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租赁土地建房屋的会计核算
作者:中华会计网编辑部 |
租赁土地建房屋的会计核算
租赁土地建房在实务中屡见不鲜，租赁土地支付的土地租金是计入长期待摊费用还是无形资产？在租赁的土地上建造房屋是计入固定资产还是长期待摊费用？请看下文：
随着近年来对土地市场进行清理整顿，对土地开发利用的要求越来越高，为充分提高土地的利用率，企业租地建房的情况越来越多，例如一些开发区入驻企业可采取租地建房等方式来进行园区建设;也有一些企业通过租赁集体建设用地取得土地使用权等等。目前,《企业会计准则》及《企业会计制度》均没有对这种以租赁方式取得土地使用权建造房屋的会计处理进行具体规定，对这类会计业务，企业应按照《企业会计准则》及《企业会计制度》规定的相关会计原则进行账务处理。
　　根据租赁土地合同约定的年限，及土地使用权上的主要风险和报酬是否已转移，可有两种不同的理解与会计处理，一是租赁的土地使用年限接近或达到土地使用权的规定使用年限，该土地使用权的主要报酬和风险已转移给承租方，则可根据实质重于形式原则，视为通过购买的方式取得的土地使用权，并按《企业会计制度》的相关规定进行会计处理。二是如果租赁土地合同约定的年限较短，并没有转移该土地使用权的主要报酬和风险，则应将该土地使用权的租赁费及在该土地上建造厂房所发生的支出作为长期待摊费用处理，并按期平均摊销计入相关成本费用。下面通过两个举例对这两种会计处理进行探讨：
　　一 将土地使用权租赁及 房屋建造支出作为长期待摊费用处理
　　举例：某公司为新成立的生产性企业，以租赁方式取得一块工业用土地的使用权，土地使用权的出让合同约定年限为50年，租期20年，一次性付清租地费50万元，并在该土地上建造厂房，其建造成本为100万元，根据租赁协议，租赁期满时，土地上所有房屋和建筑物都归出租方所有。该公司按《企业会计制度》有关土地使用权的规定作了如下会计处理：
　　1、支付土地租金时：
　　借：无形资产 500 000
　　贷：银行存款500 000
　　2、在该土地上建造厂房时：
　　借：在建工程500 000
　　贷：无形资产500 000
　　3、发生的厂房建造支出：
　　借：在建工程1 000 000
　　贷：银行存款等1 000 000
　　4、工程达到预定可使用状态时：
　　借：固定资产1 500 000
　　贷：在建工程1 500 000
　　分析：根据《企业会计制度》的规定，只对购入的土地使用权及以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按无形资产&&土地使用权来进行账务处理。该土地开发时，再将其账面价值转入在建工程。显然，该公司租入的土地即不是购入的土地使用权，也不是通过支付土地出让金的方式取得的土地使用权，根据《企业会计制度》的这一规定，将租入的土地使用权计入无形资产是不适当的，更不能将这一支出计入当期费用。那么能否根据实质重于形式原则，将其视为自有的无形资产管理并进行上述会计处理呢?出租方对该土地使用权拥有50年期限的使用权，而承租方租赁该土地使用权租赁期为20年，只占其全部期限的40%，而且，合同还约定，租赁期满，房屋归出租方所有。所以从法律形式上看，由于我国有关土地政策规定，地上建造物的产权证的所有人应为土地使用权证的持有人，即属出租方，承租方无法取得土地使用证及房产证。从实质上看，企业建造厂房而又不拥有所有权，其所发生的成本只是少付的部分租金，也就是说，如果出租方建好厂房再租给承租方，那么租金应包含厂房建造成本在内，由于租赁期间只占全部期限的少部分，该土地使用权的主要风险和报酬并未转移给承租方。故不应根据实质重于形式原则将其作为无形资产进行会计处理。所以，该企业上述将土地租金支出计入无形资产，然后在开发时转入在建工程，达到预定可使用状态时转入固定资产的账务处理不适当。
　　建议：宜将租金支出及建造厂房的成本计入长期待摊费用账户，并按期分摊计入成本费用。会计处理如下(仅以现有条件简化处理，不考虑其它因素)：
　　1、支付土地租金时：
　　借：长期待摊费用500 000
　　贷：银行存款500 000
　　2、支付厂房建造成本时：
　　借：长期待摊费用1 000 000
　　贷：银行存款等1 000 000
　　3、按20年平均分摊时：
　　借：管理费用等75 000
　　贷：长期待摊费用75 000
　　二 将土地使用权租赁取得视同购买取得，作为自有无形资产进行处理
　　举例：某公司为新成立的生产性企业，以租赁方式取得一块工业用地的土地使用权(出租方取得该土地使用权的出让合同约定的使用年限为50年)，租期50年，每5年付租金一次，每次支付10万元，共100万元，并在该土地上建造厂房、办公楼，厂房和办公楼的建造成本为300万元，预计房屋使用寿命50年，根据租赁协议，租赁期满时，土地上所有房屋和建筑物都归出租方所有。该公司作了如下会计处理：
　　1、每次支付租金时：
　　借：长期待摊费用100 000
　　贷：银行存款100 000
　　2、支付建造费用时：
　　借：长期待摊费用3 000 000
　　贷：银行存款等3 000 000
　　3、每期摊销租金时：
　　借：管理费用等20 000
　　贷：长期待摊费用20 000
　　4、每期摊销厂房建造成本时：
　　借：管理费用等60 000
　　贷：长期待摊费用 60 000
　　分析： 本例中，由于是工业用地，出租方取得土地使用权的期限为50年，承租方租赁50年，占该土地使用权规定期限的全部期间，虽然，在法律形式上，房屋的所有权在出租方，但实质上，该企业房屋所有权上的主要风险和报酬已转移给承租方，企业虽建造厂房，但不拥有所有权，只是出租方对收取每期租金的一种约束，相当于以分期付款的形式买入土地使用权，具有融资租赁的性质。根据实质重于形式原则，该类土地使用权应视同是购买形式取得的。故此，对支付土地租金及厂房建造成本不宜在长期待摊费用账户反映，企业上述会计处理欠妥。
　　建议：在《企业会计准则》及《企业会计制度》未对租地建房会计处理作出具体规定前，应将该租入土地使用权视同购买取得的，并按《企业会计制度》的规定进行处理，将应支付的租金总额计入无形资产，同时计入长期应付款账户，待开发时将无形资产转入在建工程项目，在每期支付租金时，冲销相应金额的长期应付款。同样，在此土地上建造厂房发生的成本也计入在建工程，待工程达到预定可使用状态时全部转入固定资产。会计处理如下(仅以现有条件简化处理，不考虑其它因素)：
　　1、签订合同并交付土地时：
　　借：无形资产 1 000 000
　　贷：长期应付款1 000 000
　　2、每期支付租金时：
　　借：长期应付款100 000
　　贷：银行存款100 000
　　3、在土地上建造厂房时，将土地使用权成本转入在建工程：
　　借：在建工程1 000 000
　　贷：无形资产1 000 000
　　4、支付厂房建造成本时：
　　借：在建工程3 000 000
　　贷：银行存款等3 000 000
　　5、工程达到预定可使用状态时：
　　借：固定资产4 000 000
　　贷：在建工程4 000 000
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在他人租赁土地上所建房屋的产权归属
【学科分类】物权
【写作年份】2004年
&&&&日，甲厂与乙村委签定场地租赁合同，租赁该村土地一块，用于建造厂房，租赁期限15年。甲厂因资金不足，即经乙村委同意并担保，与王某签定房屋租赁合同，约定由王某出资在租赁场地内建造房屋47间，建成后由甲厂租赁使用，期限为15年，租金29.5万元。在合同履行期间，乙村委在王某不知情的情况下，将上述房屋及其占用范围内的土地售予他人。王某诉至法院，要求村委返还房屋或赔偿损失。　
　　关于本案47间房屋的产权归属，有四种不同意见：第一种意见认为，上述房屋应归甲厂，因为该房屋占用范围内的土地使用权属甲厂，根据房随地走的规则，房屋应归土地使用者方。第二种意见认为，该房屋应归王某所有，因为王某是上述房屋的建造者，对其建造的房屋理应拥有所有权。第三种意见认为，该房屋应归村委所有，因为村委是土地的所有者，依地上物属于土地的附合原则，建筑物属于土地的一部分，其所有权应归属于土地的所有权人即乙村委。第四种意见认为，上述房屋因未请领建筑执照，且未办理房屋产权登记，属违章建筑，应予以拆除。　
　　我们认为，要正确界定上述房屋的产权归属，首先必须明确房屋的范围及与其占用范围内土地的关系。房屋，是指建于一定土地之上下，有顶盖、四壁，能遮风雨，供人居住或作他用的具有一定空间的建筑物。关于房屋与土地的关系，即土地和房屋等建筑物的权利是否可以分开，并可以作为相互独立的不动产，存在两种不同的立法体例：一是以德国、瑞士民法为代表，认为建筑物应为土地的一部分，不能构成独立的不动产。如德国民法典第94条规定，定着于土地之物，特别是建筑物及与土地尚未分离的土地出产物，不是独立的不动产，而是土地的重要组成部分。二是以日本民法为代表，认为土地和定着物都为独立的不动产，定着物可以独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产。我国台湾地区现行民法也认为土地及其上建筑物或其他定着物为独立的不动产。　
　　在我国，土地属于国家或集体所有，禁止私人拥有土地所有权。因土地与其上建筑物在自然性质上不可分离，学者们对我国现行法律中对于土地权利与建筑物权利关系的规定理解也不尽相同。有的观点认为“我国现行立法主要采纳了土地和建筑物不可分离的观点”，“我国法律是将土地和房屋视为一个整体对待的”。有的观点则认为：“我国现行制度，基于管理体制上的原因，系将土地和建筑物分别作为独立的财产。”我们认为，我国现行法律将土地与房屋等建筑物是分别作为独立的不动产对待的，这从我国宪法及相关民事法律中对土地及公民个人财产等的规定可以知悉。宪法在规定土地属于国有和集体所有的情况下，其第13条又规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”作为民事基本法的《民法通则》第75条也规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。”“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”从上述法律规定看，我国法律是承认建筑物所有权与其占用范围内的土地所有权相分离的原则的，否则，在土地属于国家所有和集体所有的情况下，又怎能使房屋属于公民私有呢?　
　　区分了房屋及其占用范围内土地的关系，我们可以对房屋的范围作如下界定：即房屋所有权的客体是指独立于土地的建筑物，包括顶盖、梁柱、墙壁及其内部空间，土地不应包括在建筑物内，同样，建筑物也不应包含在土地之中，“建筑物在物理性质上乃独立之物，其所有权之范围自以其标的之独立建筑物为限，甚为明确”。 　
　　由此不难看出，前述第一、第三种观点，均未能正确区分房屋及土地的关系，将二者作为不可分离的一个物，是一个独立财产所有权的客体，而没能正确认识它们是两个不同的不动产，这在理论上是错误的，在实践上则易导致财产关系的混乱。　
　　或许有人会说，土地所有权与房屋所有权可以分离，但房屋所有权与其占用范围内的土地使用权则不能分离。的确，我国《城市房地产管理法》等法律规定了房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即地随房走的规则，但该规范属于民法中的倡导性规范，而非强行性规范，我国民事法律、法规并没有明确禁止房屋所有权及土地使用权的分离，根据法无明文禁止即为合法的民法原则，应当承认两种不动产权利的分离。“在土地出租的情形下，出租人的基地使用权与承租人的建筑物所有权应是分离的。” 　
　　我们再来分析一下该房屋所有权的来源及归属。根据物权法原理，物权的取得方式有两种，一是原始取得，一是继受取得。原始取得，指非依据他人既存的权利而取得物权；继受取得，指基于他人既存的权利而取得物权。一般因事实行为而取得物权者为原始取得，因法律行为取得物权者为继受取得。而所谓事实行为，指行为人无庸表现内心的意思内容，即可发生效果的行为，如无主物先占、遗失物的拾得。法律行为则是以意思表示为要素，并依该表示的内容发生法律效果的行为。如所有权的移转，抵押权的设定。　
　　我们来看本案涉及47间房屋的来源。根据王某与甲厂的房屋租赁合同可以看出，它是在甲厂资金困难的情况下，经乙村委同意并担保，由王某出资建造的，它不是原来就有的，即它不是通过市场交易继受而来，而是一砖一瓦，从无到有建造出来的。建造是依靠自己或他人劳动的生产行为，与人的意思表示要素无关，因而它不是法律行为，而是事实行为。　
　　根据物权变动的原则，依法律行为的不动产物权变动，非经登记不生效力。王某出资建造房屋，既然是事实行为，是否也需要登记才能取得房屋所有权呢？为此，王泽鉴先生指出：“自己出资建筑房屋等建物，系非依法律行为而原始取得其所有权，与依法律行为而取得者有别，纵使不经登记，亦不在第758条所谓非经登记不生效力之列。”可见，王某在出资建造房屋完毕后，即依事实行为而原始取得上述房屋的所有权，前述第二种观点，认为王某系房屋的建造者而拥有所有权的主张，正确地把握了房屋来源与其归属之间的关系。　
　　从前面的分析，可以得出这样的结论：王某出资建造的房屋，系王某依事实行为而原始取得物权的一种方式，该房屋产权与其占用范围内的土地使用权（本案是债权性质的土地租赁权）是可以分离的，这种分离并不影响房屋产权的归属。　
　　至于第四种所谓违章建筑不受保护的观点，我们不妨看一看我国台湾著名学者王泽鉴先生和谢在全先生的论述。王泽鉴先生指出：“违章建筑系土地上之定着物，为不动产，由建造人原始取得其所有权。”谢在全先生也指出“违章建筑已符合第66条定着物之要件，系独立于土地外之不动产，由原始建筑人取得其所有权（1952年台上1039），可知违章建筑物不因其无从办理所有权登记，而丧失物权客体之资格。”在我国存在一种凡违章建筑皆不受法律保护的倾向，这种倾向反映了我国对公民、法人财产权利漠视的态度。事实上，所谓违章建筑只是人的行为违章，没有请领建筑执照擅自建造房屋，既然是行为违章，处罚行为人的行为即可，没必要非将那些并不违背城镇规划的建筑物通通强行拆除。　
　　关于违章建筑应否受法律保护问题，我国台湾地区采取的务实态度，值得我们借鉴。台湾1959年台上字第1812号判例称：“违章建筑虽为地政机关所不许登记，但非不得以之为交易标的，原建筑人出卖该建筑物时，依一般法则，既仍负有交付其物于买受人之义务，则其事后以有不能登记之弱点可乘，又随时随意主张所有权为其原始取得，诉请确认，势将无以确保交易之安全，故此种情形，即属所谓无即受确认判决之法律上利益，应予驳回。” 从以上分析，前述第四种观点之不当可见一斑，在此不多赘述。　
　　我们迄未制定物权法，物权法律不发达，在现行法律无明文可资依照的情况下，援引域外判例学说和学者解释，以其法理为指导裁判案件，不失为司法实务中的可行选择。　
王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第620页。　　　中国物权法研究课题组：“制定中国物权法的基本思路”，载《法学研究》1995年第3期。　　　谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版，第169页。　　　梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第653页。　　　王泽鉴：《民法总则》，中国政法大学出版社2001年版，第256页。　　　张俊浩：《民法学原理》，中国政法大学出版社2000年版，第219-220页。　　　王泽鉴：《民法物权（通则?所有权）》，中国政法大学出版社2001年版，第116页。　　　王泽鉴：《民法物权（通则?所有权）》，中国政法大学出版社2001年版，第117页。　　　谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版，第23页。　　　王泽鉴：《民法物权（通则?所有权）》，中国政法大学出版社2001年版，第117页。
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划拨土地上的房屋可以买卖吗
提问者：狄德辉|
浏览：7384|
时间： 11:35:00
已有7条答案
回答数：445|被采纳数：2
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所有回答：&445
你好 &&可以看一下城市管理法
第三十九条 &&以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
&& && && &&以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
哪位法律高人帮忙具体解释下怎么理解到底什么时候可以变划拨为出让，什么时候不能？
是自己买了个房改房，大家都说可以交出让金转变土地性质，可是我们市都说只交土地收益金土地性质还不变，所以我就想知道怎他们合法吗这样操作？
希望我的回答对您有用。
回答数：16762|被采纳数：247
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所有回答：&16762
【案件回放】：
2005年7月，黄海纺织厂（甲方）与韦德公司（乙方）签订《房屋转让协议》，合同约定：甲方将其所有的纺织大院内的所有建筑物--建筑面积800平，占地面积1400平的院子出卖给乙方；费用为550万。乙方应当与合同签订日将转让费全额支付给甲方；合同签订之日，甲方应当合同范围内的房产、土地使用权证、和房产证交给乙方使用和管理，产权归乙方所有；自本协议签订之日起90日内甲方办理所签房产占地的土地使用权证，甲方有责任与乙方一起办理房屋产权过户手续或协助过户给第三方。2003年11月，甲方出具证明，确认已经收到本协议房款550万元。
2010年8月乙方诉至法院，要求确认双方签订的《房屋转让协议》合法有效，并要求甲方将该诉争房产过户给乙方。
【事实与理由】：
乙方：2005年7月我方与黄海纺织厂签订了《房屋转让协议》，约定甲方将其所有的纺织大院内的所有建筑物建筑面积800平，占地面积1400平的院子出卖给我方；费用为550万，我方应当与合同签订日将转让费全额支付给甲方；合同签订之日，甲方应当合同范围内的房产、占地、和房产证交给我方使用和管理，产权归我方所有；自本协议签订之日起90日内甲方办理所签房产占地的土地使用权证，甲方有责任与我方一起办理房屋产权过户手续或协助过户给第三方。合同签订后，我方依约定交付了全部的款项，但甲方至今未能给我办理过户手续。故诉至法院，要求依法支付诉请。
甲方答辩称：我方是国有企业，诉争房产买卖未经国资委批准。《房屋转让协议》显失公平，不能履行，故我方要求驳回原告的诉讼请求。
【案件结果】：
一审法院认为本案中的《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效。合同当事人应当按合同约定履行。
故判决如下：1、黄海纺织厂与韦德公司签订的《房屋转让协议》合法有效。
2、黄海公司在判决生效后15日内为韦德公司办理过户手续。
黄海公司不服一审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，认定合同无效。
二审结果：1、撤销一审判决；2、驳回韦德公司的诉讼请求。
【张律师析案】：
本案中，为什么一二审判决结果会有如此大的差异？
首先我们要弄清划拨的土地使用权及其地上建筑物及其附着物能否转让？
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条　划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条　符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
　　（二）领有国有土地使用证；
　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
　　（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
　　转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
由此可见，划拨的土地使用权及其建筑物和附着物在符合一定的条件下是可以转让的，那么既然如此,为什么本案中，黄海公司的转让行为为何有导致转让协议无效呢？
这是因为：划拨土地上的房屋虽然在符合条件时可以转让，但转让是受到严格限制的，其转让应当经过有关部门审批后才能生效。
《城市房地产管理法》第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
&& && && &&以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理.”
本案中黄海纺织厂纺织大院占用土地从审批至今性质一直为“划拨土地”，土地使用权属于黄海纺织厂。但双方签订的《房屋转让协议》没有依据法律规定报有关部门批准，之二审诉讼也没履行审批手续。故违法了合同法第52条的规定，为无效合同。故二审法院依法改判。
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所有回答：&11294
土地使用权方式分为:划拨、出让(租赁)、授权经营、作价入股等等
划拨土地取决于其用途，如国家机关、公益事业、军事、教育等(详见《划拨用地目录》)
划拨土地转让用于经营性土地用途的必须缴纳出让金。并办理土地变更登记手续
回答数：9636|被采纳数：77
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所有回答：&9636
土地使用权方式分为:划拨、出让(租赁)、授权经营、作价入股等等
划拨土地取决于其用途，如国家机关、公益事业、军事、教育等(详见
回答数：2421|被采纳数：13
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所有回答：&2421
回答1你土地使用证都没有，请问国家凭什么要给你拆迁安置费，你都不给人家钱人家凭什么给你钱。就算你拿到划拨土地使用证了国家也不会补助你的，因为划拨
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所有回答：&1255
划拨形式的土地上的住房只能用来自住而不能买卖。
&& && && && &&根据《城市房产管理法》第三十九条 &&以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
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对被征土地上的青苗、房屋等地上附着物的补偿费漫天要价是不允许的
& & 在征地工作中，被征土地上的青苗、房屋等地上附着物的清点补偿是一项最主要的工作难点之一，原因是土地是集体的，土地补偿费也是集体的，分配方案由集决定，是地方政府与集体的关系。而青苗、房屋等地上附着物的补偿费是补给产权人的，是地方政府与个人的关系，按理说，青苗、房屋等的补偿费是需征得产权人同意才可以的。& & 如果遇到只认钱，不认法、理的产权人，征地工作人员的头就大了，征地工作的推进也就将会被卡住了。征地工作的就难推进了。& & 但很多时候，也是我们征地工作人员业务不够熟，对国家法律法规理解不深入，从法理方面向群众解释不到位而造成的，不少征地工作人员，只会用简单、机械的方法，说不了几句道理，仅生硬地拿地方政府制定的具体标准来摆向群众便完事了，让群众总产生一种对地方政府克扣、压低补偿费的质疑，而给征地工作带来了很大障碍。& & 比如，前二个星期（2014年11月日21），一位叫钦南区草寇的网友在钦州论坛里发了一个题为《吴启勤 各位网友大家来帮看看这个通知我们如何执行。》的贴子，指名要我回答他提出的“请问拆迁赔偿是按什么标准来计算的？依据是什么？如果赔偿金额谈不拢，我们该如何处理？”。我11月24号引用国家的法律法规回答后，就再没见他在网上出声了。& & 被征土地的地上附着的种类很多，但通常最多的只有三类：周期一年内的农作物，果树，房屋等，在平常的征地工作中，我是这样做被征地群众的思想工作的。& & 一、青苗和其他地上附着物的被偿标准，是国家级级授权地方人民政府制定的，而不是直接由国家规定的，省、市、县人民政府是有权制定补偿标准的。& & &地方政府制定政策必须符合二个前提的：一是有法律授权，二是不能违背国家政策！地方政府是断不能乱来的。& & &1、《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定“ 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。......被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。& & &2、广西壮族自治区自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法（以下简称《办法》）第五十五条 规定”被征用土地上的青苗和附着物补偿费按照下列规定执行：......（三）房屋及其他建筑物、构筑物，按重置价格并结合成新确定补偿费，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。& & &二、对地上附着物和青苗的具体的补偿标准，各地市、县人民政府也是按照省级人大颁布的框架标准制定的，市、县人民政府或被征地群众都是不能乱来的& & 自治区实施《中华人民共和国土地管理法》第五十五条 规定“ 被征用土地上的青苗和附着物补偿费按照下列规定执行：（一）属短期农作物的，按一造产值补偿，属多年生农作物的，根据其种植期和生长期长短给予合理补偿；（二）林（果、竹）木有条件移栽的，应当组织移栽，付给移栽人工费和木苗损失费，不能移栽的，给予作价补偿；（三）房屋及其他建筑物、构筑物，按重置价格并结合成新确定补偿费，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。”......&& & &三、如果有些地上附着物或青苗的补偿价格不合理，也是可以根据实际情况调整或提高的& & & & 地方政府制定的各种地上附首物的补偿标准，其制订原则是在法律法规框架下以为不能损害群众利益为前提的，因地上附着物的种类太多了，而且是制定标准的人员也不是样样精通的，所以，很难做到面面具到的，有些不合理的情况是难免的，这主要集中在那些普遍性不高、比较特殊的建筑物、农作物和药材等等，如果是这种情况，被征地群众提出合情合理的补偿要求也是可以的，政府会组织有关专业人员评定后，是可以调整的，地方政府是不会让群众利益明显受损失的！& & &四、部分群众提出对被征地上的村民房屋要比对国有土地上的房屋评估价作补偿是既不合法也不合理的！& & & 被征地上的房屋按规定只能参照同类型（结构、装修、层高等）、同区域的建筑物重置价(即土建和装修成本总价)结合成新的价格补偿。具体原因如下：& & & &1、自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法第五十五条 规定“ 被征用土地上的青苗和附着物补偿费按照下列规定执行：...（三）房屋及其他建筑物、构筑物，按重置价格并结合成新确定补偿费，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。...& && & & &2、国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》(国土资发[2010]96号)& & & &第三条第八点规定“.....房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。”& & & &3、被征收土地的房屋所占的土地是集体的，不是房屋所有人的，所以，房屋的价值是不能含土地价值的，这与国有土地上的房屋价格内函是绝然不同的，是不能混为一谈的& & & &《中华人民共和国土地管理法》第八条规定： 城市市区的土地属于国家所有。& 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。4、房屋的价格是由市场决定的，但农村宅基地只能分配给本村村民，根本不能象国有土地上的房屋一样可以任意进入市场买卖，由市场决定价格。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2004]71号）文第二点第三款规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。& & &&&五、地方政府对被征地上的违法房屋和抢种的作物不给补偿并实施强制拆除是合法的。怂恿或支持违法行为，就是对守法公民的最大不公！最终结果只能是让原有的守法公民也不会再守法！社会将会大乱.所以，有些媒体和个人质疑地方政府对违法建筑的依法强制拆迁是不对的！& & &1、自治区实施《中华人民共和国土地管理法》第五十五条 规定“ 被征用土地上的青苗和附着物补偿费按照下列规定执行：......对在非法占用土地上建设的建筑物、构筑物，在征地公告后抢栽抢种的农作物、林（果、竹）木和抢建的建筑物、构筑物，不予补偿。”& & &2、《中华人民共和国城乡规划法》有关拆除的规定如下：& & &第六十四条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。& & &第六十五条　在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。& & &第六十六条　建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：(一)未经批准进行临时建设的；(二)未按照批准内容进行临时建设的；(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。& & &六、如果被征地群众不切实际，梦想一夜暴富而漫天要价，不肯接受补偿，依法也是不能阻止征地方案实施,阻止施工。& & & 1、国务院的《中华人民共和国土管理法实施条例》&第二十五条规定"　......对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。......　"& & &2、自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法&第五十一条规定"......&对征地补偿安置方案有争议的，由设区的市、县（市）人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施，被征地单位、土地承包经营者应当服从，不得阻挠。" & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &( 这是我为地方政府征地工作写的第十一篇文章)& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &吴启勤& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & 日
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