房地产经纪人经纪实务考点：关于农村私有房屋买卖纠纷_中大网校
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房地产经纪人经纪实务考点：关于农村私有房屋买卖纠纷
发表时间：日11:34 来源：中大网校
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课程说明：
本课程依据2012版本教材讲解录制！2015年课程不更新，不提供答疑服务！
一、目前法院受理的涉及农村私有房屋买卖纠纷案件基本情况1、从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。2、从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至是更长时间。3、从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住房屋。但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续。4、从诉讼的起因看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。5、从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。二、我国法律规定在农村应该享受房屋买卖权利的条件在农村宅基地的房屋，《土地管理法》规定：一户只享受一宅。按照法律规定，在农村应该享受房屋买卖权利的人，一、必须是本村的村民。二、这个人在村里没有住宅。再一个是本村的居民因为结婚、分居、分户这样也可以购买房屋;同时规定卖房的人不得再申请宅基地。另外对于不属本村村民可以在本村享受宅基地，国家有几个特殊规定：一是在外面当兵的现役军人也可以在村里没有居住的情况下可以购买;二是退离休的干部、职工，回原籍落户的，在农村确无房居住的，也可以申请宅基地;其他的几种情况必须是县以上人民政府做出特殊规定的。否则其他人不得在农村购买宅基地。三、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定以认定无效为原则，以认定有效为例外，只有买卖双方都是同一经济组织成员的，可以认定合同有效。因为：1、房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖中大多买房人名义上是买房，实际是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。3、目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。四、法院审理涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则一是尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实。二是严格执行法律和相关政策，稳定房屋市场解决纠纷，有法依法处理，暂无规定的可缓解处理。要以有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为为指导，起到制约行为人谨慎处分自己房屋的积极效果。三是综合权衡买卖双方的利益。首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再是返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。编辑推荐：
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传说中特会卖房子的经纪人是如何卖房的？
&&& 本文首发于微信公众号：Q房e族。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
&&& 【传说中特会卖房子的大妈】
　　房产经纪肖立平一年中有超过340天呆在二环内右安门内大街一间不起眼的中介门店。
　　作为北京首屈一指的房产经纪人，她每年都能经手三四十单房屋交易，佣金超过百万。在地产交易最繁荣的时节，她的最高纪录是一个月卖出9套房子，平均三天就能签一单。
　　她的个人业绩比北京很多门店整体的业绩还要高。
　　每一次成交，客户、业主都会在会见室进行激烈的博弈。买卖双方各自坚守着价格底线，纠结着首付金额、交房时间、合同条款等诸多细则。为了每一单价值数百万的房产买卖，一屋子人时常从中午谈到深夜，每个人都好像脑子里灌了铅。
　　“其中房产经纪压力最大，要不遗余力地促成交易，也许稍有松懈这单生意就跑了……”肖立平说。只有经纪自己知道，在这个行业里，往往经历几百次的电话、几十次带看才会有这样一次客户约谈。
　　于是，每次约见客户谈价前，肖立平总睡不好觉。她习惯提前三四个小时排练，仔细想好每个步骤和各种情况的应对方法。“我绝对不轻易放过一个机会。”她坚定地说。
　　【还好这不是一个看脸的行业】
　　如今，在平均年龄只有20岁出头的房产销售行业，34岁才入行的肖立平堪称异类。现年42岁的她是公司绝对的“大龄组”。
　　虽然头发乌黑，梳着麻花辫，身着白衣黑裙职业装，身形匀称这些特征很好地掩盖了岁月的痕迹，但高业绩和高龄仍使她成了许多年轻同行嘴里“传说中特会卖房子的大妈”。
　　“年轻美貌不一定会促使别人花几百万买房子，但具有极强感染力的人则有这样的魅力。”与肖立平共事8年的店长胡阳说，她是那种给人强烈信赖感的人，“客户都觉得她确实在为自己着想”。
　　“还好这不是一个看脸的行业。”肖立平半开玩笑地说。有时，沧桑和成熟更能赢得客户、特别是某些大客户的信赖。2008年，一家商贸公司的总裁要出手名下的一套高端物业，周围中介公司的房产经纪都先后去找他，希望可以由自己代理这套房子，均被拒绝。这其中也包括肖立平。
　　与别人不同的是，她在之后又两次更改方案找到那位总裁，并最终说服了他。“我不相信那些小毛孩子有能力把我上千万的房子卖出去。”在签订委托协议时，那位老总说：
　　“我更相信中年人，特别是那种为了我的房子肯三顾茅庐提出意见的人。”
　　与容貌相比，她对自己参透人心的能力更为看重。在一三个多小时的采访中，她始终保持着极强的观察力。一个眼神游离，她便劝对方喝水；不经意一个摆手，她便贴心调整空调温度。在说话时，保持微笑，挺直身子，身体重心善意地前倾，这被称为“充满敬意的职业习惯”。
　　业绩平平的经纪们喜欢用“人精”来形容肖立平这样的人。他们善于通过有技巧的提问和不动声色的观察来推测客人的偏好。
【中介，心理手法运用很重要】
　　对于中介，心理手法的运用非常重要。房屋买卖过程本身就是一个复杂的心理过程。中介人员虽然大部分没有系统学习过心理学，但他们积累的大量实践经验，也许足以让一些从事消费心理研究的专家汗颜。
　　一位业内人士提供的书单中，《乌合之众――心理研究》、《人性的弱点全集》、《集体行动的逻辑》和《群氓的时代》都是必读经典。
　　肖立平从来不是个“学术派”，她更愿意自己在实践中培养经验。比如她很会观察谁是家庭买房中的决策人，在她看来，只有决策人才对交易造成核心影响，其他人的意见都是次要的。
　　对非决策人看房，肖立平总会在带看后“含蓄”建议：“下次带你家里人一起来看看吧，能多提供建议。”
　　有一次，一对准备结婚的男女双方家庭分别找了不同经纪看房。看房过程中两家人竟在同一处房子里遇到了。尴尬中，肖立平注意到了委托自己的女客人比较强势，是家庭的决策人。
　　于是她寸步不离女客户，还一路通过认老乡与女孩的父母聊了起来。最终，果然是女客户主导这个家庭找她买了房子。
　　初见顾客时，肖立平从不急于推销自己手头的房子。“在没有看到房子前，切忌让客户感受到经纪人浓厚的赚钱欲望。”一般，她会很细致地与客户聊聊他们的生活。
　　“别怪我问太多，只有了解，才能为你匹配最适合的房子。”――这是她经常说的话。通过询问工作能够了解客户的上下班时间、通勤路线；通过问生活习惯，能够了解家庭的健身或者购物需求；通过问孩子，就能知道他们最倾向哪所学校。
　　做房产经纪这些年，她接待过上千位顾客，这些人来自各个阶层，既有依靠收废品发家者，也不乏达官显贵。她早就熟悉用不同的方式去接待不同的人。
　　对那些大人物，她懂得不一上来就贸然打听；对中产家庭她能饶有兴致地与其讨论子女教育；对年轻人，她懂得适时大加赞美与鼓励；对老年人，肖立平总是全程搀扶，在看房穿鞋套时，她会比老人的儿女还热情地亲手帮他们穿好。
　　很多客户对价格很关注，作为经纪如何迎合其心理诉求就十分关键。对那些资金有限的客户，她会说：“这个房子虽然单价只要4万，可80平米就要300多万，另一个小房子虽然单价5万，可总价只有200多万，出手之后流动性也好得多。”
　　而遇到对大户型犹豫不决的客户，她又语重心长地表示：“如今，北京二环哪里还有单价这么低的住宅？”
　　【对钱的欲望越强，业绩越好】
　　胡阳做房产中介快十年了，在他的经验里，那些“一人吃饱，全家不饿”的翩翩少年极少有在这行竞争中取胜的，而最好的经纪都是那种穷怕了，对挣钱怀有极其强烈欲望的人。
　　肖立平也没有跳出这一模式。1997年来北京以前，她在老家长春农村的日子并不好过。身为农村教师的父母收入微薄，家里还有久病在床的老人需要赡养。
　　在肖立平记忆中，家里的日子一直处于有上顿没下顿的惶恐之中。就连吃饭都要分三等。生病的奶奶吃一等的米面；孩子们吃粗粮；而父母就只能吃窝窝头充饥。
　　母亲不坐在桌边吃饭，只是在厨房吃些杂粮――那几乎成了肖立平童年最难以释怀的记忆。为此，她来到北京，只希望能够抓住机会，积累财富。
　　肖立平对赚钱的渴望让面试她的店长胡阳印象深刻。那是2006年冬天，肖立平放弃自己在北大青鸟的文职工作进入房产经纪行业，她几乎没有考虑每月仅仅400块的底薪，而是盯准了每一单生意可能带来的丰厚佣金。
　　由于公公婆婆都是军队的干部，家人强烈反对她从事如此“底层”的工作，肖立平不得不选择到远离家人和朋友活动范围的广安门上班。
　　尽管对房地产行业一无所知，对金钱的极度渴望仍旧促使她在极短时间内熟悉了房产销售的诸多基本技巧。什么都不会时，她只能站在一旁听别人给客户打电话。她会特别留心别人怎样沟通不容易被骂，如何讲话可以成功约别人出来看房。
　　晚上回家后，肖立平把这些话都记下来，然后取长补短，演变出属于她自己的一套说辞。工作的前几个月，她蹬着自行车跑遍周边的一大片社区，不但详细记录每个小区的配套和交通情况，还到分店拿钥匙看了所有待售的空房。
　　面对同一位客户，当别的经纪只能粗略介绍房源时，肖立平能如数家珍般介绍出各套房子的朝向、装修、小区的住户构成、周围的公交车站等细节信息，“自然而然地，她就被客户信任了”。
　　入职才一个多月，肖立平就成功卖出了一套68平米的小两居。在2006年那个商品住宅交易并不繁荣的环境下，肖立平的单子是店里半年来的第一单，整个门店还特别敲锣庆祝。
　　“做房地产大多数时间都不是在聊房子，而是在聊天。”胡阳说。肖立平这样经历丰富，并且在生活中经受过诸多困难的人，其独特的经历和语言天赋能使不同的客户在不同方面产生共鸣。
　　房产中介是高压力、高回报的行业，业绩都是月月清零的。为了激发员工的斗志，公司会硬性规定每人每天必须打50个电话，每周5次带看，不完成就要扣钱，就要被罚打扫卫生或者当众做俯卧撑。
　　可这些对肖立平来说从来不是问题，巨大的经济压力比任何规则都能迫使她不停工作。公司一万多名经纪人的业绩排名中，她长年排在前十。
　　这一行很少有人能够数年来持续处于业绩，因为那意味着需要时刻生活在强压之下。肖立平却是少数例外。她确实太需要钱了。
　　【那些影响你心理的“话术”】
　　房产中介的业务核心就是促成交易，面对买卖双方诉求的差距，经纪不但要通过协助双方谈判来弥合分歧，还会借助“心理技巧”找到交易的底线。
　　肖立平从不避讳每个房产交易中总会存在相对强硬的一方和妥协较多的一方。买卖双方真正开始见面议价后，房产中介的做法通常是：先判断出相对强势的一方，然后将双方分开分别做工作，重点劝说较好说话的一方多做妥协。
　　实际上，从见到客户的第一面起，有经验的房产经纪就已经开始了心理战。据一位从业多年的经纪崔浩透露，面对房主，经纪人往往会在了解价格区间后再以房屋的弊端、政府政策甚至空置费用等理由劝说房主降低价格底线。
　　“有时，经纪人会事先和房主约好带客户来看房的时间，等一个小时或者两个小时再通知房东，客户不来了，因为家里人商量后觉得价格高或者其他原因，最终决定不来看了，达到打击房东心理的目的。”
　　而买房者往往更容易受心理因素的影响。“如果你今天不定这套房子那么你一定会后悔。”“买这套房子，你绝对不后悔。”“你看上的房子，这个小区就这么一套。”“你是不是通过我成交不要紧，对你来说最重要的还是要买到合适的房子。”这些都是肖立平经常用来鼓励客户下单的话。
　　除此之外，在客户对某个房子产生兴趣后当机立断安排其与业主见面也很重要。对那些想过两天等周末约谈的客户，肖立平会告诉他：这个房子业主已经和其他人谈过一次价格，周末你可能就没有机会了。
　　在崔浩看来，让买方产生一定的紧迫感是中介普遍的销售技巧。看得很仔细、两眼不自觉放光、问题比较多或者对房子很挑剔，这些都是客户看到合适房子的标志。“如果他慢热，还想要看更多房子，那就带看一些条件不如这间的，让客户在对比反差中下定决心。”
　　好的房产中介善于在使用技巧和坚持诚信之间取得平衡。肖立平称，自己从不说违背事实的话。“房子就在那里，是客观存在，但人们如何去评估它却是主观的。”这些年，一些肖立平的老客户还经常找她买房、换房。
　　“卖什么东西不太重要，重要的是你如何让顾客相信你。”胡阳反复强调着，“同样的话，有些人说，听起来就是这么可信。
&&& 文章来源：微信公众号Q房e族
（责任编辑：李治华 HN026）
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【法律小常识】什么人能作为证人?买卖双方打官司要求经纪人出庭作证,该如何处理?
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什么人能作为证人？如果买卖双方打官司，要求我司经纪人出庭作证，该如何处理？A:
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实，证人作证时，不得使用猜测、推断或者评论性的语言。据此，只有了解案件事情经过的人才能作为证人，结合我们的二手房买卖业务，通常情况下能够作为证人的经纪人只能是成单或了解案件经过的人，而且作为证人是不能委托其他人代替自己出庭的。本人如有特殊情况不能出庭，在取得法院许可的情况下，可以向法庭提交书面或视听资料等形式的作证资料。运营同事可能会经常遇到买卖双方在出现纠纷打官司时，要求经纪人出庭作证的情况。在买卖双方提出上述要求的时候，要求经纪人作证的一方须向法院提出申请，我公司或者经纪人在接到法院通知（通常为电话通知）后，方可出庭作证。经纪人在作证的过程中，应如实陈述案件经过，对于不了解或不确定的事情经过，不要做出主观判断或猜测，亦不可接受任何一方当事人的指使做出虚假的陈述，以免影响案件的公正审判或承担作伪证的法律责任。链家法眼看房微信订阅号：fayankanfang
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在买卖二手房过程中一旦发生纠纷而闹上法庭，个人输多赢少，大多数人都会“吃哑巴亏”。要避免这种情况，除了增强法律意识之外，还需要在签订各种合约、文书过程中，尽早发现其中陷阱。六成个人输给中介个人与房产中介发生纠纷而闹上法庭，输的一方往往是个人。3月15日，上海市司法局和律协举办“O2O法治沙龙”，邀请律师为市民分析居间合同中可能存在的陷阱。在活动现场，上海江怀律师事务所田思远律师分享了一组数据。根据他在数据库的检索，2015年上海居间合同纠纷一审判决共有1998件，其中将近60%的案件都是市民败诉，案件相对集中在佣金方面。在分析个人败诉比例过高的原因时，律师表示除了诉讼过程中专业律师参与程度较低之外，还有一个很大的因素就是买卖双方在签订各类文书时，由于个人疏忽导致自己陷入被动境地，甚至输掉官司。仅凭个人力量，显然不能通已经配备了法务部门的房产中介公司相抗衡，因此在没有律师的参与下，败诉的往往居多。据了解，为了应对大大小小的纠纷，各房产中介公司基本都配备了具有法律专业知识背景的法务人员，而个人所具备的仅仅只是一些法律常识，与法务人员这个群体力量相差过于悬殊。而从经济角度来看，居间合同标的大多在3万～5万元不等，对个人而言是一个不小的负担，而对律师来说因为标的金额并不大又缺乏兴趣，所以个人不愿找而律师不愿参与，因此大多数情况下都是个人跟公司去“硬碰硬”，但又很难找到关键的事实和证据，其结果可想而知。各个环节都有“雷区”在遵纪守法的前提下，个人如何才能规避二手房买卖过程中有可能会碰到的问题，从而尽量减少纠纷的发生，并保障权益？律师提醒说，二手房买、卖方在与房产中介签订各类文书过程中，应该将风险控制工作前置。这项工作如何操作算到位呢？其关键是在签订委托出售协议、交意向金、签署居间协议、草签房屋买卖合同等环节中，留意其中的风险点，并提前将其化解掉。为了便于理解，下面我们结合具体案例来进行分析。谨慎对待独家代理目前各个中介公司为了让自己处于竞争的有力位置，纷纷采取独家代理方式，但稍有不慎，可能也会让自己陷入被动境地。【案例1】陈先生在出售房产时，考虑到对方是一家大型房产公司，网点众多，于是在经纪人的建议下与之签署了独家代理协议，而对方也在口头承诺在一个月之内将房产卖出。但事与愿违，陈先生只好通过其他中介公司来寻找买家并成功交易，没想到却收到了法院传票，第一家中介公司认为他违约而将其告上了法庭。【解析】独家代理是中介方为了让自己掌握更多房源而采取的一种办法，因此为了获得独家代理资格，房产中介不惜做出各种承诺，比如在约定时间内出售、成交价高于市场水平等，甚至会主动降低佣金标准。但同时对卖家也会提出各种要求，比如不能重复挂牌。不过专家提醒说，签订独家代理之前，买家一定要了解清楚双方的权利和义务是否对等，并了解自己要承担的违约责任是哪些、有多大，然后再决定是否签订该协议，而不能只是听信中介给予的美好承诺便轻易下笔。意向金“转定”要当心与意向金有关的协议，也是买家在签订协议时需要特别当心的地方。【案例2】小谢看中一套两房，对价格、地段都比较满意，于是考虑与卖家做进一步接触。这时，中介建议他先拿出10万元作为意向金，同时拿出一份事先拟定好的协议，要求其签字，他在协议中看到这样一段话：本意向金收据作为甲方（购房人）委托乙方与房屋业主洽谈该房屋的买卖事宜专用。小谢认为不妥，要求中介修改。【解析】小谢对该意向金协议产生疑问并非无道理，因为根据该条款规定不难看出，购房人已经向中介公司进行了授权，授权其与卖家就价格、付款方式等进行谈判，这显然会把自己置于被动境地。专业人士建议，在签订意向金协议时，需要注意的是不要给中介公司授权，慎防中介公司将“中介服务”偷换为“代理服务”，这样避免意向金直接转为定金。居间协议勿马虎与房产中介签订居间协议也是一个很重要的环节，应关注到所有核心内容。【案例3】阮小姐决定与某房产中介合作，购买其推荐的一套二手房。在对方提出签订居间协议时，阮小姐就其中有关费用承担方式做了详细了解，在得知对方为“到手价”之后，认为有失公平而重新进行协商，但对方不同意她的提议，于是选择了放弃。【解析】居间协议是是指居间人与委托人之间签订的合同，又称居间合同，主要包括双方的权利和义务、违约责任的划分等等，在签订之前需要仔细了解相关内容。专业人士提醒，在签订居间协议时，必须明确居间合同履行服务的具体内容，如只是促成合同成立，还是牵线让买卖双方达成合同意向，或仅介绍买卖双方认识，或有其他协助义务等；同时还需要对居间服务过程中出现的违约情况之后如何处理，尤其是房产中介一方的责任如何划分并处理等等，都需要做到事先明确。另外，还需要重点提醒的是，由于当前流行“到手价”，税费会转嫁到买家头上，而与我们平时见到的各自承担各自费用有所区别，所以对于税费的承担，买卖双方都签订买卖合同环节最为复杂，同时也最为重要。只要在房屋买卖合同上“签字画押”之后，就会被认定为买卖双方真实想法的体现，所以在落笔之前一定要认真阅读所有条文并一再确认。【案例4】老王跟卖家谈妥房价之后，在房产经纪人的帮助下签署了二手房买卖合同，虽然中介表示这是格式合同，只需注意个别细节即可，但老王还是仔仔细细地通读了合同全文，并将卖家承诺的内容写进了附件。【解析】老王的做法无疑是值得肯定的。目前各地都提供了规范的二手房买卖合同文本，从而避免了很多问题。但还有需要注意的是，除了面积、房价等关键信息，以及双方违约责任等内容需要准确无误之外，对于卖家承诺的内容，也需要在合同中得以体现，比如赠送的家具、家电数量、型号等，以及卖家未能了结的费用如物业费、水电煤气费如何处理，都需要在买卖合同中体现出来。另外，尽量避免签订阴阳合同，因为一旦发生纠纷，阴阳合同的内容到底具有多大真实性，很难判断。在买卖二手房过程中一旦发生纠纷而闹上法庭，个人输多赢少，大多数人都会“吃哑巴亏”。要避免这种情况，除了增强法律意识之外，还需要在签订各种合约、文书过程中，尽早发现其中陷阱。
本文来源：理财周刊
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信息时报记者 罗莎琳
去年，广州市房地产中介协会共受理消费者投诉104宗，共涉及中介公司48家，投诉占全年经中介公司促成交易总量的0.33%，较2013年减少42.2%。该协会有关人士告诉记者，二手房交易纠纷主要集中在购买资格、税费、中介费等几大方面。协会提醒消费者，注意交易安全，减少不必要的交易风险。
购房前自身资格要核实否则交易不成需担责
案例回放：
在广州打拼的异地户籍杨某，决定离开已任职5年的公司，与朋友合伙做生意。但是，该公司不予以批准，理由是当时该公司出资为杨某购买A物业供其居住，且登记在杨某名下。于是，杨某与该公司领导协商达成一致意见：“杨某办理委托公证手续，全权委托该公司以100万元出售A物业，售得房款双方平分。”日，杨某收到该公司通知表示A物业已出售并收到转账的50万元。
于是在日，杨某通过某中介公司就位于天河区的某物业与业主李某签订《房屋买卖合同》，并支付定金5万元。但在交易过户时，房地产登记部门的工作人员表示杨某名下已有一套物业，不能再次购房。经调查得知，原任职的公司未能成功出售A物业，就将其作为公司宿舍。最终，由于杨某不具备购房资格，导致交易不成，业主李某没收定金5万元。
案例分析：
根据《2011广州限购令细则》与《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》的相关规定，非本市户籍的居民家庭要在广州购买住房，除须能够提供自购房之日起算的前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明外，自身在本市须未拥有住房。
协会法律咨询服务中心律师提醒：在购买物业前，应注意核实自身的购房资格。同时，也可事先与业主在合同中约定若由于购房资格导致交易不能履行的处理方式，从而减少由此产生的经济损失。
税费清晰明了 交易省事省心
2014年1月，张某和女朋友决定在广州购买婚房，遂通过某中介公司介绍，看中广州天河区某物业。由于业主李某未将房产证原件带在身上，所以仅凭记忆表示房产证应过5年。同日，买卖双方签订了《房屋买卖合同》，约定各付各税。
但在交易递件时，房地产登记部门的工作人员表示因房产证登记时间是2011年，尚未满5年，需缴纳营业税。业主李某仔细查看房产证后，发现自己错将建筑时间（2005年）记为登记时间，并认为营业税费（约10万元）过高，遂反悔提出取消交易，买方张某予以拒绝，并向法院提起诉讼，要求业主李某继续完成交易过户手续。最终，在法院的调解下，买方张某主动表示多支付2万元，双方各付各税，完成了本次交易。
营业税的主要免征条件为交易物业的房产证登记时间或契税完税证明上注明的时间超过5年（含5年）。营业税的免征时间是以房产证登记时间为准，而非建筑时间为准，本案中该房产证登记时间为2011年，距离交易时间2014年未满5年，需缴纳营业税。
协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：业主在出售物业前，应查看清楚房产证上记载的登记时间与契税完税证明上注明的时间，切勿自以为是；对于买家，签订合同前，应要求业主提供交易物业的房产证与契税完税证明，或者前往房地产登记部门与税务局咨询交易物业的涉税情况。另买卖双方也应按照国家的规定，约定各自承担相应的交易税费。
合同约定要履行交易流程莫误解
在广州打拼多年的陈某决定在广州购买一物业用来结婚。日，陈某通过某中介公司与业主周某签订《房屋买卖合同》，购买位于白云区的某物业，并在该合同中约定陈某以贷款的方式支付房款与在日办理递件手续，以及于合同签订当日向中介公司支付中介服务费3万元。但是，由于陈某当天未携带足额的现金，遂与该中介公司口头约定中介服务费分段支付：合同签订当日先支付1万元，剩余2万元于递件后再支付。之后，陈某办理按揭贷款等手续时，联系当时促成交易的经纪人，因该经纪人已离职，表示无法亲自协助办理，但可电话指导，之后陈某也未再联系中介公司，自行完成了相关贷款及过户手续。
日，该中介公司了解到该交易已完成，遂联系陈某要求交齐剩余中介服务费2万元，陈某认为中介公司未能协助其办理贷款及过户手续，拒绝支付。对此，该中介公司向法院提起诉讼，要求陈某支付剩余的中介服务费2万元。法院经审查，中介公司已促成陈某与业主周某签订合同及完成递件手续，中介公司有权依约收取中介服务费。最终，经法院调解，陈某向该中介公司支付剩余中介服务费1.8万元。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，中介公司已经促成陈某与业主周某签订《房屋买卖合同》，且陈某已完成递件手续，该中介公司有权根据《合同法》规定收取中介服务费。
协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：在交易过程中，可通过前往市房地产中介协会或咨询房产专业人士，了解交易的相关过程及手续，在签订合同后应当依约履行。另买卖双方若要保障中介服务费的合理支付，可与中介公司协商采用分段支付的方式，如：第一阶段为签订买卖合同，支付20%的中介服务费；第二阶段为成功过户交易手续，支付50%的中介服务费；第三阶段为成功交楼，支付30%的中介服务费。
“私下成交”要担责
日，张某通过某中介公司的介绍，看中越秀区的某一物业，并于同日签订《房屋买卖确认书》（下称：确认书），约定“张某在验看过本房屋后一年内，张某或所有与张某有关联的人，利用该中介公司提供的信息、机会等条件，但未通过该中介公司而与第三方达成本物业买卖交易的，张某应向该中介公司支付违约金3万元”。
次日，该中介公司联系张某与业主李某前往中介公司商谈交易内容时，买卖双方发现彼此为中学同学。于是，张某为逃避支付中介服务费，遂与业主李某商量私下成交。日，李某前往该中介公司取消独家代理。事后，该中介公司发现此事，立即致电张某要求支付违约金，张某拒绝。之后，该中介公司向法院提起诉讼，法院经审查，业主李某是独家委托该中介公司进行放盘，张某通过该中介公司获悉房源信息。并且，上述的《确认书》中又有明确约定，最终，法院判定张某向该中介公司支付违约金2.5万元。
本案中，该中介公司与张某签订的《确认书》属于居间合同性质，其中约定禁止“跳单”的条款内容，其本意是为防止买家“跳”过中介公司购买房屋，使其无法得到应得的中介服务费。所以，张某在签订《确认书》及获悉该物业的房源信息后，应当依约履行条款，不得与业主李某私下进行交易过户。
协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：在通过中介公司购房时，应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解，并且在获悉相关房源信息后，不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高，可与中介公司或经纪人进行协商。
本文来源：大洋网-信息时报
责任编辑：王晓易_NE0011
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