物业法窗户玻璃保修期保修期满后维修责任怎么划分

保修期限和保修范围的房屋维修责任和费用由谁承担?来自: HAIYANHARRIET 日分享至 :
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来源:武汉晨报
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张俊【案例简介】去年底,来汉打工多年的石先生凭借手中多年的积蓄,购买了某小区一套上世纪90年代建的二手房。还在看房时,石先生就发现房屋墙面多处有细细的裂痕,厨房卫生间墙体顶部有陈年渗水痕迹。但出于购房的迫切心理,以及房屋中介公司的劝说,石先生虽然心有顾虑,还是支付了全款将房屋买下。最近,石先生找装修公司装修,不想装修时,楼下业主上来找到石先生大吐苦水,说多年来饱受石先生所购房屋漏水折磨,希望此次装修能够解决漏水问题。石先生随即与装修公司工作人员商量方案,工作人员说由于工程量加大,费用要增加。更让人没有想到的是,隔壁业主也找上门来,说装修工人敲坏了她家墙面,要石先生负责帮她还原,否则法庭见。装修工作人员则称是房屋结构老化,与装修无关。一时间,各说各有理,石先生头疼不已。买房已经是捉襟见肘,装修也是借钱勉力而为,现在一下又要增加预算外的两笔额外费用,石先生原本想不理会这事,但情理上似乎说不过去。石先生为此感到非常苦恼。【案例分析】本案涉及到两个问题,一是房屋保修期满后谁对物业承担维护责任问题;二是业主在使用房屋时需要注意的相邻关系问题。对于第一个问题,由于石先生购买房屋时该房屋建成已有十多年了,除了基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程还在开发商的保修期内,房屋其他项目已经超过法定保修期。石先生无法为墙面开裂、房屋漏水等问题要求开发商承担保修责任。《武汉市物业管理条例》第六十七条规定“物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由业主负责”。本案中,石先生房屋的维护责任不能由开发商承担,只能由石先生自己承担所购房屋的维护责任。对于第二个问题,《物权法》在第六章规定了业主的建筑物区分所有权之后,紧接着第七章谈到的就是不动产相邻权利人之间的相邻关系问题。让人一方面很清晰的看到业主所享有的建筑物区分所有权权利内容,也能立刻看到权利的边界。业主对物业的管理、养护、维修行为,虽然明确说是业主的责任,但从另一层意义来说,也是业主对其物业行使使用权和处分权能的一种表现。《武汉市物业管理条例》第六十七条规定“业主对专有部分进行管理、养护、维修时,应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利”。石先生对所购房屋进行装修是其对房屋行使处分权的一种方式,也是一种广义上的管理行为,这种行为作出时虽是仅依赖石先生单独意思表示即可成立,但是行为作出后不可避免地会与相邻权利人发生关系,从而产生这样或那样的影响。如果从行为的效果角度考虑,为了将行为可能对相邻权利人产生的负面影响降到最小、甚至没有,那么从行为开始做出时或者规划时,就应该同时建立一种“尽量避免对相邻物业造成损害”的意识和观念,并在行为实施时一直保持这种意识和观念,直至行为结束。对于没有建立这种意识和观念,或者虽有这种意识和观念,但仍然给相邻物业造成损害的,依法应当予以赔偿。(湖北大晟律师事务所供稿)
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