小区业主自治都提供哪些服务？
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无锡：业主自治小区成为榜样物业新华报业网－扬子晚报本报讯去年本报曾经报道了无锡春江花园小区炒掉陆家嘴物业，成为无锡首个实施业主自治的新小区。一年多时间后，这个当初让物业主管部门都怀疑能走多远的自治小区如今却成了不少小区竞相学习的“榜样小区”。昨天，记者再次来到该小区，业委会常主任欣慰的告诉记者，小区自治已经让业主们尝到了甜头。昨天，保洁人员张阿姨告诉记者，从去年年中实施业主自治以来，小区的绿化不但没有减少，而且更加茂盛，整个小区始终绿意盎然。而作为保洁人员，工资也比去年提高了不少，“虽然不住在小区内，但我觉得自己就是小区自治的一员。”除了物业工作人员对自治之路感到满意外，小区业主也对小区自治充满自豪。家住62号楼的李先生告诉记者，以前物业公司管理的时候，自己连物业管理费的支出用途都不清楚，还经常为停车问题和物业人员发生纠纷，自从自治以后，小区物业费的财务清单物业部都定期通知业主，更让他觉得舒心的是，小区物业用的每一分钱，都需要经过他们业主的审议。用业委会常主任的话说，物业账户上如果有一万元钱，每户业主就有3元钱，3000多户业主就是小区自治管理的真正主人。记者了解到，从去年6月21日春江花园一期业主大会与陆家嘴物业公司解除协议关系，走上业主自治道路以来，截止到去年年底，作为物业管理的直接领导部门业委会为小区物业节省了76万元。为此，业委会经过业主大会讨论免除2009年12月小区所有业主的物业费用。目前小区的物业管理费用还是每平方五毛钱，“虽然对于春江花园这样的中高档小区，这样的物业费用不是很高，但业主自治管理的质量很高。”常主任告诉记者，小区去年小半年总收入308万元，其中物业管理费139万元，共有部分收入169万元，总成本为229万元，去掉税后总结余的76万就是业主共有的积累，也是业主自治的成果。邹小新是春江花园的业主，也是小区业委会的法律顾问。昨天记者采访时，他刚刚结束对小区一位业主的法律义务咨询。他告诉记者，小区自治最根本的好处就是业主成了最大的受益者。过去业主不能接触小区的财务，五六百万的资金由物业公司掌控，现在资金在业主共有账户上，业委会财务监督按五级科目编制会计报表，定期公布收支状况，增加了透明度。此外，经济上也得到了实惠，业主共有账户上的结余或冲减物业费，或为小区投资实实在在的护民利民设施，或划到每户业主专项维修资金的个人账户上。“现在的春江花园已经有了自己的新面貌。”常主任告诉记者，今年以来，锡城金马国际、蔚蓝都市花园、宝诚花园的业委会都到春江花园来取经，希望走业主自治之路，除了锡城小区外，杭州柳营花园也特地来观摩，具体了解自治管理的各项程序和规章。常主任告诉记者，当初自治创建时，不要说主管部门不看好，连他们业委会主要成员心里也没底，现在一年多下来了，他们已经得到了业主的支持，小区也成了业主自治的榜样小区。小区的业主马女士说，作为业主她不但尝到了自治的甜头，也觉得实施自治后小区变得更加和谐。(路若愚)新小区尝试业主自治管理昨天，无锡春江花园小区“静悄悄”炒掉了管理小区近5年的“老管家”陆家嘴物业，成立了自己的物业管理处。无锡实行业主自治管理的小区不在少数，但对于三期楼盘尚未入住的次新房小区来说，实行业主自主管理不免让人觉得有些奇怪。无锡市物业管理处相关负责人听到这一消息后表示惊讶，同时表示，对于春江花园实行业主自治管理，既不主张，更不赞成。炒掉物业增设物管处昨天，记者在无锡当地网站的春江花园论坛上看到春江花园业主委员会发布的《关于平稳过渡、实施自治的公告》。公告称，经日春江花园首届二次业主代表大会表决，通过以下两则议案：《平稳过渡、实施自治》和《春江花园业主委员会关于2008年度重大管理事项计划》。公告还简单介绍了春江花园实施业主自治的模式，具体为业主委员会下设春江花园业主委员会物业管理处，聘请有管理资质、有管理经验的人员担任管理处主任，全面负责小区的日常物业管理，其实际操作为：“炒掉”原陆家嘴物业公司，保留物业服务原班人马。增选监委会，强化业主委员会在自治管理中的制约机制，对委员和物管工作人员如有违规违纪现象实施有效监督。春江花园业主委员会主任常本靖在电话中向记者证实了这一消息。他告诉记者，从昨天开始，春江花园一期、二期小区业主就正式和“老管家”陆家嘴物业说“拜拜”了。今后一段时间，小区将按照业委会通过的《平稳过渡、实施自治》的文件，实行业主自治管理。但他告诉记者，他们将要实行的业主自治管理和无锡市老新村自治管理模式有所不同。他告诉记者，今后小区物业管理的收费将全部打入业委会下设的物业管理处，由物管处民主表决后统一支配，所谓“平稳过渡”就是留用原来的物业人员以减少新老物业交接的矛盾、冲突和损失。而原陆家嘴物业的人员也接受物管处的“接管”，原物管经理“变身”为物管处主任，接受业委会的领导。业委会从原来监督物业变成领导物业，日常事务性工作虽然增多了，但仍然和从前一样不拿工资，以义务为主。“改旗”源于财务不清记者了解到，春江花园小区物业管理此番“改旗易帜”主要原因是小区业主委员会对原物业公司陆家嘴物业在财务收支上的不满和不信任。常本靖告诉记者，按照《物权法》规定，建筑区域内划分的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有；占用业主共有的道路或其他用于停放汽车的车位属于业主共有。而春江花园业主共有部位的收费仅去年就已达240多万元，这些本该属于业主共有的权益却被物业公司作为管理费收入占为己有。而真正属于他们的管理费收入应该是业主每年交纳的300多万元物业管理费。物业公司是企业，企业就是追求利润最大化。业主委员会是业主的维权组织，维权就是要维护业主的合法权益，因此对小区共有部位收费的争夺就成为业委会和物业公司之间的主要矛盾。物管部门：不主张不赞成记者电话采访了市房管局物业管理处，负责人邓处长告诉记者，她目前还并不知道这个情况，并对这一消息表示震惊。听完事情描述以后，邓处长告诉记者，无锡市住宅小区业主自治通常是有一定适用范围的，主要是指市区四城区公有房屋出售后的住宅小区，也可以适用于个别未进行前期物业管理的商品住宅小区，一般情况下已经入住的商品房小区是不会实行业主自治管理的。对此，物业管理处相关负责人对春江花园即将实行的业主自治管理感到担忧。邓处长告诉记者，春江花园小区业主委员会事先并没有向市房管局物业管理处咨询过此事，“如果事先有咨询，我们会明确表示不赞成，不主张”。小区论坛上一位网友对此认为，春江花园不是一般的小区，而是一个面积突破百万平米的锡东第一大盘，这样的大盘不引进品牌物业实施所谓的自治简直就是痴人说梦。此外，春江花园的卖点之一就是上海陆家嘴物业这一全国著名物业公司的进驻，即使“炒掉”陆家嘴也应该引进其他品牌物业而不是搞所谓的自治。
业主通过业主大会和业主委员会实现自治园区重大事宜依法由业主大会决议；业委会代表广大业主参与日常物业管理服务事宜，业主可随时向业委会反映物业管理服务中出现的问题，并提出合理化改进建议；业委会实行月度例会制，对物业管理公司运营工作行使监督、检查、指导等自治权力。财务公开，定期公示橘郡物业管理中心的财务由双方共掌，出纳由业主委员会委派，记账会计由城市展望物业管理有限公司委派，财务预算及审批流程由双方共同制定，银行支票需盖物业管理公司的财务章和业主委员会主任的人名章。业委会成员每月都会收到财务报表，业主可以通过各区的业委会委员查询。服务透明，共同管理橘郡物业管理中心编制的年度财务预算、运营计划，需提交业委会讨论审议，进行相关的修订，双方签署确认后方可执行；日常运营服务务必严格按照财务预算及运营计划执行，预算外支出则需双方另行商榷。
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尊敬的业主:您们好!寒冬愈加趋近,是火灾事故和盗窃案件的高发期。为了让广大业主拥有一个安全祥和的生活环境。物业服务中心特提醒您注意以下事项:一、防火:伴随着冬季来临,气候干燥、用电量加大,用电超负荷现象严重,火灾隐患随之增多,为了您和他人的人身和财产安全,请您注意冬季防火:1.若发生火灾,要保持冷静,立即通知服务中心或报警,火警电话119,并正确指示起火点。2.外出、睡觉或突然停电时,要及时切断电源,特别是电热器具更应倍加注意。3.不要用取暖设备烘烤衣物。这种烘烤衣物的方式危险性很大,不但会造成衣物的损坏,而且在烘烤的过程中,很容易引发火灾事故的发生。若是临时烘烤衣物,一定要有人看管,以免遗忘而引发火灾。4.园区业主须看管好自家年幼的儿童,请勿在户外户内玩火、严禁在园区内随意燃放烟花爆竹。5.楼道内禁止堆放易燃易爆物品及生活废弃物,避免存在安全隐患。二、防盗:良好的小区治安秩序是靠全体业主的共同支持才能完成的,让我们携手打造一个安全的社区,物业服务中心提醒所有业主注意以下几点:1.为了防止闲杂人员进入楼道,请你进出时关好单元门,不要将门禁IC卡交于无关人员;遗失了门禁卡,请及时至服务中心挂失、补办。2.对外来上门人员必须提高警惕,如发现有陌生人员按门铃或小区内有可疑人员,敬请及时告知服务中心或与监控中心联系。3.晚上休息或外出时,请一定认真查看门窗是否关闭并锁好,具备条件请开启家居安防设施。4.外出旅游时,请切断室内电源,关闭水阀、气阀,同时尽量不要在家中存放大量的现金及贵重的首饰和物品。5.园区内停放的车辆,并关闭好车窗,车上不要存放贵重物品;并且请勿占用消防通道,确保消防通道的畅通。6.邻里之间和睦相处、相互关照。不要高空抛物,以免伤害他人,文明施工;装修施工结束的业主,请及时更换B钥匙,并及时到物业服务中心办理装修验收手续及办理施工人员出入证退证手续,以免发生被盗现象。7.如已装修完工且不经常入住的业主在外出时,请及时至物业服务中心进行备案,服务中心将会关闭水阀,并加大对您房屋的巡视、检查。8.如您家有装修工人或亲友来访,请他们配合秩序维护队员做好查询与登记工作。祝全体业主生活愉快,身体健康!
业主自治，即在小区成立业委会，由业主所投票选举的业委会作为小区全体居民的代言人，并与物业公司达成共同管制小区的和谐构架关系，达到财务公开、管理公正，事无巨细都能时刻响应业主所拥有的权利，并在业主与开发商之间起到沟通协调的桥梁作用，小区出现问题必须听取三方声音（业主、物业、开发商），由大家公平抉择、公正处理，达到真正的和谐共处、共建和谐。物业管理，物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理与业主自治并不矛盾，物业服务企业要在业主委员会或者业主大会的监督、指导、配合下，进行物业服务；而业主自治，要通过监督物业服务企业切实履行物业服务合约，精打细算，积极为业主好做各项服务服务来实现。成立业主委员会或者业主代表大会，是做好业主自治的前提；监督物业服务企业的服务，只业主自治的主要工作。物业服务企业必须为业主做好合同规定的各项服务，才能续签物业服务合同，才能长期稳定经营。
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小区“物业自治”路该如何走
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但是,这样的新生管理模式也遇到了诸多“瓶颈”:业主自治管理尚处于政策规定空白地带,管理起来全靠摸索；服务中心没有工商注册身份,收取物业费用于法无据；无法与受聘人员签订合同,出了事故谁来担责……在业主支持与法律模糊的尴尬处境中,业主自治管理模式究竟能走多远?又该如何走,才能走得更远?
原标题：小区“物业自治”路该如何走自治服务机构既非企业法人,也非民办非企业单位,无权与受聘人员签订劳动合同,也不是纳税主体。因此在制度设计上,需要给这类机构定性,明确界定其法律主体性质“小区环境美观了,停车位增多了,小偷小摸也没有了……”安徽省合肥市蜀山区琥珀街道康居时代家园小区业主张和元说起小区的变化信手拈来,“业主就图个环境好,图个安全,这两点都做到了,跟以前比真是好太多了”。小区面貌之所以发生巨大改变,还得归功于业主自治管理。由于原物业公司撤离,康居小区“临危”建立起业委会,探索设立了服务中心,尝试“物业自治”,运行两年多来,得到居民的认可和称赞。但是,这样的新生管理模式也遇到了诸多“瓶颈”:业主自治管理尚处于政策规定空白地带,管理起来全靠摸索；服务中心没有工商注册身份,收取物业费用于法无据；无法与受聘人员签订合同,出了事故谁来担责……在业主支持与法律模糊的尴尬处境中,业主自治管理模式究竟能走多远?又该如何走,才能走得更远?业主探索自治管理模式记者了解到,2013年,康居小区原物业公司因为资质不够被注销并撤出康居时代小区。为确保小区各项事务正常运转,同年6月,琥珀街道和奥林花园社区动员并协助小区选出了新一届业主委员会。新班子“上任”第一件棘手事就是挑选物业公司。“我们联系了多家物业公司,小物业公司不放心,资质高的大物业公司又因为我们小区住户少,过了保修期,不愿意接收。”业委会主任许长江告诉《法制日报》记者,“我们就想着干脆采取业主自治模式,自己家自己管。”对此,业委会结合小区实际,征得广大业主同意后,在街道和社区支持帮助下,探索出“业主自治管理”的新路子,搭建了由业委会、议事委员会和楼栋长组成的三级自治组织框架。由业委会作为小区管理主体和决策机构,代表全体业主管理小区。小区50个单元各推选出一名业主担任楼栋长,负责收集本楼栋业主意见和建议,代表各单元业主行使自治权。再从楼栋长中推选出10人,组成小区管理议事委员会,参与商讨小区管理中的各项事务。“业委会挂牌成立了小区‘服务中心’,接收了康居物业的原班职工,并代表全体业主聘请职业物业经理人担任小区管理首席执行官,为小区业主提供安保、保洁、报修等专业的物业管理和服务。”许长江说。奥林社区党委书记张家国说,“服务中心”实际上相当于业委会决策的执行机构,承接的是物业的职责。但与物业不同的是,扣除了人事权和财务权,交由业委会管理。在这样特殊的背景下,建立起来的“自家物业”是一个新生事物。小区治安环境焕然一新楼栋长收集群众意见——议事委员会委员商议——业委会决定——服务中心执行,在这样的自治管理模式下,小区面貌焕然一新。对于业主来说,最直观的感受停车位增多了,环境变好了。议事委员会委员王贵山告诉记者,因为康居是老旧小区,过去规划时没有建设地下停车库,导致如今乱停乱放、毁绿占绿停放问题严重,群众对此意见很大。业委会决定要打通消防通道对停车位进行改造,“议员们”对改造方案进行多次商议,作出反复修改调整后,业委会决策通过。经过改造,增加了30多个机动车位,基本解决了小区停车问题。业主还普遍反映,安全感得到显著提升。许长江说,以前小区内经常发生偷盗案件,最高峰一个月被盗了6次。后来经过他们调查发现,问题出在小区的围墙高度不够和监控范围太小。于是,他们将围墙加高,还通过向政府部门反映,在小区内增设了20个高清数字探头,大大降低了盗窃案件发案率。改造小区基础设施,提档管理服务水平,这都需要经费支持。许长江告诉记者,由于没有可收入型物业,这些钱主要是出自“物业费”。康居小区业主共700户,收费标准为多层0.59元/m2,高层1.15元/m2,每年总共收取约100万元。“使用的每一笔钱都会登记在册,每年在小区内公示栏里公示一次,业主要是不放心,也可以随时来中心查账。”许长江说,很多业主对他们的“工作”都持“观望”态度,但现在出了实打实的改变,业主们非常认可。现在每年业主交“物业费”很积极,交费率能达到90%。身份处于法律灰色地带虽然业主自治管理不逊于专业的物业公司,但是其身份却一直很尴尬,处于法律的“灰色地带”。“自治管理的项目、标准、决策的流程及生效条件、资金安全保障、监管等,都没有政策法规明确规范。业委会不具有独立法人资格,设立的‘服务中心’的法律主体性质也不明,不能像正规物业公司一样在工商部门注册,因此收取‘物业费’于法无据,也不能提供正规发票。”服务中心副经理田先胜说,目前,中心以“维护建设服务费”名义收取费用,规避可能产生的法律纠纷,其实就是打了“擦边球”,是没办法的办法。田先胜还很担忧,同样是因为“身份”不明,业委会又无独立财产,无法与受聘人员签订劳动合同,购买社会保险。所以一旦发生工伤事故,责任承担及赔付都是难题。除此以外,资金缺口大、遗留问题难解决也制约了“自治的手”。目前,康居小区有14部电梯现已达到大修程度,维修维护费用高昂；小区有4栋高层自建成至今水表未出户,出户费用需几十万元；部分雨污分流问题一直未整改,但原开发企业均已注销,物业公司又已退出,责任单位现无法明确,整改资金无从落实。“实施小区自治以来,‘物业费’一直没有涨过。”田先胜说,本身收取费用就于法无据,要通过涨价填补资金缺口就更难了。现在业委会正在申请维修基金,但这个过程还要等。记者了解到,除了康居小区外,琥珀街道、西园街道等多个小区也先后开展了业主自治管理,各小区业委会成立的自治服务机构,虽然叫法不一,但性质、功能都一样,因此也面临相同的问题。为了让业主自治要想走得远、走得好,业主们呼吁需要政府引领、政策领航。“自治服务机构既非企业法人,也非民办非企业单位,无权与受聘人员签订劳动合同,也不是纳税主体。因此在制度设计上,需要给这类机构定性,明确界定其法律主体性质。”张家国说。“建议法律赋予业委会法人资格,这样很多问题都可以予以解决。”许长江说。此外,还有一些业主代表建议,政府应建立奖励机制,对热心小区公益事业,又作出一定成绩的人士给予嘉奖,使其获得更多的成就感和社会尊重,从而推动其持之以恒地投入到小区公共事务中。
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小区成立业主委员会的基本程序
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你可能喜欢我们是美丽新世界小区的业主，自交房三四年了，小区一直没有成立业主委员会，我们不知道如何申请及办理相关的手续问题。要不要到社区办事处或房管局、建设局、民政局等哪些部门办理或申请？谢谢！
美丽新世界小区业主&问：
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我们是美丽新世界小区的业主，自交房三四年了，小区一直没有成立业主委员会，我们不知道如何申请及办理相关的手续问题。要不要到社区办事处或房管局、建设局、民政局等哪些部门办理或申请？谢谢！
昆明市人民政府政务服务管理局
答复时间：
美丽新世界小区业主,你好：
成立小区业主委员会首先需小区业主提供书面申请，提交属地物管部门受理，在属地物管部门指导下，按一定程序办理，具体要求请咨询以下各区房管局物管部门。五华区：5169009
盘龙区：3107670
官渡区：7010612
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业主委员会通过后实施自治管理小区，业主委员会收物管费合法吗？要怎样才合法呢?
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业主委员会通过后实施自治管理小区，业主委员会收物管费合法吗？要怎样才合法呢?
云南 大理 大理市发表时间： 10:41
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业委会收取物业费，收取费用的方式，标准，用途应经业主大会多数业主同意。另外，还应到当地发改委物价局咨询，当地政府有沒有要求收物业费要备案
律所：云南泰恒律师事务所 回复时间： 10:51
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物管费业主
律师回答共 3 条
一般要委托物业管理公司管理，包括收费，业主委员会只能监督
律所：云南富达律师事务所
回复时间： 10:45
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可以自治管理也可以委托物业公司管理。自治当然可以收取物业管理费，但收费标准需经全体业主三分之二以上通过。
律所：云南云岭律师事务所
回复时间： 14:56
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如果业委会管理，可以收取的。
律所：云南尚祥律师事务所
回复时间： 17:16
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物管费:收取
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