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经济学家金岩石承认出轨 称京房价低于30万耻辱
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您使用浏览器不支持直接复制的功能，建议您使用Ctrl+C或右键全选进行地址复制楼市超级泡沫会突然间崩溃？
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　　全球经济复苏聚焦在中国，中国经济聚焦在股市和楼市，刚性需求会带给北京房价什么？答案是复苏泡沫。复苏泡沫已经来临，这个泡沫是如何吹起的？泡沫会吹多大？泡沫的结局是什么？
　　北京电视台财经频道《财经5连发》主持人长盛邀请国金证券首席经济学家金岩石、《楼市》杂志董事长蔡鸿岩、链家地产副总经理祁世钊详细分析。
　　复苏泡沫来临
　　金岩石认为，现在每一个人都在恐惧中积极地参与，每一个人都在臭骂当中成为泡沫的鼓吹者。7月9日国金证券的中期报告会上，金岩石和他的团队达成了一个基本的共识，那就是复苏泡沫难以避免。换句话讲，泡沫是在复苏的路上必须要见到的一种景象。
　　对于当前的复苏泡沫，金岩石把中国和60年代的日本做了一个横向比较。现在全球经济复苏把聚焦点聚焦到中国，同时中国经济又显示了一个健康的政策支持，这类似于60年代的日本。
　　当60年代全球经济寻找下一个增长点的时候，它吹起了日本经济的泡沫，两大超级泡沫在日本被吹起，一个是股市泡沫、一个是楼市泡沫。日本股市从50年代、60年代、70年代一直到80年代末，持续上涨最终总市值超过了美国、英国、德国之和。楼市方面，东京的房价导致一个东京可以买两个美国。那么后来日本经济发生了什么呢？泡沫惨烈地破灭。
　　在这个泡沫吹起的过程中，我们能看到两种刚性需求，
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下面输入有效的用户名密码。金岩石：楼市休战大盘反弹 股市在绝望中落地
22:57:04 &&&&&&&&&&&&&&&来源： 搜狐理财&&&&&&&&&&
编者按：7月31日，由国金证券主办的中国私募基金年会2010中期论坛在京举行，以下是国金证券首席经济学家金岩石的发言实录：
金岩石：很荣幸，题目还是6月8日的题目，6月8日为什么要强调股市在绝望中落地？就是索罗斯的一句话，“股市在绝望中落地，在欢乐中升腾，在疯狂中结束”，每一个周期都是一个从绝望到疯狂的过程。由于越来越多的人进入了这个市场，于是绝望和疯狂过去每5年到10年来一回，在中国一年至少得来两回，所以我们不断的在重复着一个周期。
丽江会议我提出了一个新的统计方法，今天在座的多数都是专家，我想大家可以在这个思路上再进一步开发。因为08年10月我在央视讲情绪性底部的时候，情绪性底部这个概念我是用四个量化的指标来给大家解读的。第一，分红率超过存款利率；第二，市盈率接近甚至超过历史最低点；第三，新股破发率超过30%；第四，全市场上市公司的破净率超过12%。这是当时我讲的股市进入极度悲观的状态，虽然我们没有看到任何经济复苏的曙光，但是情绪性底部已经告诉大家股市在绝望中落地。
同样用这四个指标我们看今年5月、6月的市场，会情绪的看到前三个指标全部达标，也就是分红率、市盈率、破发率，只差一个指标没有破记录，我又增加了一个指标，这个指标验证了索罗斯的一个观点，就是我们是不是存在着一个疯狂与绝望的周期。大家都承认6124点是极度疯狂，那个时候正是由于这种风，非理性繁荣，极度疯狂，如果没有政策干预这个市场会直奔8000，但是由于政策转向，金融海啸市场急转直下，我们在1662点期间进入的极度绝望状态。
如果把两个极度，极度的疯狂和极度的绝望量化，我们先给大家一个容易理解的指标，那就是在这个指数区间的交易量，指数区间的交易量15天作为均值，在6124点作为100，在1664点期间是0.20，就是20%。当股市缩量80%的时候，这是一个绝望系数，于是我们用这个绝望系数再度验证3478点之间的交易量和6月前后这一段时间的交易量，我们再度看到绝望系数出现了，也就是以6月份的交易量和3478点就是去年8月份的交易量直接作为对比，我们会看到0.24%，就是下跌的空间非常有限。这就是当时我讲，就在眼前，再往下你们应该可以承受，就是说再有5%最多10%我们应该可以承受了，市场已经进入了极度绝望的状态。
在绝望中落底，为什么会出现这样一种绝望状态？是因为股市三架马车出现了一个变化，我们都用宏观经济三架马车来解读经济增长投资、出口、消费，在股市当中实际上我们在理论上的三大流派基本面、技术面、行为面，分别代表的就是我们关注这个市场的基本面、资金面和情绪面。情绪面的观察事实上是一个宏观的角度，所以我讲微观用基本面看股、中观用资金面看行、宏观用情绪面看势。
以这三架马车作为股市的一般特征，在中国还必须知道有一个政策面，因为三架马车后边有一个驭手，驭手手里有一根缰绳，货币政策有一根鞭子，财政政策，中国的牛市通常是在驭手驱动下三架马车齐头并进而形成的。
在上半年我们很明显的看到，基本面跟随着经济复苏不断报出乐观的数据，而资金面由于大家不断想着政策退出、政策退出、加息，就像楼上的那只鞋子迟迟没有下来，但是却连续等了三只袜子，三只袜子就是三度调整存款准备金比率，三度调整存款准备金比率，加上我们把M2年度增长目标降到17%，相对于%这是一个很大的缩量，所以股市在犹豫中看着资金面的搜索，情绪面很明显处在一个左右摇摆的状态，看着基本面想上车，看着资金面想下车，就在犹豫之中楼市调控由于地震，把我们推上了极度悲观，这就是我当时想的楼市地震、股市遭殃，是因为股市、楼市进入了家庭，现代家庭发生了一个本质的变化，就是以男人为中心的家庭变成了以女人为中心的家庭。过去男人在家里被称为老爷，所以我们讲“妻贤子孝”，就是用妻子的贤惠和孩子的孝顺来延续男人的尊严，其实代表了中国文化中最无耻的一面，再往前走就是多子多福妻妾成群。
现在社会，同样是三口之家，夫妻俩带一个孩子，多了两张纸、多了两口人，这就是房子和票子，当房子和子进入了家庭，我们才会看到现代家庭出现了一个标准的经营模式，就是用票子看着老婆，老婆看着孩子，孩子扛着老公，老公扛着房子，老婆拿着房契，和谐社会。现在男人从老爷变成了老公，就意味着被公用，现在的男人出去种田，现在的男人得出去中四块田，政府、企业、职业、体育，偶尔还被别的女人用一用。老公的地位决定了在股市、楼市背后实际上是现代家庭妇女，现代家庭妇女房子加老婆才叫家庭妇女。带来的结果是，一旦楼市出现危险，就必然通过女人们的心态而传导到股市，所以楼市地震、股市遭殃、情绪面极度绝望。在这样一个绝望状态下我们来看我给大家解读的情绪面的疯狂与绝望，供大家参考，下次我们再次来验证。
疯狂与绝望事实上给了我们另一个结论，就是一旦楼市休战、股市反弹，楼市为什么会休战，这是我研究中国的政策效应。中国社会主义市场经济，简单讲就是一只看不见的手——市场，一只闲不住的手——政策，你永远不可能假设闲不住的手不存在，带来的结果就是闲不住的手总闲不住，政策如风、货币如水，风动水动，水涨船高。当我们看不懂政策的时候，我们只能看水，所以以货币量来看政策，我们才会知道上半年虽然同样是适度宽松，但是它已经转化为适度从紧。
为什么在适度宽松的口号下转变为适度从紧？这是我另外一个指标，在座的专业人士大家也去研究一下。我们把中国的政策体系解读为开车，挂档和车速之间有一个关联变量，经济增长8%以下政策基调必然是扩张，经济增长8—10%基调转为稳健，经济增长10—12%基调转为宽松，经济增长超过12%政策基调必然变成从紧。无论你说什么，经济增长的速度和货币政策的基调所代表的关联性使得我们看到第一季度当经济增长11.9%的时候，增长有过度、过热之忧，政策松中趋紧，二季度我们看到增速急转直下，11.9—10.3%，我们看到政策开始回归，现在我们担心的是三季度政策会极度宽松，为什么呢？就是三季度有破8之忧。
当我们把机构的预测，主流机构对全年经济增长预测集中在9.5—10%区间，你们把一二两个季度的数字排除就会看到第三、第四季度如果是9.5%，一定有单月至双月破8，在GDP数字当中出不来，但是你们可以看工业生产增长指数，因为中国的工业增长指数和GDP之间有一个1：1.5之间的对价，就是工业增长1.5经济增长1，所以只要出现单月工业增长速度增长低于12%就有破8的迹象，一旦破8政策不管说什么必然从趋稳回归到趋松，甚至极度宽松。这样的概念下第三季度或者第四季度存在的冲高过度回落的危险，冲高过度回落的危险带来的结果就是，我们对下半年的政策环境有一个基本判断，这就是“三不”，三句话，第一，货币政策不加息；第二，信贷政策不收紧；第三，楼市调控不加码。
当楼市调控不加码这样一个传闻开始在市场中流传的时候，三部委联合声明说坚定不移的坚持调控楼市，说到这儿本来挺好，不能再多说一句，但是三部委联合声明多了一句话，就是坚定不移的执行国十条，只要说了坚定不移的执行国十条，等于向市场送了一个信息，除了国十条之外没有更多的，等于是让大家看到了楼市调控不加码的政策预期，所以股市应声反弹，这就是过去两个月时间内看到的股市触底反弹、楼市酝酿上升。所以我还是坚持一句话，6月份买股、12月买房，楼市还得继续上涨。
当然，最近关于我有几句话现在炒的很凶，得罪了不少人。我说，想在城市实现居者有其屋，不是真傻就是装傻，因为那是当年杜甫的梦，广厦千万间我们看到了，如果你真相信这句话，我想我再说一遍，不爱听也得听，那就不是真傻就是装傻了，因为一旦城市变成了稀缺资源，我们争夺着稀缺的空间，我们追求美好生活的梦想，变成了对空间的争夺，所以在这样一个过程中楼市价格上涨，这个趋势就来自于城市化背后的两个流动性和一个稀缺性。
这是我前年年底在广西阳朔开会的时候讲的，两个流动性，一个是人口的流动，一个是货币的流动，人口加货币的流动必然带来人口的集中、货币的集中、资本的集中、资本的积聚、人才的积聚，使得我们生活中城市的生存空间本身变成了稀缺性。当两个流动性加一个稀缺性的时候，城市化的发展趋势带来了一个结果，那就是超级都市圈模式。超级都市圈模式在所有的亚洲大国都在重复着，带来一个结果，就是城市发展的二八定律，城市人口来会出现一个80%进入中心城市、20%散见其他若干中小城镇，如果我们相信这个道理，在年城市化基本完成，中国的城市人口将达到10亿人的时候，我们要回答的问题就是，8亿城市人口进入哪些地区。这就是我讲的城市化大趋势带来的结果。
如果我们用这样一个道理来看，实际上我们是在农业、工业还没有真正完成现代化的时候，我们率先启动了城市化，我们如果把农民比喻为黄领，面朝黄土背朝天，黄领占主导的社会生存经济，我们把工业社会比喻为蓝领，蓝领工业社会，我们逐渐的从农业社会到工业社会，我们把现代城市服务业比喻为白领，于是我们看到中国正在进行的是一个黄领、蓝领同时向白领过度的过程，在欧美国家历史的长河给了我们一个选择，从黄领为主到蓝领为主到白领为主，但是我们现在等不急了，必须创造一个城市白领阶层，吸收农村核工业白痴出来的劳动力，这就理解了现代中国的一个基本道理。
当我们把中国特色解读为一个简单的概念，就是我上次讲的，从货币大国走向消费大国，为什么要把这个概念作为中国经济增长的基本模式或者基本方向呢？是因为我们冷静的看这个世界，再简单不过了，我们能够走出金融危机，是因为我们只做了一件事，发票票，发票票带来的结果是，截止到今年的4月底，我们的广义货币总量超过了欧元。2月份我们还没有超越欧元，但是欧元贬值、欧元货币增长量放慢，带来的结果是在09年7月中国的广义货币M2总量超过了美国，在200年4月底中国的广义货币总量折算成美元又超过了欧元，所以中国是一个典型的超级货币大国。
超级货币大国这个概念，加上我们都熟悉的超级人口大国，我想两个超级大国，如果我们在城市化的进程中再加一个超级，就是超级都市圈，结论是什么呢？就是超级泡沫，超级泡沫正在升腾。我们看这三张饼就知道我们未来的发展模式，实际上不是我们能选择的，我们今天、昨天作出的选择已经决定了我们未来没有选择。
我们看工业，今年中国超越日本成为全球第二大GDP强国，我们再盘消费，一个简化的世界五大货币区，中国在这张饼中占比刚刚超过10%，这时候我们看着这个数字，每一个人都应该有一种悲哀，我们13、14亿人口的国家，我们的消费却不到日本的一半，而日比只有1.3亿人口，我们却不到美国的20%，而美国只有3—4亿人口。所以我们太简单不过了，我们印了这么多的纸、干了这么多的活，但是我们没有给我们自己留下消费的空间。所以未来发展的方向，看着这三张饼，我想没有什么可争议的了，那就是从货币大国走向消费大国。
货币大国走向消费大国必然要越几道坎，但是我现在特别关注的是三道坎，现在我们越来越多的人开始谈论人口红利的终结，开始有越来越多的人谈论着刘易斯拐点，刘易斯拐点讲的是农村无限劳动力供给开始逐渐下降。今天开会前我和君亮聊，他就讲了工资上涨太快了，说明农村的无限劳动力供给开始下降了，于是带来了刘易斯拐点就是工资上升。我想再请大家看另外一个拐点，就是人口的老龄化，人口的老龄化是在人口学当中给我们提出的另外一个拐点，就是经济增长到一定阶段，60岁以上的人口增长速度超过劳动力人口增长的速度，这是第二个拐点。第三个拐点，是城市化进程中出生率下降了，很多人没有意识到，伴随着农村人到城里人，出生率必然出现下降，因为生活的压力带来的结果是，人们不愿意生孩子，今天我们用一胎化的约束，并不等于我们真能约束住，但是等某一天我们取消一胎化人们也不爱生了。
所以当三个拐点在未来一段时间之内相继重合，带来什么结果呢？带来的结果是，我们的消费能力下降，我们的生产能力下降，而我们的工资在上升，这就是中国未来10—15年可能面临的一个最大的威胁，叫做未富先老、未老先衰。未富先老、未老先衰使得我们不得不关注这个国家的年轻人，当一个国家的年轻人失去了承担风险的能力，当这个国家的年轻人组成的家庭失去了生育孩子的欲望，这就是一个国家即将走向衰亡的前奏。所以我们在未来看着轻松，但是我们有三道坎、两大可能“未富先老、未老先衰”。
我们很多人对于这个概念还缺乏理解，当我们看到城市化，泡沫开始升腾，实际上我们应当感谢资产泡沫升腾使得我们每一个人都有了理由，能够消费，当我们看到房价涨了，其实房价涨的是虚拟的泡沫，但是我们却由于有了这个泡沫开始放大了消费。所以正是伴随着中国的楼市繁荣，消费品市场在中国极度繁荣，带来全球消费产业、奢侈品产业衰亡的过程中，中国的泡沫拯救了不知多少厂商。我们应当看到虚拟经济在中国的升级，目前这种泡沫化的消费、泡沫化的升级还没有真正的驱动我们消费的增长。
中国的消费驱动力究竟在哪里？所以我们还得回到家庭，如果以家庭为单位研究消费，一个家庭花钱最多的就两样，一个是房子，一个是孩子。中国为什么有这么多的货币、这么多的产能，消费却如何之低？是因为我们这两件事没做好，第一件事，我们放弃了生育权。欧美国家，以我国家给大家画的这张饼，美、欧、英、日，标准家庭都是4—5口之家，而中国除了超生的之外标准家庭是三口之家，少一口人，而且少的是花钱最多的一口人，意味着我们少了30%的消费，这就是中国消费力不足的第一个原因。很多人没有意识到，在全球大家都在争生意权，冰岛都快破产了，如果你现在到冰岛生第二胎，给你工资照发、所有费用报销、国家出钱给你雇保姆。连俄罗斯都说，二奶现象不好，但是二奶是一个社会财富。
尽管我在很多场合讲这个话都被删除了，但是今天我还是希望大家能够知道1978年一胎化政策的时候，当时的中央文件我亲口听的，解读的非常清楚，我们希望这一代人为祖国的繁荣昌盛作出牺牲，一胎化政策强制执行，30年后我们将根据当时的情况取消这个政策。大家想一想，30年是哪年呢？2008年，已经到期了，如果我们还没有意识到中国未来将由于我们今天的一胎化而走向未富先老、未老先衰的话，我们就淡化了未来的发展。
关于中国消费率调查，我给央视出了个主意，你们调查五环外黑灯率、黑房率，黑房子的连续30天就是投资房，亮灯的不管是自己住还是租都是消费房，从这个概念来看五环外绝大多数房子是黑灯的，接近70%。我们正处在黑灯瞎火城市化的阶段，当房子是黑的，它是投资品，投资品驱动的城市化必然是投资挤占消费，当黑灯的房子都亮起来了就可以看到周边的物业、周边的商业必然升值。所以当住宅价格高而物业价格低、商业房产低的时候，这个地区一定是黑房率高于亮灯率的地区。
所以解读中国未来的消费驱动力，以房子和孩子我们得出了一个结论，就是让女人们的肚子大起来、让房子的灯亮起来，这就是解决中国未来发展的基本目标。这个目标我们如果从今天开始努力，我们有可能克服三条曲线对我们的影响，这就是走向消费大国的关键。在这样一个概念下，家庭理财必须伴随着收入增长，泡沫的升腾必然驱动着消费增长，所以在一个泡沫化的经济复苏面前，我们应当看到危险胜似威严，大家好自为之。
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北大教授金岩石谈房价趋势和楼市投资策略
日期： 21:57:18
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下文的专访对象就是近几天网上热议的“应该让豪宅卖出高价、城市房价上涨是为了穷人”观点的抛出者——北大教授金岩石。针对金岩石的网上评论几乎一边倒地在指责他“站在富人的立场、自己也肯定是富人、不替穷人考虑……”等等。
&&& 小编有话说：下文的专访对象就是近几天网上热议的“应该让豪宅卖出高价、城市房价上涨是为了穷人”观点的抛出者——北大教授金岩石。针对金岩石的网上评论几乎一边倒地在指责他“站在富人的立场、自己也肯定是富人、不替穷人考虑……”等等。杭州装修网小编倒觉得，中国房价是涨是跌，不是由哪一个人或者哪几个人能决定的了的，他姑且说之，我们姑且听之，看看他说的是否有些道理再说。“真理往往是掌握在少数人手里的”这句话大家应该听说过吧，我的意思是并非赞同金岩石的观点，而是我们不应该太偏激，言论自由，有理没理，总得让人说话吧。好的，小编也不懂经济学，不在这里废话了，大家请看采访，下文转载自《信息时报》：&&
&&&“如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。这才是关键。”——6月8日，“理性繁荣，顶尖置业——2013中国高端物业投资价值论坛”在广州侨鑫·汇悦台销售中心举行，独立经济学家、北京大学汇丰商学院教授金岩石会后接受了信息时报记者专访。
&&& 城市价值提升让房价上涨
&&& 记者：国家楼市宏观调控政策未来的方向是什么?
&&& 金岩石：以前的国五条现在政府很少再提了，目前市场上呼吁最高的就是扩大房产税的试点。其实每一个政府都不希望自己国家征税的房产贬值，同时又希望自己印的钞票有出口。所以未来政策的方向就是城市化驱动房价上涨和货币化驱动人民币国际化。从这两点来说，中国未来政策已经没有太多空间了，所以只能用超额货币驱动政府投资，以及用货币加投资驱动城镇化。因此，中国未来十年的政策方向就是货币加城镇化驱动消费升级，唯一可能的变数，如果证券市场政策得当，股市有可能代替楼市成为新的投资趋势。
&&& 记者：最近包括广州在内的很多一线城市都出现多个地王，您觉得这是必然的还是反常的，是否意味着未来楼价会因此而再次上涨?
&&& 金岩石：房价必然上涨，但和土地价格没有必然的关系。地王出现之后很多人都在说，房价和地价是面包和面粉的关系，其实两者并不是同一个问题。而是人口、货币在流动中让土地所承受的空间价值提高了，然后通过房子来分割空间价值而已。空间价值之所以不断上涨，是因为人口、货币、时间和空间货币化，转化为城市的一切。空气中漂浮着金钱的味道，而人的生命又是有限的，这才是真正的城市价值。而很多房企之所以一掷千金，也就是看好未来城市的空间价值。
&&& 记者：目前土地市场正在改革，之前有消息指出，要把宅基地合法化并且上市，您怎么看?
&&& 金岩石：在没有一个系统的农村产业化政策出台之前，任何人都不应该动农民的土地，否则会得罪祖宗。城镇化不是简单的让农民进城，农民进城只能上街要饭。试想一下，有劳动力的人都进城了，剩下的老弱病残却要在农村种粮食供给城市，这不可能也不现实。而那些进城了的农民，很多都没有上过学，没有能力就业，但是进到城市他们的欲望却被点燃了，在满足不了他们自身需求的情况下只能铤而走险。所以，我们应该用农村产业化来解决农村的生存问题，然后把宅基地置换成让不能进城的农民能活下去的产业。比如巴西就是个失败的例子，80%以上的农民都进城了，城市也变成了一个贫民窟，所以现在中国处于一个十字路口，成则欧美，败则拉美。
&&& 珠江新城10万单价是必然
&&& 记者：过去广州被很人多称之为“理性城市”，相对于北京上海来说，楼价相对较低。但近一两年广州楼价也涨了很多，您是任何看待广州这个城市的房地产市场?
金岩石：评价一个城市地位如何，不应该以该城市的楼价为依据。我觉得广州过去一直没有找到真正的城市中心，过去一提到广州，首先想到的是五羊雕石、越秀区，但这些区域现在居住人口混乱，一些批发市场让周边居民的安全系数降低。现在广州才真正找到了城市的中心，那就是珠江，以水为中心。比如上海的中心由过去的淮海路转到陆家嘴，原因就是因为“水”。
&&& 水可以净化城市空气，可以让人的心情变化。所以一个城市的中心居住理念应该是择水而居、饮水而居、造水而居。
&&& 记者：广州的中心既然是珠江，那珠江新城目前每平方米4、5万元的楼价还有多少上涨空间?
&&& 金岩石：按照我的研究，一般一线城市主城区：中心区的比例是1：5，比如上海中环的价格是每平方米6万元，陆家嘴就可能出现30万单价的豪宅。深圳和广州都是这个比例，广州现在主城区的价格是每平方米2万元，那珠江新城出现10万的单价是必然的。
&& “房价压下来城市就没机会了”
&&& 记者：北京和上海等一线城市频现天价豪宅，广州也有出现10万元的单价，你觉得合理吗?
&&& 金岩石：什么叫合理价格，买卖即合理。上海的汤臣一品就应该卖每平方米50万元的价格，然后拿出三分之一的价格给穷人建房子。如何建立合理的住房体系?就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。穷人就不应该奢望买房，如果穷人也可以买房，那这个城市就是一个贫民窟。把一个城市的房价压下来，城市没有机会了，穷人都不来了。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。这才是关键。
&&& 记者：为什么一些越贵的产品卖的越好?
&&& 金岩石：高端物业之所以引得争抢，有四个原因：
&&& 第一，奢侈品定价概念。爱马仕的包是奢侈品，住房也有奢侈品。城市高端物业的价格由谁来决定呢?由塞纳河决定，由泰晤士河决定，全球77个金融中心，除了德国的法兰克福的房价不涨，所有金融中心的房价都是高涨。
&&& 第二，信用资产概念。豪宅不是房子，因为住豪宅的人是为了获得更多的机会，很多人是因为住的地方而改变了一生。
&&& 第三，投资概念。当把豪宅放在经济周期的波动当中，会看到豪宅的领涨抗跌，涨的时候比平均数快，跌的时候比平均数慢，比如香港楼价在1997年到2002年暴跌，这时候平均跌到50%~60%，豪宅跌了20%~3%，但是从2002年到现在，豪宅涨了5倍，而香港楼价平均值才刚回到1997年的水平。
&&& 第四个税收激发概念。将来一定要开征豪宅税，只要开豪宅税，豪宅的价格必然会涨。因为给你贴了一个标签，你是富人。涨了税你会心安理得地住在这里。重庆的房产税执行后，重庆的豪宅涨了10%。一个国家开征任何税收，都会导致征税和税收办法产生互动。当我们开征所得税的时候，意味着所得长期呈现上升趋势，开征豪宅税意味着豪宅也会上升。所以税收效益会激发房价进一步上涨，如果现在买了，三年后，出现了豪宅税，你的房价不会下跌，反而会上涨。
&&& 要投资近水的人口流入城市
&&& 记者：现在楼市的特殊时期，投资应该如何把握?
&&& 金岩石：三点要求。其一，圈内(中心区域)可以投资，圈外不可投。其二，有水的城市可以投，无水的地方不投。其三，人口流出的城市不投，人口流入的城市可以投资。选择投资哪个城市要看他们是否流动人口有1500万~2000万，是否有水，是否经济增长不错。可以选择的城市范围有三，就是三大中心，即大北京、大上海、大珠三角。另外，大成都、大重庆、大武汉、大西安、大沈阳也是不错的地方，值得考虑。
&&& 而高端物业投资有“三个中心”理论，一看是不是中心城市，二看是不是城市中心，三看是不是中心城市的城市中心。城镇化开始从50%向65%以上挺进，房价降出现“大城继续上涨，小镇相继暴跌”。决定城市房价，特别是是决定高端物业房价不是收入，也不是资金回报率，是单位空间面积的人口和财富之间的比例。城市化带来的人流、钱流、逐水流，让单位空间面积的人口财富比暴涨，房价自然上涨。
&&& 个人简历
&&& 1955年出生的金岩石，被海内外媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”。先后在南开大学，美国哈佛大学等知名大学深造，代表作品《金岩石解读中国经济》。他是最先在华尔街从业创业的华人之一，所创三普证券于1997年在纳斯达克借壳上市，随后又创立三普投资、三普基金。2001年回国后，先后组建了中国首家合资证券公司——华欧国际以及中国首家合资基金公司——湘财荷银(现泰达荷银)。2008年加盟国金证券，任首席经济学家，同时兼任上海交大海外学院金融所所长，北大，清华，中国政法大学，浙大，中欧，中南财大等大学的EMBA教授。
&&& 本文转载自《信息时报&》&
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