工程款、履约保证金、延期付款违约金、停工损失、优先受偿权的胜诉
工程款、履约保证金、延期付款违约金、停工损失、优先受偿权的胜诉&&
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　　原告某冶金公司；
　　被告重庆某房地产公司。
　　原告某冶金公司诉称：原告为被告开发的新城一期A栋工程总承包人，双方在合同履行中，被告未按约定拨付工程进度款。在施工过程中，因被告的原因导致停工2个月，给原告造成了损失。工程施工完毕后，被告一直未予结算，也未支付尚欠工程款。请求判令被告支付尚欠工程款元，退还工程保证金600000元，逾期付款违约金398578元，赔偿停工损失元，确认原告对新城一期A栋工程享有建设工程价款优先受偿权。
　　被告重庆某房地产公司辩称：尚欠原告工程款属实，我方应予支付。按合同约定，发包人不按约定支付工程进度款，导致施工无法进行的才由发包人承担违约责任，我方虽逾期付款但未导致施工无法正常进行，故不应承担违约责任。停工总天数应为59天，现原告提供的索赔费用无监理工程师签字确认，其损失数额无法计算。原告延期交房，也应按合同约定承担违约责任。
　　原告某冶金公司针对自己的主张举示了以下证据：
　　①　营业执照：证明原告身份及营业范围。
　　②　《建设工程施工合同》：证明双方的合同关系及约定内容。
　　③　履约保证金收据三份：证明交纳了保证金600000元。
　　④　《重庆市建设工程质量监督报告》：证明工程质量合格。
　　⑤　工程进度审批表、工程进度款付款收据：证明被告延期支付工程进度款及应承担的违约金数额。
　　⑥　停工报告、复工通知、索赔意向通知书、判决书、水电费。
　　发票：证明被告通知其停工及停工造成的经济损失。
　　被告重庆某房地产公司对上述①、②、③、④组证据无异议，对⑤、⑥组证据的真实性无异议，但认为延期付款未造成停工，不应计算违约金。停工损失未经监理工程师确认，损失数额不确定。
　　在审理过程中，双方经过对帐结算，共同制作了工程结算书6份，财务对帐单2份。
　　上述证据经过庭审质证与审查，现双方当事人对这些证据的真实性无异议，本院依法予以确认。
　　本院审理查明：日，重庆某房地产公司与某冶金公司签订了《建设工程施工合同》，约定，重庆某房地产公司将位于涪陵区的新城一期A栋的土建、装饰、安装工程，商业步行广场（含市政道路）主体工程发包给某冶金公司承建，合同总工期为357天；合同价款暂定2千万元人民币；每月25日承包人向发包人提交已完工程量报告，发包人在5个工作日内审核确认，在确认计量结果后3天内，发包人应向承包人支付所审批进度款的80%；在工程竣工结算时保留合同总价款的4%作为工程保修金，工程竣工满一年返还保修金的50%，满两年再返还保修金的30%，保修期（双方签订的保修单约定防水、防漏等工程保修期为5年）满即返还余下的保修金；发包人不按合同约定支付工程款（进度款），双方又未能达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任，应承担的违约责任，按实际延误时间，赔偿应付工程款每日万分之二点一的罚息；因发包人原因造成停工的，由发包人承担所发生的追加合同价款，赔偿承包人由此造成的损失，相应顺延工期；合同签订后10日内承包人按土建工程预算工程造价的3%向发包人交纳合同履约保证金，待工程竣工结算时返还等内容。合同签订后，某冶金公司交纳了合同保证金600000元，并按约定开始施工。在施工过程中，重庆某房地产公司对部分工程进度款未按约定期限支付。日，因可能出现部分市民滋事，某冶金公司接重庆某房地产公司通知停止施工，同年9月15日，又接重庆某房地产公司通知恢复施工，由此给某冶金公司造成了停工损失。日，该工程施工完毕，同年12月30日进行了竣工验收。日，某冶金公司向重庆某房地产公司报送了竣工结算资料，但重庆某房地产公司一直未予结算确认，某冶金公司遂于日诉至本院，请求判令重庆某房地产公司支付工程款元，退还工程保证金600000元，支付逾期付款违约金398578元，赔偿停工损失元，确认原告对新城一期A栋工程享有建设工程价款优先受偿权。在诉讼中，根据某冶金公司的诉讼保全申请，我院裁定对重庆某房地产公司价值人民币元的财产予以查封、扣押。
　　另查明，某冶金公司与重庆某房地产公司在诉讼中自行进行了结算，确认应付工程款总额为元，重庆某房地产公司已付工程款元。
　　本院审理认为：重庆某房地产公司与某冶金公司签订的《建设工程承包合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。现双方对应付工程款为元，已付工程款为元，尚欠工程款数额应为元无异议，本院依法予以确认。重庆某房地产公司应承担支付尚欠工程款的民事责任，但合同约定应保留的工程保修金应待约定期限届满后支付。按合同约定，保留的工程保修金总额应为元&4%=元，其中工程保修金元应于工程竣工满一年即日返还，元应于日返还，余款元应于日支付。按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，某冶金公司要求确认建设工程价款优先受偿权的理由成立，本院对该主张予以支持。某冶金公司交纳的履约保证金600000元，现工程已经竣工交付，重庆某房地产公司应予返还。
　　对某冶金公司主张的逾期付款违约金问题，本院认为，重庆某房地产公司对某冶金公司举示的工程进度审批表及工程款支付单据的真实性没有提出异议，依据进度审批表结合支付单据核对，重庆某房地产公司确实存在延期付款的违约行为，对此应按合同约定的日万分之二点一计算延期付款违约金。但某冶金公司计算的违约金399349元中，计算了履约保证金600000元的违约金26460元不当，因合同未约定应对履约保证金支付违约金，故该笔费用不应予计算，为此，本院确认违约金数额为372889元。重庆某房地产公司辩称延期付款并未导致工程停工，不应支付违约金的理由，不符合合同约定之意，该辩解本院不予采信。重庆某房地产公司称某冶金公司延期交房也应承担违约金的理由，应属一反诉主张，重庆某房地产公司对此未提起反诉，本院不予审理。
　　在施工过程中，某冶金公司按照重庆某房地产公司的通知要求，从日停工至同年9月15日的事实，有重庆某房地产公司出具的书面通知为据，重庆某房地产公司对停工的事实亦不否认，本院对停工的事实予以确认。本次停工系重庆某房地产公司的原因所致，某冶金公司对停工没有过错，对由此给某冶金公司造成的停工损失，重庆某房地产公司应承担民事赔偿责任。对停工损失数额的计算问题，某冶金公司对此举示了两份生效判决及缴纳水电费的发票，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，本院对两份生效判决所确认的事实直接予以确认。重庆某房地产公司对水电费发票的真实性未提出异议，亦未提出充足的反驳理由，本院对停工期间的水电费损失亦予以确认。依据上述证据，某冶金公司的停工损失应认定为元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条、第二百八十四条、第二百八十六条之规定，判决如下：
　　一、由重庆某房地产公司支付某冶金公司工程款元，该款在判决生效后5日内支付元，在日支付元，
在日支付元。
　　二、由重庆某房地产公司返还某冶金公司履约保证金600000元。
　　三、由重庆某房地产公司支付某冶金公司延期付款违约金372889元。
　　四、由重庆某房地产公司赔偿某冶金公司停工损失元。
　　五、某冶金公司对重庆某房地产公司尚欠工程款元享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权。
　　本案案件受理费70560元，其他诉讼费人民币40910元，保全费101060元，共计人民币212530元，由重庆某房地产公司负担190000元，由某冶金公司负担22530元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
二○○五年十二月十五日　
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房地产开发企业委托建筑施工企业建造房地产项目，房屋竣工后，房地产企业还扣了一部分工程款未支付，作为质保金，待确保房屋质量无问题后再支付，现该项目要进行土地增值税清算，清算时扣留的工程款是否能扣除？
信息来源：市财政（地税）局
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　　答：根据国税函【号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的保证金不得计算扣除。
主办：浙江省绍兴市财政局
地址：绍兴市凤林西路151号 邮编：312000
技术支持：绍兴市电子政务办公室 浙IPC备张宝全出席2006地产中国风云对话暨影响力评选典礼
发布时间：06-05-29来源：焦点房地产网作者：宗琦 银鹏
2006地产中国风云对话
今典集团总裁张宝全
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　搜狐网高级副总裁龚宇博士致辞&&　　2005年－－2006年是房地产面临全面变革与洗牌的一年。2005年一系列宏观调控政策的出台使得中国房地产业都不得不直面全新的行业政策经济、需求的变革局面。金融紧缩和土地严控导致各种房地产金融创新产品借机进入房地产市场，海外地产基金也纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，中国的房地产市场的变革和发展趋势如何？目前的房价会对行业发展产生什么样的影响？5月27日下午，由中国房地产业协会和搜狐网、焦点房地产网联合主办的“2006地产中国风云对话暨地产中国影响力评选颁奖典礼”将在人民大会堂召开。地产精英人士汇聚一堂，共同庆祝这一中国地产今年最大的盛会并探讨上述问题。
　　【联合主办】：中国房地产业协会、搜狐网、焦点房地产网
　　【承 办】：大城联合传媒（北京）有限公司
　　【地 点】：人民大会堂小礼堂
　　【时 间】：日下午14:00—17：00
　　【活动流程】：14:00—15：50 地产中国风云对话
　　16:00—17：00 颁奖阶段
　　【主持人】：中央电视台著名主持人 李雨霏
　　议论主题：中国房地产市场变革与发展趋势以及目前房价对行业发展的潜在影响
1、房地产市场下半年的走势如何？
2、目前房地产进入行业调整阶段，未来房地产发展的道路是什么？
3、随着土地实行招标拍卖挂牌制度，土地的资金门槛越来越高，未来中小企业的生存空间何在？
4、房地产的自有资金、银行贷款和按揭回款的资金三三制法则正在被打破，新融资渠道的实践性认识？
5、宏观调控的举措的效果预测如何？
嘉宾主持：
李文杰 北京中原总经理
莫 春& 搜狐网焦点房地产网新闻部主任
对话贵宾：&
秦 虹&& 建设部政策研究中心副主任
任志强&& 华远地产集团总裁
张宝全&& 今典集团总裁
杨爱群&& 北京世纪中基房地产开发有限公司董事高级副总裁
李建国&& 天恒拓展房地产开发有限公司总裁
李恒地&& 明园集团副总裁
陈将楚&& 广州凌峻房地产咨询有限公司董事长
　　【主持人】：女士们、先生们、尊敬的各位来宾大家下午好，这里是2006地产中国风云对话暨中国地产变革与发展系列高峰论坛，请允许我对这次会议的主办方对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。实际上今天这样一场论坛是中国地产最具影响力、吸引力和最具权威的对话，为什么这样说呢？
　　因为在今天的论坛上我们不仅对2005年中国地产界进行一个回顾和总结，同时邀请地产界各位精英、大腕风云人物对2006年地产将何去何从进行一次风云对话。
　　我看到今天的现场可以说高朋满座，我们特别邀请到很多来自中国建设部相关部门，中房协相关领导，中国房地产相关研究专家，还有中国房地产知名开发老总，对中国房地产极度关注的朋友一千多人，当然在今天的论坛上我们还特意邀请了很多的嘉宾在这里我首先为大家介绍一下我们今天论坛邀请到的各位嘉宾。我们今天非常荣幸请到原国务院副秘书长安成信先生，建设部政策研究中心副主任秦 虹，华远地产总裁任志强，金典集团总裁张宝全，明园集团董事长李松坚，以及广州凌峻房地产咨询有限公司董事长陈将楚。
　　刚才为大家介绍了今天到会各位嘉宾，待会大家可以通过论坛领略他们的风采。我是中央电视台的主持人李宇飞，实际上这也是第二次参加房地产业界的聚会，在2005年，我记得是8月份，在长城饭店当时也是主持了我们这样一个房地产聚会和颁奖典礼，那时候叫中国地产15年，当时我记得我们万科的老总王石在会议上有关“超女”PK一场精采的评论给我留下深刻的印象也因为他的一个现场的点评，当时被潘总称为地产的超级男生，我再一次跟地产界的精英聚会已经赢来中国地产16年。我们回顾一下2005年，可能对中国地产界最关注，或者说对中国地产行业发展影响最大的一个词就是“宏观调控”，如果借用一个，尤其是王石先生最喜欢用的一句时髦的语言，是不是可以把2005年是中国地产界和中国政府宏观调控的一场PK，在这场较量中大家有目共睹看到中国房地产行业的风起云涌。
　　迎来了2006年，大家希望2006是一个阳光灿烂的春天，但是我们看到新的一轮宏观调控又开始，这是大家所期待扔出的最后一个靴子，还是从天下掉下来最后一个锤子，我想这是地产界的精英和我们在座的朋友最关心的话题。所以我们今天共同盘点2005年辉煌和业绩之前，我们先开2006年中国房地产何去何从的风云对话。这场对话我们特别邀请到两位嘉宾主持，现在论坛的主持交给这两位业界人士，现在我们请出北京中原总经理李文杰，以及北京搜狐焦点房地产网总编主任莫春女士。
　　【莫春】：感谢主持人，今天非常难得我们有这样一场风云对话，现在邀请我们参加对话的几位嘉宾，建设部政策研究中心副主任秦虹女士，华远地产集团总裁任志强先生，金典集团总裁张宝全先生，北京世纪中基房地产开发有限公司高级副总裁杨爱群先生，天恒拓展房地产开发有限公司总裁李建国，明园集团副总裁李恒地先生，广州凌峻房地产咨询有限公司董事长陈将楚先生，请我们的对话嘉宾台上就坐。
　　【李文杰】：今天到场的各位来宾大家下午好！还有我们台上就坐的各位嘉宾下午好！其实今天我来到这个现场我也大吃一惊，我没想到这么多人，人多我觉得人气旺，但是也有一个不好的，就是人多会给我们台上就坐的嘉宾压力，我下面希望大家以热烈的掌声鼓励一下我们台上的嘉宾可以畅所欲言。
　　我觉得今天我们的主题是中国地产变革与发展系列的高峰论坛，我想可能大家都比较了解，从去年大今年以来房地产市场变化比较大，从价格方面，不管从市场方面，还有包括从土地制度的改革，还有包括从融资渠道方面，在市场的变化过程中，我想今天来到我们在座大家都非常想了解一下目前市场的一些情况。我刚刚和主办方了解到，今天来参加我们大会的，有来自全国各地房地产的开发商，还有包括媒体，我觉得都非常具有代表性，所以今天我们的嘉宾可以充分利用我们这个时段的论坛和台下的嘉宾沟通。
　　【莫春】：对，应该说我们今天台上就坐是来自全国各地房地产业界的各位朋友，今天有这样一个机会非常难得跟我们台上的嘉宾，包括我们地产行业的大腕人物，以及我们政策研究机构的专家共同探讨一个话题，我想在过去的一年当中应该说是房地产行业最风云变幻的一年，接下来的一年也是充满变数的一年，因此我们今天非常希望能听到各位大腕真知灼见的一些观点，既然来了就不能白来，而且一定要说出大家非常关心的一些话题。任总我看已经开始笑了，任总，您是整个行业现在叫做地产专家了，很多的政策方面，包括市场和企业战略层面你都有研究，应该说在过去一年影响房地产最大是土地和资金两条生命线，也就是说我们说的房地产行业的两大命门，您能给我们总结一下在过去两年当中，房地产在这两大命门发生了什么，以及对未来行业的影响是什么？
　　【任志强】：本来是我们行业内部的事，最后变成新闻媒体把我们搁在风口浪尖上的事。土地的情况大家都已经看见了，我都不用说了。国六条指出科学供给，说明政府已经充分认识土地调控闸门的调节度要和市场相适应。
　　从国六条文件大家应该更清楚的认识到政府对土地闸门的使用情况，是有限度的进行了调整。文件中也专门说到我们国家的特殊特性是人多地少，所以即使科学确定也不可能像黄河之水滚滚而来。这个调整我们到现在还没有看到实际供应量的增长，北京的情况是所有的土地继续拍出高价，所以前两天本来应该正式挂牌进行竞拍的南沙滩的项目，不知道因为什么原因暂停了。暂停了我倒没觉得有什么问题，就是暂停了以后存那的保证金也不让我们拿回来，这样的话可能因为政府的违约存在土地中心的保证金已经五个亿，如果十天不还给我我损失的利益就很多。政府开会说你们可以提出要求向政府索赔，不过我们不太敢向政府要求索赔。从土地的供应情况看，肯定是政府认为有问题了，否则他也不会暂停。暂停了之后怎么办呢？我们现在不知道。比如说上午我们打电话说你可以先把保证金退了，下午我们拿着财务数据去了时候他说不能退，我们搞不清楚他到底谁说了算，也不清楚他们先前通知我们同意，后来又被否定的原因是什么。
　　但是从中可以看出来政府对土地供应的态度在不断改变中，第一个他不会以价高者得为目标，否则价高者得一定会造成推动房价的基础。北京五环路的土地已经到了五千多块钱，或者更高，南沙滩土地在四环以外，目前估计得七八千土地。
　　现在贷款的发放速度在房地产也是高速增长的过程，我们大概在2004年或2005年年终处于最低点，2005年年终之后实际上贷款是在上升的，总体来说力度放缓以后，建行发放贷款是占50％，这两个数字都说明在建设投资，当然不指房地产，还有政府的建设投资上，贷款是放松了。一季度应该说我们的投资增长，包括土地的供给增长了50％，这50％里面都和银行增长的贷款有关系，最后可能还是要按市场化的要求去做，银行都不放款可能也挣不着钱。贷款的利息增加是宏观调控经济手段之一，他是对房地产之外其他行业，和对房地产一样都是平等的。我想我们中国会越来越多向国际接轨，比如说油价，油价上涨的速度远远比房价上涨得快多了。
　　而且我们说油价和国际接轨了，可是我们工资收入没和国际接轨，房价没有跟国际接轨，这中间肯定有一个调整的差距，也可能这个差距逐渐在形成供给之中，更多人认识到我们油价跟国际接轨，收入和房价也得和国际接轨，否则我们老指责我们的产品大量的外资进入，如果你的产品比外资低的多，可能人家就会买你们的产品，所以如果我们中国政府批准把油价涨到和国际接轨，可能慢慢也会批准把房价和我们的收入和国际接轨，否则光别的接轨了，收入接轨没用。
　　从目前来看我们油价5.9元，比美国低一点，可是美国的工资比我们高十倍，意思我们的油价只有0.59元，因此要用收入和油价相比的话，我们的油价已经很高很高了，这样的话用同等方式比较我们的房价，比较我们的土地，比较我们其他的经济发展条件，都还有一个长期的经济发展过程，都还有一个和经济接轨的过程，如果中国还处于经济发展阶段，绝不能把房地产作为商品生产一部分，还有社会福利一部分，我们国六条解决了低收入家庭住房保障问题要由政府来承担责任，也可能更多的低收入家庭要靠政府补贴，或者是其他方式来解决住房问题，我们不知道今后出台的细则会是什么，但是我们想更多的应该向低收入家庭倾斜，让他们不要去挤在商品房市场中买房子，改变消费模式以后，可能对房地产正常市场发展有更大得好处，否则只能引起更多的怨恨。谢谢。
　　【李文杰】：谢谢任总，您的保证金还没有拿回来吗？
　　【任志强】：到目前为止还没有，我存在那用于挂牌的先进有四五个亿，如果一个公司存五个亿，南沙滩是13个公司，摩根是五个公司，加起来二三十个亿，假定土地局一个月不给我们钱的话，光利息就赚了一大把，所以我现在不知道保证金什么时候能拿回来。&【李文杰】：谢谢，我们今天还有幸请到我们秦虹主任，他是建设部政策研究司副主任，秦主任长期以来在建设部从事宏观政策的制定和研究，今天秦主任也来到我们现场，我也想请秦主任给我们介绍一下从2005年到2006年中国房地产发生了很多变化，请您给我们谈一谈。
　　【秦虹】：从去年到今年来看，的确房地产市场出现了一些新的变化，我想第一个突出的变化，不同地区的各异性，特性，差异性突出的表现出来了，过去我们说房价上涨的时候肯定都是大城市，东部地区都比较一致，但是现在来看，我们各个地方大中小城市，东中西部各有涨落，三四线各有热点，个性化，地区化特点非常突出。
　　第二个特点来看，今年房地产市场变化，过去我们一手房的价格通常涨幅是高于二手房，但是今年上半年来看，二手房的价格涨幅超过一手房，可能背后也有一些结构上的原因，当然我们市场上供应的房子如果户型过大，总量过高的时候，也可能迫使一些人转向买二手房，毕竟市区的房子，二手房旧房他的生活条件更加方便，价格上有优势，所以今年的特点改变二手房的市场价格涨幅是超过一手房的，这也是一个情况。
　　还有我们也关注到今年房地产市场，感觉这个市场蓬勃发展，房价上涨的同时，确确实实我们住房保障的工作显得有点滞后，目前所面临解决低端，需要政府扶持的这部分住房，现在比较明显的反映在我们一个重要任务，特别是现在城镇居民收入差距拉得比较大，造成了相当一部分的家庭在住房上面对收入差距拉大，再加上我们房价持续上涨双重的压力，他们购房确实感到很大的困难，我觉得地方政府在这方面需要尽更多的责任。还有一方面，各地方发展的不平衡性也需要我们出台一些有针对性的，有区别的一些政策，使我们政策的目标更加准确。
　　【莫春】：谢谢秦主任，正好有一个问题再想问一下秦主任，因为刚才任总说，其中有一个我们感触比较深的，土地现在应该说是很多一线城市，感觉都是拿土地是越来越难了，而且大家感觉土地的价格也是越来越高，曾经有一个引起争议的说法，就是说房价的上升是由于土地价格的飙升引起了，我不知道秦主任对地价和房价之间的关系是怎么看的？
　　【秦虹】：房价上涨因素我觉得各个方面都会影响，它也有成本因素，也有需求因素，也有方方面面的，现金发展，资本流动性更快等等，各方面的因素都是存在的。
　　【李文杰】：您觉得政府在制定宏观政策的时候我刚刚听您讲已经考虑到地区之间的差异性？
　　【秦虹】：我觉得因地制宜，区别对待，分类指导一直是我们坚持的原则。
　　【李文杰】：谢谢。
　　【莫春】：今天我们台上有几位是来自企业界的代表，我们有一个问题问一下我们天恒拓展房地产公司的李建国先生、明园集团董事长，在过去一年当中从一个企业来讲，你们觉得最难的事情是什么？
　　【李建国】：我觉得我每天面临的问题都很难，各方面的因素都有，来自公司内部的，来自企业发展的，来自融资的，我觉得都会有，但是我觉得没有什么带大的问题。可能是我个人的原因，喜欢这种挑战，所以天天面临挑战已经习以为常，谈不上什么是最难的，每天都在面临困难，好像每天没有什么解决不了的困难。一个公司如果想快速的发展，面临的问题更多，如果想保守一点我觉得轻松一点。
　　【李文杰】：我给大家介绍一下李建国，李总在北京有一个项目在卖多少钱？据我所知要卖四万块钱。这个难不难呢？
　　【李建国】：我觉得房价的增长其实作为企业来说也有很多的因素存在，就像刚才秦主任讲的，一个是土地获得越来越难，而且融资我觉得也是越来越难，而且成本都在增加，比如说我们签的一些合同，跟铜有关的也是飞涨，签完合同也在找我们，是不是能再增加一些，因为确确实实在赔钱，我觉得没有一项产品给我的信息是降价，都是在飞速增长，所以我觉得这么多诸多因素，再加上市场。我觉得房地产必须是一种市场行为，计划经济时期应该是比过去，其实市场应该是自由的去消费的一个行为，我觉得太多的管你未必能管得住。去年的宏观调控是非常大的力度，也是没有达到政府预期的效果，所以政府现在科学的管理，我觉得这是非常明智之举。刚才李文杰总给我提了一个问题说房价，我觉得稳步增长是一个比较正常的现象，毕竟中国现在还是高速发展时期，经济增长也比较快，我觉得稳定增长是正常的，大起大落确确实实对社会，对企业都是不利的。
　　【莫春】：谢谢，有请李恒地先生。
　　【李恒地】：主持人说什么是最难？我觉得套用一个广告词没有最好，只有更好，最在数学上才有最，现实生活中，在前进的过程中有不同的问题。明园集团主要的基地在上海，大家知道在上海去年一年面临的形势可能跟别的地方也不太一样，所以我们处理的方式手法上，和面对的一些困难和全国其他城市的开发商可能有一些不太一样，但是索性的是，在这一年的宏观调控下，到现在为止应该讲上海的地产我个人看是比较理性的消费，比较理性的工程，现在是在一个比较平稳的发展，喔喔也很高兴在这个市场上，价格也比较理性在走，需求也可以说是，因为我们最近看了需求在增长，包括二手房也好，新的住宅需求都是很明显的在增长，所以我想没有最困难的，每个问题我们都自己解决，我想大家的感受应该都是这样。谢谢。
　　【莫春】：您这个企业没有最难，但是上海有最难的时候就是在去年的时候。我们今天也非常有幸请到张宝全先生，我们在地产行业看到很多是三外，叫外资、外地还有一个叫外行，就是有很多做别的产业企业都进入到房地产行业，但是我们也看到我们房地产行业也有走出去的案例，您就是其中一例。
　　现在您有很多的经济是在投入自己的EVD产业，把自己一部分的精力从地产行业拿出去，是不是有地产行业风险的考虑？
　　【张宝全】：今天一来任总就批评了，说地产开会老开不见你，说电影开会你跑得比谁都快，这可能说我们目前来讲，我们集团处在地产这块板块维持在正常发展以外，新的产业板块就是电影板块，应该说进展非常快，包括我们这次全国赠送一万台数字电影放映机，这个可能放下去可能会迅速建立全国一个数字院线是有关联的。
　　从眼下来看，像小说围城里讲的，很多人要从城里冲出去，很多人也要从城外冲出来，这个现象永远是不会改变的，无论在地产还是在其他行业也会一样，为什么？就是因为每一个企业他都有他的发展战略，只有在计划经济时代我们才会把一个目标，或者把企业仅仅盯在一个价值点上，我想在市场经济这样一个时代，每一个企业有关他自身的不同，市场的不同和未来战略的发展，发展的不同，所以他一定会考虑产业的构成和发展的方向，包括资本的平衡这样一种不同的考虑。我想外资和外行进了地产，不仅仅是因为看到低沉这个市场对他有诱惑，其中我也认为他也考虑到把他资金怎么来平衡，比如说像国美他也进了地产，当国美有大量现金的时候，他需要找一个资金比较密集的行业，把他的现金流消化进去，并且把现金产生新的力量，唯一拿大量的钱买大块的土地进入市场，这可能就是他企业最好的一个选择。
　　另外在北京像最初土地招拍挂的时候我们会发现确实土地价格很高，但是有很多他是上市公司，可能在这里面他的意志最坚决，就是出多少钱我也拿这块地，为什么？这是资本市场对他的需要，资本市场比较关注他的现金流，他要是没有资本市场现金流会很惨，股价的下跌会给他带来其他的危险，他会保持现金流作为他地产行业，或者拿这块土地他企业一个经营的战略。像一个地产行业也是一样，像我们，我们在地产行业做的过程中，我觉得中国地产市场发展的过程中是城市化，城市化可能是我们地产发展一个很大的空间。但是可能企业的发展速度和我们城市化发展的速度，也包括土地供应的速度，他实际上获得是一种最好的平衡，这也是一个企业发展中要考虑的。另外一点，企业在发展过程中也会考虑把自己风险的平衡，不是说把鸡蛋放在不同的篮子里面，资本的构成你也可以用食物作为一部分资本的存储方式，也可以用货币这样的方式，这样在经济高速发展的过程中，无论我们经济发展速度快带来的通货膨胀还是等等，都使你的企业能够保持一种稳定，这些都是企业发展的一个战略，所以不一定从表面现象，或者一个企业这样的多重选择就看出是否对这个行业有什么，我觉得更应该看这个企业本身他做这样的选择，我觉得还是他是维持他自己一种正常的发展的构成。
　　但是我确实觉得中国房价的增长确实和我们土地价格的增长有极大的关系，但是我觉得我们关闭这个问题也没必要，其中更重要的是我们关注土地增长的原因是什么，我个人认为如果要想有效保证房地产的稳定，土地价格的稳定非常重要，土地价格的稳定我认为从两个方面应该引起关注，或者说对我们先行进行反思。一个是土地开发方式和土地交易的方式，土地交易方式刚才任总也讲了，包括这次像南沙滩被停拍，就是一个信号，改变了我们过去单一的一个方式。
　　另外一个是我们土地开发的方式现在也是要反思的，把一级开发和二级开发割裂开，一级开发的过程中他没有成本意识，他也不一定考虑到未来二次开发应该面对的问题，他可能知道土地资源很稀缺，我只要把它做下来就行了，所以做的时候二级的衔接不紧凑，这样造成价格上涨。另外一个时间快和慢对一级开发没有压力，因为我们现在对一级开发的概念就是，你所有的成本能够给你加8％的利润，这就是你的所得，也就是说做的好，做的坏，做的快，做的慢对一级开发没有风险，他就是这个价加8％，所以我想这些方式可能都会导致我们土地开发的速度，都会导致土地在进入市场的有效性，都会导致我们土地进入市场的时间性，这些东西会给我带来的是什么？就是带来土地成本的上涨，如果我们想增长更多中低档的产品结构，我们有更多中低土地价格，这种土地价格的供应，这样的话我们是否也要考虑我们不要简单说今天土地招拍挂，一二级分拍，是不是也可以把一级开发和二级开发连起来，把土地一期开发也进入招拍挂的市场，因为这样的话可以把一个市政技术的建设，和一个项目的开发，包括把一级土地的开发和二级土地的开发连通起来，我觉得降低土地的成本和降低土地的价格都会带来一些很有益的借鉴。谢谢大家！
　　【李文杰】：我们今天请到陈将楚，他是广州凌峻董事长，我想问一下陈总，在05年到06年这一年的过程中，全国大中城市的房价都快速上涨，在这一轮新的房价上涨中我想可能每个城市情况都不太一样，你给大家介绍一下大家所谓一线城市和二线城市，刚才您提高，他们在新一轮的房价上涨中各自有什么特点？
　　【陈将楚】：其实中国的房地产由于地域发展不同，所以导致每个地方的发展都不一样。作为我们公司来讲，我们公司在全国一线、二线城市都有做业务，我们可以更加全面、客观看待这个市场。我觉得目前这几年来说房价的高速上涨还是集中在聚焦能力比较强的城市，像明星一样，现在很多娱乐界的明星他知名度越高，他受关注程度越高，他所表现出来很多现象，都会成为很多人判断这个事情的一种方向。
　　事实上在中国的房地产地产，很多二线城市的房地产，他的价格和他所出现的情况并不比我刚才说聚焦力这么强的城市带来的冲击力那么大。比如说我最近去了重庆、长沙、济南等等，这些城市都是中国的省会城市，但是他们的综合房价是非常低的，大概都不会超过均价三千块钱。其实在中国更多的城市，特别是二三级城市这种房价的状态是很少的，而且是不存在的。
　　举个量化的数字来看，重庆，重庆从去年到现在整个楼价跌了70块钱一平方，综合平均售价，可以想一下重庆是一个辐射力很强，影响力也很强的城市，但是他的楼价没有像其他城市所表现出来那么高，所以说我觉得目前国家所推出宏观调控措施，我觉得今年的变化给了我们一个很好的体系，就是他会更全面的考虑，通过制定这个政策来进行调查，整个中国的房地产我个人认为是积极向好的，我觉得不存在目前这么大的担心。
　　【李文杰】：您觉得中国上涨最快的城市是现在是哪几个？
　　【陈将楚】：可能大家比较清楚像北京、广州、深圳，我刚才所说他的聚焦能力都比较强，而且作为这种辐射力非常强的城市而言，他很能够吸引周边城市一些买家的追捧。比如说像大连、沈阳这些城市，他的房价升都很厉害，为什么？因为这种城市辐射力很强，以沈阳为主，沈阳周边一百公里的城市有七八个，这些城市所谓有钱人他们都愿意到沈阳置业发展，所以我还是强调一点，在中国而言一些聚焦能力比较强的城市，他的楼价升的稍微快一些，但是我觉得绝大部分城市不存在这些问题。
　　【莫春】：谢谢。其实在刚才我问两位企业界的老总，进行了一个小小的测试，问你们在过去一年当中最难的是什么，从你们刚才的谈话当中我觉得你们很乐观，对市场和对自己的企业，而且相当的乐观。我要进行第二个测试，如果你希望未来这一年，最希望发生的事情是什么，我想请北京世纪中基副总裁杨爱群先生。
　　【杨爱群】：希望很多，我们作为一个企业，我们要存在，要发展，我们有一个生存环境的问题。我觉得要说最希望的，最希望我们能与政府一道创造一个真正的，稳定的，繁荣的持续发展的房地产市场。其实作为一个负责任的，希望持续发展的一个企业来讲，他希望这个市场是稳定的。包括炒作，炒作其实毕竟是少数，炒作也是没有出息的，真正一个追求卓越发展的企业来讲，他希望我能获得一个稳定的，长期的利润，我觉得包括政府，我们希望政府的调控也好，政府也讲科学性，我觉得这种科学性应该更多的建立在法律的手段，市场的手段，希望政策有持续性，长效的政策。
　　有时候我们也在不断的跟踪和研究政府的政策，说实话我们作为企业来讲，有时候感觉研究都跟着很强，为什么政府的政策很多很多，你稍有疏忽的话有时候你就跟不上形势，与时俱进我们有一大批研究的功能，所以我希望今后，比如说在政策的制定上更多的像一些发达国家学习，结合中国的国情能制定一个比较长效的，稳定的，科学的管理方法，使我们的地产市场，使我们的地产企业能更好的适应，更好的发展。
　　【莫春】：希望房价大起大落，刚才各位谈到房价的问题，从企业的角度来讲不希望房价有大起大落，对企业的长期发展也没有什么好处。今天我们有代表来自各个城市的企业，你们也是当地的领军人物，能不能给我们预测一下今年下半年和明年的情况，我们今天有来自上海的，有来自广州的，更多是来自我们北京的企业领军人物，有关城市下半年和未来一年房地产走势的一个发展。
　　【李文杰】：我们先请陈总说说广州，广州最近一个月刚刚听您说涨了20％是吗？
　　【陈将楚】：对，广州从97年到现在，特别是到04年，这七八年里面一直都是非常的稳定，甚至有略微的下降。其实在04年开始到05年广州的楼市有一个很大幅度的增长，可能累计超过30％、40％，如果从04年到现在。造成这样一个原因我觉得也跟前几年广州一直以来比较平稳，甚至相对下降的这种趋势来看，他是一种蓄势，就是说连续多年一个走平的蓄势待发，所以我还是比较看好广州市场的情况，而且广州整个城市发展还是比较成熟，他的整个后劲还是比较大。
　　【李文杰】：下面我们请明园集团李总说说上海。
　　【李恒地】：我们看中间，我们看正待分布，我们看最中间的那一部分，所以我们在城市这一块还是在中档这一块的住宅，或者是一些配套的设施。从我们自己实践的感觉来讲，去年他们说上海在全国归他们持有，现在反过来说全国都在推广，特别是广州、深圳，深圳涨的不得了，上海好像又觉得不温不火，但是我整体的感觉，从我们从业的感觉来讲，在我们正态分布这块，在中间这块应该是一个理性的发展，应该讲要谨慎。但是从需求来讲，我觉得有效需求在成长，应该是一个比较看好的过程。同这个趋势是往上，但是如果从去年调控到今年同期来比，我相信今年的需求比前两年的需求有一个比较大的增长，这是我们在实践中的一些感受。　'
　　【莫春】：有人说，刚刚陈总介绍广州的情况，我们在前不久做了一个11个城市大型宏观调控论坛，广州的朋友说我们这个地方是涨的比较高，是补涨，但是前一轮没涨，现在是补上去。上海在小轮回调，北京是比较关注的城市，在这一次房价上涨城市当中，北京是比较突出的，我们去年还在探讨上海出现的情况我们北京是不是要预防，现在我们看到北京的房价在飞涨，任总就北京的情况和全国的情况您给我们分析一下。
　　【任志强】：北京的房价没有排在全国前三位，一季度增幅是排在第11位，没有像媒体说北京的房价在疯涨，也没有像某些媒体说全国的房价在疯涨。秦主任刚才说我们区域性的差别非常大，一个中国相当于欧洲很多个国家整合起来，所以地区性差异从统计上可以明显看出，有些地方是下降的。
　　第一季度实际上下降的城市有九个，二手房大概有12个，所以不是说我们房地产形势出现了一个很不好的局面，或者说所有的房子都在增长，不是这样。某些地区涨的比较快，比如说少数大城市房地产涨幅比较快。你们问问全世界哪些国家不是少数大城市房价涨的比较快？有没有不是，有没有是山沟里的房子涨的快，而大城市的房价涨的快，如果没有那就是正常的，别的国家是这样，我们中国也是这样，因为人口一定向大城市集中，一定在局部地区和大城市出现供求关系矛盾比较紧张的地步，所以这些地方永远会成为矛盾的主要地点，比如说美国的纽约、华盛顿、洛杉矶等等，英国主要是爱丁堡等等，所以房价可能是供求关系占主导地位。此外还有其他几个环节，比如说政策引导性，税收对房价也有影响，它的稀缺性也有影响，你的成本河泥的地理位置、环境、条件都会产生影响，是多个因素决定，但是在经济学上讲肯定是供求关系在增长。
　　当我们出现空置的时候，是指某些地区和某些局部出现空置，但是我们说供体和需求趋以紧张的时候，不敢是土地也好，还是房屋也好，也是在某些地区还是某些城市，所以今天在上海暴露的矛盾可能后天跑到广州去了，去年我们公布涨幅最快的三个城市可能是后和呼和浩特、大连、沈阳，没有北京，四季度也是这样。北京的房价，二手房涨幅高于一手房，实际上一手房涨幅没有那么快，二手房涨幅高于一手房，就是二手房交易率比一手房低，按消费层次来讲，二手房可能比一手房还要大，所以是一个供求关系在决定的。我们没觉得我们的房地产地方出现了大的问题，一季度是全国涨幅最高的，一月份是最高的，二月份和三月份增幅是下降的，环比也是下降的，四月份更下降。
　　我们原来预测在供应量增加的时候，下半年的增幅会下降，即使我们不出台任何政策也是环比下降，最主要是一季度土地供给和赌博开发量增长了各50％，这个各50％已经决定了前期指标。由于02年土地制度改变，实际上我们土地总供给是在02年大幅度下降，所以03、04年就出现问题，04年爆涨，05年得出台新的政策。如果这个规律被中央政府充分认识并调节的话，以后房地产不会出现这样的情况，特别是分类指导，区别对待，有些地区土地缺多供点，有些地区土地多就少供点，如果这样调节的话就是市场调节。
　　刚才说了一下我们希望的问题，我前几天去了都江堰，都江堰是列入世界文化遗憾一个重要的水利工程，它的最伟大就伟大在都江堰是没有一个坝的水利工程，都江堰在接近2300年的过程中没有人修理它，你不需要维护它，因为它的自然规律已经决定了，在发大水的时候，或者是没水的时候它同样可以起到调节作用，这应该是我们中国政府应该学习的。我们现在大部分采取政策办法是三峡修大坝，修大坝的结果是水大的时候你就得开闸，水小的时候你就得关闸，老得用人为的办法调节那个闸门，就像李冰先生当时做的都江堰相比是一大落后和一大退步，假定都能像李冰先生把都江堰处理处理这么好的时候，不管你水大水小我都能用同样的方法调节，也许我们的市场就会比今后越来也好。人为总会干预自然，如果用自然就不会干预自然，我们的市场就可能更好，谢谢。
　　【莫春】：刚才任总有一些很关键的话，是对政策的建议，我不知道听了以后秦主任这边有什么看法？
　　【秦虹】：房地产的发展肯定离不开我们宏观的政策环境，这当然是非常的重要。我们对房地产市场的政策，我们也在不断的完善，调整政策的手段也在不断的改善，这我想是可以肯定的，而且我们在不断总结我们以前制度制定方面的一些经验，一些教训，在不断的提高我们政策制定的水平。但是和我们房地产市场发展有一个过程是一样的，每个政策的制定都是针对问题的，随着每一个问题的解决，我们政策也越来越完善，市场也就越来越完善，越来越成熟。
　　【莫春】：谢谢秦主任。得什么病，吃什么药，抓什么方，这个还要经准打击。今天也是非常荣幸能请到我们各位地方领军人物，还是要从宏观方面谈谈企业的战略最后的时间请每位企业家对今后房地产企业的一个发展，战略层面，人才层面和自己的管理层面都贡献一些自己的智慧。
　　【李文杰】：包括资金层面，因为我想今天来的很多企业都是来自于全国各地，都非常想取取经，包括学习一些，除了刚才谈到的人才、战略，当然房地产中我觉得还有一个很周期的环节就是资本，我也知道在座包括任总，包括其他企业在资本的市场上已经打拼多年，而且取得非常好的经验，大家可以从多个角度谈一谈，和我们台下嘉宾分享一下。
　　【杨爱群】：讲到企业的发展未来战略，这个问题是一个很大的问题，任何一个企业他都有自己的具体情况，我觉得一个能生存的企业一定要适应环境。当然我刚才讲到，我们希望与政府一道创造一个非常好的地产发展的环境，当有环境不适应企业发展的时候企业怎么办？所以我们要研究环境，在这个过程中也要制定出自己能生存的这种策略里。我觉得这是我们一个总的方针，至于具体的思路，我们今后还是以产品为核心，不断提升产品硬件、软件方面的内涵，首先是满足消费者多方面的需求，在这个基础上至于资金的解决，方方面面我想八仙过海各显神通，更多应该研究借鉴国内国外先进的做法，真正解决我们的资金问题，这方面我们还是有自己的考虑。谢谢大家。
【李文杰】：有请我们明园集团副总裁李恒地。
　　【李恒地】：主持人提到几个问题我想谈一谈资金的问题，因为我们现在在投资主体也好，需求对象也好，或者融资方式也好还是比较单一，经过这么多年的发展我们可能会有各样的投资主体，也会有各种各样的资金源，但是基本上还是比较单一。一单一房价一下子高了，可能会一些很直观的政策出来。现在在国外多的融资方式，比如说房地产信托这种方式，这个需要有一个环境，也是一个很重要房地产投资的方式，融资跟需求的主体。他也是投资，同时他也是房地产的一种需求。在这样资金的途径下，整个市场会不会把风险放在有个人需求上，但是这个REITS在我们中国有一个环境、法律、资金、保险等等的政策，所以希望我们在业内共同努力，在这方面创造一个环境，使得这种融资方式，这种投资方式能够有一个比较有效的途径，改变我们目前融资方式比较单一的，风险比较集中的方式。谢谢。
　　【张宝全】：从土地招拍挂以后，房地产进入了资本的游戏，所以一旦进入资本游戏的时候比较简单了，不是那么复杂了。我想到了资本游戏对企业来讲，最最重要的就是人，因为是人来推动资本，所以我想人才的战略是眼下很多企业在发展的过程中面临一个很大的问题。但是正因为我们在市场化的进程中，很多东西并不是很顺畅，或者说游戏规则和制度并没有很好的配套，包括房地产企业他不可能像其他企业一样非常经准的计划自己的开发和进程，比如说今年取得一块地，今年开发多少平米，明年开发多少平米，随着土地的招拍挂给我们带来了这样的障碍，这样的资本不精确和资本的配套，和人才在这其中怎样做很好的纽带，所以这些都已经成为今天房地产企业已经面临本质的问题。谢谢大家！
　　【莫春】：提到人才的问题，任总您对企业管理方面和企业战略方面有一些什么样好的经验呢？
　　【任志强】：我们没什么经验，我们就知道自己要没钱这事不能干，这事干了不挣钱也不能干，没有人去干好这个事也不能干，实际上就告诉了你企业发展的战略和目标，你要没有能力投资，你又扩大，肯定不行，肯定做不到，干不了大就得干小的，你要非得干大了你的资金链就要断了，逼着你解决企业规模发展的问题先解决融资的问题，实际上中国的融资环境也在逐步的改善，央行已经看到我们中国融资环境已经出现的问题，他们也在改我们融资的问题，比如说央行已经在跟我们做试点，要开放中国的REITS问题。
　　为什么找我们没找你？没找你可能就是因为你条件还不太够，所以要创造这些条件是企业自身的事，你的条件够的话，央行很多的事就会落到你那去。我们阳光100很明显，没有一个项目是百分之百的股权，他都是靠资本占大股，管理者占小股，类似这样的公司我可以给你举出十个二十个。另外一些是傍大款，另外是到国外市场融资，任何一个案例我们都可以找出来，所以你选择符合你的条件，你选择符合你条件的。如果你根本不具备这个条件，说了一大堆搁在那你也拿不出来。外资看来都很好，很大的量，但是你如果不具备条件你是拿不到的，或者用起来是很难的。包括信托也一样，你要具备信托条件根本不难，很块就能融资。你一定要具备条件，让信托的品种能区别下来，不区别下来你不就变成违法了，这个要看你自己的条件。我内部融资有实际的问题，你一定有项目，有资料，有审批的条件，让这个信托能被审批下来。审批下来我们从来不登报，在内部就被认购了。我们传统说要有一个门当户对，你起码要差不多，否则你的战略永远是落后的战略。
　　【莫春】：我们有请天恒拓展的李总给我们讲讲。
　　【李建国】：其实我个人认为，给房地产定义的话，他应该是一种投资行为，而不是一个简单的建设过程。其实房地产是一个整合资源的行业，也相当于一个中介公司，它有它的特殊属性。每个公司的发展情况不同，每个公司的战略也不同，我觉得像我们这种新型的公司，我们一直是投资出身的，做房地产做的时间短一些，但是做的高端一些，我觉得我们的战略走品牌战略，也类似于阳光100这种战略，就是把一个项目扎扎实实的做好，形成品牌以后去跟别人合作，或者说自己有实力以后去自己做，自己不够实力的时候也可以用品牌跟别人合作，这是我们的发展，我觉得品牌战略是发展非常迅速的一个战略。
　　我经常跟别人讲，我说其实耐克根本就没有工厂，耐克只是有品牌，他把品牌做好以后他的发展是非常快的，他要选择别人够不够我的条件，麦当劳也是这样，我想这个战略比你亲自拿一块地干一个项目，这个要快得多，这是我个人的意见。我赞成刚才任总的意见，有时候单纯靠政府的手段解决一个市场的问题是很难的，我觉得还是顺其自然更好一些。包括融资也是一样，这几年我没少去跟各大银行，各大投资机构接触，具备条件就很清楚。
　　融资说国家硬性的，说现在房价高，把利率提高，把按揭额度提高，其实这些给了一些基金和信托他们更多的机会，其实中国的商业银行也是叫苦连天，也是怨声载道，但是我觉得这不一定是一个好办法。其实还是自身发展好，不管是各种基金还是银行，应该都是一起做，尽快使这些企业富起来这是一个最快的途径，那时候别人会追着你给你钱。我现在也比较看好的中国二线城市，在北京做起来也还行，但是我觉得做的很辛苦，竞争很激烈，并且对产品要求非常高，因为全国的，全世界著名的发展商都跑到北京来争这块市场，所以要求是非常高的。其实外地的发展商跟我交流的时候他们建议我去外地，他说你可以轻轻松松做好一个项目，而且资本用的很小，而北京不同，北京除了资金大之外，而且确确实实对项目的要求极高，对产品的要为是极高的，所以感觉是累一些，但是北京的市场状况，包括北京的品牌形成是别的任何城市都很难跟北京去媲美的，我觉得我除了对市场有相信，我可能下一步的战略会调整到某些二线城市去发展。谢谢。
　　【莫春】：谢谢，进军二线城市，这在土地制度改革之后，“831”政策之后，土地的门槛越来越高了，很多专家认为一些企业应该进军高二线城市发展。接下来请广州凌峻房地产咨询公司董事长陈将楚先生，从咨询的角度最后给我们简单说一下。
　　【陈将楚】：之前主持人也想希望我讲一讲未来中小企业在未来得发展空间如何，首先我觉得优胜劣汰是经济发展的一个规律，所以有一些中小企业他的淘汰是很正常的，特别是我们在全国很多二三线城市，看到他们很多中小发展商都是资源型企业，他们原来很多都不是从事房地产行业的，很多是从事机油、机车、纺织等等行业，这些中小型的发展商他们往往以一种所谓的资源方式获得比较低的土地资源进行开发，做一两个项目获得阶段性的成功，这种中小型的企业对行业的发展是有危害的。
　　比如说我前几年到山东，山东有很多小城市有一些边远的地方开发一些小的项目，都是当地小的发展商拿到一块地看到商业地产好做他们就做了，导致什么情况，由于他本身是一个资源型的企业，他没有专业能力，足够的资金能力，足够的经营能力他把项目做好，据我所知很多的地方商业地产项目，可能把老百姓的钱转走了就拍拍屁股走了，所以类似这种中小型的企业我觉得他们没有生存空间是正常的，是必然的。
　　但是反过来说，很多企业有小企业成长为大企业的过程，作为我国而言，这种中小企业应该有两个方向可以考虑继续发展，第一个比如说很多大城市中小型企业，刚才这位先生也谈到了，其实现在国内很多二三线城市，他的机会和发展空间是非常非常大的，当地很多楼盘的发展模式，定价的方式都是非常原始的，他们并没有真正把房地产高附加值做出来，很多这种二三线城市是非常适合中小型企业进入的，这是一方面。
　　另一方面，还有一个比较好的发展方向，就是这些中小型发展企业我很建议他们抱团，什么意思？让他们形成一种合作联盟，通过这种合作联盟把投资和经营分开，通过结盟把房地产开发委托给更有运营能力的企业，或者更有运营能力的公司去总体经营和运作，这样可能更加有利于整合资源，整合各自的一些优势，形成更大的一个发展机会。谢谢。
　　【莫春】：今天我们也是从战略层面谈到了资金、人才、二三线城市的发展，以及是否很多企业要合联横等等，谈到了很多战略的问题，因为时间的关系我们不能谈到更多的问题。我们今天是从房价谈到宏观的市场层面，以及谈到了企业发展战略的层面，我觉得真的是有很多智慧和观点都是我们行业非常需要的。今天因为时间的关系我们只能对话进行到这个地方。