篇一：黑车的买卖合同是否拥有法律效力 北京合同律师尹泽海律师介绍：2013年9月，陈某林以租赁汽车为名，将王某某个人所有的一辆宝马轿车骗走。2013年11月，陈某林将该车卖于被告斤 某某并签订《旧机动车交易协议》一份。2014年4月，原告在安阳市二手车交易市场从被告斤 某某手中购买该车，双方签订《二手车买卖合同》，约定被告将车以195200元价格卖于原告，过户费用由原告承担，被告协助办理过户。双方当场办理了车款交接。2013年12月，县公安局民警以及车主王某某告知原告车是陈某林涉嫌诈骗案车辆，让原告好好保管，不准转卖，但原告2013年12月又将该车以200000元价格卖于苏某。该车未办理过户，行车证所有人仍登记为王某某。2014年9月，县公安局将车扣押。该案刑事判决生效后，县公安局2014年12月将该车发还车主王某某。原告要求解除原、被告签订的《二手车买卖合同》，被告返还原告车价款195200元。
北京合同律师尹泽海律师介绍本案的法律适用及处理有两种意见：第一种认为：买卖赃车的合同损害了第三人利益，应为无效合同。故原告可依据无效合同的规定要求赔偿损失。 第二种意见认为，一方当事人对合同标的物系赃车并不知情，双方已按协议履行，该合同应为有效；但具备合同解除条件，原告可以要求解除合同并赔偿损失。
那么到底是哪种是对的呢？北京合同纠纷律师尹泽海律师依据《合同法》给出了这样的解答：原、被告双方在二手车交易市场基于平等自愿原则签订二手车买卖合同，对买卖车辆系诈骗机动车的事实不知情，该合同是双方基于互相信任的基础上的真实意思表示，符合交易行为的构成要件，原告是在支付被告合理对价后取得该车，双方均已按协议内容履行完毕。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此原、被告双方2013年签订的《二手车买卖合同》为有效合同。但我国《合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”因此，被告对出卖车辆应保证其不存在权利瑕疵。现诉争车辆被汤阴县公安局扣押并退还车主，《合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”原告因被告出卖的车辆存在权利瑕疵不能取得该车，造成其合同目的不能实现，其要求与被告解除合同，本院应予准许。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告赔偿195200元购车款损失应予支持。被告支付该款后，其损失可另向陈某林主张。 本案例由北京合同律师尹泽海律师提供，转载分享请注明。 原文网址：篇二：无证车辆买卖合同的法律效力 无证车辆买卖合同的法律效力 曹
军 案例 日，原告石宏文将自己拥有的桂AL2633号中型普通客车出售给顾光志，并于当日订立“车辆转让协议书”，该协议书中卖方石宏文错写成顾光志，而买方又错写为石宏文，因此双方于11月25日又订立了第二份“车辆转让协议书”，第二份协议内容有所改变。但庭审中查实，原告石宏文认可第一份协议的内容。该协议约定：“原告以总价23800元将桂AL2633 号中型普通客车转让给被告，被告暂时付给原告车款11000元，下次部分在原告办好年检和强制保险时，被告一次性付偿给原告。”协议订立后，被告顾光志即按协议规定支付给原告石宏文1.1万元车款，原告也将车交付给被告使用，剩余车款12800元。被告于日出具给原告的欠条是22800元与事实不符。经质证，双方确认尚欠车款是12800元。过后原告催要下欠车款，而被告以原告未按协议交付该车辆的年检、强制保险手续以及该车为“黑车”为由，拒付下欠车款12800元即引起纠纷。 一审判决：一审法院认为，原被告订立的“车辆转让协议书”是双方自愿达成的，双方应各履行协议所规定的义务，协议签订后被告即如约先支付原告1.1万元的购车款，但原告并未按照协议的约定将桂AL2633 号车的有关手续办好年检、强制保险以及交清2008年11月的养路费，移交给顾光志。因此，本院认为原被告订立协议后，原告将车辆交给被告，被告也支付了1.1万元，该协议已经生效，既也实际部分履行，未履行的内容应属附条件的民事行为，具有双务合同履行中同时具有抗辩权的权利。即原告先将桂AL2633 号车的有关手续办好年检、强制保险以及交清2008年11月的养路费，办好年检移交给被告后，被告才有将下欠购车款12800元支付给原告的义务，据此，依照《中华人民共和国合同法》第67条之规定作出判决：驳回原告要求被告支付下欠购车款12800元的诉讼请求。案件受理费60元，由原告承担。 宣判后原告石宏文以日和25日签订车辆转让协议书，两份协议内容的约定不同，应当以第二次协议为准，第二次协议书上并未约定办理办理“强制保险和缴纳2008年11月份养路费”。其次原告提供的证据可以证明该汽车是经过年审、车检的理由提起上诉，请求二审支持其诉讼请求。 二审法院处理意见：二审法院认为：日和25日两份协议均对同意买卖标的物的价款和支付方式进行约定，而且内容和条款均无变化，根据生活常理，25日所订立的协议应当是对19日协议中第一条进行修改后重新订立的一份新的协议。从双方车辆转让协议书上看，属未生效的协议，双方也不愿办理过户，现双方对过户达不成一致意见，协议仍处于未生效状态，双方本应相互返还财产，但从实际使用看，被上诉人已经使用该车经营9个月，造成上诉人车辆折旧损失，被上诉人既不退回石宏文车辆，又不愿意支付够车款。从案件的实际出发，签订《车辆转让协议》是是双方真实意思表示上诉人石宏文也按照约定交付了车辆使用权，被上诉人顾光志也打有欠条给上诉人石宏文，双方实际是因合同形成的债务关系，被上诉人顾光志应当支付所欠车款给石宏文。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十百五十三条第一款第三项和《中华人民共和国民事通则》第八十四条第一款、第二款之规定，作出如下判决：一、撤销黎平县人民法院（2009）黎民初字第155号民事判决书。二、有顾光志在本判决送达后15日内一次性支付石宏文12800元，一审案件受理费60元，二审案件受理费120元有顾光志承担。 本案争议点焦点主要是原告石宏文与被告顾光志签订的《车辆买卖协议》是附条件的民事法律行为，属于双务合同履行中的先履行抗辩权，还是该协议已生效，形成单纯的合同之债。 所谓的附条件的民事法律行为，是指法律行为效力的开始或终止取决于将来不确定事实的发生或不发生的法律行为。针对该案是否属于被告顾光志享有双务合同履行中的先履行抗辩权，其含义是指当事人互为债务有先后的履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求。其构成要件：①须双方当事人互负债务；②两个债务须有先后履行顺序，至于该顺序是当事人约定的，还是法律直接规定的，有所不同。③先履行一方未履行或其履行不符合债的开始。 从上诉案件分析，原、被告所签订的《车辆买卖协议》从内容上看，该协议未生效，属待定状态，因为协议规定：被告顾光志将剩余12800元车款付给原告的前提条件必须是原告石宏文将该车的一切手续办妥后，方可付款。其双方所表示的行为时附条件的民事法律行为，被告应当拥有双务合同履行中的先履行抗辩权。 但从合同的实际履行情况分析，由于被告顾光志对车辆已实际拥有支配权，并已经使用该车经营9个月，且被告顾光志也打有欠条给原告石宏文，事以至此，原、被告双方所签订的合同是属于未生效状态，还是已生效形成事实上的合同之债呢? 合同生效应当具备的条件，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。而合同之债，是按照合同的规定或者依照法律的规定，当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 纵观本案：原被告于日和25日签订两份协议，25日所签订的协议内容应当是对19日协议第一条进行修改后重新订立的一份新的协议，但双方对违约责任及过户时间没有规定。从形式上看，该协议处于未生效状态，但实际情况是原告已按照协议交付车辆给被告，而被告已使用，经营9个月，并且打有欠条给原告，故此，对原告办理年检、强制保险及交清2008年11月的养路费的义务在第二份协议上没有明确约定。因此，该协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属生效合同。中级法院根据《中华人民共和国合民法通则》第八十四条第一款、第二款之规定，判决有顾光志来付石宏文车款12800元之判决，则是充分考虑到实际情况及有利于双方当事人的各方利益。三、出现的问题 该案件是经中院改判，从程序和实际上看似公正、合理但其实质内容有些问题仍需同仁探讨。 ⑴ 签订合同时，双方对违约责任规定模糊。 针对卖车方，买方在合同中并没有明确规定：“因档案不符发动机、车架号码凿改等各种原因造成该车不能办理正常过户手续。卖方必须原款退还给买车方”之类的说明上述案件就存在类似情况，被告顾光志所购买石宏文的车，实际就是一辆“黑车”不能经营，也不敢上路，用23800元买了一堆“铁”，给买车方造成经济上的损失。如卖方所卖车辆没有合法手续其车辆的价值不值23800元。 ⑵过户时间没作硬性规定 现住绝大多数的车辆买卖交易中，内部很少会规定详细的过户时间，由于买车方急于用车在支付车款后，只是口头与对方商定一个月内过户，但后来由于原车主与买方都比较忙，时间难以统一，其结果是出现交通事故后，对前车主及新车主带来很大的麻烦。因此，在买卖车辆合同一定要将具体的时限明确写进合同里，否则让对方全额退款，并将车退还对方。 ⑶车况问题避而不谈。 许多购车者，对车辆的不胜了解，只是单单的问一声，加之车况的好坏，需具有专业知识的人才了解。因此，买车后方发现车辆存在巨大的机械隐患，也是过后才发现，为避免此类纠纷的发生，建议找权威的第三方鉴定评估机构对该车的车况进行评估，是否车况存在重篇三：股权协议书有法律效力么 龙源期刊网 .cn 论公司股权转让的法律效力 作者：苏红梅 来源：《财经界?学术版》2014年第18期 摘要：公司股权的转让有着重要意义，而法律效力是公司股权转让科学合理进行的有效保证，必须遵照有关法律进行。本文重点探讨了股权转让合同的法律效力以及在股权转让中需要认定和审查的重点内容。 关键词：公司 股权 法律 效力 公司股权的转让关系到其他主体的利益，甚至国家经济的安危，对于形成活跃的市场经济，优化资源配置，有重要意义。法律是公司股权转让科学合理进行的有效保证，需要遵照有关法律进行。进行公司股权转让的时候，要考虑到合同的法律效力。 一、明确股权转让的含义 公司股东在出资行为的基础上，享有从公司获得经济利益以及参与公司经营管理行为的各项权利，可以统称为股东股权。股权作为一种民事权利，是非常特殊而且相对独立的，可以与物权、债权相互之间并列独立。股权的内涵中，财产权、身份权、管理权是它的主要内容，因此股权集中了财产、管理和身份于一体，是一种综合性的权利。由于股东的权利来自股东的出资情况，股权包括了共益权和自益权，二者结合在一起，构成了股权的完整权利体系。作为一种综合性的独立权利，股权的本质是股东对于公司的管理控制权，以及对于公司事务的支配权。 股权的转让指的是，股东按照法律的规定和公司的章程，将属于自己的股权让给他人，受让人因此获得股权成为公司股东的民事行为。本质上来说，股权转让是一种股权的买卖行为，并不能改变公司的法人资格。股权是一种比较特殊的权利集合形态，股权转让行为中的当事人用股权作为标的物，使它的权属发生了转移，这是一种要式行为，应该符合公司法规定的程序以及实体条件。在我国的公司法中，将有限责任公司的出资转让和股份有限公司的股份转让，统称为股权转让。股份转让，是指股份有限公司的股东把股份转让给他人的一种行为。这种股份转让与出资转让也存在一定区别。由于股份公司具有较强的合资性，体现了公司的基础是资本，对于股东之间的人际关系并不注重。而有限责任公司中，对于股东之间的信任关系相对来说比较注重。有限责任公司中的出资转让行为也受到法律的限制，出资转让一般会通过私下签订协议的方式进行。 二、股权转让合同的法律效力重点分析 在合同法中，合同的法律效力可以分为有效合同、无效合同、效力待定合同、可变更或撤销合同等。这些效力的等级依据的是合同自身规则，即合同的主体是不是合格，合同的意思表篇二：股权代持法律效力分析 股权代持法律效力分析 股权代持，或称委托持股，是指实际出资人与名义出资人达成以下约定：名义出资人作为名义股东，在股东名册等公司工商登记信息上出现，而实际上由实际出资人出资并享有投资权益。在现代社会，人们对商业交易的保密要求以及灵活安排的需求不断上升。在此背景下，凭借其本身所特有的隐秘性和灵活性，股权代持已被广泛应用在商业交易行为中，例如，为规避公司股东人数上限而进行的职工持股会代持安排，为开展中国境内有限责任公司员工虚拟期权计划而由大股东代持员工股权的安排，在投融资交易中因商业考虑而进行的股权代持安排，等等。与此同时，由股权代持安排引起的纠纷和争议也越来越频繁。 下面通过一起投融资交易中股权代持安排引发的诉讼案件，对股权代持的法律效力问题加以分析梳理，并进一步探讨有效降低或防范这一领域重大法律风险的途径和手段。 一、案情还原之后，由于经营不善，第三人股权的估值大幅度降低。此时原告实际持有的第三人股权的市场价值已低于之前从被告处受让股权时的价值，由此导致原告投资失利，该笔投资处于亏损状态。于是，原告希望不再履行《代持协议》，并要求被告将之前从原告处收取的股权转让款全部返还。这一要求遭到被告的拒绝，原告遂将被告起诉至法院，请求法院确认《代持协议》无效，并判令被告将其从原告处取得的股权转让款全额返还。 这份《代持协议》的法律效力究竟如何？是有效合同、可撤销合同，还是效力待定合同？抑或根本就是无效合同？这是本案中双方争议的主要焦点，也是这一类股权代持协议法律关系中存在的普遍性问题。 二、股权代持法律效力分析 1. 概述 股权代持安排的协议通常包含两种民事法律行为：一是实际出资人和名义出资人关于委托持股的民事法律行为；二是实际出资人与名义出资人关于股权转让的民事法律行为（即名义出资人将其持有的股权转让给实际出资人）。因此，要判断股权代持安排的协议是否有效，需要分别分析委托持股和股权转让这两个民事法律行为的法律效力。 《合同法》第52条列出了合同无效的五种情形：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。 一般来说，股权代持安排的协议由实际出资人和名义出资人自愿签署，属于正常的商业交易行为，没有损害国家利益和社会公共利益的行为，也不存在恶意串通损害第三人利益的情形。因此，正常的股权代持安排协议通常不存在《合同法》第52条规定的合同无效的前四种情形。至于是否存在第五种情形，即违反法律、行政法规的强制性规定，则有着进一步讨论分析的空间。在法律实务中，由于对“强制性规定”的解读存在一定的不确定性，使得该条规定成为多数股权代持安排争议的焦点之一。以下将主要从委托持股和股权转让这两个法律行为是否违反法律、行政法规的“强制性规定”这一角度进行分析阐述。 2. 委托持股行为的法律效力分析 在《最高人民法院关于适用&中华人民共和国公司法&若干问题的规定（三）》（以下简称“《公司法解释三》”）出台之前，委托持股行为一直位于灰色地带，无任何法律法规对其做出明确规定。而《公司法解释三》第25条规定：有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第52条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。这一规定正式肯定了委托持股的法律效力；同时，《公司法解释三》对于委托持股安排中易引发争议的投资权益归属、股东名册变更、股权处分等事项也进行了规定，这从侧面认可了委托持股本身的合法性。 在投融资交易中，多数公司的最终目的是上市，公司如果希望在中国境内资本市场公开发行股票，则需遵守中国证监会《首次公开发行股票并上市管理办法》（以下简称“《首发办法》”）。《首发办法》第13条要求，“发行人的股权清晰，控股股东和受控股股东、实际控制人支配的股东持有的发行人股份不存在重大权属纠纷”。由于委托持股会影响发行人股权的清晰度，且存在潜在的股权纠纷风险，所以从目前证监会的监管口径看，委托持股是不允许的。据此，有人认为，由于委托持股违反《首发办法》中的有关要求，会实质阻碍公司上市，从而损害公司和公司中其他股东的利益，所以委托持股协议应属无效。 然而实际上，《证券法》《首发办法》及其他与企业上市相关的法律和行政法规并没有规定委托持股这一行为本身无效，监管部门为确保股权清晰而适用的监管审查口径也只是要求公司对委托持股的行为进行清理，而并未否认委托持股本身的合法性。 3. 股权转让行为的法律效力分析很多情况下，实际出资人从已经持有公司股权的股东处受让部分股权，并由后者代其持有。出于这种股权代持安排，该股权转让行为不会进行工商变更登记。根据2006年版《公司法》第72条规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。在实践中，该类股权转让协议往往并不向第三方披露，自然也就没有履行《公司法》第72条规定的股权转让程序，即违反了《公司法》第72条的规定，从而使得该股权转让行为的法律效力存在瑕疵。这个瑕疵是 否会导致该股权转让行为无效呢？前文提及的案件中，原告恰恰就是以股权转让行为违反《公司法》第72条的规定作为主张其无效的理由。 判断股权转让行为以及股权代持安排的协议是否有效的关键在于，《公司法》第72条规定是否属于《合同法》第52条中提及的“强制性规定”。 《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》中的第14条规定，《合同法》第52条中提及的“强制性规定”是指“效力性强制性规定”，但该解释并未对“效力性强制规定”做进一步说明。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》则明确规定，“违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”并指出，“强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。” 不难看出，“效力性强制性规定”的实质特征是规范损害国家利益或社会公共利益的合同行为。具体而言，其规范的是法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的行为，或虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的行为。不属于“效力性强制性规定”规范范围的则由“管理性强制性规定”加以规范。对于“效力性强制性规定”适用范围的限制，有利于实现维护《合同法》、鼓励和保护交易等重要目的。 结合上述对“效力性强制性规定”的分析可见，违反《公司法》第72条规定的行为，仅仅损害了其他股东的优先购买权，并没有损害国家利益或社会公共利益。因此，《公司法》 第72条规定应理解为“管理性强制性规定”，而非“效力性强制性规定”，故股权转让行为及股权代持安排协议并不会因为违反《公司法》第72条规定而当然无效。值得注意的是，《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》明确规定，外商投资企业中的股权“转让方、受让方以侵害其他股东优先购买权为由请求认定股权转让合同无效的，人民法院不予支持。”但该规定仅适用于外商投资企业。当然，这对于内资企业具有一定的参考作用，也从一定程度上印证了《公司法》第72条规定不属于“效力性强制性规定”的分析。 在司法实践中，虽然各地人民法院通常不会将《公司法》第72条规定理解为“效力性强制性规定”，但对股权转让行为属于效力待定还是可撤销仍存有一定争议。例如，广东省高级人民法院2012年在其官网发布的《民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》中提出，未经有限责任公司其他股东过半数同意的股权转让合同一般应认定为效力待定的合同；根据2007年《陕西省高级人民法院民二庭关于公司纠纷、企业改制、不良资产处置及刑民交叉等民商事疑难问题的处理意见》，目前审判实践中较为通行的观点为：未经有限责任公司其他股东过半数同意的股权转让合同不属于效力待定的合同，其效力始于成立之时。 前述案例涉及的股权转让合同不应被认定为效力待定的合同，而应属于可撤销的合同。一般来说，效力待定是因为合同当事方主体资格、能力存在瑕疵，具体而言，《合同法》规定的无民事行为能力、限制民事行为能力、无代理权、超越代理权、代理权终止后以及无处分权人签订的合同为效力待定，而股权转让行为中的转让方和受让方通常均不存在上述主体
资格欠缺，唯一的瑕疵是未履行经其他股东过半数同意的程序，从而损害了第三方（即其他股东）的优先购买权。因此，作为权利受损害方，其他股东可以请求撤销转让方和受让方之间的股权转让合同，但是在行使撤销权之前，该股权转让合同是有效的。 三、结论及建议 综上，就股权代持安排协议而言，如其中无其它违反强制性法律规定的条款，则其中的委托持股行为及股权转让行为均不存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，也非属于效力待定，应属于有效。 该案判决书认为，委托持股行为系双方真实意思表示，故而合法有效；《公司法》第72条之规定应理解为“管理性强制性规定”，而非“效力性强制性规定”。根据该规定，其他股东如果认为被告转让股权的行为侵害了其优先购买权，可以据此请求撤销股权转让协议，而原告作为股权受让方，并不能代替其他股东行使该权利。因此，《代持协议》应认定为有效。值得注意的是，虽然《代持协议》未被认定为无效，但如前文对违反《公司法》第72条规定的股权转让行为的法律效力的分析所述，如果其他股东主张该股权转让行为损害了其优先购买权，则其可据此请求撤销《代持协议》。因此，《代持协议》的效力状态仍然存在不稳定性。建议在实务操作中，应根据具体情况采取相关技术措施，以弥补股权转让程序上的瑕疵，从而补强《代持协议》的效力，以防范后续可能产生的风险。篇三：股权代持及法律效力浅析 股权代持及法律效力浅析 文:汉坤律师事务所律师／郭世栈 股权代持，或称委托持股，是指实际出资人与名义出资人达成以下约定：名义出资人作为名义股东，在股东名册等公司工商登记信息上出现，而实际上由实际出资人出资并享有投资权益。在现代社会，人们对商业交易的保密要求以及灵活安排的需求不断上升。在此背景下，凭借其本身所特有的隐秘性和灵活性，股权代持已被广泛应用在商业交易行为中，例如，为规避公司股东人数上限而进行的职工持股会代持安排，为开展中国境内有限责任公司员工虚拟期权计划而由大股东代持员工股权的安排，在投融资交易中因商业考虑而进行的股权代持安排，等等。与此同时，由股权代持安排引起的纠纷和争议也越来越频繁。 本文拟通过一起投融资交易中股权代持安排引发的诉讼案件，对股权代持的法律效力问题加以分析梳理，并进一步探讨有效降低或防范这一领域重大法律风险的途径和手段。案情还原 在本案中，原告和被告均为自然人，第三人为一家中资有限责任公司。被告作为第三人的早期投资人，持有第三人的部分股权。原告获悉第三人正准备开展新一轮融资，便与被告协商，希望能从被告处以较低价格受让其持有的第三人部分股权。在此过程中，原告成为这部分受让股权的实际出资人，但名义上它仍由被告持有。被告与原告协商后签署的《代持协议》约定：被告将其持有第三人的部分股权以低于同期融资价格的价格转让给原告；在第三人的股权在公开市场流通前，由被告代原告持有该部分股权。 之后，由于经营不善，第三人股权的估值大幅度降低。此时原告实际持有的第三人股权的市场价值已低于之前从被告处受让股权时的价值，由此导致原告投资失利，该笔投资处于亏损状态。于是，原告希望不再履行《代持协议》，并要求被告将之前从原告处收取的股权转让款全部返还。这一要求遭到被告的拒绝，原告遂将被告起诉至法院，请求法院确认《代持协议》无效，并判令被告将其从原告处取得的股权转让款全额返还。 这份《代持协议》的法律效力究竟如何？是有效合同、可撤销合同，还是效力待定合同？抑或根本就是无效合同？这是本案中双方争议的主要焦点，也是这一类股权代持协议法律关系中存在的普遍性问题。 股权代持法律效力分析 1. 概述股权代持安排的协议通常包含两种民事法律行为：一是实际出资人和名义出资人关于委托持股的民事法律行为；二是实际出资人与名义出资人关于股权转让的民事法律行为（即名义出资人将其持有的股权转让给实际出资人）。因此，要判断股权代持安排的协议是否有效，需要分别分析委托持股和股权转让这两个民事法律行为的法律效力。 《合同法》第52条列出了合同无效的五种情形：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。 一般来说，股权代持安排的协议由实际出资人和名义出资人自愿签署，属于正常的商业交易行为，没有损害国家利益和社会公共利益的行为，也不存在恶意串通损害第三人利益的情形。因此，正常的股权代持安排协议通常不存在《合同法》第52条规定的合同无效的前四种情形。至于是否存在第五种情形，即违反法律、行政法规的强制性规定，则有着进一步讨论分析的空间。在法律实务中，由于对“强制性规定”的解读存在一定的不确定性，使得该条规定成为多数股权代持安排争议的焦点之一。以下将主要从委托持股和股权转让这两个法律行为是否违反法律、行政法规的“强制性规定”这一角度进行分析阐述。 2. 委托持股行为的法律效力分析 在《最高人民法院关于适用&中华人民共和国公司法&若干问题的规定（三）》（以下简称“《公司法解释三》”）出台之前，委托持股行为一直位于灰色地带，无任何法律法规对其做出明确规定。而《公司法解释三》第25条规定：有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第52条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。这一规定正式肯定了委托持股的法律效力；同时，《公司法解释三》对于委托持股安排中易引发争议的投资权益归属、股东名册变更、股权处分等事项也进行了规定，这从侧面认可了委托持股本身的合法性 在投融资交易中，多数公司的最终目的是上市，公司如果希望在中国境内资本市场公开发行股票，则需遵守中国证监会《首次公开发行股票并上市管理办法》（以下简称“《首发办法》”）。《首发办法》第13条要求，“发行人的股权清晰，控股股东和受控股股东、实际控制人支配的股东持有的发行人股份不存在重大权属纠纷”。由于委托持股会影响发行人股权的清晰度，且存在潜在的股权纠纷风险，所以从目前证监会的监管口径看，委托持股是不允许的。据此，有人认为，由于委托持股违反 《首发办法》中的有关要求，会实质阻碍公司上市，从而损害公司和公司中其他股东的利益，所以委托持股协议应属无效。 然而实际上，《证券法》《首发办法》及其他与企业上市相关的法律和行政法规并没有规定委托持股这一行为本身无效，监管部门为确保股权清晰而适用的监管审查 口径也只是要求公司对委托持股的行为进行清理，而并未否认委托持股本身的合法性。 3. 股权转让行为的法律效力分析 很多情况下，实际出资人从已经持有公司股权的股东处受让部分股权，并由后者代其持有。出于这种股权代持安排，该股权转让行为不会进行工商变更登记。根据2006年版《公司法》第72条规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。在实践中，该类股权转让协议往往并不向第三方披露，自然也就没有履行《公司法》第72条规定的股权转让程序，即违反了《公司法》第72条的规定，从而使得该股权转让行为的法律效力存在瑕疵。这个瑕疵是否会导致该股权转让行为无效呢？前文提及的案件中，原告恰恰就是以股权转让行为违反《公司法》 第72条的规定作为主张其无效的理由。 判断股权转让行为以及股权代持安排的协议是否有效的关键在于，《公司法》第72条规篇四：农村宅基地买卖合同的法律效力 农村宅基地买卖合同的法律效力 最近接了一桩案子是关于农村宅基地买卖。小张是湖南户口因祖辈都是农民，所以小张与妻子婚后去新疆打工二十余年。为了让自己能够住上自己的房子小张小两口非常努力。与是在2012年买了在新疆库尔勒买了一块地，盖了个小二楼带院子的房子自己居住。最近让小张夫妇非常困惑的是有人说他们的买卖关系不成立。辛苦半辈子的小张非常着急，转让 宅基地有转让方的签名、还去村上公证过怎么会不成立买卖关系呢？ 下面我们就来看看，宅基地使用权转让法律效力： 1、宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效： （1）城镇居民购买； （2）法人或其他组织购买； （3）转让人未经集体组织批准； （4）向集体组织成员以外的人转让； （5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。 2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件： （1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地） （2）同一集体经济组织内部成员转让； （3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件； （4）转让行为征得集体组织同意； （5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。 所以小张夫妇是不能拥有宅基地的所有权，买卖合同不具有法律效力。在这种情况下我 们通常建议买方签订宅基地使用权协议，在约定期限内宅基地使用权归买方所有。 更多文章请点击访问服务博百家专栏
约定的违约金高于合同价款的法律规定 李某和张某签订了一份房屋买卖合同。李某以15万元的价格把房子卖给张某，并在协议中约定如果一方违约要支付违约金18万元。协议签订后，张某因资金紧张要求解除房屋买卖合同。李某要张某支付协议中所规定的违约金。而张某以违约金高于合同价款，合同无效为由，拒绝支付违约金。请问：合同中可以约定高于合同价款的违约金吗？ 根据《合同法》的规定，合同不因违约金高于合同价款而无效。但由于双方约定的违约金过分高于李某所受的损失，张某可向人民法院申请变更违约金数额。 当事人之间约定违约金的目的只具有补偿性，而不具有惩罚性。即以弥补当事人因对方违约所可能受到的实际损失。但法律也尊重当事人的意思表示（意思自治原则），只有在所约定的违约金过分的高于或者低于所受的损失时，才可以申请人民法院依法变更。中华人民共和国合同法第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
定金与订金 订金性质相当于预付款，不适用定金罚则 1给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行债务的，应双倍返还定金。 2定金合同为实践合同，应当以书面形式约定，自交付定金之日起生效。定金合同是从合同。 保证合同、抵押合同、质押合同均自签订之日起生效，而定金合同从实际交付定金今之日起生效。 3定金交付后，交付方可以丧失定金为代价解除合同，收定金一方也可以以双倍返还定金为代价解除合同。 4因不可抗力、意外事件是合同不能履行的，不适用定金罚则；因合同关系以外第三人的过错，致使合同不能履行的，适用定金罚则。 5定金数额由当事人约定，但是不的超过主合同标的额的20%；超过部分法院不予支持。 6同一合同中，既约定定金又约定违约金的，当事人可以选择违约金或定金条款。 7当事人约定违约金超过造成损失的30%的。一般可认定为过分高于造成的损失。
租赁合同 1租赁合同的租赁期限不得超过20年。租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。2当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 3租赁合同在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 4承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。篇五：融资性贸易合同究竟有无法律效力 融资性贸易合同究竟有无法律效力 作者：王英波 王燕（北京大成律师事务所律师） 经济参考报
●企业间进行大宗商品的贸易融资已经成为一种常态作法，但近年此类贸易由于贸易链条某一方资金链断裂而危机频发。 ●关于融资性贸易合同的合法性，我国没有效力级别较高的法律、行政法规对此作出明确规定，司法实践中不同法院的裁判尺度和结论不一。 ●企业间融资性贸易合同究竟是否有效，需要结合最高人民法院关于企业间融资性贸易合同效力认定的司法裁定的情况，来具体分析。
融资贸易源于国际贸易，是指以贸易形式达到融资目的，通常指银行作为资金提供方通过远期信用证、远期托收、保理、票据贴现等金融工具给予从事大宗商品交易的企业的资金融通。融资性贸易是企业扩大贸易规模、提高资金使用效率的重要手段，在国际贸易领域有较为成熟的规则和惯例，全球80%的贸易使用了融资手段。 我国国内企业之间进行大宗商品的贸易融资已经成为一种常态做法。近年此类贸易由于贸易链条某一方资金链断裂而危机频发，从钢贸危机到青岛港氧化铝、电解铜事件,再到天津港铁矿石纠纷，金额巨大，涉及到贸易企业、银行、担保方、仓储方、货代等诸多当事方，法律关系复杂。对于融资性贸易合同的合法性，我国没有效力级别较高的法律、行政法规对此作出明确规定，司法实践中不同法院的裁判尺度和结论不一，使得企业和法律实务人士一直为此困扰。 2013年最高人民法院副院长奚晓明在全国商事审判工作会议上关于企业间借贷合同不必然认定无效的讲话（简称“商事审判讲话”，笔者认为，奚晓明的讲话代表最高院而非其个人观点，应当对审判实践仍有指导意义）以及法律实务界近期关注和热议的最高院（2014）民二终字第00056号判决（简称“56号判决”），被视为最高院放松对融资性贸易合同效力认定的风向标。我们根据处理此类纠纷的经验，对最高院近年来相关典型案例进行分析和梳理，在没有明确法律规定的情况下，以期有所澄清和明晰。 一、企业间融资性贸易合同被认定无效的法律依据 1996年《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》中规定，企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。此处的“金融法规”是指中国人民银行1996年《贷款通则》，其中第六十一条规定，企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。事实上，《贷款通则》的效力级别是部门规章，不属于法规。 司法实践中将融资性贸易合同认定无效的理由是“名为贸易实为企业间借贷”，符合《合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”的情形。 二、最高人民法院关于企业间融资性贸易合同效力认定的司法实践 1闭合贸易一方当事人以一个贸易合同起诉、法院结合整个循环贸易链及合同条款内容综合考量后认定贸易合同实为企业间借贷而无效 代表案例是最高人民法院(2010)民提字第110号、（2011）民再申字第15号和（2015）民申字第1388号。三案中当事方采取的贸易模式为：A为资金提供方，C为资金使用方，B向A采购货物，A向C采购货物。同时，B向C销售从A处采购的货物，三个合同内容完全一致仅单价不同。该交易模式形成了货物由C――A――B――C流动、而资金由A――C――B――A反方向流动的闭合贸易链条。 此类案件中，虽然原告依据其与某一方的贸易合同起诉，但是在主张合同无效的一方当事人举证充分的情况下，最高院会结合整个循环贸易链条综合判断当事人签约时的真实意思表示及交易的合法性，而不会因为合同独立性原则仅仅审查一个贸易合同的效力。认定贸易合同无效的主要依据和思路是：第一，一方即买又卖同等数量、规格的货物，且高买低卖，违背商业常理。第二，当事人仅是订约、付款、开票，没有证据证明货物的交付（实际交付或者拟制交付），中间商仅享利润不担风险，不符合买卖合同交易流程。第三，A并不具有从事融资贷款业务的资质，其与B、C采用虚假贸易形式进行的借贷活动，违反了国家相关金融法规的禁止性规定，属于以合法形式掩盖非法目的行为，根据《合同法》第五十二条第三款的规定，当事人签订的合同均属无效合同。 (2010)民提字第110号案还涉及到了担保问题，认定主合同无效导致保证合同无效，但是保证人明知企业间的借贷交易非法，仍然参与，主观上具有过错，应对于融资交易无效所造成的损失承担赔偿责任。根据其过错程度，按照公平原则对受损方承担相应的赔偿责任。 2关联企业对货物进行回购的，结合整个贸易链条及贸易合同条款整体考量后认定贸易合同实为企业间借贷而无效 代表案例为最高人民法院(2011)民提字第227号。该案为票据纠纷，其贸易模式为:A向B采购货物然后转售给C， A向B预付货款但是向C延迟收款。虽然贸易链条不是闭合的，但是B和C为关联公司。 法院认为，由于本案实质涉及A、B、C三方交易主体以及A与B、A与C分别签的《购买协议》、《销售协议》两份合同，故对A与B之间成立的法律关系的性质界定，应综合三方当事人间签订的两份合同的目的及其内容作出整体判定。从三方签订目的进行分析，B与C为关联公司，两方与A进行本案所涉交易的目的是为了获得资金，A对该目的也无异议，因此，本案当事人签订合同的真实目的在于融资。对《购买协议》和《销售协议》的内容进行整体分析，当事人各方建立的法律关系实质是借款法律关系，在实际操作上，是采取了关联企业对相关货物进行回购的形式。本案所涉《购买协议》和《销售协议》同日签订，其内容相同或者相互关联，为不可分割的整体。依据上述协议的约定，作为买方，A不承担货物验收的义务；作为转售方，A不承担由于市场的风险可能导致的不定差价的亏损风险,而是在一个月的期间从C处收回购买B货物的货款并获取固定的收益回报。出资购买和销售货物但不承担转售的交易风险，而且在一定期限后收回本金且获得固定的利息回报，这符合借款合同的特征。尽管本案存在着货物流转，但其不能否定当事人之间以买卖为形式，实质进行融资的真实目的。A并无出借资金的法定资质，因此，其与B、C之间以签订买卖合同为名，进行企业间借贷，属于《合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，违反了有关金融法规的规定，故本案所涉购买合同应确认无效。 3非闭合的连环买卖，无充分证据证明当事人真实意图在于融资的，认定在不同的当事人之间成立独立有效的买卖合同关系 代表案例有（2014）民二终字第241号和（2014）民申字第2094号。（2014）民二终字第241号案所涉贸易模式为：A向B采购货物，签订合同一，在B交货前一次性预付全额货款；B向C及C的关联公司采购拟交付A的货物，签订合同二，在C交货前预付货款。除单价外，合同一和合同二条款内容几乎完全一致。A为供资方，C为用资方，A与C非关联公司，三方形成一个非闭合的连环买卖。B由于C未向其交货而无法完成向A的交货义务，A诉B解除合同一、返还预付货款，B反诉合同一名为买卖实为融资而无效。 （2014）民申字第2094号案所涉的贸易模式为：A向B采购货物，签订采购合同，再向C销售此货物，与C签订销售合同。A作为供资方，在采购合同下支付全额货款后取得货权、通过转移货权的方式履行销售合同下的交货义务，给予C一段时间的账期，延迟收款。A向C交付货物后，C未履行付款义务，A诉C向其付款同时诉保证人承担连带保证责任。此种模式下的贸易合同一般规定货物采取指示交付或拟制交付的方式完成交接，即由最终买方到上游企业所在地自行提货，通过交付提货单、货权转移证明等书面文件完成货物交付。 法院认为，主张合同无效一方当事人提供的证据不足以证明双方的真实目的在于融资时，采购合同或销售合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。虽然一方当事人与第三人（案外人）签署销售合同或采购合同与涉案合同内容一致，只能证明在不同的当事人之间成立了不同的购销合同关系。 4“走单、走票、不走货”，货物已经完成法律意义上交付的贸易合同合法有效 我们看一下最高院（2014）民二终字第00056号这个热点案件，其所涉及的交易模式为：A与C签订燃料油代理进口协议，A将进口货物交付C，双方存在一个在先的债权债务关系。A与B签订合同一，约定A向B销售燃料油，B先提货后付款；B与C签订合同二，约定B向C销售燃料油，合同条款与合同一一致。C确认同意将存放在其处的与合同一数量、规格一致的燃料油在A的指示下交付B，然后B将其交付C以履行合同二。货物从A-B-C，均是通过提货通知、收货证明等书面文件完成的拟制交付，即“走单”。A向B、B向C开立了相应的增值税发票，即“走票”，但是货物始终在C处存储，并未真实流转，即“不走货”。B由于C未向其付款而无法向A履行支付义务，A诉B要求支付货款。 最高院认为，B对合同一的签订及所载内容不否认，即对合同形式上的真实性无异议，B以本案合同系“走单、走票、不走货”的虚假合同来否认双方之间建立的买卖合同关系，于法无据。即使“走单、走票、不走货”交易客观事实的存在，在双方已经签订合同建立了买卖关系、B向A出具了《收货证明》，A向B开具了增值税发票的情况下，不能以B没有实际提货即“不走货”为由否定双方之间业已形成的买卖法律关系。B在法律意义上已经实际收到了合同货物，即使没有实际提货，也是其对自身权利的处置，不能以此否认A已经向其履行了交货义务。在我国现行的法律、行政法规对所谓的“走单、走票、不走货”的交易方式没有明确强制性、禁止性规定，且双方当事人意思表示真实的情况下，合同合法有效。 最近有法官、友所律师写文分析讨论这个案子，几乎均将该案中的交易模式定性为循环贸易或者闭合贸易，研读判决书后笔者认为，该案当事人之间的法律关系和贸易模式与前文(2010)民提字第110号、（2015）民申字第1388号和(2011)民提字第227号案例所述存在一定的区别，这几个案例是通过几轮买卖后最初卖方和最终买方为同一个企业或者为关联企业，从而形成一个闭合的贸易链条以达到融资目的，而本案的贸易模式并非典型的闭合贸易，A、B、C三方交易的是A有所有权、存放于C处的库存货物，货权的起点是A，终点是C，贸易链并非闭合的。企业间通过转移货权凭证的方式交易库存货物或者在途货物，是大宗商品国际贸易常用的交易方式，符合国际惯例和商业惯例，篇六：合同权利转让协议可以申请仲裁确认法律效力 合同权利转让协议可以申请仲裁确认法律效力！
根据合同法的有关规定，房屋拆迁安置补偿合同及其他合同中的合同权利是可以转让的。双方约定转让合同权利的协议可以申请仲裁裁决确认其法律效力并根据协议约定裁决对被申请人履行义务，从而以法律的强制力保证合同权利转让协议的履行，实现合同权利转让目的，预防纠纷发生！申请仲裁裁决确认合同权利时但应当注意以下问题： 一、三种情形不得转让 合同法中关于合同转让给第三人的相关规定，第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让。 二、合同变更应当依法办理必要手续 合同法中关于合同变更的条件规定：第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 三、专属债权不得转让 债权人转让债权的规定：第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
最高法院公报 建设工程施工合同项下的债权能否转让的问题 公报案例：陕西西岳山庄有限公司与中建三局建发工程有限公司、中建三局第三建设工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案 裁判摘要： 根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的、按照当事人约定不得转让的和依照法律规定不得转让的除外。法律、法规并不禁止建设工程施工合同项下的债权转让，只要建设工程施工合同的当事人没有约定合同项下的债权不得转让，债权人向第三人转让债权并通知债务人的，债权转让合法有效，债权人无须就债权转让事项征得债务人同意。
相关链接： 不用打官司也可取得协议执行主动权篇七：以买卖合同作为借款担保的法律效力 “以买卖合同作为借款担保”的行为效力
2014年第12期的《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”（2011）民提字第344号判决，有分析认为，该案通过“以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对“流押”的禁止，得到了最高法的认可。但是，针对几乎完全相同的案情和法律关系，最高法机关刊《人民司法》2014年第16期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”（2013）民提字第135号判决却做出了截然相反的结论。 两份不同结论的判决引起的争论点是：以买卖合同作为借贷合同的担保，是否违法了法律、法规的禁止性规定。具体规定指《物权法》第186条“禁止流押”条款：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 禁止流押（质）旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。 在（2013）民提字第135号案交易模式下，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了“流押（质）”契约的效果，有违强制性规定。在房屋买卖合同担保借贷合同这种交易模式下，将买卖合同的债权作为借款债权的担保，属于非典型担保。其担保物实际上是买卖合同标的物的物权，物权法“禁止流押（质）”的原则自然应一并适用于这种非典型的物的担保。 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定： 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 根据该条第一款可知，在案件审理过程中，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理房屋买卖合同纠纷，并向当事人释明变更诉求；也就是说，在案件审理过程中，对房屋买卖合同的效力不予认可。根据该条第二款可知，在案件作出判决后，借款人不履行生效判决确定的债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物。也就是说，关于买卖合同中涉及到的标的物，需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿。 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保法律效力如何？ 民间借贷司法实践中，出现了一些新的担保形式，有的债权人为了避免债务人到期无力偿还借款，同时为了增加自己债权实现的可能性，在与借款人签订借款合同的同时，同时又会与借款人签订买卖合同，实践中以房屋买卖合同居多，约定当债务人不能偿还债务时，则债务人的房屋出卖给债权人以偿还债务，在这种情况下，买卖合同实际是为借款设定的担保，在国外立法中，这种担保方式又被称呼为让与担保。 此类案件中如何认定合同的性质和效力、如何加以处理，关系到人民法院裁判的统一，关系到当事人切身利益的维护。同时，正确处理此类案件，对于防范虚假诉讼，健全担保规范，促进经济健康发展都具有重要意义。 根据《新借贷规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 根据上述规定，在这种情况下，不会按照房屋买卖合同来审理，而是会认定为是民间借贷法律关系。对于相应买卖合同的标的物，也需要通过拍卖的方式来实现债权。 对于本条所反映的精神，在之前司法实践中就已经有所体现，在最高院广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审案中，法院认为嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。 2013年《江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》第三条第(三)项也规定，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。篇八：出卖他人之物与买卖合同的法律效力问题研究 出卖他人之物与买卖合同的法律效力问题研究 于海涌
中山大学法学院
副教授 关键词: 无权处分
恶意 内容提要: （1）债权之标的物以合法、可能与可以确定为己足。以他人之物为标的物订立买卖合同，事后并非没有依法取得处分权之可能，因此，以他人之物为买卖合同之标的物，原则上不应影响合同之效力。（2）无权处分的他人之物能否成为买卖合同之标的物，以及买卖合同的效力认定问题，实际上是交易的安全价值和效率价值的选择问题。我国合同立法对于无权处分之物能否成为买卖合同之标的物，态度暧昧。立法上既明文规定出卖人在订立合同时应当对买卖之标的有所有权或处分权，同时又没有彻底否定买卖合同之效力，立法者明显具有兼顾交易的安全价值和效率价值的立法目的，在制度设计上采用了折衷的方式。但由于这两种价值目标难免有需要磨合之处。立法上对此类买卖合同的效力的规定又留有空白，尤其对订立合同后权利人没有追认且出卖人又未能取得处分权的情况，立法上未设有明文，其解释适用上更是难免要发生分歧。为此，需要借助民法解释学，根据利害当事人的利益状况进行分析，以便在多种可能的解释方案中摸索出较优的方案。（3）私权自治为民法之基本精神。无权处分他人之物，只要经权利人追认或事后能够取得处分权，买卖合同之效力不仅不受处分权之影响，而且不受买卖合同当事人是否具有主观恶意之影响。也就是说，在订立合同之际，即使卖方为非法占有和恶意处分，而买方对此完全明知，甚至双方有恶意串通之合意，只要权利人事后追认或出卖人事后能够取得处分权，均不影响买卖合同之效力。（4）法律体系内部的协调一致对正确适用法律、保证法律价值目标的实现至关重要。无处分权的人出卖他人之物，买卖合同效力的确定应与物权立法的精神保持一致。对于善意买受人和真正权利人的利益冲突，既然立法者已经在物权法领域将保护的天平倾斜于善意的买方，确认物权取得的合法性，那么这种立法意图同样也应当一贯地贯彻到债权法领域，确认其买卖合同的有效性。否则无法保持立法意图的延续性和一贯性。如果立法者在物权立法中，侧重于保护善意的买受人，而在债权立法中却侧重于保护真正的权利人，这势必使法律的保护重心动摇不定，造成法律适用上的困难，使善意买受人的利益因债权法律关系模糊不清而无法得到彻底的保护。基于此，笔者认为，对于无处分他人之物的买卖合同，其效力认定不能一律采取反对解释的方法，应当在区分买受人是否善意的基础上区别对待，采用反对解释和体系解释两种方法。对于善意买受人，考虑物权法和合同法整个法律体系的协调，应坚持体系解释，无论权利人是否追认或出卖人事后能否取得处分权，其买卖合同均应按有效处理。而对于恶意买受人，应坚持反对解释，除非权利人追认或出卖人事后取得处分权，买卖合同一律无效。 一、问题之提出 根据买卖合同，卖方应负交付买卖标的物并移转其所有权之义务，因此原则上卖方应当对标的物享有所有权或有处分权。然而当卖方以他人之物为买卖之标的，其本身并无处分权，该买卖合同及物权变动之效力如何认定，对于解决买卖合同当事人及标的物所有权人之间的权利义务关系影响甚巨。对于该问题如何解决，实务界和理论界均有争议。尤其饶有趣味的是，该争议之解决因为是否采用物权行为无因性理论而有不同的思考方法和理论解说，因此出卖他人之物与无权处分行为便自然成为争论的敏感区域。《德国民法典》第185条规定：“（1）非权利人对标的物所为的处分，经权利人事先允许者，也为有效。（2）前项处分如经权利人事后追认，或因处分人取得标的物时，或权利人成为处分人的继承人而对其遗产负无限责任时，为有效。”我国台湾民法第118条规定：“（1）无权利人就权利标的物所为之处分，经有权利人之承认始生效力。（2）无权利人就权利标的物为处分后，取得其权利者，其处分自始有效。”因为德国和我国台湾民法采物权行为无因性理论，有处分行为（物权契约、物权行为）与负担行为（债权契约、债权行为）之区分，且负担行为之效力不受处分行为之影响，因此学术界认为此处的无效是指处分行为无效，而负担行为（买卖合同）则自始有效。（对于台湾“最高法院”将第118条的“处分”理解为买卖合同而认定买卖合同效力待定，倍受学术界之检讨和批评。见王泽鉴：《出卖他人之物与无权处分》、《再论“出卖他人之物与无权处分”》、《三论“出卖他人之物与无权处分”》，载《民法学说与判例研究》第4、5卷，中国政法大学出版社，1998年版）值得注意的是，我国立法同样有关于无权处分制度之规定，我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。中国大陆因不采物权行为无因性理论，不承认物权行为之存在，更无处分行为（物权契约、物权行为）与负担行为（债权契约、债权行为）之区分，因此学理上认为，无处分权人处分他人之物，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，应作反对解释，认定买卖合同无效。此处的无效，不是处分行为无效，而是无权处分的买卖合同无效，不能作买卖合同有效而处分行为无效之解释。（见梁慧星：《如何理解〈合同法〉第51条〉》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第15卷，2000年版，第221页）由此可见，对于无权处分行为的效力问题，学术界的分歧非常明显。 关于物权行为无因性理论的争论由来已久，双方各执一词，仁者见仁，智者见智，难免有各说各话的可能。但无论是否采用该理论，买卖合同（债权行为）的效力问题则为共同之问题，其与是否采用物权行为无因性理论毫无关系。如果不采用物权行为无因性理论，无物权行为之存在，出卖他人之物必然涉及债权行为（买卖合同）之效力；如果采用物权行为无因性理论，有债权行为和物权行为（处分行为）之区分，无论处分行为是否有效，也必然存在债权行为（买卖合同）的效力之问题。因此笔者在此将不涉及物权行为无因性理论，仅就买卖合同（债权行为）之效力为中心展开讨论，文中所探讨的问题和例证多侧重于动产买卖，但其结论对不动产也应基本适用。无权处分行为，涉及物权和债权两大领域，当事人间关系复杂，曾被王泽鉴先生称为法学界之精灵。笔者在此冒昧提出自己的粗浅观点，目的在于抛砖引玉，求教于高明。 二、分析检讨（一）债权标的物之范围 无权处分人出卖他人之物，涉及物权和债权两大领域。由于物权是以直接就物享受利益为内容之排他性支配权利，因此物权之标的仅限于物（有学者认为包括有体物和自然力），而且该物必须具有现在性、独立性和特定性。而债权为针对特定人以特定行为为内容的请求权。债权为请求权而非支配权，因此债权之标的，可以由当事人的意思自由决定之，只要其标的合法、可能、能够确定即可，物、权利、行为均无不可。买卖合同以财产权移转为目的，除其性质（例如：人身权、身份权）或依照法律的强制性规定不能成为交易的标的物的情况外，均可以成为买卖的标的物。 债权之标的物以标的物合法、可能、能够确定为己足，而物权之标的物非具有现在性、独立性和特定性不可。债权和物权同为民法中的财产权，为何两者之标的物差异如此之大？这要从合同制度的起源上加以考察。在信用极不发达的早期商品交易中，物物交易和即时交易必然为其基本形式。买卖双方的交易均为即时清结且双方均享有同时履行抗辩权，因此买卖合同之标的物必须具有现在性、独立性和特定性，此时买卖合同之标的物与物权之标的物并无不同。 从严格意义上讲，虽然罗马法早期的mancipatio（要物买卖）和in jure cessio（拟诉弃权）具有合同最初形式的意义，但并不存在现代意义上的合同观念。严格意义上的合同观念只有在具有约束力的意思表示无须靠即时履行来保障，并且在时空上相分离时，才可能真正形成。脱离了“法律上可期待的信用”这一命题，就不可能充分理解合同的本质。正是由于合同的订立与履行之间的时间差异，卖方才得以摆脱标的物必须具有现在性、独立性和特定性的限制，从而使合法、可能、能够确定之物均可以成为买卖之标的。因此未来之物（尚未生产加工之家具）、尚未独立之物（未从果树上摘除之水果）、不特定之物（尚未划拨之散装货）虽不能成为物权之标的物，但可成为债权之标的物。由此可见，债权之标的物与物权之标的物相比，其范围更为宽泛。 （二）无权处分之物、买卖合同之效力与立法者的价值取向 债权之标的物范围较物权之标的物范围更为宽泛，固属无疑。但就买卖合同而言，其范围是否应包容出卖人无权处分的他人之物，尚有疑问，立法例也有所不同。法国民法典第1599条明文规定为无效，台湾民法典（第348条）、德国民法典（第433条）、瑞士债法典（第184条第1项）、日本民法典（第560条）则以为有效。（见史尚宽：〈债法各论〉第4页）。我国〈合同法〉第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权。”我国法律明文要求卖方在订立合同之际应对买卖之标的有所有权或处分权。以他人之物为买卖合同之标的物，何以使立法者对买卖合同之效力产生如此大相径庭之认定？为此，必须对立法者的立法意图和价值趋向做进一步的探讨。 合同的订立与履行之间的时间差异，使卖方在一定限度内有发挥其主观能动性的空间，但如果认可买卖合同之效力，其难免产生以下消极后果。首先，就合同的履行而言，卖方因为存在处分权的障碍，无疑会加大履行合同之难度，其信用应较有权处分之合同为低；其次，由于出卖人履行合同中存在处分权的障碍，而其不履行合同又势必会导致买受人追究其违约责任，无权处分之出卖人为避免违约责任，有可能会履行合同，从而侵害所有权人之利益；再次，处分他人之物本身就有侵权之嫌，有违人们的法律情感，似乎也为社会道德所不容。因此如果将无权处分他人之物的买卖合同确认为有效合同，对出卖人过于放纵而对买方和所有权人不利，也会损害合同的信用。如果立法上把这类买卖合同按无效合同处理，可达到制裁无权处分行为之目的，发挥法律对无权处分行为的遏制功能，杜绝其消极后果。显然，如果采法国民法之方法，否定买卖合同之效力，其价值取向倾向于追求交易的安全价值，应属无疑。 “有光的地方就有阴影”。否认买卖合同的效力，固然有其积极意义，但其消极后果也不能忽视。将买卖合同之效力维系于处分权，无疑会大大减慢市场交易的速度，增大市场主体买卖交易的顾虑，恐怕难以充分发挥市场的资源优化配Z作用。虽然有利于交易的安全价值，但最终我们不得不以牺牲交易的效率价值为代价。尤其在市场经济条件下，立法者的价值取向更应当倾向于追求交易的效率价值。理由如下： （1）严格意义上的合同观念只有在具有约束力的意思表示无须靠即时履行来保障，并且在时空上相分离时，才可能真正形成。虽然出卖人在订立买卖合同时并不享有对标的物的处分权，但不可否认，出卖人的确可能在合同订立以后履行期限到来之前通过合法渠道取得处分权。如果认可该合同的效力，无疑会在立法上赋予交易主体利用市场发挥其主观能动性的巨大空间。（2）从理论上讲，买卖合同只是使卖方负有依照合同交付标的物和移转标的物所有权的义务，与标的物的处分权并无直接关系。在订立合同之际该标的物是否已经由卖方拥有处分权，与合同本身的成立与生效无关，而与合同的履行有关。如果卖方因为没有处分权而无法依据买卖合同完成交付并移转所有权，那只是合同的履行和卖方应依法承担违约责任的问题，对买卖合同之效力应不生影响。（3）如果法律要求卖方要么在订立合同之际享有处分权，要么在订立合同以后取得处分权或得到所有权人之追认，否则即按无效买卖合同处理，这样恐怕会导致立法与现实经济生活的脱节。在市场经济条件下，市场主体为追求利益的最大化，买卖交易频繁，尤其是动产交易更为迅速快捷，买卖合同的买方在尚未获得交付占有前又将买卖标的物重新出卖，此类连环买卖合同在流通领域实属正常。我国物权立法拟以公示（动产为交付，不动产为登记）作为物权变动生效之要件。在动产交易中，这无异于要求买方只有交付完成取得处分权以后才可以订立下一份买卖合同，否则下一份买卖合同的效力就几乎与赌博无异，这显然无法适应市场经济的需要。（4）合同的基础为信用。卖方完全有可能在订立合同时没有处分权而在履行合同时拥有了合法的处分权，也有可能在订立合同时有处分权而在履行合同时丧失处分权（如：财产被法院冻结或扣押），更有甚者，有些出卖人拥有处分权却拒绝履行合同，也并不鲜见。可见当事人的信用如何和处分权并无必然的联系。对于买方而言，他关心的只是卖方履行合同的信用以及卖方不履行合同的违约责任承担问题。至于卖方承担违约责任是因为有处分权而拒绝履行还是愿意履行但没有处分权，对于买方而言，其区分并无多大法律上的实益。作为一个理性的经济人，对于合同无法履行的商业风险完全能够合理预测，并且可以在订立合同之际通过约定违约责任的方式促使合同的履行。一旦出卖人因为无处分权而无法履行合同，自应依照合同承担违约责任，买受人也并未遭受不测之风险。 通过对买卖合同效力的不同处理，我们不难看出，买卖合同的效力认定问题实际上就是交易的安全价值和效率价值的选择问题。我国《合同法》132条第1款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者有处分权。”，同时第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。立法者既明文规定出卖人在订立合同时应当对买卖之标的有所有权或处分权，同时又没有彻底否定买卖合同之效力，立法者试图兼顾交易的安全价值和效率价值的立法目的十分明显。这种制度设计的积极意义不可否认。 （三）利害关系人利益状态的实证分析 无权处分的他人之物能否成为买卖合同之标的物，以及买卖合同的效力认定问题，实际上是交易的安全价值和效率价值的选择问题。我国合同立法对于无权处分之物能否成为买卖合同之标的物，态度暧昧。立法上既明文规定出卖人在订立合同时应当对买卖之标的有所有权或处分权，同时又没有彻底否定买卖合同之效力，立法者明显具有兼顾交易的安全价值和效率价值的立法目的，在制度设计上采用了折衷的方式。但由于这两种价值目标难免有需要磨合之处。立法上对此类买卖合同的效力的规定又留有空白，尤其对订立合同后权利人没有追认且出卖人又未能取得处分权的情况，立法上未设有明文，其解释适用上更是难免要发生分歧。为此，需要借助民法解释学，根据利害当事人的利益状况进行分析，以便在多种可能的解释方案中摸索出较优的方案。 1、 所有权人追认或出卖人事后取得处分权之情形 私权自治为民法之基本精神，当事人处分其私人权利，只要与公共利益无涉，国家公权力就无强行介入使之无效之必要。依据我国《合同法》51条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。笔者认为，无权处分他人之物的买卖合同的效力，只要经权利人追认或事后能够取得处分权，其效力不仅不受处分权之影响，而且不受买卖合同当事人是否具有主观恶意之影响。也就是说，在订立合同之际，即使卖方为非法占有和恶意处分，而买方对此完全明知，甚至双方有恶意串通之合意，只要权利人事后追认或出卖人事后能够取得处分权，均不影响买卖合同之效力，对此应做当然解释，无需赘述。 2、权利人没有追认且出卖人事后也没有取得处分权之情形 立法者试图兼顾交易的安全价值和效率价值的立法目的和制度设计应予以肯定。但问题并没有彻底解决，一个关键的问题是，无处分权的出卖人，如果事后没有取得权利人之追认且没有取得处分权，买卖合同的效力如何认定？是否应作反对解释篇九：二手买卖协议避税违法 所签合同无法律效力 二手买卖协议避税违法 所签合同无法律效力 不合理低于市场价转让房产 法院判撤销合同
发表时间： 9:36:12 信息来源：地产星空 丈夫瞒着妻子购买房屋 买卖合同是否有效？提存公证 为二手房买卖保驾护航文 / admin 淮南市求是公证处刘文飞
去年年底，一自称姓王的先生来公证处咨询，说他自己以15万的价格买下了汪某在淮南市华声苑的一套二手房，双方签定了房屋买卖协议，其中约定：“在卖方交房屋钥匙和房屋产权证时，买方交付房款。”但两人到房产局办理产权过户时，房产局的人却告诉他们，根据规定在交易部门办结买卖过户手续至少需20天，从登记部门拿到产权证最少也要30天。两人在购房款何时交付上发生了分歧：王先生担心在拿到房产证之前把20万购房款交付给汪某，房产证过户登记手续办不成怎么办？汪某则担心交了房产证却拿不到钱，自己也很被动。在公证员的建议下，两人决定办理提存公证。两人约定：“双方到房地局交易所办理相关手续后，买方先将购房款人民币20万元整提存于淮南市第二公证处，待买方(王先生)领到房屋产权证后，双方到房屋所在地，打开房门，卖方(汪某)将房子钥匙全部交给买方之后，双方共同到公证处提取购房款交给卖方。”王先生把房款提存公证处后，只要满足双方约定的提款条件，汪某就可以持有关证明和张先生一起从公证处提取购房款，从而使汪某的债权实现得到了保障；从王先生的角度来说，办理了提存公证后，由于房款交给公证处保存而不是由债权人汪某直接取得，汪某从公证处取得房款的前提必须是已经办理完产权过户手续，使张先生实际拿到了产权证，否则，王先生仍可从公证处取回自己的购房款，保护自己的切身利益。提存公证起到了督促房屋买卖双方按约履行合同的担保作用，同时，也为房屋买卖双方解决了产权证下发前的付款安全问题。《提存公证规则》第3条：“以清偿为目的的提存公证具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力。以担保为目的的提存公证具有保证债务履行和替代其他担保形式的法律效力。”清偿提存公证是为避免因债权人的原因或法定原因使债务人履行债务受阻而制定的一种保护债务人得以履行债务的制度。担保提存则是为防范合同交易过程中买卖双方所承担的“合同落空”风险，通过提存购物款或其它有价证券、权利凭证以督促合同双方如约履行合同的制度。 一什么是提存公证 根据《提存公证规则》的规定，“提存公证是公证处依照法定条件和程序，对债务人或担保人为债权人的利益而交付的债之标的物或担保物（含担保物的替代物）进行寄托、保管，并在条件成就时交付债权人的活动。”提存公证具有维护经济流转秩序，预防和减少债务纠纷的作用。以清偿为目的的提存公证具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力。以担保为目的的提存公证具有保证债务履行和替代其他担保形式的法律效力。 二在本案例中，提存公证起着以下两个方面的作用 （一 ）预防纠纷
保障合同安全履行 在房价不断上涨的今天，二手买卖很是盛行，在给低收入着带来便利的同时，也伴随着风险，通常二手房买卖中，房价数额较大，且多为一次性交易，一般情况下双方互不了解，彼此之间缺乏信任，都想尽量降低自己的风险。公证为维护买卖安全介入二手房买卖是很有必要的。将购房款提存，既可以保证卖房人的债权得以实现，也可以使买房人避免承受不动产交易过程中可能出现的各种不利益，对购房双方都是一种保障。公证处依据公正、公平、独立的原则对房款的交付进行监督，售房人只能以约定的凭证，并在买方的确认下从公证处取得购房款；而买方也只能在卖方未能如约完成合同义务的情况下，持相关证明取回房款。 （二）减少诉讼成本
提高诉讼效率 当合同双方在合同履行中出现纠纷和争议时，提存公证可以为法院或仲裁机构的执行提供保障。当出现提存协议约定以外的情况或发生其他合同纠纷而必须通过诉讼途径解决争议时，由于双方在公证处办理了提存，将货款预先交由公证处保管，法院可以就公证处所保管的金额执行判决，使得债权人对债务人的债务追偿能够得以顺利实现。 三
如何申办二手房买卖的提存公证申请人只须提交各自的身份证明、房屋买卖合同(可以是复印件)、提存协议即可（公证员也可代写提存协议）。
置业提醒：购买二手房 交易前是否做&产调&
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问：我想买一套二手房，之前已经看过房东的产证并且拿到复印件了，但听中介说还要做一个“产调”之类的工作。请问我是否有必要再花几十块钱作“产调”？ 读者柴先生不少买家是用查看房东的产权证原件作为了解房屋基本情况的手段，这会引发一个问题。已经察看房东产权证原件后，是否还需要至交易中心调查交易房屋的产权信息呢？ 回答是肯定需要的。一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息，即使该项手续可能会花费几十元。因为，现在上海市境内的房屋小产证（2003年以后制定的）上虽然有房屋的权利人 、坐落地址、建筑面积等基本信息，但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。举例说明，如果一套房屋存在查封无法交易的情况，买家光凭看房东的产权证原件是无法发觉的。在这种情况下，买家就与房东签订完毕定金协议并且将定金实际支付给房东，这时才发现该房屋存在查封而导致整个交易无法进行时，则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。 对于想要买受二手房的买家，一定要进行产权调查的手续，才能最大程度地保障自身权益。
让定金&打水漂& 二手房款应怎样付最合理
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[来源]：房地产时报 【 浏览字号：大 中 小】
问：我想买套二手房。打算在过户时付房屋总价的十分之一作为定金，拿到产证后付十分之八，过户后再付尾款三万元到五万元。不知道这种付款方式是否可行？因为“过户”这个手续后只是卖方不能再卖这个房子和抵押，万一法院在出新产证前的20天内查封该处房产，第一笔定金可能打水漂。 读者小沈降低交易风险的思路是正确的，但其中有一些与实际履行不符。 从法律上来说，现行法律规定买受方拿到产证后房屋所有权才转移至买受方。 在该房屋拿到“收件收据”至产证下来的20天之内，若遇到法院查封该房产的风险 可以通过以下途径解决：首先，到正规的大规模的中介公司进行交易，因为这些公司都是在交易过程中严格核对房屋信息的，包括询问出卖方本人的诚信度和从交易中心调取产证等方式，最大限度避免风险。其次，即使在出新产证的20天内房屋被查封，第一笔“定金”即首付款也不是“打水漂”，而是完全有法律保障的。因为如果出卖方房屋被查封，有可能没有办法按约定将房屋出售，则其行为按照签订的协议、合同来讲都将构成违约。出卖方不仅需要将已经收取的首付款返还给买受方，而且还要按照先前签订的买卖合同的约定承担违约责任。若买受方仍然想要买受该房屋的，也可以凭合同主张履行权利，即待房屋查封解除后继续进行交易。
置业顾问：二手房买卖过程 需关注哪些环节
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[来源]：北京晨报 【 浏览字号：大 中 小】
随着各项政策的出台与落实，在逐步完善的市场环境下买房、租房有哪些环节要关注呢？我们特邀请业内知名专家做客栏目，为买卖二手房者和租房者支招答疑。针对目前读者较为关注的如何找中介看房热点问题。读者李先生：中介公司在带客户看房前，都让填写“看房确认单”，有陷阱吗？ 房博士付严：签订“看房确认单”是买房、租房的必要步骤。 “看房确认单”有两个意义，一是中介公司对业务员工作量的考核，经客户签字后，可证实，业务员确实是带客户看房去了，避免业务员“开小差”。第二，看房单也是对业务员所付出劳动的一个保护措施，避免客户经中介公司带领看完房之后，再与房主私下交易，客户签订“看房确认单”是对业务员劳动成果的尊重，所以，客户大可不必与“看房确认单”较劲。签订即可，但要注意，如果有中介公司在看房前要客户缴纳看房费，客户可拒绝。正规中介公司不会要求客户交这笔费用。 读者李女士：买二手房时，房屋中的设施配备是否需要另付费？ 房博士付严：目前，绝大多数二手房都是居住后腾出的旧房，一般家用设施较为齐全。因此在购买二手房时，诸如空调、煤气或电热淋浴器、电话和闭路电视设备等设施是不会拆除的，这些设施是否收费要与原房主协商，约定后体现在购房合同中。按照以往经验，多数房主会将上述设备的费用囊括在房款中；当然，也不排除有单独结算的可能，目前还没有统一的约定。 此外，如果原房主不需要出售房中的家具、电器等物件，尤其是以投资为目的的购房人可通过协商等方式，以相对低的价格留下这些物品，还是物超所值的。
二手房买卖需留意 防止房产中介&恶意转定&
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[来源]：地产星空 【 浏览字号：大 中 小】
在二手房买卖过程中，某些房产中介公司经常会让下家先支付意向金，理由是方便和上家谈判，降低房屋出售价格。 有些下家在支付意向金时，告诉房地产经纪人先不要将意向金转交给上家签收，等其再次通知中介条件成熟后，由中介将该笔意向金转为定金。不少下家认为，只要叮嘱过房地产经纪人，即使最后经纪人在没有经得其确认前便将意向金转为定金，责任也在房产中介公司。这种观点不对。 如果房地产经纪人将意向金送上家签收后，下家是很难证明自己当初要求“等其再次通知中介条件成熟后”再送定金的事实。而此时，意向金已经变成定金。定金在法律上承担着担保责任，如果此时下家不愿意继续购买该房屋，只能面临上家将其支付的定金没收的事实。另一方面，由于举证不能的客观因素，下家也无法将违约责任转嫁给中介公司，无法追究中介公司“恶意转定”的责任。 如果下家要支付意向金，建议应在确定对该房屋满意，或与家人充分商量决定购买的前提下，再行支付。或者先行支付后，与房产中介公司书面确认“附条件转定金”的约定，再将意向金支付给中介公司，这样操作比较保险。相关热词搜索：