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海外置业，你准备好了吗？
　　一年一度的珠三角房博会日前在广州琶洲展馆开幕。与往届房博会相比，今年海外楼盘项目扎堆参展，吸引了众多参观市民的目光。据主办方提供的数据，参展本届房博会的珠三角楼盘约100个，而来自、、、新加坡等11个国家却高达近300个国外楼盘参展，是本地盘数量的三倍。此外，海外楼盘项目在分布国家、种类上都趋向多元化，既有来自欧美加等国，也有不少来自东南亚、澳洲新西兰等地，甚至还有塞浦路斯的项目参展。针对本届房博会海外物业展区的规模大幅增加，省房协秘书长王韶认为，这说明金融危机对西方发达国家和新兴国家的影响仍未完全消除，他们迫切需要中国富人阶层的消费刺激。中国房地产宏观调控的限购、限贷政策给境外物业市场带来了机遇，海外物业将眼光放到中国不足为奇。由于对当地市场不熟悉，买家应注意海外所存在的风险。　　外资开发商青睐内地买家　　近几年来置业海外人士大量增加。高力国际2011年发布的《温哥华房地产市场调告》就显示，加拿大温哥华第一季度住宅成交同比上涨35%，成交的大幅增长主要源于中国大陆者的激增。第一太平戴维斯的2011年数据也显示，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，其中以中国大陆和香港的购买者居多。在新加坡，中国大陆的购房者早已超过尼西亚和马来西亚，上升为新加坡私宅第一外籍买家。第一太平戴维斯研究人士表示，一股全新的资金流正涌向澳大利亚境内。自2005年起，中国内地投资者的境外投资力度每年增长35%。专家预测，2017年中国内地投资者直接参与的境外投资将从2012年的1150亿美元增长至1720亿美元。值得一提的是，中国开发商及高净值个人投资者是境外投资的主力军。　　而与之相对的，是国内房地产趋紧，限购、限价、限售等铁拳接连出手，让不少手中不缺资金的改善型、投资型买家，多多少少受到限制。一是入市高端产品的选择减少了，有钱也没处买；二是价格居高不下，性价比优势减弱。在近年来海外置业渐成潮流的背景下，众多国内开发商纷纷迈向海外开发房地产项目，相比国内高价的住宅产品，价格和品质都相当有优势，可说吸引了不少高端买家动了海外置业的心思。　　在展会现场，南方日报记者见到众多项目积极向市民推介。参与此次房博会的来自塞浦路斯的阿里斯托房地产开发集团中国代表处为吸引广州消费者，对于在房博会上购房的买家赠送往返塞浦路斯的飞机票、塞浦路斯超五星级海景房4晚住宿、塞浦路斯签证的办理和送签服务，还可以送定制化行程，免费参观红酒庄园、橄榄园、有机农场、购物等。墨尔本第一大、澳洲前三大的建筑开发商家建集团（SimondsHomes）就前来房展会推介其在墨尔本的住宅项目，据其展会现场负责人透露，西蒙斯集团十分看好中国买家市场，目前已经在国内多个城市成立投资公司，而广州公司也刚刚成立，针对国内买家海外置业展开业务。从众多海外项目的推广价格来看，既有贵价楼盘，也有不少以较低价格作为卖点吸引买家。例如来自泰国南部度假胜地芭提雅的市中心某公寓，宣传资料所列90多平方米的2房公寓单位售价在130多万元人民币，折合单价在14000元/平方米。对比眼下广州市中心区动辄3、4万元一平方米的，显得相当有吸引力。　　中国房企走向海外抢食蛋糕　　近期在大举在市场展开推广的碧桂园马来西亚项目，引起了众多买家的注意。碧桂园马来西亚柔佛州新山金海湾项目，是碧桂园在马来西亚发展的第三个项目，碧桂园金海湾项目定位为滨海商住综合大盘，打造新加坡后花园。碧桂园对其马来西亚开发战略可谓寄予厚望，计划2013年三盘齐发，包括在吉隆坡周边的两个大型别墅项目加影碧桂园及万挠碧桂园，以及刚购入的滨海商住综合大盘碧桂园新山金海湾项目。　　又如绿地集团，今年3月宣布进军澳大利亚悉尼CBD区域，投资建设未来悉尼最高公寓楼逾240米的“悉尼?绿地中心”及配套商业和高星级酒店，成为中国房地产企业在澳洲最大规模单笔投资。与此同时，绿地在济州的首批投资项目即将进入收获期。此外，绿地海外酒店业务也在有序推进，通过与MELIA酒店集团合作，首个绿地自主品牌酒店已于今年一季度落户法兰克福，并正在西班牙加快落实后续合作项目，稳步推进欧洲市场布局，将为中国酒店业“资源共享、互换市场”的海外拓展新路提供范例；泰国项目前期工作稳步推进。绿地已成为中国首家在海外多国大规模投资发展的房地产企业。　　统计数据显示，目前美国、加拿大、、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡和日本，已经成为中国人海外置业的“热地”。而(,)、、万科地产、(,)、碧桂园、颐和地产等国内民企已经不同程度地开始了对海外市场的探索和试水。在严厉政策调控，国内地产行业进入“严冬期”后，发展商正各显其能寻求过冬方法，而走向海外进行房地产开发，正成为一些房企的另类选择。　　“进军海外市场经过慎重考虑。”2012年进军澳洲房地产开发的颐和地产高层人士表示，从开拓全球市场的角度来看，实施海外拓展战略的目标是要“走出去”，把特色成熟的产品推广到国际市场中去。通过海外开发，不仅企业的海外拓展能力和资本运作能力无形中将得到提升，在海外市场的生存力与竞争力也将得到加强；另一方面，激烈的全球市场竞争也将对企业的每年经营管理能力提出更高的要求，真正历练出可与世界知名跨国公司齐肩的核心竞争力和国际化经营能力。　　（《证券时报》快讯中心）
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全球房产都遭中国人疯抢，海外置业到底好在哪？
国内房产市场的硝烟还在弥漫，战斗还没有结束，谁能料到另一个房产战场已经被点燃？继海外相对便宜且质量好的化妆品、奢侈品掀起代购狂潮之后，现在连海外的房产也遭到了疯抢，催生出了一场席卷海外的“中国买家”“外国房产”的“房产热”！现象：海外置业房产热在最近的海外情报方面，要是说道大热门是什么，自然是逃不开海外置业。海外房产大热，随手搜索一下，就随处可见海外房产遭到疯抢的新闻。日本、英国、美国、澳大利亚，都是目前中国人海外置业的热门目的地。光是说到日本，2015年就有数据显示，面向中国市场的某房产网站上，中国客户对于日本挂牌房产的询盘量比上一年增长191%，询盘合计总价值高达5.32亿美元。再例如今年3月在上海某酒店就举办了澳洲某高端房产的发布会。现场火爆，人流攒动，在短短一下午的时间内就累积了超过一百位客户的垂询，项目基本被前来的客户一抢而空，甚至出现了排队订房的场景。没想到，继中国人排队购买iPhone手机、排队购买日本马桶盖之后，还诞生了排队购买海外房产这样的盛景！这样的现象，自然也没有逃过国外媒体的眼睛。国外媒体纷纷报道房地产市场繁荣景象，分析讨论这副繁荣景象是否归功于众多的中国买家。甚至，还有媒体进行专题报道，为海外房产卖家科普，如何才能够吸引到中国买家。文章中，详细地讨论了中国房产买家的不同偏好，比如提到了中国人对于崭新的、坐落于大城市的、靠近大学的房产更感兴趣，并对数字有着忌讳与偏好。中国房产买家以长期投资者而非短视暴发户的形象出现在海外市场上，一位来自洛杉矶的房产网站CEO甚至放话说，“任何没有向中国买家伸出橄榄枝的人都在错过一个巨大的商机”！原因：内外因相佐 海外房产哪里热内因：国内房产市场不稳定这几年，房价一直是国内热议的话题。过去十年，国内房价涨涨跌跌，经历了跌宕起伏的变动，房价上涨了三波，下跌了三波，而当前处于第四波上涨期。三个房价环比涨幅最高点，也就是房价最热的那个月份。第一个，2007年9月，峰值为1.5%。第二个，2010年1月，峰值为1.4%。第三个，2013年3月，峰值为1.1%。三个房价环比涨幅最低点，也就是房价最冷的那个月份。第一个，2008年12月，下跌0.5%。第二个，2012年3月，下跌0.3%。第三个2014年8月，下跌1.2%。而说起未来中国房价变动的趋势，也是众说纷纭。有人对房市保持着乐观心态，坚信政府的调控干预能够控制住动荡不止的中国房市，也有人并不看好中国房市，认为房市泡沫终有破灭的一天。前景难以捉摸，不知道未来手中的中国房产是升值还是套牢，现今的房价也似乎并不适合买进。经过多年的上涨，一线城市房价居高不下。在某房产公司发布的《2016年财富报告》中，香港、上海、北京在全球房价最贵的十个城市中赫赫有名。在北京，100万美金如果用来购买豪宅的话，只能买到58平方米的大小，上海可以买到46平方米的大小，香港只能买到20平方米的大小。甚至，在深圳，还出现了一个小区价格抵一个飞机场的怪现象。深圳一个小区的市场价值高达140亿，和中国第五大机场深圳机场148亿的市值相当。面临如此风云变幻的国内房产市场，是否进行投资，是否买房，确实让众多国内投资人犹豫不决，难以做下决定。内因：人民币升值 在海外越来越值钱在中美两国汇率的博弈下，目前人民币正处在升值，美元不断对人民币贬值的形势下。有统计数据显示，与2005年汇改前的人民币对美元汇率8.2765相比，目前人民币对美元汇率为6.4959，到2012年来人民币就已经累积升幅逾32%，为19年来新高。人民币因为升值的缘故，在海外市场上越来越值钱，相较以前，更加具有海外购买力，消费者对进口产品、海外产品的需求也随之扩大，能收获更多的实惠。出国留学或是旅游，持有人民币的我们会花比以前更少的钱。同样的道理，持有人民币兑换他国货币购买海外房产，也能让购房者花比以前更少的钱。但持续的人民币走高也带来了出口、引进境外投资、金融市场稳定等方面的不利影响，中国的外汇储备也面临着缩水的威胁。若人民币升值过快，将会有央行进入汇市进行干预的风险。人民币并不会持续保持升值状态。购买国外房产，是一个能够很好避免资产贬值的决定。在这样的汇率背景下，抓紧时间将“值钱”的人民币用于国外的房地产市场，让人民币在“值钱”的情况下发挥价值，转换成为不动产，确实是一项明智之举。外因：海外房产性价比高 升值空间大而当房产投资者因为国内的房价过高、人民币升值等原因逐渐将目光投向海外市场的时候，他们也同时惊喜地发现海外房市具有性价比高、升值空间大等优点。就拿我们之前提到的在上海举办的澳洲某高端房产发布会上的产品来说，发布的项目尽管比照国内装修标准已经堪称豪宅，所处位置也类似于上海的陆家嘴汤臣一品，但每平米的单价却低于四万人民币左右。更不用提，海外房产的周边环境、绿化状况等远胜于国内大城市。面对这样的高性价比，何愁吸引不到投资者？同时，海外房产也具有很大的升值空间。一方面，随着海外交流的日益频繁，更多的国人走出国门，走上了移民或是留学的道路。来到海外的国人们催生了巨大的房屋需求，不论是移民者购置一套新的房产，还是留学生需要租住一套房屋，都会让投资者手中的海外房产持续升值，毕竟有需求就会有市场。另一方面，越来越多的投资者将目光转向海外市场，纷纷涌入，已经开始使各移民国家的房价逐步上升，比如近两年，日本的房价因为大量涌入的中国买家，上涨了接近30%。若这样的海外购房热潮持续下去，不愁手中的房产不升值。谨慎选择：结合自身 考虑目标国国情虽然海外置业形势一片大好，但社长还是忍不住提醒各位投资者，投资海外地产需谨慎，需要综合自身的经济状况，再考虑不同国家的国情来投资。 各国政策不同，中国客户在海外购房受到一定的政策限制。比如社长曾经发布过一篇《要想到澳大利亚买房，你得注意这些东西》的文章，文中提到由于国内投资者不断涌入澳大利亚购置房产，抬高了当地房价，澳大利亚银行决定不再接受非居民、持外国自雇收入和持澳洲临时签证的人士的房屋贷款申请。有外国收入的本地人申请贷款，贷款比率也有所下降。买进房产也并不是结束，海外房产的养护费用、空房税等更值得注意，是让房主头疼不已的后续问题。有媒体报道，上海一位女士“以房养学”，为在美国读书的儿子买下美国十栋别墅，剩余房间委托中介出租。交房之后才发现，租赁清单里存在多项维修养护费用，让这位女士每个季度都要上交近千美元！那么，买下房屋空置不用怎么样？这下总没有养护费用了吧？并不！德国、新加坡等地区对房屋空置也有限制，会产生空置税等额外费用。在美国，购房之后则是不允许空置，否则业主必须缴纳费用雇佣公司管理，被收取至少3%的租金手续费。还需要注意到的是，投资海外房产并不一定能收到回报。海外许多城市自身发展空间稳定，出售的房子多房龄大的老房，升值空间不大，同时转手也并没有想象中方便，很可能持有一段时间后再出手已经低于买入价了。即使成功转手卖房，还需要支付高额的经纪人费用和其他费用。所以，购买房产之前要做好功课，了解目标国家的房产市场状况，谨慎选择。当然，海外情报社也今后也将会持续关注海外置业，推送不少海外置业的相关资讯，让您更好地做出选择！如想看最新海外猛料，最快海外商情，就来海外情报社（微信ID：topnews-9） 扫一扫微信二维码，跟九哥做个好伙伴：
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