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开发商“竞自持”做“房东” 租房时代要来了吗？
来源：石狮日报
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　　政策鼓励的商品房“租售并举”的时代，目前看来，正在一步步照进现实。　　　　做大租赁市场这块蛋糕，从土地拍卖市场要求的“自持”，就开始发力了。　　　　虽然自持并不是什么新鲜事，但此前多见于商业部分，由开发商统一自持招商，更容易把新商圈做起来。而笔者整理了最近多地的几次颇具代表性的土拍结果，住宅的自持似乎成了一个标配。　　　　首先是6月5日，杭州拍卖主城区的三幅宅地，第一次报价溢价率就达到70%，直接跨过现房销售，进入自持比例的竞争。三幅地块的胜出方分别是金地、中冶和保利，自持比例分别达到41%、36%和36%。　　　　同一天，天津市一块面积㎡的地块出让，要求竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建5万平方米棚户区改造安置商品房的条件下，直接竞报自持住房建筑面积，不再竞报土地价格。　　　　最惊爆业界的，当属6月6日万科的大手笔。经过近40分钟的现场竞价，万科以总价25.31亿元拿下佛山一块逾5.5万㎡的地块。掀起轩然大波的是，其要求住宅总建筑面积100%自持，同时自持年限达70年！次日，世茂又以24亿元+3.9万㎡配建+8.28万㎡自持拿下佛山一宗地块，自持部分只能出租不能销售。　　　　这是今年3月份热点城市启动新一轮更严的调控后，市场出现的新调整。从限购、限贷到后面的限售、限价，政府稳市场、防投机，让房子回归居住属性的动作频频。而限价也从“限房价、竞地价”，一步步发展到“限地价、竞配建和竞自持”。　　　　限地价、竞自持，新的拍地方式对于开发商的资金链、未来的盈利模式来说，都是个新考验。但从另一个角度看，开发商自持部分房源进而转型“做房东”，开始撬动租赁这块大市场，或许就宣示了新时期“租房时代”帷幕的开启。　　　　随之而改变的，将是人们的住房观念。尤其对于房价高企、购买能力相对不足、付完月供就捉禁见肘的人群而言，如果每个月的租房租金比买房的月供还低，而租住的是和购房一样品质的商品房，你是否还会执意一定得买房？当租赁商品房居住变得容易且品质不减，改变的除了人们的住房观念，还有楼市本身。更多的商品房回归“自住”、同时辅以更完善的保障性房源，对于投资炒房无疑将起到更好的抑制作用。
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踩盘｜“竞自持”土地越来越多 佛山这些“长租公寓”是怎么玩的
随着土地拍卖“带自持”模式越来越多，“长租公寓”等自持物业的玩法，开始受到关注。佛山至少已有7间 “长租公寓”。这些“大房东”们 怎么玩？“很多人都有租房的经历，租到半年房东说要卖房，或者租了一年房东要涨租，因此要经常搬家。长租物业就不会出现这种情况。”上周，世茂房地产以占总建筑面积超过六成比例的“人才住房 自持面积”的条件，拿下禅城奇槎住宅用地。在拿地后负责人回应，将会考虑引入“长租公寓”。一个月内，万科拿下100%自持70年的桂城地块；珠海华发拿下的祖庙亲仁路“带自持”地块；世茂房地产拿下奇槎“带自持”地块……近期佛山还有多宗设置“竞自持”规则待出让地块。业内人士看来，“带自持”成交的土地或将成为时下的常态，而“长租公寓”和自持物业成为市场的新关注点。本期踩盘目的地“长租公寓”之泊寓（祖庙店） & 红璞（天安店）和市场上在售的商业公寓不同，“长租公寓”只租不售。和个人业主购买物业放租也不同，租户们都面对的是同一个“大房东”——开发商或者代理商等，房子租金稳定、统一定价，“邻居”们都是租客。不同的“大房东”的“长租公寓”在运营模式和物业形式上有不同。包括长期租赁商用物业并翻新、租赁村集体物业、与整栋在售商业公寓承接代运营等等。第一站泊寓“长租公寓”档案“大房东”：万科泊寓位置：icc国际商业中心8-18层户型：复式公寓&酒店公寓面积：复式公寓35平方米以下租金：元/月（原价）租期：半年至一年管理费：180元/月（含网络费用）停车费：300元/月（地下停车场）开业时间：2016年8月连锁情况：在广州、上海、北京、深圳等13城市，60余家门店，佛山已开业5间。（泊寓祖庙店在icc国际商业中心，建筑物1-7层是下半年将开业的“正佳young”，8-18层是长租公寓。）“如果不靠父母，刚工作几年买房不现实，就租房子咯，没什么不好。”刚搬到“泊寓”第三天的Alfano的房间还没整理好，“但以前搬来搬去很烦，每次都要一卡车，长租公寓比较省事。”和Alfano住在同一层的小蟹，在长租公寓里只是等待新房交楼前一年的过渡居所。她让店长搬走了“标配”的沙发，自己买了一个大摇椅。“平时自己就在摇椅上煲剧，朋友们来了，搬开摇椅一起围坐在地毯上’开黑’。”（泊寓租户室内实景）一个多月前，因为先生的工作调动，刘小姐和先生一起从老家兰州来到佛山，“老家买了房子，还有房贷呢。在佛山买房？过几年在考虑吧。”这是正在长租公寓“泊寓”居住的其中3位租户。这一间位于市中心的长租公寓，是“大房东”泊寓“长租”下来然后重新装修、翻新和进行管理的用来“出租”的物业。（泊寓loft单位样板房实景）祖庙店2016年8月首批出租单位就已经开始开门纳客了，最后一批单位也在今年5月全部开放。目前整体出租率在五成左右。全部采用密码锁，出租后被贴上一个卖萌的标识，然后由租户自行旧改密码。（门上已出租的标识）户型主要有酒店式公寓（9-11层）和复式公寓（13-18层）。8层是“店长”的服务台（每个店配置2-4位常驻员工），以及公共活动区域。先说复式公寓，复式公寓风格包括三种（层高约4.5米）：（室内已经装修成：梦幻粉、深海蓝、天际蓝三种风格）租户以祖庙板块内工作的单身白领、年轻情侣为主。没有“带小孩子”的家庭，不过允许养宠物。（租户家里的喵星人站在‘二楼’打量访客）房间内配备设施包括空调、热水器、冰箱、洗衣机、床、沙发、茶几、办公桌椅、衣柜、厨台、网络（网络费用含在管理费中）（室内配备家私、家电和简单的厨具）酒店式公寓类型包括豪华窝、温馨窝、宁静窝、舒适窝、伊丝窝。这部分租户与复式公寓不同，更多面对的是中高层管理者，或者家庭居住。（酒店式公寓样板房）8层的公共空间：休闲区（书吧、咖啡吧、休闲洽谈区）娱乐区（台球室、桌上足球、放映室）健身区（健身房、瑜伽房）生活区（公共厨房）（位于8楼的公共区域）关于公共厨房，公寓单间面积有限且为了保证消防安全，室内是不允许明火烹饪的。所以在13层和17层设置了公共厨房，有洗刷台、电磁炉和碎骨机。（13楼的公共厨房）为了保障大家的公平使用和环境卫生，公共厨房台面不允许放置私人物品，喜欢烹饪的租户可以租借柜子。存放碗筷、电饭煲和调料。（在公共厨房，店长租的一个大柜子）大的柜子15元/月，空间像是住户厨房的双开门橱柜。小的柜子10元/月，空间大致像是健身房的存衣柜。（邻里公约）公共的空间，给租户们提供了“小圈子”。小蟹说，在这里租户们经常“一起约饭”、“工作上互相帮助、介绍资源”，有时候还可以AA制煮饭，“并且分工，有人煮饭，有人洗碗。”“有时候忘记有没有关空调，就让邻居去家里帮我看看。”刘小姐说。第二站红璞“长租公寓”档案“大房东”：世联红璞位置：桂城东二社区户型：平层（单间至三房）&复式租金：元/月（单间&一房）租期：半年起租，最长不限管理费：租金的10%（含网络费用）开业时间：2017年3月连锁情况：全国26城市连锁，一线城市为主。佛山已开业2家。（红璞天安店入户大堂和管家前台）红璞的英文是 Home Plus，这是已经在佛山开业的另一个品牌的全国连锁“长租公寓”。天安店一共有10层，282间。已经出租七成的单位，一房单位已经几乎出租完毕。每个房间已经配有厨房和独立阳台。（天安店单间样板房的开放式厨房）（卧室出阳台）根据对比，公寓的租金比周边高20%，以硬件 软件服务取胜。租客以白领、毕业生为主。店长说，以自己做小事业的女孩子为主，还有很多天安数码城白领。“20 ”年龄段的人居多。“接近30岁的都非常少。”（走廊的装饰主打年轻路线）管理费包括网络公摊和维修费用，类似于酒店式管理，24小时专人值班。平时有2位“管家”值班，同时还有维修工人。公共配套区域位于2楼。包括办公区域、聚会区域、健身房。租户都可以免费使用。星期六的上午十点半，“红璞”公寓天安店2层的公共健身房，已经开始有人在跑步机上锻炼。（公共空间的健身房）（聚会区）（休闲区域）（贴在大堂的租户公约）这栋楼是世联租赁15年的物业，是一个集中项目。据介绍，其他红璞项目也会有分散管理。第一间红璞是从2015年在广州落地，广州目前已经签约15000间长租公寓。全国25个城市有红璞，佛山2019年预计达到10000间。现在已经开业2家门店，大约500多间。同步有其他项目在拓展和改造。（图为红璞万达店复式单位样板房）和泊寓不完全相同，红璞并非侧重物业改造和购置，这一类“长租公寓”走的是一条“轻资产”模式。也就是以托管为主。比如整栋商业公寓托管，甚至是在新建商品项目在规划、建设过程就开始了长租公寓的“定制”之路。踩盘丨往期精选踩盘漫话丨绿城桃李春风 “人生似乎就缺了这80平方米”（有更多问题、分享、踩盘推荐，欢迎留言给南朋友）502 Bad Gateway
502 Bad Gateway　　这两天，先是新华社披露了中介的9大套路，甚至中介能撺掇客户离婚，并且给客户亲手做假离婚证，还有媒体爆料中介利用一些僵尸房源，然后故意拉高地区房价。这些房源根本就不存在，也不成交，他们存在的意义就是为了抬价和制造恐慌。
　　正当大家对于黑中介简直是恨之入骨的时候，马 云又杀出来了，他说起码在租房这个领域，自己已经找到了干掉黑中介的办法，前天也就是3月29日，马 云的支 付 宝宣布，正式推出租房免押金服务。支 付 宝终于赤裸裸的来抢生意了。
　　支 付 宝开放了芝麻信用，和蘑菇租房对接，芝麻信用650分以上的，可以不用向之前一样，再押一付三了。押金被信用取代。不但免除了租金，而且还能享受到房租月付款，以及免中介的服务。互联网强大的去中介化，这次终于把屠刀砍向了房地产行业。
　　房东自己录入房源，然后房子出租后，房源自动下架。如果完成出租再重新上线。租客和蘑菇公寓管理方对接，去除中间环节。
　　这种东西引发了全民的关注和讨论，有人表示支持，说不错，终于不用再受房产中介的气了，也不用一下付出3个月房租那么蛋疼。减轻了自己的支出负担。把房子租给有信用的人，也让房东们踏实很多，不会出现把冰箱也给偷走的情况。但反对的也不少，基本还是小众，真要是房东丢了东西，马云爸爸管赔吗？租房市场违约太多，没有强约束很难执行。只是一厢情愿而已。
　　其实我们也可以分析一下。这东西能不能做得起来。
　　首先，积极影响很大，说明我们多年积累的信用，终于可以货币化了。有了芝麻信用，可以起到相应的作用了。这会让更多的人注重自己的信用积累，进一步丰富数据。比如除了租房之外，买卖商品退款，借贷等也就有了更多的数据支持。社会逐渐走向正能量。
　　其次，噱头大于实际，这次支 付 宝开放芝麻信用给蘑菇租房，还是为了推广蘑菇租房的业务，也只限于有管理方的公寓这块的出租，也就是说这本来就是一个B2C的市场，即使是C2C，房东的C端，也仅限于职业房东。有企业或者职业房东把房源收上来，然后统一装修，出租。这是在管理之后推向市场的，是有职业房东来打理的，这些人本来就是服务者，赚的就是差价。所以本身也就不用中介来服务。这次只是把信用开放了，650分信用的给了一个优惠而已，这个优惠的内容就是不用付押金了，租金也可以月付了。就是这么回事。
　　第三，暂时不具备向绝对C端开放的实力，也就是说房东直接在无管理的情况下租给房客，这就比较麻烦了。房子这个东西极度不标准化，所以很难在线上根据图片完成成交，你要租房，就得线下带看，那么房东哪有那么多功夫天天去赔客户看房，所以从前期服务角度来说就存在极大的问题，后期服务也有极大的不确定性，房客的信用可以用芝麻信用解决，房东的信用怎么解决，是收房东的押金还是把房东数据也统计出来。那么房东突然违约要卖房了，你怎么约束他，扣他的信用积分？这个约束力显然太弱了，毕竟跟几百万上千万的房价相比，几个积分算个屁啊。
　　第四，租房中意想不到的问题太多，比如一个电视机非故意损坏，双方起了争执，这算谁的，法院和公安都不爱管这个事，因为根本说不清楚，这时候全靠中介的押金约束，优势在房东一方。那么如果支付宝没有押金了，这种矛盾和纠纷怎么处理，这些都没有解决方案。
　　所以，单就租房市场来说，就有无数的问题需要解决。恐怕远不是一个信用开放就能够破解的，这毕竟是一个重资产重服务的行业，需要渠道下沉的很深才行。而这种B2C或者是伪C2C的公寓租房业务，其实挺好。把租房流程标准化了，也加强了服务。但问题也不少，第一他只能打高端，只能是做那些职业房东的生意，租金肯定比市场贵不少，第二由于现在市场租金不高，所以先拿房源再出租其实就赚了个差价，但市场价却相当透明，你价格压低了，房东不乐意，你抬高价格租客就不租了。如果不做隔断房群租房，很那产生利润。所以平台就要补贴，这仍将是一个烧钱的买卖。能够坚持多久，并不确定。
　　文 / 金正铭 v（jzm787878）
　　笔者金正铭专注研究国际经济形势，从事金融分析多年，对国内外宏观经济、国际大宗商品、股票外汇、贵金属等有自己独特的见解，我能给你的就是：教你如何做好一个资产管理者。我更希望的是诚心的去交你这个朋友，我的专业，你的诚业！
声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。北京出手严管开发商自持住宅
08:19　　来源：中国消费者报　　孙蔚 ︳ 我要分享
编者按 随着政策助力以及社会发展的变化，如今买房已不是人们解决居住问题的唯一方式。据统计，2015年中国租赁市场的成交总额已超过1万亿元，租房人口接近1.6亿。未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元，中国未来的租房市场空间巨大。同时，由于楼市严厉的限购政策，房企角色发生巨大转变;国家政策的支持力度也逐渐加大，中国的住房租赁市场必将得到进一步完善。　　在租房时代，开发商将如何迎接新挑战?拿地时约定的开发商自持公寓是否会变相销售?长租公寓发展前景如何?哪些人群会受益?本期开始推出的“租房时代来了”系列报道将就这些热点问题进行逐一解答。　　自去年起，北京市推出一系列“控地价、限房价”地块，企业自持住宅成为楼市新名词。此后业界传闻称，一些拿地企业有意绕开竞拍条件，采用变相销售的方式。如今，这种“对策”已经被堵死。北京市住房城乡建设委员会和规划国土委员会近日联合发布 《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(以下简称 《通知》)，明确规定企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。业内人士认为，这次政策变化并不仅仅是一个短期的调控措施，很可能是持有租赁行业长期规范性机制建设的开始。　　严禁以租代售　　“住宅自持地块自面市后就深受关注，特别是近期有传闻，一些拿地企业有意采用‘内购禁售房’的方式绕开竞拍条件，引发相关部门的关注。”业内资深人士对记者表示，鉴于此，上述北京市两部门认为应及时出台有效措施，确保企业自持商品住房切实用于出租，构建购租并举的住房供应体系。《通知》明确要求，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。同时，企业持有年限与土地出让年限一致，即70年，对外出租单次租期不得超过10年。《通知》强调，对企业违反本通知规定，将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为，一旦认定将被纳入“黑名单”;规划国土部门据此将取消相关企业后续参与北京土地招拍挂资格，住房城乡建设部门也将对其开发资质予以降级或者注销。　　此外，《通知》要求，企业出租自持商品住房前，应根据相关标准规范，按照基本居住条件的要求，对房屋进行全装修。企业可成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营，也可与住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。　　对于备受关注的租金问题，《通知》规定，企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。同时，为保障租赁双方的合法权益，将自持商品住房出租纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。　　考虑到经营主体的稳定性和延续性，《通知》对企业出现破产清算、合并重组、股权变动等情况做出了相应规定，即企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。　　自持住宅地块依然抢手　　据记者了解，日，北京市出台了房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。　　日，北京首批“限房价、竞地价”进入竞拍流程，位于海淀永丰的一宗地成为首个当场成交的住宅自持地块，被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元以及“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的条件拿下。随后，北京国土局又相继推出几批“限房价、竞地价”地块，基本都获得了众多房企的亲睐。　　截至日，北京已有18块住宅用地按照“限房价、竞地价”交易方式成交，分布在海淀、大兴、丰台、房山、门头沟、密云、平谷7个区域。按照竞买规则，土地报价达上限后进入竞商品住房自持比例的地块有8个，住宅自持比例100%和70%的地块各有4个。　　尽管在“僧多粥少”的情况下，积极抢地囤粮本无可厚非，但习惯于高周转率的开发商如何运作这种自持地块却一直是业内关心和讨论的话题。　　首都经贸大学赵秀池教授认为，这一举措有利于北京住房租赁市场的培育和发展。2016年国办39号文件提出大力培育和发展租赁市场，但各地普遍仍感无从下手。北京在土地出让环节要求竞自持商品住宅比例，做出了很好的探索和尝试，对租赁市场是个创新。与此同时，《通知》禁止并严惩以租代售行为，也能从源头上有效预防政策走样。　　如何运营成难题　　“总体来看，租赁市场的房源主要来自于存量盘活，而非增量开发。预计在未来的市场结构中，约90%的房源将来自私人房源和政府房源，通过专业化机构的管理盘活私人房源的使用效率，满足更多年轻人的租房需求;以公租房和廉租房为主的政府房源则主要用于保障低收入群体的租房需求。至于增量开发用于租赁，这是租赁市场供给的一个补充，但预计不会成为租赁市场供给主流。”链家研究院院长杨现领表示。　　已经拿到手的住宅自持地块如何消化，是摆在各大房企面前的一个难题。“长期来看，只有满足比较高的租金回报率，例如5%-6%，并且伴随着房地产Reits(信托投资基金)的发展，开发商才能通过开发、持有和运营管理的模式参与到租赁市场。但现在的条件并不允许，一方面租金回报率不到2%;另一方面房地产Reits也面临很多不确定性。”杨现领表示，此外租赁运营是一个非常强调服务的工作，对于已经拿到自持用地的企业，按照现在的政策规定，必须持有且与土地出让年限一致，这会对开发商的运营提出挑战，“预计未来外包专业机构托管会成为开发商的普遍选择。”　　“租赁持有与运营是一个全新的房地产细分品类，相关的法律法规、行业规范、运营标准、信息发布、签约备案、物管服务以及各参与主体的权利义务界定等都需要长效的制度安排。这次政策变化并不仅仅是一个短期的调控措施，很可能是长期规范性机制建设的开始。”杨现领认为。
责任编辑：王燕
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