有证土地上的无证房产是否适用房地产公司土地储备一体

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-08-12 02:16 标签： 房地产公司土地储备
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农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨
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房地一体的法律规定与司法实践的距离
作者:严俊　　时间:　　浏览量 96　　
房地一体的法律规定与司法实践的距离&
我国法律规定&房地一体&原则，即所谓的&房随地走、地随房走&。土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。这两项权利的主体必须保持一致，土地使用权依法转让，其地上建筑物和附着物随之转移。土地使用权和房屋所有权必须同时转让，不得分别转让。&房&和&地&必须一并处分。&房地一体&原则体现在我国《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等多部法律法规中。
法律规定这一原则是因为房屋与土地固有的一体关系，为了方便不动产权利人权利的行使及国家对房地产市场的管理所做出的。但是在司法实践中土地使用权和地上建筑物分属于不同权利主体的情形大量存在。产生房地分离的原因主要是由于土地和房屋在我国绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，造成了两种权利在事实上的分离，因而很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况。
房地分离的情况在现实中有以下几个原因：房屋与土地分别登记在不同的产权人名下；
房屋与土地分别抵押给不同的产权人；房屋与土地分别买卖。这样就会出现房屋所有权和土地使用权的冲突、抵押权与抵押权的冲突、所有权与抵押权的冲突、土地使用权和抵押权的冲突等。而房屋所有权、土地使用权均和抵押权均属于物权而物权是支配权、绝对权具有排他性的特性。物权是权利人直接支配的权利，既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为的介入。
当出现上述冲突时，应如何处理呢？如果简单地认定采用&地随房走&或是&房随地走&的原则，必然会损害某一方的合法权益。合理的办法是，要有条件地承认&房、地&是可以分离的，尊重当事人的意思自治。
简单的使用物权法定理论就有可能出现不公平的现象。物权法定是对当事人意思自治的限制。根据物权法定原则当事人处分房屋的同时，实际上也处分了土地使用权。因此，不存在当事人以两种方式分别处分房和地的情况，当出现这种情况时只能推定出卖土地使用权的价格就是出卖房和地的价格。同样，双方当事人对房地分别处分的约定应以违反物权法的效力性规定而根据不同情况判定其中一项处分行为无效或二项处分行为均无效。当然，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第条的规定，当事人将地上建筑物、其他附着物作为动产处分的除外。
与此相似的问题还会出现在抵押关系中，当事人将房屋所有权和土地使用权分别抵押给不同的抵押权人时，除物权法第二百条规定的情况外，应坚持从整体论解释房地一致原则，对当事人设定抵押时的意思自治进行限制，而应认为成立一物二押，依登记时间的先后，就房和地的整体价值优先受偿，而非按房地分离理论来处理。
如果从当事人意思自治出发，在当事人处分不动产时可以以不同的方式分别处分房屋所有权和土地使用权，也可以向不同的对象做出处分。尽管物权法已经作出了房地一致的要求，但在物权法第十条要求建立的统一的不动产登记制度完成前，坚持房地一致原则必然会出现许多登记簿上的记载与按房地一致要求得出的物权变动结果不一致的情形。如二手房买卖，卖方往往要求在房屋所有权过户后，买方支付完尾款才去办理土地使用权过户，这时如果坚持房地一体则土地使用权已经变更为买方，无须再办理过户手续。而卖方也可以根据物权法第十六条、第十七条的规定，以与登记簿相一致的土地使用权证进行抗辩。因此，在统一的不动产登记制度建立前，不应一味的坚持房地一致原则，而是应根据个案的具体情况，尊重当事人真实的意思表示，从当事人利益平衡的角度去处理实际出现的房地分离的现实情况，以实现法律制度本身所追求的公平与正义。登录北大法宝
“房地一体”原则在执行实务中的理解与应用
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横峰召开“农村土地管理暨农村房地一体、农垦国有土地”确权登记发证工作会议
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&&&&&&&&&& 横峰召开“农村土地管理暨农村房地一体、农垦国有土地”确权登记发证工作会议
近日，全县“农村土地管理暨农村房地一体、农垦国有土地”工作动员部署会在县行政中心四楼政府常务会议室召开，县国土局李贤军局长主持会议，县国土局、农业局、财政局、公安局、规划局、林业局、房管局、技术单位及各乡镇（街道、场、办）分管领导、国土所长参加会议，县政府副县长邱俊出席会议。
李贤军解读了农村宅基地管理、“增减挂钩”项目、农村房地一体工作要点，以及之间存在的逻辑关系，并对农垦国有土地使用权确权登记工作作了要求。他指出，一是积极推进农村宅基地管理，提升服务水平，规范农民建房审批流程，加快了审批速度。二是充分发挥国土部门政策优势，因地制宜立项实施，用足用好“增减挂钩”政策。三是农村房地一体确权登记以及农垦国有土地确权登记发证工作，要以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的地籍和房屋调查成果，并在此基础上，严格按照不动产登记规定的内容、程序和要求，依法办理有关登记。同时要切实做好农村房地一体确权登记发证工作的宣传发动，各乡镇要尽快成立相应的领导小组，组织乡村组干部开展业务培训，发动德高望重的老党员、老干部参与到工作中去。妥善解决权属争议。建立健全土地权属争议调处机制，及时掌握集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权和房屋所有权权属争议动态，妥善处理农村集体土地权属争议，为确权登记发证积极创造条件，确保年底前全面完成全县农房权籍调查工作。
会上，国土局业务分管副局长、各乡镇以及有关部门负责人就贯彻登记发证工作动员部署会议精神以及农村宅基地管理、土地整治项目建设、灾毁耕地、打击非法开采等方面情况进行了发言，并提出了存在的问题、建议，技术单位介绍了登记发证技术流程。
邱俊指出，农村房地一体确权登记发证工作，事关群众的切身利益，事关农村经济社会发展大局，任务艰巨、责任重大。一要提高认识，明确开展农村房地一体确权登记发证工作的必要性；二要突出重点，全面推进。要从早从紧安排，全面开展调查确权。要依法依规操作，严格实施登记发证。要合情合理对待，妥善化解争议纠纷。要创新创优管理，充分发挥成果作用；三要加强领导，确保责任明确到位，为农村房地一体确权登记发证工作提供坚强保障。相关单位要精心组织，周密安排，密切配合，狠抓落实，确保如期完成工作。
邱俊强调农村宅基地制度改革工作是推进脱贫攻坚、秀美乡村建设工作的有力抓手。各乡（镇）要统一思想，提高认识，增强做好这项工作的紧迫感和责任感，要抓住重点，积极行动，加大组织协调力度，认真按照县国土局部署提出的时间节点保质保量完成土地房屋确权，确保每一宗土地权属合法、界址清晰，同时他要求国土部门要依法依规的操作，周密细致的指导，上户实施登记要做到不遗不漏，严禁对违法违规农村住房进行登记发证，防止违法土地合法化。（钱志宏） 上传我的文档
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