2016要不要提前还贷？全看这五大硬指标！_独家解读_贷款攻略 - 融360
公积金政策
2016要不要提前还贷？全看这五大硬指标！
　　今年有传言说年内可能还会降息，2016年已经过去一大半，央妈至今也没动静。除了迫切地想知道要不要买房，最近不少朋友同样问到了房贷提前还款的问题，2016年提前还贷划算吗？哪些人不适合提前还贷？实际上适不适合提前还贷，要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。大环境就包括贷款利浮动、投资渠道，个人情况包括自己的资金能力、还款方式、购房需求等一共五大指标。接下来融360房贷（fangdai123）给大家举例说明。
　　一、宏观大环境&&贷款利率浮动、投资渠道
　　1.使用公积金贷款
　　网友小李：我前年申请公积金贷款买的房子，期限30年，本来想着过两年申请提前还贷，不过公积金贷款5年以上利率降到了3.25%，已经很低了，我有点犹豫了，是不是不用急着还贷了？
　　2.享受了7-8.5折利率优惠
　　网友小张：2013年申请商业贷款买房的，贷款30年，当时享受了8折优惠，今年想申请提前还贷合算吗？
　　融360分析：提前还贷是否划算，先要看客户签订贷款合同时的贷款利率，了解贷款利率浮动情况，也就是从大环境方面看贷款利率和理财产品利率。小李申请的是公积金贷款，小张申请的商业贷款，目前期限5年以上公积金贷款利率为3.25%，商贷利率为4.9%，打折之后是3.92%，公积金和商贷基准利率均处于一个较低水平，相比市场上的理财产品还低一些。
　　另外像北上广深等一线城市，合肥、南京等热点二线城市房价仍处于上涨阶段，而诸如呼和浩特等三线城市去库存压力却很大，全国房地产市场分化明显，各地都根据&因城施策&的宗旨出台相应调控政策，这样短期内通过加息控制房价的可能性就不是很大。从投资的角度看，如果有更好的投资产品，倒不如拿还贷的钱去做投资，等过两年央行加息了，再考虑提前还贷也不迟。
　　上面是从贷款利率浮动的大环境上看的，如果再考虑还款方式、购房需求，情况就更加复杂了。
　　二、个人情况&&还款方式、资金能力、购房需求
　　1.还款方式为等额本息
　　网友小刘：我2005年申请的商业贷款50万，期限20年，还款方式是等额本息，今年想卖掉房子，换个大一点的户型，银行说需要将原来的房子申请提前还贷才能买卖，但是我听说等额本息还款期达到中期，我已经还了11年，超过还款期限一半了，这样申请提前还贷就不太划算了，我到底该不该提前还贷呢？
　　融360分析：估计不少朋友都有着跟小刘一样的困扰。单单从还款方式的角度看，申请等额本息还款法的购房人，如果还贷期限超过了一半，意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。因为等额本息还款法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金，利息越来越少。
　　加上小刘贷款额度只有50万，金额又不大，月供压力也不是很大，按理说没必要提前还贷，但是小刘他有换房的需求，他需要卖掉已有的房子再买大房子，我们知道，处于还贷中的房子是不能进行买卖的，要将剩余贷款还清，撤销抵押才能出售，从购房需求的角度看，小刘是典型的改善型购房者，换房需求摆在那里，只能申请提前还贷才能实现换房的目的。当然，如果不急着换房，或者手里资金足以支付第二套房的首付，就不用急着提前还贷，毕竟房贷利率这么低，还是贷款比较划算。
　　2.还款方式为等额本金
　　网友小王：我是2013年买的房子，当时房贷利率是6.55%，贷款期限30年，首月还款一万多，现在虽然降息了，但压力还是有点大，想着等攒够了钱申请提前还贷，减轻点还贷压力，这样可行吗？
　　融360分析：小王申请的等额本金还款法，从还款方式的角度看，由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。所以，如果小王过了2023年还没有足够的钱提前还贷，就不用太考虑通过提前还贷减轻压力了。而且听小王的口气，虽然觉得房贷压力有点大，但也在经济能力承受范围内，如果没有积累足够的资金，也是没办法提前还贷的，综合还款方式、还款能力几个方面，小王不太适合提前还贷。
　　三、哪些人不适合提前还贷，哪些人适合提前还贷
　　说了这么多，该有人问：到底哪些人不适合提前还贷，哪些人适合提前还贷呀？
　　以下六类人不适合提前还贷
　　1.申请公积金贷款的人
　　2.已享受7-8.5折优惠的人
　　3.等额本息还款期限已过一半的人
　　4.等额本金还款期限已过1/3的人
　　5.手里没有富余资金的人
　　6.有更好投资渠道的人
　　五类人适合提前还贷
　　1.想卖房换房的人
　　2.等额本息还款期限未过一半的人
　　3.等额本金还款期限未过1/3的人
　　4.没有更好的投资机会的人
　　5.不想欠着银行钱，做梦也想还的人（有的时候是受家里老人影响，认为欠银行钱的感觉很不爽）
　　正如上面所说，提前还贷是否划算，取决于贷款利率浮动、个人还款能力、购房需求、投资能力几个综合因素，并没有绝对的适合或者不适合。需要注意的是，各银行对提前还贷的要求也会有差异，最好事先咨询一下贷款银行。
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《提前还贷划算吗？房奴看了这些问题就明白了》关注&融360房贷&（fangdai123）微信号，回复&还贷&马上获取攻略。
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房奴必读：有这三种情况房贷真的不用提前还
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作者：佚名
“现在的房贷最长是30年，但是真正周期没那么长。根据银行的数据统计，一般的房贷还款周期差不多为五到七年。为什么大部分人都会选择提前还贷？是因为没有更多的高于房贷利率的理财渠道。当然，还有另外一个原因，很多人觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己想去做点别的事情，不还清房贷，没法做抵押，所以说，90%都会提前还。但是，请注意，房贷真的不用提前还。
那么为什么呢？有人一定会问，房贷不是要交利息吗？但是请注意现在一些理财产品实际上可以满足甚至高于房贷的利息，除此之外房贷又是所有资产里面最稳健的资产，和银行保留一部分的借贷关系，对你的信用也有好处。比如现在好多银行，你有房贷的话，连续一年两年正常还了，可以给你一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。
再补充一下，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。大家“借得钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。
总之，如果你是这三种人，就提前还——
1、除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了经常看看怎么理财，相信对你一定有帮助；
2、想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还；
3、死活不能欠银行钱，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心
如果你是以下这三种，就不要提前还——
1、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的（一般为7-8.5折）。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券，都更划算。
2、等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
3、等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
*被“等额本金”和“等额本息”绕晕的亲，接着看
等额本息的特点是每个月还钱的数目是固定的，短期内还得少，压力小。
等额本金的特点是一开始还得多，之后越来越少。
如果手头的钱还算充裕，想总数少还一点的话，就选等额本金，这个在买房的时候可以跟贷款的银行协商。）更多理财知识，关注公众微信号ijiacai。
举个例子：
等额本金和等额本息差多少？
2015年，首套房，价值100万元，首付30万元，贷款70万元，贷款30年：
责任编辑：莫昕
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2016年房奴必读 房贷真的可以不用着急提前还
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眼看春节将至，许多朋友马上就能迎来一大波数额不菲的年终奖，这让不少身背重额债务的“房奴”们手头资金变的十分充裕，再者由于2015年央行连续五次降息，关于提前还贷的情况变得格外引人关注。
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5 K; o$ j3 }. N; g" n(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)- D* G+ s5 x+ t众所周知，现在的房贷最长是30年，但根据调查发现，在实际生活中真正的还款周期并没有没那么长。
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- k) m# D" Z% u(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)8 A0 f% U' i& K&&E有银行的数据统计，一般的房贷还款周期差不多为五到七年，有90%的人都会选择提前还贷。其中，很多人受制于传统观念的束缚，觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己在经济上另有打算；当然还有一部分人，对于目前理财投资市场并不了解，没有找到合适的理财渠道。
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, {0 j$ Q* m9 W(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)1 `- j0 _4 m* B1 q/ Z" n综合来看，原因各有差异，但是不是所有人都适合提前还贷，什么情况下适合提前还贷，提前还贷的注意事项又有哪些？
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/ T9 N$ o' K6 @, k(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)! b& m" r& R* }! J不适宜提前还贷
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0 F4 A( D! J- a7 {; v(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网): G' j: _, Z0 b5 f从目前国内的经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。简单说大家现在从银行贷款买房，借得钱越多、时间越长就越好，不必急于还款，毕竟房贷利率很低，利率折扣优惠也很大。
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1 x4 H7 r% D2 T(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)! Z3 J7 j" H. W) i如果是以下三种请款，小编就建议您不要进行提前还贷了：
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/ {; X/ C; l+ ](来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网): h# W2 I9 [% b7 h1 C1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的（一般为8.5折）
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( s- z4 o8 Z+ m) I1 b(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)5 K3 I! q' s' Q9 o截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。比如你手中有十万元的闲置资金，以投资一年期，年华收益6%的理财产品为例，年终可以获得收益6000元。
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" X7 `4 x1 q" [" h(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)' i& M! I" Z&&k( e+ S相反，你进行提前还贷的话，要按照合同支付一笔高昂的违约金。以目前北京首套房利率折扣优惠最高的汇丰银行为例。
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. f0 n8 I, K5 I&&Y(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)# c+ N4 f2 r/ ^3 `如果一次全部还完：
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$ G0 [8 K, b, i(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)) u/ }: _% ~* ~1-2年之内提前还款，银行将收取本金的2%人民币（最低20000元）作为违约金；
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/ I0 d8 k) S6 K4 }(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)# T+ M% S7 Z# k$ j4 q2-3年之内提前还款，银行将收取本金的1%人民币（最低10000元）作为违约金；
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( H) f6 O9 i. F3 y$ E2 I(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网); W# G7 ?7 E: V" N3年之后，无违约金。
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1 q8 J- B( s&&A( ](来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)6 C+ ?0 b6 g: l* F# e仅部分还款：
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3 X' t2 v* v. `(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网), |: T0 }, p2 y当然，也会有人说目前水平利率低，提前还贷肯定能省不少利息，所以小编也总结了以下几种适宜还贷的情况供大家参考。
# B; S2 b0 D6 o& B&&u(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)6 d( L. x&&S; Y
( F( H4 W* ^$ ~(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)" N1 k) u- \) p& D1、如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一，提前还款比较划算；
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; f7 @&&m& ^) F(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)4 [6 X* V: z4 _5 Q- x2、如果是等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，可以做一部分提前还款；
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9 E; h$ O$ R$ B(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)/ m& r- y/ J! Z! U确实，提前还完房贷会比按时还完节省不少利息，但每个人也需要结合自身情况而定，如果是打算部分还款，选择缩短还款期限比减少月还款额更划算；
1 i5 R" A4 f( z6 U(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)) K/ @&&c4 ]6 M: p&&M
3 o& O- B( @& R- [; Y(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)9 e0 d8 z9 ~% i+ V如果是计划今年还清所有的房贷，融360小编还要提醒大家还需要注意以下这两个问题：
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<font class="hidden_ Y( J: B(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网). P/ n5 }&&v* s1、你需要弄清楚贷款银行对提前贷的相关规定:
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6 S0 M" [( G8 z(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)5 d4 `4 o1 A) W+ Y在年底还款之前，你先去银行了解清楚贷款银行对于提前还贷有哪些具体的规定，比如提前还贷是否有违约金，如果有违约金，其收取的标准怎样；提前预约还贷时间是否有要求；以及对提前还贷的数额又会否有规定等等。
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&&o8 W2 v) F3 k% s. o(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)% j8 k* T( [8 N2、若是组合贷款方式，建议先还商业贷款：
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! o8 E7 \0 m2 R&&l(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)& K& v, R1 O- o" k如果买房时，你选择的是“商业贷款+公积金贷款“组合贷款的方式，小编建议先还商业贷款，因为相比公积金贷款，商业贷款的利息比较高，如果先将商业贷款的那部分还清了，那么对于个人和家庭来说，每月的房贷压力必定会减轻很多，而且利息也同时节省不少。
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) [2 ?$ ]: A- ~" [(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)$ h* q&&W6 O8 B最后，小编还想提醒大家注意现在好多银行，如果你和该银行有房贷业务联系的话，连续一年两年正常还了，还可以给你一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。
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* S&&k; \* V; V4 T5 T% q(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)7 i, Z2 _# R" o1 Y% @7 I比如你现在买二套房不能贷款的情况下，如果能在银行拿一个信用贷款产品，利率上升也不高的情况下，比从别的渠道贷款好多了。
* A" h' w6 O9 J/ P1 \) x(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)6 F& r! ~9 Z" Z2 o
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