房产买卖替丈夫签字 所签合同有效吗
发布时间： 10:02:56
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　　刘东明欲购买住房，赵萌也正有卖出夫妻共有的四季花城房产之意。两人通过中介，商定以１１０万元的价格作房产买卖交易，赵萌还代替身在外地的丈夫在合同上签了字。合同签订了，５万元定金也交了，可刘东明就是迟迟等不来赵萌办余下的买卖手续。没买成房，刘东明一纸诉状将赵萌及丈夫张永强告到法院，要求双倍返还购房定金。案件经过二审由法院判决：因买卖合同签订前赵萌已电话通知张永强并征得其同意，合同有效，赵萌应返还买方购房定金１０万元。
　　卖房代替丈夫签字
　　赵萌的丈夫在外企工作，经常出差国内外，赵萌常年一个人留在家中，感到深圳工作压力大，又很孤独，于是，与丈夫商量后决定出售现居住的四季花城房产，离开深圳。
　　２００７年５月１０日，赵萌经过世华地产的撮合与刘东明达成购买意向，二人签订了一份《房地产买卖合同》。
　　《合同》约定，赵萌及其丈夫张永强“以１１０万元的价格”通过中介公司，将两人共同所有的万科四季花城某栋５０２号房屋卖给刘东明；刘东明于签订合同时付清５万元定金。同时又约定，刘东明须于２００７年６月３０日前支付首期款４０万元，该部分首期款原被告双方共同约定，由深圳发展银行监管，双方应在上述期限内与监管机构签署资金监管协议。
　　双方在《合同》的备注中写有：“张永强不能到场，现赵萌代表张永强参阅、理解，并认可同意签署本合同，如张永强对该协议有异议，赵萌同意承担相关法律责任”。随后，赵萌以自己名义，并代丈夫张永强签订了合同。
　　毁约双方各执一词
　　２００７年６月，也就是双方签订合同后的一个月，中介公司几次打电话给赵萌：“你要来我们这里办理首期款监管了。”刘东明也打电话给赵萌“我在等你来办首期付款手续，接下来再办理赎楼手续”。“我老公还在国外，现在不能回来，没办法办理赎楼手续”。赵萌以“手续无法继续履行”为由婉拒。
　　几次催促，刘东明见赵萌再没有卖房的想法，遂于２００７年９月２０日向龙岗法院起诉：“被告赵萌与张永强二人拒不履行合同义务，不仅有违诚信原则，也给原告带来了物质上的巨大损失和精神上的伤害”。刘东明请求法院判处：两被告双倍返回购房定金１０万元。
　　赵萌认为，当初签合同时就是自己代替丈夫签的名，有不合常理之嫌，后来到国土部门咨询了解到，如果没有丈夫亲自到场，或者委托证明，属于二人共同财产的房屋不可能办理过户手续。因此，才发生了不办理首期款监管手续的事实。赵萌的想法是“自己没有主观恶意，也就不存在双倍返还定金”。
　　一审合同生效赔付双倍定金
　　龙岗法院一审如期开庭，赵萌以“房屋为夫妻二人共有，其没有处分权，以及所签合同为预约合同，不是买卖合同，不应承担违约金”为由，主张合同无效。
法院审理后认为，两被告系夫妻关系，被告赵萌承认，其签订合同前电话告知了被告张永强，并征得张的同意后，才出售涉案房屋，以上事实足以令原告刘东明及第三人中介公司有理由相信，被告赵萌取得被告张永强的授权代为出售房屋。而被告赵萌以自己名义代理张永强与原告、第三人签订的《房地产买卖合同》，是当事人真实意思表示，没有违反法律，合法有效，原被告均应按合同约定履行各自义务。
　　法院认为，赵萌的主张与事实不符，不予采纳。故合同没有继续履行，是赵萌不予配合资金监管和赎楼手续所致，依法其应承担违约责任。
　　一审法院作出判决：解除原、被告及第三人中介公司签订的《房地产买卖合同》；被告赵萌、张永强二人返还原告刘东明双倍定金１０万元。案件受理费２３００元，由两被告承担。
　　（涉案当事人均为化名）
　　二审维持原判原告获１０万
　　一审败诉，赵萌不服，向深圳市中级法院提出上诉，请求“依法撤销原审判决书，改判买卖双方及世华公司签订的《房地产买卖合同》无效，或上诉人无违约行为，驳回刘东明双倍返还定金的诉讼请求，由世华公司退还其监管的刘东明定金５万元，由世华中介公司和原告刘东明分担本案一、二审诉讼费”。
　　庭审中，赵萌辩称，虽然在签订合同前她告诉了张永强有人欲买房的事实，张永强当时没有反对，但也没有授权她代理签字，实际是在张永强毫不知情的情况下，她在签订合同时，自作主张单方为张永强设定了代理关系，当时因她的无知，才求助于世华公司提供专业中介服务，才在世华公司的撮合下，自行代表张永强签订了买卖合同。
　　赵萌又说，她从没有提出过中止合同的要求，不存在违约的事实，同时为了减少损失，还同意让刘东明在继续补救合同，或解除合同上作出选择，但８月末，房价开始下跌后，刘东明眼看解除合同有利可图，不顾事实和诚信起诉追究卖方违约责任，这真是欺人太甚。
　　刘东明认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
　　二审法院经过调查后认定，原审查明的事实清楚，符合法律依据，遂作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。且二审案件受理费２３００元由上诉人赵萌负担。
　　律师点评
　　应当维护善意第三人权益
　　广东国晖律师事务所律师周小菊认为，本案争议的焦点主要在于赵萌代替丈夫签字的合同是否有效，由此延伸出卖方赵萌是否存违约现象。
　　从法院查明的事实看，在签订的《房地产买卖合同》的卖方一栏中，赵萌不仅签署了自己的名字，还代签了张永强的名字。在当日开具的定金收条上，赵萌也在收款人一栏写上了自己的名字和张永强的名字。
　　我国《婚姻法》中，对夫妻共有财产的处理权问题明确解释：夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意，或不知道为由对抗第三人。
　　从本案的事实来看，赵萌与张永强二人卖房是其共同意思的表示，事后，刘东明和中介公司均打电话给张永强，其自始至终没有否认不知道，或不同意卖房这一事实。
　　假使真是赵萌擅自处分了财产，根据我国《民法通则若干问题的意见（试行）》第８９条规定“共有人在共同共有关系续存期间，部分共有人擅自处理共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的赔偿”。
　　本案当中，原告刘东明符合善意第三人要件，应发生善意取得的法律效力，赵萌作为该房屋的共同共有人之一，应当承担房屋买卖关系的后果。
　　法院有理由认为，买卖双方在签订《房地产买卖合同》时，都知晓涉案房屋的产权属赵萌和张永强共有；在该合同卖方一栏，上诉人赵萌不仅签署了自己的名字，也代签了张永强的名字。可见，上述《房地产买卖合同》是赵萌以本人身份以及张永强的代理人身份与买方签订的，而非自己一个人的名义签订的。因此，赵萌的行为构成代理行为，而非无权处分行为。
　　赵萌和其丈夫张永强在签订合同后，既未按照合同约定的时间办理解除房屋的抵押手续，也未和原告刘东明签订楼款的资金监管协议，诉讼中又一直以张永强未回国、无法履行房屋买卖合同为由，拒绝办理房屋买卖的相关手续，其行为已构成单方违约。
　　刘东明作为守约方，有权提出解除合同，并要求双倍返还定金。法院判决赵萌和张永强双倍返还该笔定金是正确的。
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妻子卖房为丈夫筹医疗费　
日07:09 　
　　工地上被殴打致伤单位所出费用不够
　　本报讯(记者季东)“我老公在工地上被打了，建筑单位出了一部分钱后，已经有快两个星期没有人管了，现在已经花了10多万，家里把房子卖了凑了2万多元维持到今天。现在已经没有钱了，谁该为我爱人的医疗费负责？”昨日上午，在广州军区武汉总医院的病房里，周琴英抱着两个孩子哭诉。
　　事发>>>
　　小争执导致遭12人殴打
　　昨日上午，记者来到广州军区武汉总医院住院部神经外科的病房里，伤者刘兵华刚从高压氧仓里出来，他姐姐正给他喂水。
　　刘兵华的二哥刘清华说，他们兄弟三人都在新八集团武汉枫叶外籍子女学校一项目部做外墙保温工作。7月5日上午8时许，他们正在施工时，内墙的油漆工要拿走他们的跳板，双方发生争执。没过多久，12个油漆工突然持钢管等冲上楼，对他正在施工的大哥刘新华进行殴打，弟弟刘兵华赶来劝架，被多名油漆工用钢管猛击头部。之后，行凶者逃离现常
　　伤情>>>
　　气管切除，每天充氧
　　刘清华说，随后他和工友将大哥和弟弟送到荣军医院，因为刘兵华伤势严重，被转到广州军区武汉总医院。刘清华说，当天下午1点多，刘兵华做了开颅手术，医生说头部严重充血，在重症监护室里呆了15天才出来。
　　刘兵华的妻子周琴英说，丈夫出来以后因为气管切除，不能说话，现在每天还要到高压氧仓里补充氧。
　　刘清华担心地说，按照刘兵华现在这个样子，很难说将来恢复的情况。“医生说暂时脱离了生命危险，但谁能说以后的情况呢？”
　　困境>>>
　　妻子卖房为丈夫筹医疗费
　　刘清华告诉记者，事情发生以后，新八集团分几次共送来了8.7万医疗费用，之后就没有再给钱了，他们去找了多次都不行。现在他们已经花了十几万了。
　　周琴英告诉记者，家里有一个70多岁的婆婆，两个小孩最大的才7岁，为给丈夫筹钱治疗，家里已经将房子、耕牛和稻谷都卖了。能借钱的地方都借遍了，外面已经欠下了两万多元的债务。说完，周琴英流下了泪水。
　　新八集团>>>
　　项目部会逐步给钱
　　记者联系了新八集团，该集团党政办一名姓洪的办事员称，这个是工人们自己的矛盾，跟集团没有关系，否则集团早已经解决了。
　　记者又联系到一刘姓负责人。该负责人介绍，警方已经立案，公司现在不好管，也管不了。他表示，等到警方将凶手抓到以后，谁该负责就谁负责。目前集团出于人道主义，已支付了8.7万元。像这种事情，项目部会安排处理的，不会一下子打多少钱，会逐步给钱。
　　警方>>>
　　主要嫌疑人外逃
　　东湖高新区茅店派出所负责办理该案的民警告诉记者，目前警方已经抓获一名嫌疑人，并将其刑拘，但殴打刘兵华的主要嫌疑人外逃。因为主犯没有到案，现在也没有标准和依据确定该赔多少，派出所一直在做调解工作。
　　该民警说，此事属于工地内部的管理责任，公安机关也不好追究。
　　（长江商报）
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丈夫卖房3年后被妻子告上法庭
日03:42 　
　　本报4月11日讯（记者 辛戈）房子被丈夫卖出3年后，妻子突然将丈夫和买房人都告上法庭，要求判当初的房屋买卖协议无效，理由是自己并不知情。今日，记者从太原市中级人民法院获悉，经审理，法院判决该买卖房屋的行为合法有效。
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　　1993年，宋某分得一套近60平方米的公房，并在当年房改时购得该房的部分产权。2003年7月，其夫高某将房屋出售给李某，价格5万元，高某代妻子宋某在协议上签字，李某向高某付清了房款。
　　2006年，高某以单位清房为名从李某处取走了房产证。同年6月，宋某把丈夫高某和李某诉至法院，称高某是私自将房屋出售给李某，要求法院确认房屋买卖协议无效，判令李某退回房屋，支付房租1.36万元。在一审法院驳回其诉讼请求后，宋某提起上诉。
　　法院认为，高某作为共同财产的所有权人，将夫妻共有房屋卖给李某，属于有效的民事行为。宋某在房屋买卖协议已履行多年后以不知情为由提出抗辩，无法令人信服。
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