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新老物业交接冲突，纠纷不断引人深思
时间：&&|&&作者：孙心远&&|&&浏览：2152
日晚，位于盛世花园小区门口，新、老物业因交接问题发生严重冲突。双方纠集近百人，持械对骂，气氛紧张……突然，一辆桑塔纳轿车疯狂地冲向准备接手小区物管的列队保安，导致多名保安随即倒地，最终造成2人死亡、6人受伤的惨剧。
日晚，位于盛世花园小区门口，新、老物业因交接问题发生严重冲突。双方纠集近百人，持械对骂，气氛紧张……突然，一辆桑塔纳轿车疯狂地冲向准备接手小区物管的列队保安，导致多名保安随即倒地，最终造成2人死亡、6人受伤的惨剧。据悉，涉案驾驶员系老物业――盛唐物业管理有限公司(以下简称盛唐物业)的员工，其目前已向警方投案自首，并被刑事拘留。是什么让两家物业公司如此水火不容?事发后，这场冲突背后的“导火索”――小区业委会与盛唐物业之间的物业服务备受关注。日前，上海市第一中级人民法院作出二审宣判，驳回了盛唐物业的上诉，维持原判。缘起：新业委会“请走”老物业上海盛唐置业有限公司是大唐盛世花园小区的开发商。2006年，上海盛唐置业公司将小区委托给盛唐物业进行物业服务管理，并在前期物业服务合同中约定，委托期限至小区业委会成立时终止。2003年大唐盛世花园小区竣工，但业委会却一直没有成立，直到2013年1月，业委会才备案成立。2013年6月，业委会向盛唐物业发函称：“因业委会成立后，前期物业服务合同已终止，故本小区将召开业主大会投票决定物业公司选聘事宜……”8月，业委会正式发布公告，公告内容为：“将于日召开业主大会;关于选聘物业的方式，将在续聘及竞聘两个选项中进行投票选择”。同时，业委会还将上述事宜发函告知了盛唐物业。9月4日，业委会就投票表决结果再次发布公告：“选择继续聘用的213票，占13.33%，专有部分建筑面积占建筑物总面积的12.65%;选择公开招标的1326票(其中已反馈的同意票共415票，未反馈视为同意多数意见的共911票)，占82.98%，专有部分建筑面积占建筑物总面积的84.07%。根据表决结果，业主大会作出采取公开招标方式选聘物业服务企业的决议。”同日，业委会向盛唐物业致函，表示“如盛唐物业放弃竞标或未能在公开招标中胜出，提请预先做好与新物业公司的交接准备工作……”然而，盛唐物业对此并不认可，认为业主大会决议程序违法，因此是无效的，业委会应立即停止公开招标选聘新物业的行为。但盛唐物业的反对未能阻止业主大会决议的实施，眼看业委会就要另请他人，9月26日，盛唐物业一纸诉状将业委会告上法院，要求判令业委会继续履行前期物业服务合同。11月19日，一审法院作出判决，驳回盛唐物业的诉讼请求。法院认为，根据约定，盛唐物业对小区的物业管理期限至小区业委会成立时为止。而业委会成立后，与盛唐物业之间并未重新签订物业服务合同，且业委会已通过发函等方式向盛唐物业指出前期物业服务合同在业委会成立之日起自动终止，并将通过召开业主大会，投票表决选聘物业公司等事宜。此后又通过发布业主大会决议、公告业主表决结果、发送函件等形式，再次向盛唐物业表示了不再续聘、要求其做好物业交接准备工作的意思。综上，法院认为盛唐物业要求继续履行前期物业管理合同的诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。盛唐物业不服提起了上诉，而与此同时，12月12日业委会与接盘新物业――上海同涞物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定自日起，由同涞物业接任小区物业管理。一个要来，一个不走，新老物业剑拔弩张，最终酿出了2死6伤的惨剧。争论：物业服务合同终止后老物业能否续任案件进入二审后，业委会与盛唐物业都聘请了律师出庭参加庭审。法庭上，业委会提交了与同涞物业签订的《物业服务合同》作为二审新证据，并表示新的合同已有效成立，依法应予履行，盛唐物业的请求无法得到支持。而盛唐物业则认为：“这份合同签订时本案尚在诉讼中，所以合同效力待定。况且业委会应当继续履行与盛唐物业的合同，这份新合同客观上也是无法履行的。”盛唐物业强调：“业委会成立后，前期物业服务合同的确已经终止。但此后，盛唐物业仍一直为小区提供服务，业委会以‘事实行为’表明了其继续聘请盛唐物业的意愿。”“这种说法不成立。业委会早已书面通知盛唐物业合同终止，并告知业主大会要招标选聘物管的决议。实际上，盛唐物业只具备三级管理资质，只能承接面积小于20万平方米的小区，而我们小区面积有22万多平方米，盛唐物业资质本来就不够。”业委会毫不让步。盛唐物业也不买账：“业主大会的决议程序根本就不合法。实际同意公开招标的票数并未过半，业委会所称‘未反馈视为同意’是其单方随意解释，决议不能代表业主的真实意愿，我们有权不遵守。”“盛唐物业与业委会之间的合同是否终止与业委会决议是两个不同的法律关系，本案中，对于业主大会决议是否合法，盛唐物业没有诉权。”业委会反驳。判决：过渡期老物业超期服役不等于续聘日，上海一中院作出了二审宣判。法院认为，盛唐物业认可前期物业服务合同已于业委会成立后终止，而其原审诉请却是要求业委会继续履行前期物业服务合同，故盛唐物业的诉请与其上述主张存在自相矛盾之处。实际上，盛唐物业诉请的本意是要求业委会继续履行双方之间的事实物业服务合同，权利义务则延续前期物业服务合同的约定，因此本案的关键在于，如何认定前期物业服务合同终止之日起至新的物业服务合同成立之日止的期间内，盛唐物业实际为小区提供物业服务之行为的性质。法院指出，基于前期物业服务合同的特殊性，以及业委会成立后续聘或选聘物业公司尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，前期物业服务企业在该过渡期内为小区继续提供物业服务符合行业惯例，但这并不表明前期物业服务企业与业委会之间当然建立了新的物业服务合同关系。就本案而言，业委会并未确认与盛唐物业建立新的物业服务合同关系，相反，其向盛唐物业致函，明确表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业须以竞标方式参与小区下一届物业选聘的意思，故盛唐物业以其在新老物业交接过渡期内，为小区实际提供物业服务为由，主张业委会已默认双方之间建立新的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据。至于日业主大会决议程序是否合法的问题，属于小区业主撤销权的行使范围，盛唐物业无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行前期物业服务合同。综上，法院作出了驳回上诉、维持原判的二审判决。律师解读判断盛唐物业是否有权要求继续履行物业服务合同，关键有以下两方面：首先，如何认定新老物业交接过渡期内，老物业继续为小区提供服务行为之性质。根据法律规定，物业服务合同终止后，物业服务企业无权以与业主存在事实上的物业服务合同关系为由，拒绝退出物业服务区域、移交物业服务相关设施、资料等。在业委会未明确表示续聘老物业的情况下，即便老物业于前期物业服务合同终止后、新物业进驻前的过渡期内继续服役，也不能以此认定业委会“默认”与老物业建立新的物业服务合同关系。如果老物业拒绝撤离、“强行”服务，就认定业委会“默认”续聘老物业，显然违反了合同自愿和公平原则，有可能损害广大业主的利益。其次，盛唐物业是否有权以业主大会决议程序违法为由，要求继续履行物业服务合同。法律规定业主大会决议对业主具有约束力，决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。因此，业主大会决议程序是否合法、应否撤销的问题，属于小区业主撤销权行使范围，规范的是业主与业委会的内部关系。本案中，业主大会决议明确物业公司的选聘方式为“竞聘”而非“续聘”，该决议代表全体业主的共同意志，除非业主行使撤销权予以撤销，否则该决议对外具有法律效力，盛唐物业应当尊重业主的缔约意愿。可见，本案盛唐物业无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行物业服务合同。
作者： [江苏-苏州]专长：刑事辩护 婚姻家庭 人身损害 合同纠纷 债权债务 律所：江苏水城律师事务所6925积分 | 帮助1024人 | 6个好评电话:
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律师服务热线：400- 传真：028- 四川?成都市高新西区天辰路88号(电子科技大学西区科技园内)新老物业遭遇交接难 多次协商无果准备诉诸法律
作者：朱天龙来源：法制晚报
　　 因不满小区物业服务，2015年12月，朝阳区新坐标小区业委会决定辞退老物业，并招投标引进新物业接管小区。但小区业委会秘书长祁先生称，迄今为止老物业公司仍没有完成物业交接工作，且协商多次始终没有成效。　　 对此，小区新亮点物业公司在接受《法制晚报》记者采访时表示，物业公司在服务方面并未出现过错，而是有部分业主从中作梗。因此在多次调解无果后，目前已准备诉诸法律程序。　　 事件　不满物业服务 小区引进新管家　　 据介绍，北京新亮点物业管理有限公司是该小区的老物业公司，已经在小区经营了近20个年头。但一些业主认为，老物业在服务工作上并不到位。　　 小区业委会秘书长祁先生告诉记者，2012年小区成立业委会之后，发现小区内的监控探头大多处于瘫痪状态。业委会要求物业进行维修，“物业说需要80多万元，但我们联系厂家之后发现只需要20来万元。”　　 除此之外，小区未真正实行封闭式管理、楼房储水水箱长期不清理水质浑浊、一旦迟交或未交物业费便遭停水停电等等诸多问题，导致小区业主与物业公司之间的矛盾愈加深化。　　 “最后我们只好选择引进新物业公司。”祁先生称。去年12月中旬，业委会通过招投标的方式引进了新的物业公司――九源百纳物业服务发展有限公司。　　 讲述　无法完成交接 交涉过程发生冲突　　 日前记者来到朝阳区新坐标小区进行探访时看到，小区门口的保安人员，均戴着印有“九源百纳”字样的红色袖标。小区居民表示，老物业对小区处于“弃管状态”，因此只有先让新的物业公司安排保安人员在小区内进行监管。　　 祁先生告诉记者，引进了新物业公司的同时，已通知老物业在法定期限内完成物业工作的交接。然而老物业公司发出通知称业委会阻挠公司服务，弃管小区。　　 为了两个物业交接的问题，业委会和新物业方面已经和老物业进行协商多次，但一直没有成效。　　 据祁先生称，2月17日业主和新物业公司在交涉过程中还引发了冲突，造成业主受伤。针对业主反映的情况，记者联系到十八里店乡政府住保科时，工作人员表示目前也在帮助包括新老物业以及业主在内的三方进行进一步的协商。对于伤人的事件，该工作人员表示事发后都已经由公安机关进行调查。　　 此外，祁先生称自己的人身安全也遭到威胁，“我去物业公司通知他们进行交接事宜当天，就被人从身后袭击住院了，因为监控不能用，所以到现在也抓不到人。”　　 回应　老物业不是不管 是遭到阻挠　　 另一方面，新坐标小区老物业的相关负责人张经理告诉记者，小区的管理情况其实并非像一些居民描述的那样，一直以来物业都在尽心尽力地提供服务。　　 就监控的问题，张经理称当时也做了一系列的申报和准备工作，但最终由于业委会不认可才无法善终。之所以小区无法达到封闭式管理，主要由于小区居民流动性较大，存在一些客观条件的困难。“当时针对该问题我们也曾和业委会协商寻求建议，但他们并没有协助工作，还是把问题扔给我们，但我们的确也没有好的解决办法。”张经理表示，在小区安全上尽管没有封闭式管理和完善的监控系统，但物业也在尽力安排保安人员巡视，甚至在过年过节期间安排便衣进行巡查。　　 至于目前并未进行交接、退出小区的原因，张经理称是因为小区有业主质疑业委会引进新物业的投票真实性，因此为了保障业主的权益，物业公司才仍然在小区坚守。“我们并不是弃管小区，一些保洁和保安人员的撤出，主要是因为业委会煽动居民拒交物业费，我们很多员工的正常工资无法支付，所以才导致有工作人员撤出，但也有部分工作人员还坚持在岗。”　　 据记者了解，本周四老物业和业主双方在政府牵头调解后，仍未达成共识。针对小区的问题，老物业方面准备诉诸司法程序。但同时，业委会负责人祁先生则表示：“之前西城区有案例，官司一打可能就是一年多，所以我们不想走司法程序，还会坚持进行维权，要求其进行交接。”（记者 朱天龙）
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一周成交分析新老物业交接问题多_伊犁新闻网
新老物业交接问题多
社区呼吁互相理解，按双方约定时间交接
摘要：连日来，由于物业更换的问题，伊宁市上海城徐汇苑部分业主与物业闹起了矛盾。12月6日，解放路街道办泰和社区工作人员表示，此次矛盾的主因是：小区业委会不按协商约定履行交接手续。
伊犁新闻网讯（记者李亚锋）连日来，由于物业更换的问题，伊宁市上海城徐汇苑部分业主与物业闹起了矛盾。12月6日，解放路街道办泰和社区工作人员表示，此次矛盾的主因是：小区业委会不按协商约定履行交接手续。
据了解，由于徐汇苑业主不满物业服务，今年以来曾多次与物业公司发生矛盾。&社区协调过很多次，在更换物业问题上，社区也是出力不讨好，双方明明约定本月30日前物业公司交接完所有材料，双方在调解书上签字。可最近一段时间，业委会却不断催促物业赶紧交接，确实有些不合时宜。&解放路街道办泰和社区党支部书记王君丽说。
采访中，记者了解到，今年，徐汇苑成立了业委会，物业公司合同已到期，根据相关规定，物业决定撤出小区。从本月1日至30日，按照前期约定的交接时间逐一完成新老物业的交接工作。&老物业没有向新物业交接所需的设施设备、设施档案资料，如供水、供电、供暖、下水及小区北门安保用房等相关管网图、电梯相关档案资料、电梯钥匙等。&小区业委会贾主任说，上述材料没有交接，新物业正常开展工作受到制约，存在很大的安全隐患。
针对老物业撤出应移交哪些物品及新老物业交替期间业主和业委会应该做些什么等问题，记者咨询了伊宁市住建局物业管理科。物业管理科工作人员说，如果物业公司和业委会之间没有签订物业服务合同，物业公司可以随时撤出，但必须提前通知业委会。如果物业公司撤场，必须向业委会或者业委会指定的机构移交物业服务资料，并依照有关规定履行退出程序，移交包括资金、物品和资料。而在新老物业交替期间，业委会首先应依照法律程序成立，到相关部门办理登记备案手续，保证其合法性。成立后，可聘请行业专家和法律顾问，并在决策过程中及时公告、发函，使广大业主、开发商、前期物业管理公司了解工作进程，确保民主、合法、公开。其次，业主应依法行使权力，维护自身合法权益，在选聘新物业遇到阻力时，要团结一致，采取冷静克制的态度。物管交接时要格外留意，如果发生老物管蓄意破坏的情况，业主或业委会可向社区、司法机构或其他部门提起诉讼，通过法律途径解决问题。最后，通过招投标的形式，引入性价比高的新物管，增加业委会决策的公正性，避免频繁更换物业。
责任编辑：陈新梅老小区物业如何接管 小区物业保安管理方案
《大接管》是1996年广西人民出版社出版的图书，作者是思嘉。
郑州市老兵物业服务有限公司
原标题：专业物业接管 老小区迎新貌海都讯 老小区来了高大上的物管，居民不仅不需要多交物业费，还能享受安保、保洁、停车等服务。这几个月，福州善化新村的居民说，新来的物业，让他们的老旧小区有了新面貌。 善化新村是建成二十多年的老小区，只有一栋楼，共有居民49户。多年来，居民集资请了一家人看门、做卫生，没车的居民每月交15元，有车的居民每月交45元，相当于物业费。今年被纳入老旧小区改造后，鼓楼区房管局把小区推荐给了三盛地产旗下的伯恩物业。 怎样才能开源节流，增加小区收入？伯恩物业想到将门卫室改建成便利店，以此补贴物管费用。担心引入商业遭居民反对，小区临时管委会提出保持原来的物业收费标准。物业代收后扣除掉水电公摊，剩余部分划入临时管委会的户头，以此作为公共维修基金。征求了居民意见后，24小时便利店今年8月顺利开张。 “小店虽然只有12平方米，可有近200种商品，加上24小时不打烊，现在的营业额每天都有七八百元。”店长小黄说。这间便利店同时还是小区物业服务中央，四人轮班，负责收银、门卫、楼管、代收快递、看管车辆等。为增加人气，小黄在便利店门口摆了休闲座椅。 这月，靠着便利店的两千多元收入，临时管委会更换了小区所有公共照明设备。伯恩物业相关负责人林经理说，便利店支撑物管费用这一模式未来将在其他小区复制。
物业公司接管某小区，应怎样写招投标书？ 找专业的招标公司去操作，其时间和费用在3个月-半年，费用3万-10万。 (amytoo241mm / fewfe2)
　　据中国之声《新闻纵横》报道，跨年的钟声刚刚敲响，上海浦东新区大唐盛世花园小区新老物业公司交接时发生大规模冲突，双方有近200人卷入，事故导致2人死亡，多人受伤。当事发为小区原有的盛唐物业和即将接手的同涞物业。明明是正常物业交接，为何惹出这么大冲突甚至导致伤亡？双方到底有多大矛盾？
　　新老物业交接发生冲突 200人卷入
　　当记者赶到事发现场，小区的南门值班岗亭原来被击碎的玻璃已经换好，但是门口仍然有不少的玻璃碎碴。记者了解到，目前站岗的既不是原先的盛唐物业公司，也不是准备接手的同涞物业。
　　保安：中央公寓，陆家嘴。
　　记者：等于说调了一个第三方的物业过来了！
　　保安：是的,第三方的，我们来给他先暂时的顶一顶。
　　在采访中中，有小区业主向记者反映：跨年夜那晚，尽管没有目睹当时的状况，但还是被底下的嘈杂声音惊醒：
　　业主：因为正好那天跨年吗！我其实到两点多才睡着。我们一直觉得外面很吵，以为人家放鞭炮，声音很响 ，第二天早上我们出去的时候，突然发现地上好多碎玻璃，好多人站着，有一个保安就跟我们说，昨天新保安接管，老保安不愿意给他们交接，然后就打架了。
　　谈起当晚的一幕，原准备接手的同涞物业的工作人员仍心有余悸。
　　工作人员：我们有业委会的合同，我们十一点中到了这里发现对面站了好多人，手上拿着铁棍高声叫嚷"他们不退的！"，后来还拿着铁叉！他们不让接管，把车子开到门口，我们人全部在这里站定，正在集合的时候，他车子开过来，一台车子向那边撞过去，撞过去以后又返回来撞过来！
　　冲突致2人死亡6人受伤 警方已通缉涉案人
　　事发后，浦东警方在其官方微博证实，由于新老物业纠纷，导致2人死亡，6人受伤。目前警方正全力缉拿涉案人员，调查工作仍在进行中。这场因新旧物业交接引发的血案究竟因何而起？
　　原来在小区建立之初，开发商将大唐盛世花园小区委托盛唐物业管理，并明确规定盛唐物业经手"自日起至业委会成立为止"。去年1月31号，小区业委会备案成立，之后并未和盛唐物业签订新的服务合同，不过小区仍由盛唐物业提供事实服务。去年9月1号，小区业主大会通过投票，决定公开招标选聘新的物业。最终上海同涞物业公司中标。但盛唐物业以业委会招标选聘新物业程序不符合规定为由将小区业委会告上法庭，但
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