上海环球金融中心入住公司来自: 周大先生 日分享至 :
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上海环球金融中心启用 租金“高度”NO.1
作者：谈佳隆
　　“最初决定投资浦东时，世界上很少有人相信这里能成为金融中心，即使在日本国内也有许多评论认为这笔投资鲁莽草率，而如今上海环球金融中心的成功启用告诉大家，这里一定能成为亚洲未来首屈一指的金融城市。”环球金融中心的投资商日本森大厦株式会社社长森稔在上海环球金融中心（以下简称SWFC）新闻发布会上如是说。 　　在日本的地产界，森氏家族可谓声名赫赫，从当年的森泰吉郎到森稔、森章，再到年富力强的森浩生，家族三代撰写了日本地产家族式企业的传奇故事。8月28日，《中国经济周刊》记者对SWFC内的各项设施进行预览，并就SWFC相关情况采访了日本森大厦株式会社社长森稔、及其子上海环球金融中心有限公司董事长森浩生。
　　全球金融市场动荡下的“租金新高”　　翻开1993年制定的《上海陆家嘴中心区规划设计方案》，金茂大厦、上海环球金融中心、上海中心所在地块将建设3栋超高层的标志性建筑形成“品”字形布局就已经被列入了规划。　　森稔回忆说，1993年，他就向时任上海市副市长、浦东新区管委会主任赵启正表示“让我来造第二座摩天大楼吧。”　　不过与金茂大厦和未来将建成的上海中心相比，上海环球金融中心的遭遇可谓“命运多桀”。在1994年启动之后，1997年之后的亚洲金融危机让该项目停工将近五年。而此后楼宇形态和定名上的争论不断，更让其直至去年9月结构封顶，今年8月才正式启用。整个设计建造周期长达14年。　　而如今，建成后的SWFC又将面临全球经济放缓和次贷危机蔓延的挑战。然而，森稔向《中国经济周刊》表示：“总的来讲，全球金融市场有些动荡，但我有信心，上海金融环境不会受到影响。”　　据记者从运营方了解的情况，SWFC总投资高达83亿元人民币，而整幢物业的投资资金中，股东投资及银行财团贷款各占50％。为了尽快收回投资，运营方设定了上海目前办公楼市场租金水平的新高，达到“最低”20元每平方米每天。按此计算，即使200平方米的办公区域，一年的租金亦高达144万元。　　相比之下，同在陆家嘴地区的汇丰大厦、花旗大厦等楼宇的租金约为SWFC的一半，仅为10元每平方米每天。　　上海环球金融中心有限公司董事长森浩生向《中国经济周刊》表示：“即使按照这样的租金计算，如果现有的22万平方米办公区域及其他场所出租正常的话，SWFC项目同样需要12年才能收回成本，2020年之后才能实现真正的盈利，而如果情势恶化，可能需要更久的时间。”　　他坦言，美国次贷危机和全球经济放缓的确对SWFC项目产生了影响；例如，部分客户最终租赁的办公面积较原来要求的面积减少了一半。　　“大部分日资企业都是去‘捧场’的”　　据仲量联行亚太区董事陈立民介绍，今年以来，美国企业，尤其是美国金融机构，都缩小了原来要求租赁的办公面积，还有部分企业甚至取消了搬迁办公室的计划。　　但是，据森浩生透露，从7层直至77层的商业办公区域是上海环球金融中心的主体，目前环球金融中心办公楼入驻率已达45％，1年后预计可达90％。已经签约入驻的企业以日本的金融机构及企业为主，达11家；来自欧美的企业仅6家，其中金融机构3家。　　记者在实地了解的情况是，截至目前已经正式入驻的为9家，日资企业占了较大部分，其中就包括了日本三井住友银行上海分行、日本瑞穗证券上海代表处和日综（上海）投资咨询公司等。　　不过，某日资企业人士却向记者表示：“我们知道，大部分日资企业都是去‘捧场’的，毕竟是日本公司的项目，运营方在租金方面可能也给予了优惠，来提升SWFC的整体人气。”　　但并不是所有的日资金融企业都会考虑入驻SWFC。目前，在陆家嘴汇亚大厦办公的三菱东京UFJ银行上海分行内部人士向《中国经济周刊》表示：“虽然环球金融中心是我们银行的客户，但我们负责人已经明确表示并没有计划会搬入上海环球金融中心租用办公楼。”　　森浩生向《中国经济周刊》表示：“虽然环球金融中心的取名主要是针对的是金融客户，但由于众所周知的国际金融环境不佳等各种原因，一些机构的确有缩减租用计划，但我们相信一些非金融机构同样会对SWCF充满兴趣的。”　　浦东写字楼空置率骤升到12％　　据上海某当地媒体称，上海市市长韩正在最近的一次部署下半年经济工作会议上指出，楼宇是发展现代服务业和总部经济的重要载体。而目前上海市商务楼宇总量大体平衡，但高档商务楼宇特别是甲级写字楼供不应求、租金上升，影响了现代服务业项目引进，影响了跨国公司总部落户。　　一位知情人士向《中国经济周刊》表示：“上海未来能否成功打造成国际金融中心，是否能够成为服务业企业的总部基地，办公楼租金等一系列成本因素已经进入市政府考虑和规范的范围之内。”　　未来7年中，除SWFC之外，陆家嘴金融贸易区将会再出现“40万平方米”项目，与环球金融中心比邻的未来第一高楼“上海中心”总高将达632米，总建筑面积将达到55.88万平方米，并将于2013年建成。香港新鸿基地产（00016.HK）在陆家嘴区域开发的“国际金融中心”有望在2009年建设，而其将有可能直接抢夺森大厦株式会社项目汇丰大厦的冠名客户汇丰银行将近四个楼面的办公楼。此外，竹园商贸区、陆家嘴软件园的建设也将缓解陆家嘴甲级写字楼紧张的局面。　　供求关系转变会让很多企业重新选择。不过，森稔乐观地向《中国经济周刊》表示：“目前，上海在商业办公楼宇的角度来看并未饱和，而是远远不足，特别是符合国际化标准的高档写字楼，我们建设SWFC的想法是等待需求的慢慢增长。”　　森稔对未来两年的形势判断准确与否还需由时间来检验。上海市浦东新区金融办负责人认为，根据规划，今明两年陆家嘴区域将有13幢大楼投入使用，总面积超过100万平方米，约为前5年总供应量的2.5倍。　　据仲量联行亚太区董事陈立民向媒体透露，今年浦东地区的写字楼供应量高达60多万平方米，而空置面积将达20万至30万平方米，空置率将由此前的1％急速上升至12％至13％，仅SWFC 22万平方米的办公面积就已经占今年上海写字楼供应量的三分之一。因此“今年浦东写字楼的租金不跌就不错了”。　　但森浩生认为，SWFC的意义不仅仅是其办公楼宇的问题，而是这一新的地标性建筑位于陆家嘴金融贸易中心区的中央，立足于“世界金融磁场”这一理念，拟利用其磁引力，集商务、文化和观光功能于一体，吸引全球的信息和精英人士，创造潮流、并超越以往国际金融中心的概念，将成为亚洲首屈一指的金融中心和文化传媒中心的象征。　　不过一位不愿意透露姓名的业内人士向《中国经济周刊》表示：“随着上海陆家嘴地区甲级高档写字楼的不断增多，特别是未来可能出现的空置率上升的问题，加之政府从大局上会对过高的楼宇租金有所调控的可能，未来的一些企业会根据实际情况选择性价比更高的楼宇入驻，那么上海商业楼宇供求拐点可能会触发。”（中国经济周刊）
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杨雄：2020年上海将基本建成国际金融中心
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中国经济网北京6月12日讯 上海市市长杨雄今天在陆家嘴论坛上表示，正在制定上海国际金融中心建设“十三五”规划，总目标是到2020年基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心，迈入全球金融中心前列。杨雄指出，未来五年对上海国际金融中心建设至关重要，必须把金融中心建设放在全球经济、金融格局深刻变革的大趋势下，放在国家全面深化改革、扩大开放的大格局中，放在国家对上海发展的战略定位上统筹谋划、深入推进。第一，主动适应人民币国际化进程，加快建设人民币产品市场。人民币跨境使用范围和规模不断扩大。人民币作为计价、支付、投资和储备货币的职能进一步显现。今年10月人民币正式加入SDI，将推动人民币国际化步伐进一步加快。我们将主动适应这个趋势，积极配合国家金融监管部门，坚持以人民币产品市场建设为核心，不断拓展人民币产品市场的广度和深度，丰富人民币产品和工具，完善人民币跨境支付清算系统，提升人民币在岸价格国际影响力。加快推动上海成为全球人民币基准价格形成中心、资产定价中心和支付清算中心。第二，主动适应经济全球化的新趋势，加强与上海自贸试验区建设联动，进一步推进金融改革开放。自贸试验区是我国进一步融入经济全球化的重要载体，也是金融改革开放先行先试的重要平台。自贸试验区自2013年9月成立以来，在国家金融管理部门的大力支持下，自由贸易账户、跨境投融资等金融业务得到实施和深化，上海金、沪港通等业务陆续推出，上海金融中心的开放度和便利度明显提升。下一步，我们将根据国家总体部署，认真落实“金改四十条”，大力促进自贸试验区与金融中心建设的深度联动，推动人民币资本项目可兑换先行先试，拓展人民币跨境使用范围，扩大金融服务业开放，加快建设面向国际的金融市场，更好地推动上海金融中心建设向纵深发展，更好地为全国深化金融改革开放探索新路径、积累新经验。第三，主动适应新一轮科技革命和产业变革的新趋势，加强与科技创新中心建设的联动，加快推进科技金融创新。当前，科技与金融的深度融合已成为金融中心发展的大趋势。上海科技创新中心建设对金融创新提出了许多新课题。去年，我们围绕落实建设具有全球影响力的科技创新中心“22条意见”，制定出台了金融支持科技创新的配套政策，在投贷联动、银行设立科技支行、科技创新板等方面，进行一系列探索。下一步，我们将着力引导金融资源更加广泛、更加深入地融入创新链和产业链，参与科技投入、科技研发和科技成果产业化，尤其是要创新金融产品和业务，进一步满足中小型科技企业的融资需求，助推创新创业种子开花结果。第四，主动适应供给侧结构性改革的新要求，加大金融中心对实体经济的服务力度。服务实体经济，始终是金融的首要任务。当前，要全力服务好供给侧结构性改革，让企业拥有更多的获得感，让市场拥有更强的活力。供给侧结构性改革的五大重点任务，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，都与金融密切相关。我们将鼓励多层次资本市场发展，继续扩大直接融资的规模和比重，积极打通社会资金流向实体经济的渠道。我们将鼓励发展新型金融机构和中小金融机构，推动符合中小微企业需求的金融产品和信贷模式创新，持续拓宽中小微企业的融资渠道。我们还将在规范金融服务收费等方面多想办法，切实帮助企业降本减负。杨雄表示，上海国际金融中心建设已取得重大进展。2015年，上海金融市场交易总额达到了1463万亿元。证券市场股票交易额位居全球第二，年末股票市值位居全球第四，上海黄金交易所黄金现货交易量保持全球第一。金融机构总数达到了1478家，金砖国家新开发银行开业，上海保险交易所等一批重要的金融要素市场相继落户。金融业对经济社会发展的推动作用进一步凸显。2015年上海金融业增加值超过了4000亿元，占全市生产总值的比重超过了16%。上海国际金融中心的建设发展前景和机遇，吸引着全世界越来越多的关注。（文字来源：东方网）
本文来源：中国经济网
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