房产大神揭秘分享：二手房的销售技巧十六招 - 简书
房产大神揭秘分享：二手房的销售技巧十六招
二手房的销售技巧全在这！！掌握二手房销售技巧对我们的成交很重要！二手房销售中给我们面对的不仅是客户还有屋主！下面就告诉你如掌握这些技巧！第一招表现善意及诚意——礼多人不怪。递名片给对方时双手奉上，递笔给对方时笔尖朝自己；谢谢、对不起，要讲得自然得体；除了“价格、条件”外处处替对方着想；要取信对方，攻心为上。要注重细节。第二招展现你对客户的重视——不要忘记客户的姓名。 尽量的记住客户的生日，在生日时送上生日祝福。这些都会给你加分。客户感受到了你对他的重视，你就多一份成就订单的机会！第三招在时间上是否急迫借以杀价——了解屋主卖屋迫切性。下列几种情况通常表示屋主急于出售房屋：屋主要求买方在短期内付清价款；越接近屋主售屋期限，屋主越急于脱手，价格较好杀；屋主要求较高签约款；售屋字条的电话变为其他电话，可能是售屋者换为其他中介公司。第四招取得卖方当初购屋时资料——买价、装潢修理费、持有年限。对买主而言，取得卖方买价、装潢、持有年限等资料，有助于判断屋主现在之售价是否偏高或合理；判断此屋之增值性；可作为判断杀价的情报。第五招杀价——挑剔卖主房屋的缺陷。买方经常挑剔破损的屋顶或水管、墙壁之裂缝、漏水（雨天时观察）或其他缺陷，来压低房价。第六招请卖方解释价格——寻找杀价破绽。要求卖方开价，再请求卖方解释开出这种价格的根据及理由。这样可避免直接反驳卖方所提出的价格，但却可使卖方立场居于下风，利于将来的成交。一般来说，卖方解释的理由有：别人都卖这种价格。要问明何地哪层楼、何时，调查比较之后可以发现破绽；卖方说出当初买价及其利润，买方可据此杀价。第七招选择谈判环境——更换谈判场所。现场谈判不成时，可以更换谈判环境，让谈判气氛变成有利于我方。第八招换手——更换谈判者。男换女，张三换李四，可以改变议题、气氛，有助于达成协议内容。第九招同步原则——为了解除彼此陌生、拉近距离，可以从聊天戒发问中发现彼此共同认识的朋友，共同的嗜好，以及其他拉近彼此距离的话题。第十招五同——同姓、同乡、同学、同宗、同志，产生亲切感。第十一招同步坐位原则——坐在洽谈桌的右侧或左侧（客户）较佳，这样敌对心小，较易接纳别人，反应也较快。与客户并排而坐是“理性”的，与客户左右而坐是“感性”的，与客户对立（面对面）而坐是“恐惧”的！到客户家里，就座前应礼貌的问：“我可以坐在这里吗？”注意方位、光线，借机会调换座位。不怕乱拍马屁——高明地奉承。奉承时避免引起反感或误会。第十三招弄清对象——M.A.N原则。弄清对象，才能对症下药。M.A.N原则是，M（MONEY）即出钱的人，通常是父母；A（AUTHORETY）是有权决定的人；N（NEED）是有需求的。有需要才会挑剔，嫌东嫌西的人才是买货人。有时这三种要素集中在一个人身上，即买房子的人是出钱的人，决定权在自己，又是自己住，这时只要说服一人即可。有时出钱的是父亲，有权决定的是母亲，需要的却是儿子和媳妇，这时便要同时说服三人或四人。如果一群人来看房屋，三种人不能得罪：出钱的人，有权决定的人，最会出问题的人，这三种人都要拍马屁。第十四招引导策略——客户下订金时可说：“今天给我几万元订金，二万元好吗？”客户签约时可说：“请读完契约内容，如果没错请签名。第十五招二择一法——预先安排好两种选择给对方选，我方将目的隐匿于内。比如：您要边间，还是中间一点的房屋？您要这间大坪数的，还是这间小坪数的？您打算付多少订金，一万元还是二万元？您上午来看房子，还是下午？第十六招成交的时机——有人说，成交的时候，只有三秒钟。敏锐观察对方的满意程度，在最恰当的时机拿出“订单”，将对方的意愿订下来。否则对方的意愿会越来越低，当场不成，事后更加困难。何时是成交时机？当对方听完介绍，充分了解状况后，露出满意的眼神；当你初步压迫下订时，对方没有回绝或以轻微理由拒绝。另外，掌握融洽气氛，当机立断，也是必要的。如果你不甘平凡，如果你愿意结交更多的人脉，如果你愿意分享讨论，甚至喜欢默默关注，都可以加免费加蓝小雨销售经验分享群qq ，验证码744如果你有销售问题，择业问题都可以在群里提问。会有行业高手免费解答，使你在销售的道路上走得更快更远更好。我是销售代理机构
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房子卖不出好价钱?教你几招让房子升值
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
但是把房子卖掉也不是一件容易的事，通常90%的都会担心这样的一个问题，那就是怎样才能卖个好价钱！其实想要房子能够提高售价，业主在卖房前就应该有所准备！& 1、 把清理干净现在大部分人的房子都会设有玄关，也有些被称为是“入户花园”。因为它一般是设在大门与之间，所以当购房者一进门时，第1眼看到的就是玄关。如果玄关的位置又脏又乱，你是购房者的话，看到这现象，相信心里立马就会打个叉，里面环境怎样都不想看了吧！2、把客厅“不和谐”装饰物清理掉除了睡觉和吃饭，客厅是你待最久的地方，所以一定要保持整洁。而且不管是装饰还是装修都尽量保持一致的格调。假如平时有摆放一些奇葩装饰物的话，较好在房子出售前就要把它清干净。3、 把打扫干净厨房的卫生尤其需要注意，用过的厨具千万要记得清理干净，水池上的污垢也得想办法去掉，垃圾桶里的剩菜剩饭也别忘了早点丢掉。另外，一定不能忘记去除异味。否则购房者在参观时，闻到一阵阵异味，那样多尴尬，相信即使现场他不说，较后一定也不会选择买你的房子。4、注意要清洗厕所的边角位平时我们打扫厕所时，一般情况下，那些边边角角的地方就会容易被忽视。尤其是厕所都比较潮湿，容易产生细菌，有些严重的甚至会发霉。所以在房子出售前，我们一定要把厕所的边角位清洗干净，比如边缘、下水口等。5、尽量布置得简洁大方卧室的布置切记一点，那就是不要放得太满。虽然床上用品多一些可能会显得更有居家气息，但那仅仅是对你而言，对于购房者来说，床上多留出空间可以更方便他们查看，所以尽量把那些杂物都收起来。把整个房子都清理好后，就可以开始出售啦~
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■新快报记者 陈齐
近年来,随着广州二手房市场逐步规范,相关的投诉纠纷已大为减少。记者从广州市房地产中介协会获悉,虽然2015年全市二手房交易总量较2014年大幅上升,但全年交易纠纷总体呈明显下降趋势。该协会全年共受理消费者投诉纠纷50宗,较2014年下降51.9%。2015年投诉纠纷总量,占全年中介促成二手房交易总量的0.08%,仅为前年比例的1/4。但对于购房者来说,动辄数百万的房产买卖仍让人“步步惊心”,如何避免落入“陷阱”以及如何维权,成为买卖双方都非常关心的问题。
据悉,2015年二手房交易中发生的纠纷调处类案件总体可分为以下三种情形:一是消费者认为中介公司存在违规或操作不规范的行为(共34宗),主要包括:认为中介存在隐瞒房屋或卖方真实情况,对中介服务费、按揭费、交易税费、学位等作虚假承诺等情形。其中,隐瞒房屋情况主要涉及:房屋权属变更、抵押、楼龄、建筑面积、建筑时间、存在租赁,房屋设施存在危险情况,非业主唯一物业,未缴纳土地出让金,未补缴公摊面积费用等。对于此类案件,建议购房人在交易签约前,应务必要求卖方出示产权证明以及最新的产权查册证明,以进一步核实房屋权属、自然状况及抵押查封等信息,以免造成不必要的纠纷。
二是消费者认为中介公司或经纪人员存在失职或服务态度差等情形(共4宗),主要包括:认为中介未清晰解释限购限贷政策导致交易失败,不积极协助当事人办理房屋的买卖或租赁手续,买卖双方出现纠纷不积极协调处理,因催缴中介服务费言语不当等情形。
三是由于交易一方履约意识不足,或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行(共12宗)。此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷,建议当事人应及早做好通过司法途径解决的准备,并积极应对,以免耽误解决纠纷的最佳时间或错过案件的诉讼时效。
此外,还有一部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致,如:资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件理解出现偏差等,导致签约后交易无法继续履行,造成经济损失。对此,建议消费者在交易前应多了解房产交易流程及注意事项,充分做好评估,以避免不必要的经济损失。
补缴社保后,
外地人就有资格买房吗?
日,余某从外省到广州某A公司工作,欲打拼一番事业。日,余某跳槽至收入丰厚的B公司,并决定在广州购房定居。于是,余某经某中介公司介绍,看中位于越秀区某物业,且得知外地人在广州购房需连续缴满社保3年。余某从该中介公司得知限购政策后,立即前往人社局核实自己社保缴纳情况,并补缴因跳槽而断缴的社保。
余某认为自身已具备购房资格,遂通过该中介公司与业主周某就上述房屋签订《房屋买卖合同》,并分别向周某与该中介公司支付定金2万元及中介服务费3万元。但在递件过户时,房地产管理部门的工作人员经审查发现余某的3年社保存在补缴情况,不具备购房资格。最终,余某由于不具备购房资格,导致交易不成,已支付的定金与中介服务费因自身违约无法退还。
【案例分析】 《2011年广州限购令细则》与《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》的相关规定:“不能提供5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,不得购买住房。” 本案中,余某非广州市户籍居民,亦未在购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社保,故在本市不具备购房资格。并且,根据《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》:“非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”的规定,余某不得通过补缴个人所得税或社保的方式获取购房资格。
【支招】 在购房前,应注意核实自身的购房资格,可通过前往房地产管理部门查询自身名下物业及前往税务部门或人社局查询个人所得税或社保缴纳的情况。特别是对于非本市户籍居民,在跳槽至另一家公司前,应及时与原公司及新公司协商社保的缴纳,防止因跳槽出现社保的断缴。并且,在签订买卖合同时,可约定若因购房资格导致交易不能履行的处理方式,从而减少由此产生的经济损失。另,通过中介方促成房屋交易的,中介公司及经纪人员应向交易当事人说明限购政策,特别是提醒买家核实自身的购房资格。
买共有产权房,
能否与单独一方签约?
陈某与张某为同母异父的两兄弟,对位于天河区的某物业为共同所有,各占1/2产权。日,他们共同委托某中介公司放盘。次日,买家马某经该中介公司介绍,与陈某就该房屋协商签订《房屋买卖合同》。因马某知悉陈某只有该物业的部分产权,故在签约当天,陈某致电张某,张某承诺会在《房屋买卖合同》中补签。但是,马某依然担心张某拒绝签约而遭受损失,故要求陈某签订《承诺书》,约定:“若由于张某不签订合同,导致合同无效的,陈某向马某双倍返还定金4万元,以及赔偿因支付中介服务费遭受的经济损失2万元。”之后,马某与陈某签订合同,并分别向陈某与该中介公司支付2万元作为定金与中介服务费。但事后,因有另一买家愿意出更高价款购买该房屋,故张某拒绝与马某签订《房屋买卖合同》。在协商无果的情况下,马某依约将陈某诉至法院,要求其赔偿损失。
法院经审查,该房屋为陈某与张某按份共有,《房屋买卖合同》上没有张某的签名确认,且张某拒绝签约,陈某也无法提供张某的委托代理证明,故《房屋买卖合同》无效,但因陈某与马某另外签订《承诺书》,以及陈某已支付中介服务费2万元。最终,法院判决《房屋买卖合同》无效,陈某应当向马某双倍返还定金4万元,以及赔偿经济损失2万元。
【案例分析】 《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。” 在签订合同时,买家应当知悉房屋的产权情况。若房屋存在多人共有,签订合同时应当经共有人的签名确认,或者出示相关的委托证明,证明代理人有交易买卖的权限,否则会使合同存在瑕疵,并有可能导致合同无效。
【支招】买家在购房前,可要求业主出示由房地产管理部门提供的产权查册信息,以了解清楚房屋的产权情况。若房屋为多人共有,应当让全体共有人到场签订合同,以确保所签订合同的效力;若在签订合同时,只有部分共有人到场,而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售的,买家可与到场的共有人另行签订协议,约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的,由现签订合同的共有人承担违约责任(可约定相应的违约金),从而维护自身的合法权益。
本文来源：金羊网-新快报
责任编辑：陈丽娟_123456
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地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
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