房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
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房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师电话：微信：chinazhang2014&简单讲，合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】房屋买卖中的合同解除权也是这样，但是具体言之却有一些需要注意的地方。&一、约定解除1、协议解除。即房屋买卖双方在合同履行过程中协商一致解除房屋买卖合同。只要这个解除协议是双方当事人真实意思的表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定即为有效，即可通过这个协议解除双方签订的房屋买卖合同。在房屋买卖过程中，房屋买卖双方能够协议解除房屋买卖合同的不多。&2、守约方依合同约定的解除权而解除合同。合同一方构成根本违约的，守约方可以行使合同解除权来解除合同。其实，“根本违约”和“合同解除权”是相伴而生的：违约方构成根本违约，守约方就有了合同解除权；反之，守约方就有了合同解除权也说明了违约方构成了根本违约。在《上海市房地产买卖合同》中，房屋买卖双方根本违约的约定一般在第九条和第十条。这里面需要注意的是：（1）逾期履行合同的起算点。一般而言，买房人没有按照合同约定的期限付款的，自约定的付款期限的次日起算逾期的时间。买房人没在约定的过户日前获得银行贷款审批且未在约定的过户之日现金补足的，逾期时间自合同约定的过户日的次日起算。（2）宽限期。有些合同约定的宽限期是自然日（如15日），有些约定的是工作日（如15个工作日）。（3）催告。有些合同中并没有直接约定宽限期，而是要求守约方对违约方进行催告，自违约方收到催告函之日起满一定时间视为违约方构成根本违约，或自催告函规定的合理期限内仍不履行的视为违约方构成根本违约。需要特别注意的是，如果依照合同约定，守约方需书面催告违约方，而如果守约方没有书面催告，则不论违约方逾期多久都不（因此）构成根本违约，守约方没有合同解除权，守约方只能要求违约方支付逾期违约金。&&二、法定解除法定解除是《合同法》第九十四条规定的五种情形（第五种是兜底条款）1、因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如地震、洪水、战乱等。&2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。这是预期违约，需要注意的是要有违约方明确的意思表示（言语或行为），不能由“守约方”进行猜测。&3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。这里需要注意的就是“主要债务”（如买房人的付款义务，卖房人的过户和交房义务等）和“催告”（包括书面催告和口头催告）。&4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。这里面需要注意的是“不能实现合同目的”，这个要件在现实生活中不是太常见。如房屋买卖双方签订了居间版的房屋买卖合同之后，网签之前，由于卖房人拒不配合网签（在约定的网签之日前不配合网签），拖延时间，新的限购政策的出台使得买房人不再具备购房资格。&5、法律规定的其他情形。附：朱某某与王某房屋买卖合同纠纷案&案情简介：朱某某、顾某、袁某某系上海市宝山三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的房地产权利人。日，朱某某、顾某、袁某某(甲方，卖售人)与王某、时某某(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积127.76平方米，总房价款人民币(以下币种均为人民币)197万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第二款约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应该在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。合同第十条第二款约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。该合同附件三付款协议约定，日乙方支付定金4万元；签合同当日乙方支付甲方123万元；乙方贷款60万元；过户当日乙方支付甲方8万元；所有钱款到账后甲方交房给乙方，当日乙方支付尾款2万元。同日，朱某某(甲方)与王某(乙方)签订《补充协议》，协议约定，甲乙双方确认买卖合同约定的房价款不包括该房的设备及搬迁费用。协议第二条约定，甲、乙双方同意该物业内的设备及搬迁费等计52万元，乙方于日交易过户之前乙方支付给甲方52万元。协议第三条约定，若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖合同约定的违约责任；若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的违约责任之外，还需返还乙方已经支付的上述转让价。协议第四条约定，本协议与买卖合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同作出变更的，继续以买卖合同为准。协议第五条约定，甲乙双方约定签订好本协议并且支付首付款当日，甲方先腾出该房给乙方装修，并且签订好交房确认书。上述买卖合同及补充协议签订后，日当日，王某、时某某向朱某某、顾某、袁某某支付现金4万元，并向朱某某、顾某、袁某某工行账号(XXXX2355543)转账123万元，为此朱某某、顾某、袁某某向王某、时某某出具了上述款项的收据。日，朱某某、顾某、袁某某收到王某、时某某发出的告知函，告知函内容为“朱某某先生，本人已按合同(合同号15XXXX5)和补充协议约定，将所缺房款(非贷款和尾款部分)人民币陆拾万圆整准备好。请尽快前来办理收款事宜。另本人一直并将继续保持履行上述合同和协议的意愿，请给以理解和支持，谢谢！注：未尽事宜，双方可以彼此友好协商解决。”日，朱某某、顾某、袁某某将王某、时某某已支付的127万元通过银行转账返还给王某、时某某。 2013年3月，王某、时某某起诉至原审法院，请求：1、判令朱某某、顾某、袁某某继续履行《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》，协助王某、时某某办理系争房屋过户手续并交付该房屋；2、判令朱某某、顾某、袁某某按国家及上海市有关规定缴纳其应当承担的税、费；3、判令朱某某、顾某、袁某某承担延期交房的违约金25.4万元。朱某某、顾某、袁某某提起反诉请求：1、判令解除王某、时某某与朱某某、顾某、袁某某于日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、判令王某、时某某支付违约金10.4万元。&裁判原文节选一审【案号：上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第415号】王某、时某某与朱某某、顾某、袁某某就系争房屋达成的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守全面履行。本案的争议焦点是朱某某、顾某、袁某某是否享有合同解除权及是否行使了合同解除权。朱某某、顾某、袁某某主张因王某、时某某未在日前支付房款52万元及过户当日支付8万元，已构成违约，并依据《补充协议》第三条约定认为，在王某、时某某未能支付上述款项的情况下，朱某某、顾某、袁某某取得约定解除权。王某、时某某则认为，应依据买卖合同第九条第二款约定，即便王某、时某某逾期付款，朱某某、顾某、袁某某也应书面催告王某、时某某，在收到书面催告之日起7日内，仍未付款的，才有权解除合同。即便是适用补充协议第三条，也应催告王某、时某某，故认为朱某某、顾某、袁某某无法取得解除权。在补充协议第三条未就多少期限内“未能支付”相关款项朱某某、顾某、袁某某取得约定解除权的情况下，应结合合同的其他相关条款予以解释，而买卖合同第九条则针对约定解除权的取得条件、行使程序均作了明确约定，更符合双方的真实意思表示，可以认定朱某某、顾某、袁某某应在履行书面催告义务并给予王某、时某某宽限期后才能取得解除权。结合本案事实，即便王某、时某某逾期支付60万元，朱某某、顾某、袁某某仅于日发短信告知王某、时某某违约且未明确合理的付款宽限期，并在日通过短信提出涨价，在王某、时某某能举证证明其于日已通知准备付款而朱某某、顾某、袁某某无充分证据证明其已履行催告义务并给予王某、时某某合理宽限期的情况下，无法认定朱某某、顾某、袁某某因王某、时某某逾期付款即可取得解除权，亦无法认定日朱某某、顾某、袁某某单方提出涨价系朱某某、顾某、袁某某解除合同后的双方重新议价行为，而应认定朱某某、顾某、袁某某提出涨价为朱某某、顾某、袁某某单方提出变更合同的行为。综上，朱某某、顾某、袁某某不享有合同解除权，故其日的退款行为及日通过短信通知解除合同及补充协议的行为因缺乏合同解除权，无法起到解除合同及补充协议的法律效果，故其反诉解除合同、补充协议及支付解约违约金缺乏依据，法院不予支持，双方应遵守诚实信用原则，理应继续履行合同及补充协议。基于王某、时某某相关付款义务及朱某某、顾某、袁某某的交房义务均已届期，且王某、时某某同意随时履行已届期的187万元债务及尾款2万元，法院准许王某、时某某支付上述款项，而朱某某、顾某、袁某某应协助王某、时某某办理房屋过户手续及交房手续。至于贷款60万元，根据王某、时某某现贷款实际情况，法院确定王某、时某某于系争房屋过户至王某、时某某名下之日起三十日内支付给朱某某、顾某、袁某某。关于其他诉请，王某、时某某本诉请求判令朱某某、顾某、袁某某承担相关交易税费，然因该税费尚未实际发生，王某、时某某可待实际发生后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定，判决如下：一、王某、时某某与朱某某、顾某、袁某某就上海市宝山三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、朱某某、顾某、袁某某于本判决生效之日起十日内，协助将上海市宝山三村XXX号XXX室房屋过户至王某、时某某名下；三、朱某某、顾某、袁某某于本判决生效之日起十日内，腾出上海市宝山三村XXX号XXX室房屋并将该房屋交接给王某、时某某；四、王某、时某某于本判决生效之日起十日内，支付给朱某某、顾某、袁某某房款189万元；五、王某、时某某于上海市宝山三村XXX号XXX室房屋过户登记至其名下之日起三十日内支付朱某某、顾某、袁某某房款60万元；六、王某、时某某的其余诉讼请求，不予支持；七、朱某某、顾某、袁某某要求判令解除《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及支付违约金等反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取13,360元，由朱某某、顾某、袁某某负担；反诉案件受理费减半收取1,900元，由朱某某、顾某、袁某某负担；保全费5,000元，由朱某某、顾某、袁某某负担。&&二审【案号：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第1214号】本院认为，朱某某、顾某、袁某某与王某、时某某于日签订的买卖合同及补充协议，均系双方真实意思表示，属合法有效，双方当事人均应按照约定履行自身的义务。买卖合同第九条第二款约定，买受方逾期付款，出卖方应书面催告，买受方在收到书面催告之日起7日内，仍未付款的，出卖方有权单方解除合同。而补充协议第三条约定，买受方未在约定期限付款的，出卖方有权解除买卖合同和补充协议。由于补充协议第三条对于买受人未能支付款项致出卖方取得解除权的期限没有作具体约定，而买卖合同第九条第二款则对约定解除权的取得条件、行使程序等均有明确约定，原审法院据此认定买卖合同第九条第二款的约定更符合双方真实意思表示，朱某某、顾某、袁某某应在履行书面催告义务并给予王某、时某某宽限期后才能取得解除权，并无不妥。原审法院基于上述认定以及查明的事实，认定朱某某、顾某、袁某某不享有合同解除权，其退款行为及短信通知解除合同的行为无法取得解除合同的法律效果，买卖合同及补充协议应继续履行，并对朱某某、顾某、袁某某要求解除买卖合同、补充协议及主张解约违约金的诉讼请求不予支持，亦无不妥，本院予以认同。朱某某、顾某、袁某某现上诉以其享有合同解除权为由，仍坚持要求解除双方的买卖合同及补充协议，缺乏相应依据，本院不予支持。鉴于买卖合同及补充协议应继续履行，原审法院判决双方根据买卖合同及补充协议约定各自履行自身的义务，并无不当，所作判决本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：& 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币28,620元，由上诉人朱某某、顾某、袁某某共同负担。本判决为终审判决。&&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文（前十个），对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：卖房子附带自行车库？卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？附义务赠与房产可以撤销？和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？第三人可否主张房屋买卖合同无效？房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？买房人与卖房人的户籍分册立户后，买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金？买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？无权处分会导致合同无效？解除网签合同的时间点是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？房屋买卖中价款显失公平的认定可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？房价多写，效力如何？如何证明？买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌公证委托卖房的合同效力房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？买房人要求变更买房人，构成违约？买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？区分房屋买卖中的限售和限购卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？买房人付了全款就不会违约了？有租客的房子的交房时间如何确定？是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？规避限购政策的代持房屋协议是否有效？买房人迟延过户是否构成违约？买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？房屋买卖中做高房价的约定是否有效？房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？房屋买卖中损害赔偿的边界购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？房屋买卖适用“家事代理”？符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？房子漏雨，买房人可否解除合同？非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？限购者购房，责任如何承担？买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？卖房人假报“房龄”要承担什么责任？连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ 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