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《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！《房地产居间协议》，顾名思义，它是一个预约合同。所谓预约合同就是为将来签订本约合同（如《房地产买卖合同》）而签订的合同。预约合同很尴尬，以《房地产居间协议》为例，如果《房地产居间协议》对房屋的座落、价款、付款方式、付款期限、网签日期、过户时间、交房时间、违约责任等约定的过于明确，则很容易被认定为《房地产买卖合同》；如果约定的过于简略，则任何一方想不签《房地产买卖合同》就有了一个合法的借口：“不是我不签，而是对一些重要的条款不能和对方当事人达成一致”。&《合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。” 即合同双方当事人意思表示一致时合同成立。那么，哪些内容的意思表示一致了合同就成立呢？《合同法司法解释二》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”也就是说，只要房屋买卖双方当事人、房屋的座落、数量确定了，房屋买卖合同就成立了。其余未约定的内容，可以依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。其实，《房地产居间协议》里对于“房屋买卖双方当事人、房屋的座落、数量”都有约定，但是审判实践中不可能把所有的《房地产居间协议》都认定为《房地产买卖合同》。那么，《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志是什么？&一般而言，如果《房地产居间协议》对买卖双方当事人、房屋座落、房屋价款、房款支付方式、过户、交房、违约责任等内容进行了约定就可以认定为《房地产买卖合同》，即居间的甲方和乙方之间的房地产买卖合同关系就已经成立了。如果里面的某些条款没有约定呢？那么，如果《房地产居间协议》对房屋买卖双方当事人、房屋的座落、数量进行了约定，并且有房屋已经交付或者已经过户或者已经支付大部分房款等实际履行行为，也可以认定《房地产买卖合同》已经成立。&&附案例一：朱某毅等诉倪某喜等房屋买卖合同纠纷案&案情简介：朱某才（已去世）、陶某芳系朱某毅、朱某之父母，朱某毅、朱某为夫妻，朱某宜为朱某毅、朱某之女。日，上海源东房地产开发有限公司（以下简称源东公司）作为拆迁人、陶某芳、朱某才（亡）作为被拆迁人（后经源东公司确认，在被拆迁人处先后添加了朱某毅、朱某、朱某、朱某宜），双方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定源东公司安置朱某毅等五人包括＊＊＊＊动迁房屋（以下简称系争房屋）在内共计四套房屋。日，在上海＊＊房地产经纪有限公司居间介绍下，倪某喜作为买受方（乙方），朱某毅、陶某芳作为出售方（甲方），双方签订一份《房地产居间合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方。另合同补充条款约定：该房净到手价人民币（以下币种相同）155万元；甲方同意将该房内的水、电、煤气户头、有线电视、维修基金都包含在总房价内；交易过户的所有中介费、交易费等所有税费由乙方负担，如产生营业税则由甲方承担；甲方在收到110万元五个工作日交房给乙方；双方约定在日以前网签《上海市房地产买卖合同》；乙方于日支付定金5万元，日前支付20万元，日前支付85万元，余款45万元于交易当日支付。合同签订后，倪某喜支付了房款110万元。2012年春节前后，朱某毅、陶某芳将系争房屋交付倪某喜入住使用。日，源东公司取得系争房屋大产证。月间，朱某毅委托律师两次向倪某喜发出律师函，限期倪某喜前来协商签订有效、正规的房屋买卖合同，否则终止房屋买卖事宜。但因双方对签约事项发生分岐，故倪某喜提起本案诉讼，请求判令源东公司协助朱某毅等五人将系争房屋过户至倪某喜名下。原审审理中，倪某喜与朱某毅、陶某芳分别提交了涉案《房地产居间合同》，其中倪某喜提交合同的补充条款有手写内容，包括：1%的个调税由乙方（倪某喜）承担（此税种如多出的钱款按各自约定支付）……在此房产权办理期间，无论涨价跌价，谁都不能违约，谁违约谁赔偿对方150万元的违约金，并支付佣金1%的中介费。朱某毅、陶某芳提供合同的补充条款无手写内容。倪某喜表示补充条款手写内容是中介写的，同意按合同约定承担应由其承担的费用（包括1%的个调税）以及过户后支付剩余房款；另倪某喜于庭后提交了系争房屋同号703、801室的房地产登记信息，证明系争房屋目前可以上市交易。朱某毅、陶某芳表示倪某喜提供合同补充条款页面的手写内容是事后添加的，不予认可；若倪某喜要过户，则应以市场价签订买卖合同，但可给予适当优惠。源东公司表示系争房屋为商品房性质，不受满三年上市交易的限制。&裁判原文节选：一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第30059号】涉案《房地产居间合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面切实履行。涉案《房地产居间合同》明确约定了买卖合同双方当事人名称、标的物、转让价款、履行方式等，其实质内容已具备了买卖合同成立的必要条款，且倪某喜已按约支付大部分房款，朱某毅、陶某芳也实际交付了房屋，买卖合同已经实际履行。朱某毅等五人认为本案买卖合同仅具有预约效力的意见，原审法院不予采纳。本案纠纷实质是因房价大幅上涨，朱某毅、陶某芳欲通过签订买卖合同的形式提高房屋转让价款，其行为显然与原约定不符，也有违诚信。朱某毅等五人认为因倪某喜拒绝签订正式买卖合同，视为其放弃买房的意见，与事实不符。作为拆迁人之一的朱某才在拆迁时已去世，其拆迁中所享有的财产性权益依法由陶某芳、朱某毅、朱某继承。另涉案《房地产居间合同》的出售方为朱某毅、陶某芳，但基于朱某毅、陶某芳、朱某、朱某之间特定的家庭身份关系、朱某宜尚未成年以及倪某喜实际长期入住的事实，朱某、朱某均应当知晓并认可房屋出售事实，涉案《房地产居间合同》的效力应及于其他被拆迁人。鉴于系争房屋当前可以上市交易，但朱某毅等五人目前尚未办理小产证，故朱某毅等五人应于办出系争房屋小产证后协助倪某喜过户，原审法院对倪某喜的诉讼请求予以支持，过户同时，倪某喜也应支付剩余房款。&&二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第484号】本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护。合同双方所建立的民事法律关系，并不依合同标题所确定，而应依合同所约定的具体内容确定。本案所涉《房地产居间合同》所约定的内容已具备房屋买卖合同成立的必要条款，故本案房屋买卖合同成立。从该合同履行情况来看，被上诉人已经依约支付大部分房款，系争房屋亦已交由被上诉人居住使用至今，该合同已得到实际履行。现朱某毅等五人于二审中主张被上诉人所给付的110万元中有80万元系借款，系争房屋系借给倪某喜居住，但朱某毅等五人对其主张未能提供任何证据予以证明，倪某喜对此亦不予认可，故本院对朱某毅等五人的该项主张不予采信。本案系争房屋来源于陶某芳及其丈夫朱某才的老宅动迁安置。因拆迁时朱某才已死亡，其财产由陶某芳、朱某毅、朱某继承，故源东公司将该三人增列为被拆迁人。鉴于《房地产居间合同》的签订一方为陶某芳、朱某毅，朱某毅等五人之间具有特定的家庭成员关系，且朱某宜尚未成年，故结合被上诉人已入住系争房屋等事实，原审认定上诉人朱某、朱某对出售系争房屋事宜知晓并认可并无不当。综上，被上诉人要求将系争房屋过户至其名下的主张，应予支持。过户同时，倪某喜应支付朱某毅等五人剩余房款45万元。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。朱某毅等五人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。&&&案例二：王植、任筱梅与钱霁平、孙宏清房屋买卖合同纠纷案&案情简介：2014年10月1日，钱霁平、孙宏清（出售方、甲方）与王植、任筱梅（承购方、乙方）及上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称“太平洋公司”、中介方）签订《房地产买卖（含居间）协议》，主要约定，乙方向甲方购买上海市宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），总房价款为人民币（以下币种均为人民币）2，650，000元，此价为房东净到手价。双方约定定金总额为100，000元，甲方委托中介方代为收取并保管剩余定金，同时系争房屋的《上海市房地产权证》交由中介方保管。中介方收到该笔定金视为甲方收到。甲方应于乙方付清全部房款当日将系争房屋交付乙方。乙方于甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款100，000元（含定金）；乙方于日前支付甲方房款900，000元；乙方于日前支付甲方房款600，000元；乙方于甲乙双方在房地产交易中心办理手续且交易中心出具受理单当日，支付甲方房款1，000，000元；乙方于甲方将系争房屋交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款50，000元。甲乙双方按国家规定缴纳的交易税费均由乙方承担，甲乙双方应支付给中介方的服务费总计房屋总价2%，亦均由乙方支付。甲乙双方应于日前至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续。若甲方未能在本协议约定的期限内以约定的条件签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金；若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还。甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起15天内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务。协议签订后，王植、任筱梅当天支付了定金40，000元，之后两天将定金补足至100，000元，钱霁平出具了相应的定金收据。日，王植、任筱梅与钱霁平、孙宏清至中介公司准备签订《上海市房地产买卖合同》，后因房价问题无法协商一致，双方并未签订《上海市房地产买卖合同》。日，钱霁平、孙宏清委托律师向王植、任筱梅及太平洋公司发出律师函，主要内容为：双方签署居间协议后，买卖关系已成立。为办理交易过户手续之需，双方应于日签署备案的合同。10月16日当天，因王植、任筱梅、太平洋公司违背《协议》约定的合同价款，提出将合同价格拆分为两部分，备案合同交易价格为1，580，000元、装修款定价1，070，000元，做低房价的虚假行为，钱霁平、孙宏清不能接受，双方协商不成，当时未能签约。因未能签约的责任在王植、任筱梅和太平洋公司，钱霁平、孙宏清将没收定金100，000元。另外，钱霁平、孙宏清已于日支付购房定金50，000元，如果王植、任筱梅拒绝履行《协议》，钱霁平、孙宏清的50，000元定金将被没收，其损失将由王植、任筱梅承担。现钱霁平、孙宏清同意将签署备案合同的日期变更为10月25日，如果王植、任筱梅、太平洋公司不在24日主动联系钱霁平、孙宏清，确定25日签约，则双方签订的协议于日解除；没收定金100，000元；赔偿钱霁平、孙宏清损失50，000元；承担律师费、诉讼费。之后，王植、任筱梅收到律师函后未与钱霁平、孙宏清继续交易。2015年9月，王植、任筱梅向原审法院提起诉讼，请求判令钱霁平、孙宏清返还意向金100，000元，并按照银行同期存款利率计算，支付该款自日起至日止的利息。钱霁平、孙宏清则向原审法院提起反诉，请求判令王植、任筱梅赔偿钱霁平、孙宏清损失70，000元。日，王植、任筱梅曾起诉太平洋公司，要求其返还已付的中介费23，000元。在该案审理中，原审法院通知钱霁平、孙宏清作为第三人参加诉讼。原审法院审理后，认定三方签订房地产买卖居间协议后，由于对房价问题无法协商一致，致交易无法继续进行。钱霁平的陈述说明太平洋公司事先知道王植、任筱梅要求做低房价，而房价是决定交易的重要事项，但太平洋公司作为中介公司未在居间过程中谨慎处置，未尽到相应责任。居间服务包括签订备案合同、付款、过户、交房等一系列事项，事后买卖双方因房价问题未继续交易，太平洋公司的服务内容只是让买卖双方签订了买卖居间协议，未再继续完成居间服务的其他事项，故太平洋公司不应全额收取居间费用，应将收取的费用退还王植、任筱梅。考虑到王植、任筱梅在签订买卖居间协议时，没有在协议上明确做低房价，也存在一定过失，且太平洋公司也进行了一定的居间服务，故原审法院判决由王植、任筱梅支付太平洋公司5，000元服务费用，太平洋公司返还王植、任筱梅中介费18，000元。判决后，各方当事人均未上诉，案件已生效。&&&&裁判原文节选：一审【案号：上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1644号】本院认为，王植、任筱梅与钱霁平、孙宏清就系争房屋签订的《房地产买卖（含居间）协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则全面履行。该合同中对房屋地址、房价款、房款支付方式、过户、交房、违约责任等内容进行了约定，已具备房屋买卖合同的基本要件，双方之间的房屋买卖关系已经成立。王植、任筱梅认为双方签署的只是居间协议，房屋买卖关系不成立的意见，缺乏依据。合同签订后，王植、任筱梅按约支付了10万元，钱霁平、孙宏清也出具收条确认为定金，故该笔10万元的性质为定金，并非意向金。双方在合同中已明确约定了房价款为265万元，并未约定要做低房价，王植、任筱梅也未与钱霁平、孙宏清另外签署协议约定做低房价。现王植、任筱梅亦未提供证据证明钱霁平、孙宏清同意将房价做低至158万元，故在日正式签约当日，钱霁平、孙宏清不同意做低房价到158万元，致使双方就房屋价格无法协商一致，从而签约未成。签约不成的责任系因王植、任筱梅要改变双方之前对房价的约定所致，钱霁平、孙宏清并无过错。因王植、任筱梅改变房价的行为，已构成违约，按照协议约定，钱霁平、孙宏清有权没收其定金，王植、任筱梅要求钱霁平、孙宏清返还意向金10万元并支付该款利息的请求，缺乏依据，本院不予准许。虽然钱霁平、孙宏清主张其因王植、任筱梅的违约行为已造成其损失，其没收王植、任筱梅的定金10万元后足以弥补其损失，其再要求王植、任筱梅赔偿其损失7万元的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。&&二审【案号：上海市第二中级人民法院（2016）02民终1017号】本院认为，王植、任筱梅与钱霁平、孙宏清就系争房屋签订的《房地产买卖（含居间）协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。《房地产买卖（含居间）协议》中对系争房屋交易的主要条款进行了约定，已具备房屋买卖合同的基本要件，因此双方之间的房屋买卖关系已经成立。王植、任筱梅在该协议约定的正式签约当日要求做低房价至1，580，000元并没有合同依据，双方就此发生争议且无法协商一致，从而签约未成。签约不成的责任系因王植、任筱梅单方面要求改变双方之前对房价的约定所致，钱霁平、孙宏清并无过错，王植、任筱梅改变房价的行为，已构成违约，按照协议约定，钱霁平、孙宏清有权没收其定金。原审法院据此判决不予支持王植、任筱梅的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。上诉人王植、任筱梅提供的证据并不足以证明钱霁平、孙宏清与太平洋公司工作人员达成一致，同意做低房价至1，580，000元，故本院不予采信王植、任筱梅的主张，其上诉请求，本院也不予支持。
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官方公共微信关于房地产买卖居间协议的签定（代签的问题）来自: 丰译装饰公司 日分享至 :
我家最近在买房子，不过由于和中介那里发生些小摩擦，所以想不买了，但已经付了一万元的定金和签了房地产买卖居间协议，所以觉得很难把那定金要回来，好象违约的话还要付中介9000元。分享至 :
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