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地下室到底归不归我们业主
你好，汪竹律师：我们小区其他的楼地下室都给分好了一个小屋一个小屋的很有规矩的门上写着业主相对应的门号，每家业主都有自己的钥匙。可就我们这座楼在小区门口，并且地下室一半都是通的通的这不像别的楼地下室隔好的当然也没有什么钥匙了不知道是谁租给了个水站，跟一自行车管理处。我们这座楼的另一半没个打通，也不知道谁租给了一些外地的再京人居住。也就是我们这座楼地下室有人得到了利益。但不知道是谁租出去的。我想问下别的楼业主都有自己的地下室就我们这座楼特殊，我们的业主应该如何维权！？
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建议你们先了解公摊面积是否包括了地下室，即地下室的产权归谁所有
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1分钟提问，免费短信提醒公共用地归业主所有 物业公司无权再私自卖车位--威海新闻网---新闻--威海日报，威海晚报
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公共用地归业主所有 物业公司无权再私自卖车位
　新闻频道：
发表时间：
　　□ 本报记者 耿楠
　　核心提示
过去，物业公司在小区内“画圈圈钱”，将原属于业主的公共用地划为车位后再卖给业主；
　　如今，小区公共用地处分权归全体业主共同所有，物业公司再想搞“空手道”，就要当心吃官司。　　
　　[新闻回放]小区地面停车，业主缘何还要掏腰包
　　某小区一名物业管理工作人员告诉记者，不准没有车库和停车位的车辆在小区内长时间停放，暂时停放超过一小时，将按每小时10元钱收取停车费。物业公司的做法引起了小区内部分车主的强烈不满。有的业主实在气不过，就将车停在小区大门口，而物业公司也不甘示弱，停掉了相关业主家的自来水。业主王先生表示：“小区内的公用面积足够大家有秩序地停车，现在却制定这样那样的规定，实在是不合理。”而在同样因停车问题而发生业主停车堵门事件的另一个小区，开发商、物业及业主方面最终达成妥协，小区内的地面停车位，可以允许车辆临时停放。
　　业主丛女士告诉记者，物业公司规定没有购买停车位的业主不能将车停放在小区内，目的就是想方设法让业主购买停车位。
　　――摘自日《威海晚报》
　　市物业管理办公室负责人对记者说，小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷。――摘自日《威海晚报》　　
　　随着经济的发展，我市的有车族不断增多，如何“停车”也就成了大问题。在本报关于“停车纠纷”的报道中，不少是关于物业公司如何在小区里大搞“圈地运动”，向业主销售“停车位”。曾有业主嘲讽道：“随便在小区里画几条线，转手就卖好几万。比抢银行还来钱啊！”嘲讽归嘲讽，钱还得照交，否则物业公司自有妙招――不让业主的爱车进小区。对此，业主们曾提出过异议：“小区内地盘归业主共有，物业公司凭什么把属于业主的东西再卖给业主？”但实际上，在小区内“圈地”划车位再卖给业主的现象却层出不穷。虽然大家明知道这里面有问题，但一方面，在不少“老”小区，停车位是稀缺资源，你不买自然有人买，到时候你的爱车没处停可就是你自己的事了；另一方面，法律制度上的缺陷也造成这一问题迟迟无法根本解决。
　　[法律条文]
　　物权法第六章 第七十四条 建筑规划内规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主需要。
　　第七十六条 建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
　　会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
　　[专家解读]山大威海分校法学院副教授董学立：根据新颁布的物权法，我们首先需要明确的是，被物业公司出售的车位到底归谁所有？我们知道，开发商要建设一个小区，首先需要有一个经过国家批准的规划――哪个地方设计成住宅、绿地、车位等，都要有非常明确的规划。也就是说，原本规划成车位、车库的地方产权属于开发商，开发商可以处置；但开发商在处置完这些车位、住宅后，包括绿地、空地在内的小区其他地方就归业主共同所有了，此时，物业公司当然不能将原属于业主的公共用地划成车位后再卖给业主。
　　按照物权法，业主大会对小区公共用地有处置权，也就是说，业主大会或业主委员会可以将小区内空地划成车位出售其使用权，但收益应归全体业主共同所有。
　　威海卫律师事务所律师李向阳：本案中，业主的权利受到了明显的侵害。按照新近出台的物权法相关规定：建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此，如果是符合规划的、并且是未列入业主共有分摊面积的经营性车位，一般而言属于开发商所有，开发商可以出租或出卖给业主，但是否承租或购买，业主有选择权；如果是业主占用共有的道路停放汽车的车位，毫无疑问是属于业主共有的，也由此造成有车业主对无车业主权利的一种排挤，则此时，物业公司收取一定的管理费也是合理的，但所收取的费用应该由全体业主共同所有，由业主大会决定该项收入的支配方式。本案中，业主与物业公司之间的矛盾造成了一个“双输”的结果；而实际上，业主和物业公司应该依据有关法律法规（尤其是新出台的物权法），妥善处理双方之间的矛盾，从而形成和谐的物业服务关系，取得一个“双赢”的结果。
　　　来源：威海晚报&#149;威海新闻网
编辑：王磊
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　评论内容：回龙观只要是以前的经适房， 公共用地不属于任何业主。 如果属于的话， 小区车位的收费为何没法进入物业统筹， 而是由另一个独立第三方法人来经营获利？所以， 在物业没有反对制止的情况下，在这种土地上种的果树所产生收益理应归树的主人。当然如果物业_回龙观社区网
《野猪乐园》显示文章详细内容：
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回龙观只要是以前的经适房， 公共用地不属于任何业主。 如果属于的话， 小区车位的收费为何没法进入物业统筹， 而是由另一个独立第三方法人来经营获利？所以， 在物业没有反对制止的情况下，在这种土地上种的果树所产生收益理应归树的主人。当然如果物业
有绿化的安排是可以随时砍掉该树。同时， 也想对有些业主说如果自己有植树绿化的美德， 也可以在小区里还没人种的地块上自己找块地种点自己喜欢的东西， 没人有权阻碍你。
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第B01版：都市新闻
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深圳规土委管理办法拟对车位分类及确权引起广泛关注，数十小区业主聚会谈看法——
地下车库理应归业主所有
13日，在福田区南天一花园，深圳数十小区业委会联合召开新闻发布会，就规划国土委发布的停车位建设及处分办法提出意见。图为新闻发布会现场，业主代表积极发言。深圳商报记者 林晓斌 摄
深圳商报记者 江晓蚕 12月13日，近50个住宅小区业委会、业主代表齐聚南天一花园小区，参加深圳业主论坛召开的“支持政府立法‘地下车库归全体业主共有’研讨会”。该研讨会针对深圳市规划和国土资源委员会1日发布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》（以下简称“《办法》”）中，有关“配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有”一项发表支持意见。 车位拟分类确权引发全国关注 12月1日，市规土委发布了《办法》，拟对深圳停车位进行分类和确权。该消息一经发布即引发全国关注，中央政府门户网当天也引用了新华社相关报道。《办法》在深圳乃至全国引起了强烈反响和讨论。《办法》第四条“配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有”，正是引发讨论的焦点。 12月10日，市律协房地产法专业委员会就此召开专门研讨会，针对《办法》的发布及内容进行讨论。据有关媒体报道，在该次研讨会中，包括万科地产法务总经理颜雪明在内的部分法律界人士提出《办法》的发布和内容，违反了《立法法》、《物权法》和《合同法》。 随后，市律协张茂荣律师撰写题为《深圳“车位立法”违法论是个伪命题》，对《办法》违反三部法律的观点进行驳斥。 就在法律界辩论得如火如荼之时，深圳业主自发的“草根论坛”深圳业主论坛（第二十期）于13日下午举行研讨会，支持政府立法“地下车库归全体业主共有”。来自深圳近50个住宅小区的业委会及业主代表参加会议，与会的还有来自陕西、安徽、浙江等多个省份的业主代表。这也是与认为《办法》违法的法律观点的隔空对辩。 没有产权证凭啥归开发商 “请问开发商，你们‘卖’的车位，是不是有产权证呢？”福田区天然居业委会主任杨志敏如此提问。他介绍，依据深圳房地产登记、转让条例规定，处分地下车库的唯一依据是产权证。而现如今，被开发商“卖”掉的车位均无产权证。而开发商为什么没有产权证还敢“卖车位”，靠的就是他们的子公司、前期物业在小区里的强势的不对等的地位。因此，应该支持政府规定开发商在未取得停车位产权证的情况下，私自销售停车位的行为属于违法行为这一规定。 配建车位已纳入房价理应归全体业主 景洲大厦业委会负责人邹家健介绍，长期以来，小区停车位都是按政府规划“按一定比例”强制配套建设的，其建设成本分摊计入房价。 《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条 “商品房销售价格构成”中明确标明：业主购房的价款中包括建筑建设成本、各类税金、地产商利润三大部分。其中建筑建设成本包括地价、征地拆迁补偿费，以及“按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费”等8项内容。 根据上述法规规定，小区的公共配套设施建设费及土地出让费等，已计入小区的房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到每一业主的购房面积单价中。业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了“专有”住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。从公平原则来讲，小区公共配套设施包括停车位的所有权应归该小区全体业主共有。 未纳入容积率权属全体业主 深圳诚信会计师事务所副所长施法振介绍，在国有土地出让合同的必备条款中规定了建筑容积率等土地利用的指标要求。物业小区停车位在《建筑用地规划许可证》中，若地产商在规划报建中没有单独立项出资报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目，属于公建配套设施，其建筑面积不计入建筑容积率之内，按照土地合同的要求，房产登记部门不应对地下停车场建筑面积进行产权登记和办理产权证书。 同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定，以及《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条房地产登记按下列程序办理：“（六）确认房地产权利”的规定，停车场产权没有得到产权登记部门的确认，不应属于开发商。 《物权法》车位“约定说”不成立 吴耀鸿律师是南天一花园业委会委员，伴随着该小区十多年的诉讼之路，将维权官司打到最高法。吴律师介绍，《物权法》第七十四条关于车位、车库的归属“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，这正是停车位权属“约定说”的由来。 这是“谁和谁”约定？肯定是开发商和业主的约定。开发商就一个，购房业主可能有无数人，一个小区假如有三百套房子，就可能有三百位业主，开发商要分别签订三百份购房合同，到底是以哪份购房合同为准？由此看来，“约定说”当然不成立。 除此之外，吴律师认为《物权法》第七十四条违反了基本的物权登记公示原则，深圳停车位没有一个办了产权登记；最后，该条款还违反了公平正义。所以，他认为《办法》是对《物权法》不合理的地方进行修正。 倪益民律师介绍，关于小区地下车库的权属争议问题不光我们国家存在，只要有公寓小区都存在。在美国，停车位权属遵守“双不原则”。所谓的“双不”，就是不允许公寓小区的车位成为单独所有权的标的物，车位不能单独办管理权证；二是不允许小区业主之外的人成为车位的权利人，车位只能属于全体业主所有，业主之外的人不能拥有。市规土委发布的《办法》基本遵守“双不原则”，配建的归业主所有，增建的归开发商。