万平方米的欧洲风情商业街全部是商铺，分6个区，定位是步行街，在建筑形式上引进了风雨连廊。无论是租或售，开发商都已经预先规划好了经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。苹果街近10万平方米的苹果街在营造过程中，通过多元化的实现，营造一条充满个性、充满体验、充满逛街情绪和意味的商业街。社区商业设施介于私密与公共之间，若想成功经营，把握建筑设计的尺度、营造气氛是最关键的因素。真正的商业街最好是8～12米宽，太宽商业氛围将大打折扣。苹果街是由80～100㎡的“铺”构成的，这些铺相互连通，所以在空间组合上有一定的自由度。上海梅川路祥和休闲商业街开发商专门成立了一家公司，为其开发的商业街开展招商和管理工作。该商业街经营面积共有５万平方米，经过两年的招商工作，目前共有50家商业企业进驻，餐饮特色突出，已经成为上海梅川路区域的一大亮点。商业街形成餐饮特色主要与周边业态有关：在其周边一公里内共有迈德龙、欧倍德、红星玫凯龙等多个大型超市，因此开发商从商业街的长期发展出发，将餐饮企业作为重点招商对象。假日风景商业街假日风景项目（总建筑面积55万平方米，可容纳1.6万人次）的配套商业分布情况为：集中商业街建筑面积8000㎡，有30多个停车位；沿小区内的步行线、交通线，有㎡的分散式商业配套，在小区的出入口和汽车站也有一些集中的商业。商铺总规模约15000㎡。在规划和管理上都体现了集聚效应的假日风景商业街，确实在社区建设中发挥了实际效用。不但将居民购物、休闲、娱乐等活动集中起来，避免干扰居住，同时也创造了人际交流交往的场所，有利于社区形象的互动展示。四、社区商业发展趋势预测及建议（一）社区商业发展趋势有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：1、各城市将大力发展社区商业中心；2、居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成；3、各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式；同时既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。　（二）社区商业开发经营建议开发面积影响社区商业配置的主导因素：小区规模、小区周边商业配套。配置位置商业布局有两种——分散式和集中式。分散式商业往往是沿街线型展开，商业街主要分布在步行线和交通线上。它带来的问题很多，如人车混杂、交通拥堵、嘈杂扰民、乱停车、安全性差等。在国外，社区商业往往采用内街式集中商业布局，如上海新天地成功借鉴。这种商业布局与住宅相对分离，将所有的污染、噪音都集中在一起，公共设施也可集中使用和有利于管理，对居民正常生活干扰不大。对于分期开发的大型楼盘，集中商业应该设置在项目那个区位？如果放置在项目的核心位置，有利于建成后居民商业活动的展开。但在初始阶段，内置的商业街往往人气不旺。而将商业街放置在边缘，又会影响后期居民购物的便利性。从服务范围说，最好是在居民步行不超过500米的距离内（实现在步行5～8分钟的半径范围内），如果超过这个距离，人就会觉得比较远，走起来比较累。因此，对一些规模较大的社区，除集中商业（80％）外，还要在商业服务半径范围内，做一些分散式（20％）的辅助商业配置，如美容美发、便利店等，让居民可在集中商业区购物、消费的同时，还满足日常需要。规划定位及招商社区商业的经营结构，一般按照购物40％、餐饮30％和其他服务&30％的比例进行设置。不同社区可根据离商业中心、专业街及大型综合超市的远近、社区的空间形态、交通网络状况以及社区居民消费层次等因素有所差异。为使商业街更具活力，招商原则应避免同业竞争，促成互补经营。当然，这样做需要考虑不同业态的商业特点，比如超市、胶卷冲洗店、音响、洗衣店无需重复，而美容美发、餐饮则可根据档次、特色为居民提供多种选择。但究竟需要多少家、何种档次，则由社区所处区位和社区档次决定。经营模式商业街采用店铺出售方式的弊端：购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家，并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。在遭遇投机心态下的短期行为后，常常会出现经营无序的后果，使社区商业徘徊在低品位无序的状态下，不利于提升社区品质和形象。越来越多的开发商意识到社区商业不能放任自流，不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长久的商业价值和打造品牌形象。社区商业街的建设对小区的形象、配套和人气、一期客户的服务是很好的补充，尤其当住宅无法表现社区形象时，商业街可以展示社区公众形象、品牌和服务，更可以展现出社区的品质。所以，社区商业经营要达到提升社区品质和形象、整合提升房地产企业品牌、形成良好口碑乘数效应的目的，统一规划、集中管理是必要条件，放水养鱼（先租后售）或只租不售是充分条件，而必须淘汰为追求资金快速回笼的提前销售。1）&放水养鱼、先租后售“放水养鱼”：可先在公司（集团）层面发起“优质社区商业联盟”，把有益于发展社区商业的商家（包括投资者与品牌经营商家）组织起来，签署框架合作协议（借鉴订单商业地产经营模式）。再根据各项目规模、位置及业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许2－3家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。“先租后售”：即通过先期“放水养鱼”将适合社区品质和业主需要的商家或业种引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后，再出售社区商铺。先租后售，可将不合适的经营者排除在外，以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展，在提升租金的同时保证后期销售的增值性，形成开发商、投资商和经营商家三赢的局面。2）优良资产、只租不售任何行业的发展都有其发展周期，不可能一直快速发展，也不可能一直萎靡不振。而企业经营战略的上策是在行业或企业快速发展的黄金时期，有魄力囤积一些优良资产，以获得长期收益，保证低谷时期的平稳过渡和回升时期的快速响应。由于房地产行业的特殊性和土地资源的稀缺性，这种开发与经营相结合模式的优势正在得以显现。如香港置地、新鸿基就是非常典型的开发与经营相结合的企业运行模式。随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，社区商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三层的优质资产。社区商业作为企业的优良资产只租不售，不仅可以保证社区商业的良性循环发展，对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果（完整的社区商业规划和经营控制，带动的不仅仅是项目首期商铺的销售或租金上扬，更为大盘开发的二期、三期以及企业开发的其它项目社区商业规划与招商的顺利进行打下基础，同时对住宅销售有非常好的互动促进作用），还能为企业带来不断增值、稳定的现金流，随着优质资产的积累为企业上市融资提供了必要条件。但如何决策采取先租后售或只租不售呢？可把目前销售能获得的收入视为投资支出，自己购买这些社区商业以获得长期收益，以动态投资测算，把后期12～15年(实际收益年限不会低于35年)的收益折现到目前，考察净现值（NPV）是否大于零，同时测算内部收益率（IRR），若大于公司投资其它项目的机会内部收益率，则应保留物业，反之，应采取先租后售。当然，决策时不能忽视只租不售方式所带来的其它边际效益（如前所述），应结合企业发展战略综合决策。（来源：李彬晖博客）
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省市：江苏无锡面积：2.5万㎡江苏无锡1富力星光里省市：江苏无锡面积：12万㎡江苏无锡2江阴南门印象省市：江苏徐州面积：10万㎡江苏徐州3汉锦城省市：江苏无锡面积：15万㎡江苏无锡4梦享城商业中心省市：江苏淮安面积：4.8万㎡江苏淮安5文锦城欣天地商业广场省市：江苏苏州面积：6万㎡江苏苏州6张家港汇金中心
业态：甜品|软饮需求面积：30-50㎡拓展区域：上海,江苏(南京;苏州),浙江(杭州)甜品|软饮1r&b巡茶业态：儿童游乐需求面积：㎡拓展区域：全国儿童游乐2大堡礁欢乐世界业态：品牌集合需求面积：30-80㎡拓展区域：全国品牌集合3糖果盒子业态：个人护理需求面积：150-200㎡拓展区域：上海个人护理4s.c salon业态：女装需求面积：100-300㎡拓展区域：安徽,江苏女装5remember业态：食品专卖需求面积：10㎡以上拓展区域：华东食品专卖6粮赞
“微”观商业地产
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浅议社区商业在中国的发展趋势
一、中国社区商业现状
社区商业是“以一定地域的居住区为载体,以便民利民为宗旨,以提高居民生活质量、满足居民综合性消费为目标,提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业”。
社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。
客观了解中国社区商业现状，需从政策环境、行业规模、生存状态、主要问题等方面着手：
1、 政策环境
在我国，社区商业是国家商务部内贸领域重点工作之一，也是民政部社区服务体系建设重要组成部分。当前，随着城镇居民人均可支配收入日益提高，消费需求和消费结构发生显著变化，社区居民对服务餐饮、休闲娱乐等多样化、综合性的消费不断增长。城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。
有鉴于此，商务部于2005年下发《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》，指导各地商务主管部门做好社区商业规划；制定标准、分类指导；丰富社区商业服务类型；创新社区商业服务平台；开展社区商业示范工作。从社区商业的布局、规划、结构、功能、发展动力及未来方向提供了政策依据。
在此基础上，国家先后开展了标准化菜市场示范工程、早餐工程、双进工程、城市便民菜场试点等涉及社区商业的建设，培育了500多个国家级示范社区，这些试点工程和示范建设是一定程度上推动了社区商业的发展。
2011年，国务院办公厅印发的《社区服务体系建设规划》，等文件，首次明确提出了新建社区包括廉租房、公租房、保障性住房小区、棚户区改造和旧房安置的住房小区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%，也提出地方政府应出资购买一部分商业用房用于支持社区菜店、菜市场、农副产品便利店、平价菜店等居民生活必备的商业网点建设以及严格社区商业网点用途监管，不得随意改变必备商业网点的用途和性质，拆迁、改建时应保证其基本服务功能不缺失。
2012年8月国务院份印发的《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，除进一步明确既往流通领域基本政策外，更强调降低流通成本、引导企业作为、扩大消费、保障与支持等内容，其中“制定完善流通网络规划”一条，基本就是围绕未来中国社区商业发展总体思路而言,着力降低流通费用，并从土地、财税政策支持、完善法律法规等方面给予了多项支持措施。
2、 行业规模
目前，全国有6923个城市街道，8.7万个城市社区，全国共建成街道社区服务中心3515个，社区服务站44237个，社区综合服务设施覆盖率达50.81%。
另据统计，近年中国30%的住宅配套里，有70%的面积做成了会所、商务、底商、街区、商业中心等形式的社区商业。改革开放30年，中国每年开工的建筑面积保持在20亿平方米左右，加上老旧社区民房（尤其住宅一层、住改商的快捷酒店、餐饮等）的拆改建面积，国内可称作“社区商业”的服务网点，总面积约在5-10亿平方米上下，相较而言，购物中心在中国的开发总量，总累计不过千万平方米量级；同时，北京、上海等一线城市中，60%以上的城市商业消费及一般性商业活动在社区完成，尤其集中在餐饮、个人及家庭服务等领域。可以看出，社区商业已经成为城市商业中一个重要组成部分。
社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务具有综合性和便利性的特点，是适合日常生活需求的。通常邻里商业中心覆盖面积在千米半径以内，步行5-10分钟的距离，从中国目前现阶段发展水平来看，社区商业可覆盖一到两公里商圈，约2、3万人口。提供包括小型超市，附带30个左右生活需要的业态组合。所需业态包括购物、社区服务、娱乐、餐饮、市政配套(医院，邮局，银行)等。
按照中国城市化发展进程，预计到2030年，城市化率达到67%。社区商业覆盖面不断加大，差异化社区商业定位也有可能带来单一项目辐射率降低、服务水平和服务效率提升的变化，因此，社区商业具有稳定的市场基础，并随着城市发展和居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。
3、 生存状态
在我国，现阶段社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境；社区商业网点的布局存在"供给不足、需之未有"、"业态单一、配之不齐"、"规模低效、供之扰民"、"城乡分离、享之不均"等问题。但面对大型百货及购物中心的日趋饱和，居民的需求越来越旺盛，社区商业的巨大潜力吸引着每一个开发商都想分食这块蛋糕；而城乡统筹发展对社区商业的业态配置、空间供给和管理模式又提出了新要求。
国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。
以北京为例：长期以来，北京的社区商业处于无序发展的局面。以天通苑、回龙观为代表的开发较早的大型社区，规划之初便对社区商业重视不足，超市、菜场、医院、书店等基础设施明显不足，开发商的关注点放在了利润高收益快的娱乐休闲项目。随着居民生活不便的呼声越来越高，目前政府相关部门不得不采用各种办法弥补当初规划的欠缺。与此相对的是，新兴社区普遍出现了底商大量闲置的问题：比如朝青板块，聚集了星河湾、朝阳园、珠江罗马嘉园、青年汇等多个中高档项目，开发总量已达400万平方米，区域内的商业配套项目也集中放量，形成了总计近26万平方米的分散型社区商业布局，目前会所、商铺等闲置率超过30%。
4、 理论及实践的缺失
社区商业开发时，除了要考虑其规模、建筑、交通流向、客流量等要素外，还要考虑投资商、经营者、消费者以及市场之间的关系。目前，在社区商业领域的政策理论和成功实践还很少。比如：
商业网点合理规划，是实现社区商业服务功能，满足不同消费水平、消费特点、消费习惯的前提，理论界过于热衷社区商业的社会属性，忽视其必然的经济属性，导致对社区商业认识不清，网点建设和布局缺乏科学指导。
社区商业良性发展，需要政府、行业、开发商共同努力，前期要有适当的政策和资金投入。目前政策扶持基本都还停留在概念阶段，实施细则有待尽快完善；产业政策尤其缺乏，社区商业产业化方向不明朗、投融资手段单一，也是导致开发商被动开发、无持有发展意愿的重要原因。
诸此等等，充分说明随着我国经济蓬勃发展，深入研究社区商业，总结其发展趋势，对行业理论研究、行业良性发展有不可忽视的指导作用。
二、中国社区商业发展趋势相关因素研究
探讨中国社区商业的走向，离不开对城市化进程、商品物流产业发展、连锁企业发展、新兴商业模式发展等问题的梳理；离不开对社区型销售模式、商业开发模式等问题的梳理。相关因素研究，有助于勾勒出清晰地行业发展脉络：
1、 中国城市化进程概况及趋势：
城市化，也有学者称之为城镇化、都市化。是由农业为主的传统乡村社会向工业、服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体包括人口职业的转变，产业结构的转变，土地及地域空间的变化。中国城市化进程，给社区商业发展提供了广阔空间。
城以市兴，我们现在管一个城市的领导叫市长，商业对城市的影响可见一斑。城市化是经济、社会发展的结合，城市化也将促进经济社会的发展。我国城镇化发展迅速，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，带动城镇居民消费总额增长1200亿元。
但中国城市化发展，与发达国家如：（72%）、（87%）、（79%）、（86%）、（77%）、（83%）等相比，差距较大，尚有提升空间。
城市化，在中国的表现形式，就是农业人口向工业、服务业转移；就是分散居住向集中居住专业；就是公共服务缺失向适度满足转移；就是粗放型经济向市场细分化转移。如何在提高城市化进程的速度，提高人们生活品质的同时，能够在城市配套、商业规划、公共文化、教育等领域按照合理的城市功能给予配置，在追求城市化的过程中，不降低市民的城市化的品质、不降低市民的生活品质——社区作为市民聚集的天然地域，其商业服务功能是体现我国城市化发展水平的重要指标。
国内多数“专家”认为“社区商业就是单一承载社区内部及附近消费”的观点是不了解城市商业发展历程造成的误解。社区商业是城市商业的发端，“集”与“市”是最早的社区商业形态。社区商业的定位与发展，同外部经济环境息息相关。
城市化背景下的中国社区商业发展趋势，一方面是针对传统核心区的市场细分化竞争，成为区域商业中心的重要补充和延伸；一方面是针对新晋市民阶层的商业服务普及。脱离“环境市场”仅仅研究社区内部需求，是不懂商业、不懂社区商业的闭门造车。
2、 中国连锁经营企业发展进程概况及趋势：
连锁经营是把现代化工业大生产的原理应用于商业流通领域，是商业追求规模经济的必然产物，可有效促进经营社会化、组织规模化、商品及服务标准化、分工专业化、商业现代化目标，有利于商业流通发展。
连锁经营作为新型流通方式和组织形式，在我国零售业、餐饮业和生活服务业等多个行业得到快速发展。中国连锁经营协会发布的“中国连锁百强”榜单显示：2010年，连锁百强销售规模达到1.66万亿元，比2009年增长21.2%；百强企业门店总数达到15万个，比2009年增长9.8%；百强企业销售额占到社会消费品零售总额的11%，与2009年基本持平。除了日常生活用品，连锁企业还设计包括汽车、教育培训、房地产、传媒娱乐、酒店、物流、医药、家电、家居、It、银行、体育健身、美容美发等全行业。
“十二五”期间，随着城市化进程的快速推进及居民可支配收入的日益增多，连锁经营行业将迎来难得的发展机遇。但同时，2011年中国连锁零售企业所处的政策环境和市场环境发生了急剧变化。市场监管加强、零供矛盾激化、企业成本高企、网络零售被广泛认可。在风云莫测的经营环境中，零售企业不得不打破传统经营模式，尝试业态创新，或采取多元经营、延伸供应链、开发自主品牌等策略以提升盈利能力，应对市场变化。深入社区、服务社区，成为众多连锁经营品牌的战略课题。
3、 中国电子商务等新兴商业模式概况及趋势：
受全球经济影响，传统商业模式必然受到严重挑战，新的电子商务模式将拓宽企业的销售渠道，降低企业的运营成本。在短期看，由于众多企业涌向电子商务领域，不可避免的形成溢出效应，但长远来看，其发展前景将一片光明。
至2011年6月，中国网民规模达到4.85亿，较2010年底增加2770万人；互联网普及率攀升至36.2%，较2010年提高1.9个百分点。我国手机网民规模为3.18亿，较2010年底增加了1494万人。手机网民在总体网民中的比例达65.5%，成为中国网民的重要组成部分。
2011年第二季度中国网上零售市场交易规模达到1924亿元，上半年累计网上零售交易额达3707亿元，同比增长74%。
B2C领域竞争尤为激烈，京东，当当，卓越，飞虎乐购，乐酷天，凡客，梦芭莎，好乐买，乐淘等，再加上传统企业向电子商务靠拢，如国美网上商城，苏宁易购，银泰等。B2B领域受全球经济低迷及其他因素（如劳动力成本，原材料成本上升）影响，出口贸易额下降明显，从而影响了国内B2B行业的发展。C2C领域份额基本被淘宝，拍拍控制着，发展收到瓶颈性约束。
其他如F2C,B2B2C发展也是很迅速。
网上交易面临诸多不确定性因素，如网站是否真实，货物品质是否一致等，这些都影响到电子商务整体的发展；对于国内网站真实性，诚信状况的专业评价机构有：中国电子商务诚信评价中心，网上交易保障中心等，以解决网购安全问题。
在电子商务蓬勃发展的热潮中，产业链短板已经浮现，即同样是未来发展热点的物流供应链。未来，只有那些把物流作为其核心价值组成部分并且已经掌握其中诀窍的企业，才能在中国的电子商务市场竞争中取胜。这些公司会将物流供应链网络作为整体电子商务解决方案的一部分，将物流渠道、商流渠道及信息流渠道进行捆绑，是真正的融合、渗透到电子商务企业的各个环节，而绝非简单地外包给第三方——电子商务将融合物流供应链
在电子商务等新兴商业模式对购物中心、家电卖场等传统商业形成有力挑战的同时，社区商业却因其靠近消费终端、有能力通过实体店释放虚拟商业的不真实感、可自由组合“临近物流”资源等显著优势，加紧与主流新兴商业模式的融合，为电子商业提供线下展示、物流配送与分发、形象宣传空间。
4、 中国社区型消费行为分析
典型社区型消费行为最大特点就是“短半径”。由于存在着网购人群、老年人以及“三口之家”的家庭需求，社区消费的主体已经碎片化，服务也需要个性化、多元化、多样化、小半径化。
影响社区型消费行为的因素有很多，大致可归纳为：
（1）消费群体状况：常驻人口数量、收入状况、年龄分布、消费取向等。
（2）供给状况：同业竞争状况、替代品、品类状况等。
（3）所处社区类型：单一性社区、组合型社区、社区类型、社区入住率、社区文化等。
（4）宏观经济政策：与核心商业的位置关系、政府支持或者否决的政策出台、当地法律法规、税收政策等。
（5）项目自然状况：楼体状况、可用面积、排水系统、电力系统、上下梯状况、消防状况等。
（6）供应链状况：物流水平、品牌资源、供货商资源等。
（7）交通状况：外部可视及可达性状况、内部交通便利状况等。
城市化进程给中国社区商业消费行为打上了独特的烙印：
北上广深等一线城市中心地段，社区商业消费成为核心商圈的有力补充和延伸，以社区为依托的商业模式“核心化”、“穿透化”趋势明显。如依托北京方庄社区的蒲芳路商业、依托北京南锣鼓巷的酒吧文化等。消费环境的改变，引导社区消费行为向聚集、超半径、高档次发展。
一线城市外延社区、二三线城市大部分社区，社区商业“过渡型”明显，外向商业方兴未艾，社区消费行为也随之出现了“满足型”、“社交型”、“替代型”、“电商落地型”等不同类型，消费深度随服务与产品的供应深度同向发展。
二三线城市外延及新兴市镇社区，社区消费行为特点由初步尝试向需求普及过渡，具备新型社区商业发展的广阔空间。
5、 中国社区商业开发模式研究
社区商业开发的意义是，社区商业的有效开发，将带动住宅等其他物业销售，使项目的开发形成良性循环，强化项目整体品牌形象，社区商业的发展将带动社区的消费，业主的生活。社区商业的开发促进社区入住率，拓展了零售业的发展空间，催生新的商机，对社区文化的营造有一定的影响。虽一级土地市场已经表现出了抑制过热投资的信号，但随着商业地产的量化发展，多元形态的环境已经被培育得相对成熟，而在市场末端，小额投资者也在接力持续的投资惯性。
从投资渠道来看，个人投资的方向主要有股票、房产和贵金属，但投资股票和贵金属需要有比较专业的知识，而投资房产的门槛相对较低，但回报率较高而且也是最稳定的。目前社区底商商铺蕴藏的保值增值性开始为更多的老百姓了解和认可，已然成为普通老百姓投资的新渠道。值得注意的是，目前大多发展商也在引导社区商业往“发展性”业态发展，都在努力挖掘如“风情街”、“国际小镇”等主题商业形态。
相对于基本的生活、消费保障来说，毕竟现在的便利程度都大大提高了，而且中央居住区的形成，也构建了某种程度的物业共享平台，基础性的购物已经不再成为新的增值方向。从这方面考虑，发展多元化、外向型的底商业态，就成为一个新的刺激点和投资机遇。
值得重视的是：地段及后期经营成为投资考验。尽管在通胀预期下投资房产不失为一种回报相对较高、风险相对较小的投资方式，但社区底商的保值增值功能还是很大程度受到地段及后期经营的考验。虽然小户型的社区底商具备投资小、风险小、灵活操作的特点，但也在很大程度上受限于商业氛围、地段等因素的影响，否则也容易陷入投资误区。在部分大城市已经出现了底商疲软的现象。如天津，两年前就出现了底商成交大幅度回落的现象，底商在运营过程中频频遭遇困境，逐渐成为‘弱势群体’。其自身定位出现偏差，或是其内在服务难以令顾客满意以及管理不善等问题都是造成底商优势逐步消失，直至逐渐成为“弱势群体”的主要原因。
目前，城市综合体已成全面开花之势，而调控政策避风港的“商住”市场也表现活跃。社区商业的消化及后续发展也将成为未来商业泡沫需要警惕的一个方向，若盲目随从以价格优势为主导进行过热投资、而在地段、后期经营、人气等方面欠缺考虑，那么“临近优势”将很快褪掉。社区商业的风险不但有内在的环境、管理等原因，更主要的是社区商业开业后带来的外部原因。一方面由于近些年其他商业地产的快速发展让投资者有了更多的选择，另一方面则体现在社区商业会在不同程度上造成社区干扰、与社区规划相冲突等问题。社区商业生意的火爆会造成更多的人员流动、车辆流动等，从而增加了社区的管理难度，打乱了原本的社区规划。这些都应在规划阶段考虑清楚。
三、中国社区商业前景分析
国内整体经济环境将进一步带动消费市场的繁荣，包括工资水平的提高、社会保障机制的改善；同时，拉动内需、促进消费的政策导向将促使更多流通业扶持政策的出台，必将有力推动连锁经营行业的发展。
各地各级政府应有意识地提前组织好规划论证，推进社区商业发展必须坚持规划先行。在城市商业网点规划中对社区商业的规模、结构、布局做出详细规定。有条件的地方，可依据城市商业网点规划，制定社区商业网点专项规划。目前，商务部正在制定全国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。
随着我国商业和商业地产发展进入新阶段，社区商业从房地产开发到商业的经营，产业链基础显现，未来社区商业产品品牌在社区中连锁发展，为实现上市与资本动作打开了企业可持续发展和做强、做大的空间。
社区商业规划要坚持以人为本的原则，如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主；尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。尊重商业发展的基本规律，满足便利消费需要，推出便利消费特点，既要保持传统商业的优势又要适应现代生活服务的要求，规划要与城市发展规划保持一致，考虑社区商业不同业态对网点设施的特殊需求，增强网点设施的实用性、社区商业可持续发展能力，优先保证必备性业态，保证居民基本生活需要，合理规划选择性的业态，满足居民多层次、个性化的服务需求。
在新建社区中的合适位置建设商住分离、业态齐全、功能完善的社区商业中心，要鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设，到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民的网点，并逐步搭载便民服务功能，满足社区居民多样化、个性化的消费需求。一般以综合超市、购物中心等业态为核心，配全必备性业态，引导选择性业态，同时搭载休闲、娱乐、文化健身等功能，满足居民一站式消费和服务等需求，使社区商业中心成为购物、娱乐、餐饮、休闲、文化等功能于一体的场所。
对不具备建设社区商业条件的新社区以及已建成的社区和老旧社区鼓励在社区内部和周边完善社区商业网点，实现商业相对集中，商住相对分离，加大对原有网点进行改造升级的力度，确保必备性业态的网点用途，实现便利消费，便民服务功能，保障居民基本日常消费。
利用现代技术手段，创新服务体系。在建设公共信息平台的基础上，鼓励有条件的企业发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足，为居民提供定向、快捷、周到的服务。开发面向社区服务的信息平台，及时采集存储社区居民的相关信息，加强对信息平台的综合利用，充分发挥平台、家政服务、电话订购、电子政务等多种服务功能，搭载社区商业企业信息、服务信息和社区交流园地等内容，实现一网多用、助力企业线上线下活动。
鼓励社区超市等面积较大的网点搭载快递收发、机票车票代订、水电气暖缴费、刷卡以及网购取货等多种功能，成为物流的中转站和末端配送站。这种形式在北京已经有几个成功案例，比如“人我在线”在大兴、昌平铺设便民超市，这个也兼具网购的配送功能，实际它的网购配送功能通过综合服务大大降低。
积极引导有实力的商贸流通企业运用连锁经营方式进驻社区设立直营，鼓励品牌连锁企业利用市场机制对社区的个体店等商业资源采取收购兼并、特许经营、品牌加盟方式进行整合，提升社区商业整体服务水平，保证商品质量，培育一批社区商业品牌的连锁龙头企业，支持物流配送中心建设，增强企业持续发展能力，鼓励结合不同社区特点打造特色商业街。在座很多是我国连锁企业的领军人物，你们是流通现代化和组织化的代表者，是推动社区商业发展现代流通方式提高社区商业流通效率、提升服务质量水平的重要力量。希望大家积极向社区布局，拓展业务，努力培育零售增长的新引擎，在社区商业发展和建设中发挥引导、示范和骨干作用。
四、案例荟萃：
中国社区商业成功案例
　　——苏州工业园区的便民“邻里中心”
　　1997年，以新加坡“邻里中心”为范本的“邻里中心”，在苏州工业园区被“克隆”，注册资金2亿9000万元人民币(5742万新元)。自1998年园内第一座大厦开业至今，邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。以12项必备功能为核心产品，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，企业效益和社会效应协同提高，充分满足了居民的基本物质文化生活需求。
　　&#9679; 邻里中心玲珑大厦
　　日，由邻里中心自行投资5300万元建设的玲珑大厦落成开业。该大厦是邻里中心自行建设开发的首次尝试。大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点，在功能设置上体现新颖，在商家选择上贯彻“择商”概念，使玲珑大厦成为金鸡湖东岸第二个让居民完成衣、食、住、闲消费的好去处。
　　&#9679; 邻里中心湖东大厦
　　湖东大厦在2004年8月正式运营，成为园区湖东商业第一家。3万平米的综合性大楼，由三幢建筑组成。南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和不同定位的中外餐饮店；北楼集中了生鲜店、卫生服务站和文体中心等，并设置了生活必备的零售商业。主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创意产业平台。
　　&#9679; 邻里中心新城大厦
　　新城大厦是邻里中心开发的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性商业大楼。大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通信、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。此座大厦的成功开业标志着邻里中心走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。
　　&#9679; 邻里中心沁苑大厦
　　沁苑大厦建筑面积11800平方米。直接服务四千多户小区住户与几十家外资企业。大厦楼高三层，一层、二层各2000平方米，邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项必备功能齐全。三层4000平米，突出文化休闲和培训功能。目前提供ACCA国际会计师认证培训、外语语言培训；韩国幼儿园；儿童情商培训中心等。
　　专家点评：这是中国目前最成功的社区商业，前景颇好。不过因为此模式全部拷贝新加坡社区商业模式，每一公里开发一个，但目前中国人的消费力不够，最好不要按照这个标准经营，至少需要三千到四千套房子上万人才能开发一个社区商业，这样零售商比较容易存活。不过苏州工业园区的“邻里中心”还是开启了社区商业的新篇章。
　　国际上的“社区商业”
　　在国际上，社区商业并不是新鲜模式。各个国家关于社区商业的理解和发展与其社会文化和经济发展水平相关。借鉴不同国家的社区商业模式，得出其特色与经验，融合到国内社区商业的开发与发展中，减少弯路。
　　“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。
　　随着上世纪50年代澳洲的住宅地产开发向郊区扩展，社区商业在澳洲开始。最初就是为满足和方便郊区居民的日常性购物。模式为：主力店+各种专卖店。主力店占总商业面积的50%至70%，是利用聚客力强的优势来吸引人流，也是吸引专卖店进驻的重要因素。主力店所承受的租金水平是最低的。专卖店则是涉及人们日常生活的零售业态都是邻里商业中心所欢迎的租户。尤其是连锁加盟店是主要承租户。约有30几个业种。
　　美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施连成一体。美国的区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95%和70%，满足了人们“一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。
　　德国建筑设计师认为，社区商业的建设，应该“以人为本”。居住区相关设施的分布，是与人们从住宅出发，到达这些设施的时间距离相关联的，如5分钟步行范围内，可以到达超级市场、日常用品店、杂货店、修理店、社区管理委员会、初级小学、幼儿园、医疗中心、社区俱乐部等，以及轨道交通车站。通过轨道交通，在30分钟车程内，可以到达城市各类工作就业部门。
　　新加坡
　　新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。第一类，每套住户配套建设一个邻里商店；第二类，每套住户配套建设一个邻里中心；第三类，每4套住户配套建设一个新镇中心。
　　邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
　　例如，新加坡的邻里中心(Home by
Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。
　　就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1～2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。
　　新加坡的社区商业配置12个基本行业和业态业种，如菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业和业态业种，如服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。
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