关于小产权房合同有效吗屋买卖合同是否有效

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-15 13:43 标签： 小产权房屋租赁合同
小产权房屋买卖合同是否有效
&&&&郑州张先生来电咨询：&&&&2003年10月，我与单某签订房屋买卖协议，约定将我名下的小产权房卖给单某，价款为18.8万元，单某在协议签订之日起3日内付清房款，同时我交房给单某。协议签订后，我与单某如约履行了协议，但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。5年后，该房屋因征地被划入拆迁范围，我诉至法院要求确认与单某签订的房屋买卖协议无效，同时要求单某退还房屋。请问，我们签订的房屋买卖协议是否有效？&&&&田娜律师解答：在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。&&&&虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，法院在审理此类案件时，通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。&&&&一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方&&&&面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。
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签订小产权房买卖合同有效吗？
版次： A14
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&&&&案例：去年底，陈先生与王女士签订了《房屋买卖合同》，陈先生将自己的一套面积100多平方米的小产权房以80万元的价格卖给王女士。签订合同后，王女士向陈先生支付了定金24万元。&&&&在卖房时，陈先生与王女士有协商，称，房屋售后的半年内陈先生以租房的形式暂住在小产权房里，等半年以后再与王女士进行房屋交割。可是，过完年后，楼市回暖了，陈先生后悔以那么低的价格将房屋卖给了王女士。故，陈先生想单方面毁约，不履行当时合同。那么，王女士可以依据之前签订的房屋合同顺利拿到房子吗？&&&&调查：涉及小产权房的纠纷较多&&&&楼市一回暖，小产权房也随之备受青睐。在我国现有的法律中，“小产权房”只是一个民间的说法，而非一个真正的法律概念。目前，我国法律尚没有对小产权房的统一规定，经常被大家作为依据援引的，往往都是相关部门的一些政策。&&&&事实上，与小产权房有关的纠纷却频频出现在诉讼领域。在目前没有法律统一规定的情况下，对于小产权房的问题，司法实践中是区别对待的，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇；而在能否成为小产权房主的过程中，是否具有小产权房所在农村集体经济组织成员的身份是个至关重要的问题。&&&&律师：小产权房合同均无效&&&&福建闽君律师事务所卓文彬律师表示，“小产权房”买卖合同的效力一般以认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在同一集体组织成员之间的房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。如果是发生在同一组织成员以外的小产权房合同均视为无效。针对案例内的责任认定，则要根据双方的过错程度作判断。&&&&据称，“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据1999年国办《关于办理土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅。有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和产权证。&&&&此外，购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。　东快记者黄惠
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&&&&话说小产权房这个名词的创造和迅速串红还得从通州的“画家村”开始说起。由于各种原因，自1994年起，全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。为了自己的艺术人生，很多画家以远低于商品房市场价的价格与当地的农民达成购房协议，在宋庄购房安家，定居下来。一切都似乎那么美好，但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，直到2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书。法院判决购房合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰不服，遂提起上诉。2007年12月，二审法院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。&&&&所谓小产权房，其实并不是一个法律上的概念，它只是人们由特定房屋买卖等社会现象而创造出的一种约定俗成的称谓。从字面理解，小产权房即部分产权房，乃相对于拥有房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权全部产权的大产权房而言。目前，最通俗意义上的小产权房是指建筑在集体土地上的 “农民房”、“农民安置房”等房屋，既包括农民私人或集体经济组织的自用房，也指在集体土地上建造的“商品房”。&&&&近来国土资源部多次指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处，但是小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，小产权房违法开发建设乱象屡禁不止，愈演愈烈也就不足为奇了。&&&&由于小产权房牵涉到方方面面的利益，其产生有特定的历史、政策、法律和社会的原因，任何简单的一刀切的处理方式都有可能会激化社会矛盾，引发人民群众对司法机关的对立情绪，从而影响整个司法文明的进步。&&&&我国《物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”因而，在现行体制下，除非根本不能反映土地稀缺性的集体内部交易，农村集体土地希望进入市场进行交易就必须通过国家征收。由此，“商业小产权房”一律无效。对于“农民房”、“农民安置房”的买卖合同，原则上认定无效，但可以存在有效的例外情形，如经过本农村集体经济组织同意的本农村集体经济组织成员之间的买卖；为取得迁入地户口的出嫁女、入赘男的买卖；租种土地的外村村民在一定条件下购买的。&&&&小产权房买卖合同的效力认定因然重要，在认定小产权房买卖合同无效后的损失赔偿问题也不容忽视。对此，有人认为小产权房买卖合同被认定为无效吃亏的是买受者，而且很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，因此，对这些人的合法利益，法律要给予更多的保护，买受人只能承担次要责任。相比之下，出卖人为了获利不惜违反诚实信用原则，其应当承担主要责任。法院应以房屋升值部分的价格作为损失判决出卖人按“三、七分”赔偿买受人的信赖利益损失。&&&&笔者认为这样的做法欠妥。首先，信赖利益是建立在有效合同的基础上；其次，双方对无效合同均有过错；再次，双方各取所需，过错难分大小。因此，可以按五五分的比例由出卖人和买受人共同承担认定小产权房买卖合同无效后的损失。(作者单位：江西省石城县人民法院)
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