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通州“副中心”风光无限 写字楼市场却一蹶不振？
近两个月来，北京市政府部分行政职能部门将搬迁通州的消息坐实后，通州房地产市场迎来销售井喷，6、7月两个月区域内新建住宅成交量达到了3000套以上。然而为抑制房地产过热而出台的“8·14限购令”给疯狂的市场打了一针镇静剂，住宅市场急速降温。
相比之下，通州区商住公寓类非限购项目成为市场的香饽饽。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，日至8月21日，商住公寓成交面积为2.29万平方米，环比限购前一周大幅上涨了83.2%。
根据通州区发展规划，通州作为城市副中心，将发展为未来的高端商务区。但同样定位于商业办公的写字楼项目却没有商住类产品这般“幸运”，写字楼产品的销售一直步履维艰。
据中国房地产报记者了解，通州区内销售最快的万达广场项目写字楼从2013年10月首次开盘，到现在已经销售23个月，仍然还有待售房源。位于新华大街的北京one项目从2011年3月开始销售，到现在已经转为现房，去化周期超过50个月。
部分项目9个月仅卖一套
随着北京城区内写字楼的供应趋紧及价格高企，城市中心办公成本不断飙升，使得不少企业开始将目光投向郊区。通州区临近北京CBD，具有先天的外延优势。随着政府规划和土地供应放量，吸引了万达、华业、绿城、葛洲坝、金隅大成、保利、绿地、华远等品牌房企逐渐进驻，为区域带来大量高品质写字楼。
然而，此前被称为“睡城”的通州，许多居民的工作消费都在市区，通州的住宅也是以刚需盘为主，这些现状给区域商务转型带来一定难题。
“通州写字楼以散售为主，现在还不算成熟的商务区，入驻的企业规模都比较偏小。我们调研的结果是大户型是200平方米左右，小的切割到60~80平方米，而且投资的客户占绝大多数，企业直接购买相对较少。”第一太平戴维斯研究与咨询部高级经理董月直言。
虽然区域居住人口庞大，但商业项目定位普遍较为低端，这在去年万达广场及京通罗斯福开业后才有所改善。目前，通州乙级及以上等级写字楼市场存量约为30万平方米，租金水平约为100~120元/平方米/月，售价水平在2万元至3万元/平方米之间，主要客群为小型科技、文化传媒、制造、专业服务等。写字楼的投资回报率在5%~5.5%，相对于市场普遍认可的8%左右还有差距。
第一太平戴维斯统计的今年1~8月(截至8月25日)通州写字楼销售数据显示，包括通州万达广场、北京one、华远好天地等项目在内，写字楼销售惨淡。去化最快的是万达广场项目，共成交304套;而销售最差的北京总部项目仅成交1套。
中国房地产报记者了解到，通州万达广场之所以销售相对较好，在于开发商将写字楼切割为60~100平方米的小型办公区域，每套总价低，利于中小投资客购买。但董月表示，过于分散的销售，虽然在去化上比较有优势，但后期招商比较大的企业就要整合多块物业签约，手续较为复杂，后续招商压力比较大，而且难以形成高端企业凝聚力。
“自持一部分散售一部分”
“通州的商务需求偏弱，不光是地理位置处于东郊的问题。主要是原因通州本身优质物业相对比较少，一些高端企业很难在通州选择到符合其标准的优质写字楼。”董月在分析通州商业市场的历史时表示。
近两年来品牌房企进驻通州后，对于区域内的写字楼品质有所提升，但短期内仍然改变不了产业低端化的现状。此前推出的写字楼项目虽然借助品牌效应，短期内能消化一些产品。但在集中供应期，写字楼的销售压力依然很大。
绿地中央广场是通州运河核心区最早推出的写字楼，“绿地中央广场不仅有先发优势，而且是主做商贸类产品，北京市政府搬迁的消息落实，也吸引了一些投资客。现在小型投资人群在减少，买一层、半层的中型投资客户比例比较大，有的客户单笔最多能买六层。”绿地产业促进中心招商专员张成良告诉中国房地产报记者。
尽管绿地对外声称，绿地中央广场一期、二期已经基本销售完成。但本报记者从其代理电商口中得知，一期二期仍有剩余房源在销售，因此三期开盘时间尚不明确。
通州运河核心区定位为高端商务区，区域内保利、华业、绿地、富力等品牌房企都有超5A级写字楼尚在建设中。保利·大都汇项目在规划中有5栋超5A级写字楼，销售人员表示，这些高端办公产品开盘时间还未确定，可能会在今年10月、11月开盘。
华业·新北京中心建成后也全部为超5A顶级写字楼。据本报记者了解，该项目可能会在年底或明年推出。华业·新北京中心由光大控股、IDG资本、华业地产三家企业联合打造，目前由最大股东光大控股操盘，或大部分由开发商自持。
世界侨商中心也规划有2栋超5A级写字楼，目前入市时间也不明确。但同质化竞争和项目的集中入市已经显而易见，几大开发商都陷入观望中。
“核心区高端写字楼开发商会自持一部分，但也要出售一部分，毕竟要回收现金流，一部分面积被散售掉是不可避免的。”董月表示，一些高端项目的集中供应短期内可能会引起比较激烈的竞争，长期看会改变通州的商务氛围，对于通州的写字楼市场发展来说是比较有利的。
通州运河核心区能否实现高端商务区的规划，董月认为，关键看政府有没有一些手段和优惠补贴等政策加大开发商自持的比例。近年来，一下子出现这么大的供应量，开发商如果全部自持很不现实，如果散售后对于后期招商定位会有负面影响。要维持高端定位，还需要政府出台相应的扶持政策。这一点从亦庄经济开发区及昌平区的未来城的发展状态中，都能看到招商优惠政策的明显效果。
“本末倒置” 商住房热销
在通州，商业地产开发商普遍面临的现状是，无论是商业还是写字楼产品，想资金回收都不如卖商住产品来得快。
一些被限购政策挡在门外的投资客转战商住市场，区域内的开发商也借助市场热度，纷纷推出旗下的公寓产品。8月15日至8月21日，在北京楼市成交排名前10的项目，通州区占据3席，其中商住项目富力运河十号项目甚至成为当周销售冠军，开盘当天最高房价达到4.1万元/平方米。
保利·大都汇的商住项目在2015年8月底开盘，一期为艺术公寓和创意办公产品，均价为3.5万元/平方米左右。同样位于运河核心区的华业·新北京中心也推出了公寓型产品，价格在3.3万元~3.9万元/平方米。
而绿地早在今年4月就把绿地悦公寓打包整售给中根资产，据知情人士透露，绿地公寓的整售价格为2.5万元/平方米，中根资产再销售的价格可能是3.5万元/平方米。
近年来，通州为摆脱多年的“睡城”身份，加大力度进行产业结构调整，通州区国土部门相关负责人此前曾经表示，为配合北京市政府对通州新城的定位及产业结构调整的需要，通州区从2014年就开始加大供应商业、产业类项目用地。绿地、保利、华业等房企纷纷在此拿地，尽管看好后续发展，但品牌开发商大多规划为办公、公寓、商业、酒店等多种复合业态，以分散投资风险。
“很多项目的核心区写字楼还没有真正入市，商住型的公寓早已集中销售。大多数项目都是建筑综合体，包括写字楼、公寓和商业等。”董月表示，开发商在通州拿地和购买项目的时候对于通州区域的写字楼去化也有一定顾虑，因此或多或少都配置公寓产品，以求快速收回开发成本、回笼资金。
【专家观点】
赵秀池：通州区高端产业导入存在激烈竞争
通州区“有城无业”一直广受诟病，从2012年开始，通州城市副中心的定位使其重新规划自身发展脉络。通州区新的规划显示，通州未来要定位高端，集中发展高精尖的产业，不再走北京中心区发展低端产业和市场的老路。
“通州的高端产业定位与大兴、顺义、昌平等其他郊区有重复，甚至和河北一些地区，在高端产业的导入上也存在激烈的竞争。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受中国房地产报记者采访时表示，“通州区现在最大的优势在于北京市政府的‘东迁’，交通和基础设施发展会提速。”
中国房地产报：通州此前多年被称为“睡城”，现在城市副中心的定位已经明确。与这一定位相匹配就需要发展相关的产业，目前通州的产业导入现状如何?
赵秀池：通州区产业定位主要是高端制造业、现代服务业、文化创意产业、医疗产业，其中一些定位与大兴、顺义、昌平等其他郊区有重复，在高端产业的导入上存在激烈的竞争。而且京津冀一体化背景下，河北一些地区也有这样的高端定位，随着“互联网+”的技术发展，缩短了空间距离，也与通州形成竞争。
北京市随着政府的“东迁”，交通和基础设施发展会提速。而北京市部分行政职能的转移，也能够带动一批企业的进驻。而这需要一段时间，产业导入是一个相对缓慢的过程。
现在通州区建设还停留在基础设施和公共服务资源的补充期。比如教育资源，人大东校区确定进驻通州区已经有几年，但是校舍的建设还需要过程，因此基础资源建立还需要相对长的时间。
中国房地产报：从2013年开始，随着通州万达广场的入市，通州区商业办公项目硬件设施逐渐就位。但似乎进驻企业还是偏中小型，产业偏于低端。通州区还需要哪些软措施提升区域档次?
赵秀池：对于大型企业的招商，离不开政府在税收优惠和政策上的扶持。
通州区政府要瞄准之前定位的产业，针对每一项产业制定企业招商名录。另外，对于整个区域的生态环境和交通环境要率先发展，为企业在此办公提供便利和舒适的环境。
中国房地产报：目前通州区的商住公寓量价齐升，而商住公寓初衷是服务于高端写字楼就业人群的配套项目，现在高端写字楼销售和使用都未能实现预期。你如何看待这种本末倒置现象?
赵秀池：商住公寓有居住的功能，在北京市住宅限购的情况下，很多人将这类产品作为住宅购买，这是一种市场选择的结果。相对于北京市旺盛的住宅需求，写字楼市场并没有那么大的需求。写字楼需要企业入驻，企业不选择这个区域也是一种市场行为。
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