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于,17:06:53 发布
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请问，工业企业出售厂房及土地，需缴哪些税，如何计算？
请问，工业企业出售厂房及土地，需缴哪些税，如何计算？.
jossonli于,17:58:49补充问题
刘文坚老师
官方答疑老师
注册会计师，擅长解决会计、税务问题
"您好！您在我们网站上提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按“销售不动产”税目缴纳5%的营业税。按实际缴纳的营业税税额，缴纳城市维护建设税（7/5/1%)、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。企业销售旧房取得的收入，应当根据《土地增值税暂行条例》及《实施细则》的规定依法计算缴纳土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。双方签订的买卖协议应当按“产权转移书据”税目缴纳0.05%的印花税。企业转让厂房及土地取得的财产转让收入应当计入收入总额中，依法缴纳企业所得税。上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次咨询！".
您好，公司支付的拍卖佣金，属于支付给国家的费用支出。该拍卖佣金属于土地的成交总价。
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营改增后纳税筹划详细.ppt 302页
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纳税筹划格言：世上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡税收这种技术，就是拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫---科尔贝（英）一个小CASE带来的启示王先生有100,000元人民币计划投资于债券市场,现有两种债券可供选择：一是年利率为5％的国家债券；一是年利率为6％的企业债券。王先生该如何选择呢？分析王先生在作投资方案选择时，如果仅从票面利率上看，企业债券利率6%高于国家债券利率5%,但由于两种债券的税收政策不同，必然会影响到两种债券的税后收益率。对王先生来说，税后收益率才是他的净收益率。国家债券的税后收益率=5%企业债券的税后收益率=6%×（1-20%）=4.8%王先生通过纳税筹划利用税收优惠政策实现税后最大收益。亚当·斯密赋税理论　　亚当斯密提出四大赋税原则，即公平、确定、便利、经济。　　公平：一国国民应尽可能按其能力以支持政府，亦即国民应按其在政府保护下所享有的利得比例纳税。　　确定：各国民应当缴纳的税捐，须确定并不得随意变更，缴纳时期、缴纳方法、应付税额，都应对纳税人清楚宣示。??便利：一切税捐，都应在最适合于纳税人的时间与方法收之。　　经济：每一税捐都应善加设计，务使公民缴付国库以外，在他的财力上受到最少可能的激动。亚当.斯密是经济学说史上第一个应用“经济人”假设的经济学家“经济人”具有两个特质：一是自利，二是理性。所谓自利，指人们行为动机在于实现自身利益。所谓理性，指人们的行为具有目的性，同时也内涵人具有对目的和手段关系进行分析和比较的能力。问题的引入8、依法享受税收优惠权9、委托税务代理权10、陈述与申辩权11、对未出示税务检查证和税务检查通知书的拒绝检查权12、税收法律救济权13、依法要求听证的权利14、索取有关税收凭证的权利一、纳税筹划的含义（一）定义纳税筹划是指纳税人在保障国家利益的前提下，在税法允许的范围内，在纳税义务发生之前通过对投资、经营、理财等进行周密筹划，实现纳税最小化、企业价值最大化的一种经济行为。包括三个定义：（1）纳税筹划的主体是纳税人（2）纳税筹划的前提是不违反税法（3）纳税筹划的实质是节税二、纳税筹划的特点目的性（一）选择低税负，直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标；（二）延期纳税，将纳税期推后，无偿使用财政资金以获取资金时间价值。整体性：纳税筹划成本纳税筹划成本是指由于采用筹划方案而增加的成本，包括显性成本和隐含成本。显性成本整体性：纳税成本隐含成本专业性现代社会随着经济日趋复杂，各国税制也越趋复杂，仅靠纳税人自身进行税务筹划已显得力不从心，税务代理、咨询及筹划业务应运而生，税务筹划呈日益明显的专业化特点。三、纳税筹划与其他行为的区别偷税逃税漏税抗税骗税欠税避税1.偷税定义：偷税是指纳税人以不缴或者少缴税款为目的，采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或采取各种不公开的手段，或者进行虚假的纳税申报的手段，隐瞒真实情况，不缴或少缴税款，欺骗税务机关的行为。2.逃税以非法手段逃避税收负担的行为非法手段：隐瞒—虚假申报应税收入和应税交易项目欺骗—虚假申报伪造交易事项假报数额不提供纳税申报3.漏税纳税人在无意识的情况下，少交或者不交税款的行为“无意识”纳税人对政策理解模糊不清计算错误处罚：税务稽查部门在遇到漏税案件时，往往会认定为逃税。4.抗税抗税是以暴力或者威胁方法，拒绝缴纳税款的行为违反刑法，要接受刑事处罚是绝对不可取的一种手段，也是缺乏基本法制观念的一种极端错误的表现5.骗税是指采取弄虚作假和欺骗等手段，将本来没有发生的应税行为，虚构成发生的应税行为，将小额的应税行为伪造成大额的应税行为，从而从国家骗取出口退税款的一种少交税款的行为。我国对骗税的打击力度非常大。骗税不是某一个单独的企业或机关就可以做得到的，这是一种集体犯罪行为。6.欠税欠税是指纳税人超过税务机关核定的纳税期限而发生的拖欠税款的行为。欠税类别：①主观欠税：企业有钱而不交②客观欠税：企业想交税，但是没钱交处罚主观欠税属于违法犯罪行为客观欠税的企业应当主动向主管税务机关申请缓交，但缓交期限最长不得超过3个月7.避税纳税人通过合法手段减轻纳税义务的行为，即纳税人通过利用税法的漏洞，以合法形式来规避、降低或递延纳税义务的行为避税是与税法的法意识相悖的，它是利用税法的不足进行反制约，所以是政府反对的行为，很多国家在其税法中加入了反避税条款的内容我国对避税没有规定法律责任，但还是采取了可以对纳税人进行强制调整，要求纳税人补缴税款的反避税措施为什么可以进行税收筹划？纳税可以测算税收优惠的存在税收政策存在的差异性税务机关除了要征税还要帮纳税人节税宣传税法让纳税人知道税收优惠政策四、税收筹划平台与技术1、避税筹划2、节税筹划3、转嫁筹划4、实现涉税零风险1、价格
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“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算
　　【摘要】“营改增”政策及其实施细则出台后，房地产企业所期盼的土地价款税前抵扣一事基本实现。然而，房地产企业计算销售额时允许将土地价款扣除这一规定，也一定程度上为企业进行税务筹划留下空间。本文结合国家出台的各项法律法规，进一步探讨企业利用“支付政府土地价款”这一新概念，进行房地产企业增值税筹划及会计核算管理，为企业降低税负、尽快规范增值税下会计核算提供参考。 中国论文网 /3/view-7806361.htm　　【关键词】营改增房地产土地价款 　　税务筹划会计核算 　　“营改增”工作是国家整个“供给侧”改革中的重要一环，目的是减少甚至消除经济流通环节中重复征税的现状，总体上降低行业税收负担，有利于行业经营模式创新，更有助于促进企业自身更好、更快地适应市场经济发展。 　　房地产“营改增”后，增值税替代营业税，允许企业生产经营环节抵扣上游环节已纳税款，从而消除重复征税的弊端，减轻企业税负。然而，房地产企业一般计税方式下所发生的土地成本，根据财税[2016]36号文件及其实施细则规定，只允许将支付政府土地价款部分抵减销项税，其他土地购置及拆迁成本均不允许抵扣，从而不利于企业税负降低，但同时也为企业在现有法律法规框架下进行有关土地成本税务筹划留下一定空间。 　　一、“营改增”后房地产新项目土地成本税务筹划的必要性 　　（一）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影响项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。 　　（二）基于财政部、国税总局发布的财税[2016]36号及国税总局发布的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。 　　二、增值税下房地产新项目土地成本税务筹划实施方案及建议 　　（一）实际谈判中，扩大“营改增”政策中“支付土地价款”的界定范围 　　根据日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允许销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。 　　（二）合理控制拿地成本在开发总成本中的比例，收窄企业收益流失范围 　　财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择： 　　1.追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用一允许扣除的土地价款）÷（1+11%）x11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用一销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）x11%）。 　　2.兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。 　　三、增值税下房地产新项目土地成本核算会计分录设计及实务案例 　　（一）土地成本依据“价税分离”原则核算入账 　　根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部发布的《关于印发的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费一应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。 　　1.支付政府土地价款时 　　房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款一营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本一土地购置成本一土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。 　　案例1：甲房地产企业日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下： 　　因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）x11%=3468.47万元，开发成本入账金额=.47=31531.53万元。
　　借：开发成本/土地购置成本/土地出让金 　　31531.53 　　其他应收款/营改增抵减销项税额 　　3468.47 　　贷：银行存款/人民币 35 000 　　2.企业当期结转并确认收入时 　　根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）x支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款一营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费一应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费一未交增值税”。 　　案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。 　　日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下： 　　①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）x11%=550万元，收入金额=0万元。 　　借：预收账款5550 　　贷：主营业务收入 5000 　　应交税费一应交增值税（销项税额）550 　　②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=x.68万元 　　借：应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68 　　贷：其他应收款一营改增抵减销项税额34.68 　　③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元 　　借：应交税费一应交增值税（转出未交增值税）115.32 　　贷：应交税费一未交增值税115.32 　　④2017年申报交纳上期未交增值税 　　借：应交税费一未交增值税115.32 　　贷：银行存款115.32 　　（二）土地成本核算不考虑“价税分离” 　　根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，发布时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。笔者认为，只要在操作规范、满足税法要求的前提下，土地价款期初仍按照全额借记“开发成本/土地购置成本/土地出让金”，按照实际支付金额贷记“银行存款”。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款一营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。 　　综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下： 　　①支付政府土地价款 　　借：开发成本一土地购置成本（土地出让金）23000 　　贷：银行存款23000 　　②项目结转并确认收入，计算当期销项税= 　　（÷00）÷（1+11%）x11%=515.32万元，当期确认收入金额0-515.32 　　借：预收账款 5 550 　　贷：主营业务收入 5034.69 　　应交税费一应交增值税（销项税） 　　515.32 　　③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。 　　借：应交税费一应交增值税（转出未交增值税） 　　115.32 　　贷：应交税费一未交增值税 115.32 　　④2017年申报交纳上期未交增值税 　　借：应交税费一未交增值税 115.32 　　贷：银行存款 115.32
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来源：都市女报
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