如何计算期房转现房流程到现房期间现房出租的净收益的折现值

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-20 04:13 标签： 期房和现房的区别
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在求期房价格时，公式中的：预计从期房达到现房期间现房的出租净收益的折现值是怎么计算的
如：某房地产预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元每平，年末收取。出租运营费用为每年50元每平米，假设折现率为5%，
公式为什么是（300-50）(1+5%)（1+5%）
而不是 （300x2-50x2)(1=5%)(1+5%),每年的租金是300，从期房到现房不是需要两年时间么，应该乘上2呀，为什么答案只给了300-50呢？
全部1个回答
.为什么要算这个
您好：很高兴为您服务
个人觉得，你应该是位教师，或者一首楼盘销售顾问，这种问题咱不会啊，
如果您对我的回答比较满意：请您来小店给个评价，谢谢
具体情况去售楼部看看吧
签定合同了怎么可能没写名字呢，产证的名字就是合同上签定的名字
销售手段，期房相对来来说要承担一些风险。例如朝向，格局等的不确定。
根据几环价格也不等，期房在4万3以上的，也有6千5左右的。二手房也是1万多到十几万不等。
现在是2011年了，2010年的房子都是现房
待解决问题
Copyright&&&&&All Rights Reserved&&&　　现房价格是指以已建成的物业（含土地）为交易标的的价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。
　　期房价格与现房价格之间的关系是：
　　期房价格一现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿
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期房价格与现房价格修正公式运用中几个问题的探讨
来源：233网校&&日&&&【233网校：中国教育考试第一门户】&&
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　　一、房地产估价师执业资格考试辅导教材对期房价格与现房价格之间关系的表述　　房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》一书，对期房价格与现房价格之间的关系，给出了一个公式：　　期房价格=现房价格―预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值―风险补偿　　该考试教材还举了一个例子：某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/平方米，出租的年末净收益为330元/平方米。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。　　【解】 该期房目前的价格计算如下：　　　　我们将该考试教材中的公式进行移项，可以得出如下公式：　　现房价格=期房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿　　我们将考试教材中求取“预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值”的关系公式称为“取整个租期租金合计值，期末点折现” 的计算方法。　　我们将上述公式转换成我们这次“期房评估比赛”中使用的类似数据来做说明。假设某可比实例期房价格（V0）为6800元/平方米，据调查该区域出租房屋的月净收益为7元/平方米?月，假设年折现率为12%，风险补偿为现房价格的2%，购房日期为日，交房日期为日，按照“取整个租期租金合计值，期末点折现”的方法，将期房价格修正成现房价格的计算如下：　　　　二、取年租金值，年末点等值折现的计算方法　　考试教材给的公式只是为了说明计算方法。我们大家都会觉得在一年半后的期末点才支付（折现）似乎太久了，不太符合习惯。于是采用“等额序列支付现值系数”的公式，计算如下：　　　　三、取整个租期租金合计值，中期期末点折现的计算方法　　我们可能会觉得按上述公式计算，租金均在年末或期末才等额支付（折现）似乎还是久了，也不太符合习惯。假设期间租金均匀支付，于是将上述公式中的“年末点等值折现”改成“中期期末点折现”，可能更合理，计算如下：　　　　同样，将指数用分数表示也是可以的：　　　　四、取月租金值，月末点等值折现的计算方法　　我们可能会认为，租金按月支付并折现，更符合习惯，同样，假设期间租金均匀支付，月折现率为1%，按“月末点等值折现”的计算如下：　　　　五、计算公式的比较与现实中租金支付方式　　上述几种计算公式中前两种计算公式是到期末点（或年末点）才折现，似乎晚了一些。第三种方法采用“中期期末点折现”是合理的，但似乎不太符合租金支付的习惯。第四种方法是按月支付的方式，是较符合租金支付习惯的方法。但四种方法从计算原理上说都没有错，只是考虑的角度有所不同而已。笔者更倾向采用第三、四种方法，尤其第四种方法。　　我们大家知道，现实中租金一般是按月或按季度支付，并且是在月初或季度初支付的（或者说是入住之前支付的），而且往往出租方还会要求承租方交付一定数额的押金。我们上述的计算公式均未按现实中租金支付方式计算，这是由于现实出租情况中还可能存在空置率和拖欠租金等情况造成的租金损失，也可能出现租房人损坏房屋设施等造成维修费用的支出等情况。如果将这些因素均考虑使估价计算复杂化。况且我们计算的是预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值，并不是对现实中的租金价格进行计算。综合考虑后按资金等效值复利计算的假设，即租赁期间租金按期末支付计算，同时也不考虑支付押金的情况，也是合理的。　　六、出租的净收益并不等于出租的租金，调查的现房出租案例的租金不等于交房状况下的租金　　房地产估价师考试教材给出的公式中是“现房出租的净收益”，调查的租金要扣除空置等租金损失，扣除税费等租赁成本后才是净收益。所以调查的出租租金并不等于出租的净收益。　　调查到的租赁实例一般是已经经过二次装修的房屋，至少也要有简单的二次装修，才能满足承租人的使用要求。交房时是现房，一般不仅没有二次装修，甚至连房间的围墙都还没有围隔，基本的卫生设施都没有。所以调查的现房出租案例的租金不等于交房状况下的租金。　　七、风险补偿计算的基数　　按照考试教材的例子，风险补偿按现房价格为基数取一定比例（例子中为2%）计算。我们这次“期房评估比赛”的估价报告中，有的估价报告中一会儿按现房为基数进行计算，一会儿又按期房为基数进行计算。当然风险补偿计算的基数不一定非按现房为基数，例如，现房单价为8000元/平方米，风险补偿的比例取2%，假设其期房单价为6400元/平方米，风险补偿的比例取2.5%，这时考虑的风险补偿值实际上是一样的。即：　　00×2.5%　　在市场条件不变的前提下，现房的价格相对是一个稳定的值，而期房随着距离交房日期的临近，其价格就会逐渐上扬，因此是一个变动的值。所以风险补偿的计算以现房作基数似乎更合理些。只是在已知期房求现房的公式中，要将现房作为一个未知数，求解一元一次方程而已。　　八、风险补偿比例不应固定不变取一个比例数　　期房的风险跟开发商的实力、品牌、信誉有关，也跟该期房距离交房日期的时间有关。开发商的实力、品牌、信誉好，风险补偿的比例就可以取得低些，反之则相反。距离交房日期越临近，风险补偿的比例就可以取得越低，反之则相反。不能不管开发商的实力、品牌、信誉以及距离交房日期的时间长短，固定取一个比例数。
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