自贸区就是物流区/房价“下降”等得着/清盘不等于回暖…这才是真.楼市真相！
自贸区就是物流区/房价“下降”等得着/清盘不等于回暖…这才是真.楼市真相！
我是建筑师
日，郑州鸡年首个日光盘显现，随后3月4日，美景东望、理想名家也再次贡献出了两个日光盘。在“遇冷”的限购限贷节点，数次清盘，是否意味着楼市的回暖？在各大楼盘试探性涨价后，郑州房价下跌的可能性有多大？鸡年探春，抢占先机。乐居盟主汇也邀请了资深地产媒体人、FM931王宁说房主播王宁，克而瑞资深分析师詹伟，做客直播间，畅聊关于房价的这点小事。王宁1、开盘频现去化100%是否等于楼市回暖？王宁：我印象有一年小阳春一直“阳”到年底，但谈回暖之前要理清几个概念：通过一周、两周的数据表现是否能称之为回暖？我们从需求端进行分析，市场需求完全存在，不管是新房还是二手房。如果去现场看，售楼部看房的人也不少，但实际咨询了解就能发现，真正符合条件的精准客户并不多。二手房也是，询问的多，真实成交量不高。所以我认为市场并没有真正的回暖，而是一种胶着、观望的状态。詹伟：我从问题的本质来讲一下。既然有回暖，那就一定有遇冷。遇冷是从2016年9月份出现，至2017年3月已经有5个月。郑州是一个刚需城市，购房者中7成到8成是外地（郑州外）客户，所以限购限贷基本上是把买房的窗口封死。为了房地产的发展，近期出炉“补交社保就可以买房”的文件，相当于限购有小范围的松绑，然后把这部分人其实相当于流进入了市场——这是一个特点。另外一个是开盘的房源，我们监测7个楼盘，可能大部分去化率50%、60%，比之前的20%、30%有很大的进步。但实际上开盘量有很大出入，比如去年正常的推盘量在500套以上，但这次的推盘的大部分只有100多套。所以从这些方面考虑，回暖是近阶段方向，但也必须有一个长久过程，短期里小的现象基本不能称为回暖。2、从政策大局来看，2017年调控是否有望松动？王宁：我们看到人民日报前几日发的文章，依然是“房子是用来住的不是用来炒的”诸如此类的主张。从政策面、从全国角度来讲，还处于相对有力量的压制状态，不可能让市场出现回暖。但近期成交量的高走，却反应出老百姓不担心市场未来的发展，如果这一次再不下力气去通过市场手段、行政手段来调控，今后恐怕大家就再也不相信调控了。詹伟：其实“用来住不是用来炒”这句话也是给今年定了方向。去年一线和核心二线城市50%的涨幅，已经引起了骚动，今年房价不可能这样持续上涨，所以调控还是2017年的主要方向。3、调控期郑州房价会不会降？詹伟：如果真的去楼盘看的话，肯定有小幅度的波动下调。比如，有部分的楼盘在去年高位时预期卖12000元/平，结果今年开盘可能卖到11000元/平，但这只是比预期低了一些，不能算降。现在限制备案，看数据是不能说明问题的。如果从一个长远的角度考虑，政府调控过房价有降的概率吗？基本没有。所以房价降这个论据基本不成立。王宁：国家统计局发布的数字，或者房产税会不会降房价，跟个人住房没有太大关系，自主型需求只关注自己想买的房子状况就行。第一，我们看房价降不降，要跟市场对比。比如说今天去某项目买房子，就跟前两天它的开盘价格比较就可以，这叫降和不降，其他数据都没有意义；第二，这段时间市场推盘量不多，更多的还是消化之前的内购房源。一个项目优惠几百块钱，称不上降价；第三，针对刚需用户来讲，真是想等降价，可以先别着急，等首开的大盘开盘。在目前这样一个市场情况下，没有前期的降价压力，会利用低开高走给优惠。4、遍地开花的郑州新区，各有什么利弊，哪个更有发展潜力？王宁：买房这个事非常有个体的事情，区域一定跟个人有关系的。从整体上来讲，如果你工作在核心区域的话，我们还是多少建议一些买在核心区域，买单价较高，但总价相对较低的小户型，从配套、便利性、从增值空间上来讲还是可以的。如果你完全是被高房价压缩出去的刚需群体，想要到周边的非限购区域购买，我恐怕还是建议你在周边买相对年纪老一点的二手房。南龙湖这两年人口流量特别大，小学入不敷出，建议买房之前，问问周边学校目前的接纳状况是什么。绿博属于改善型和终极置业，整体配套各方面环境都很好，10到15年之后会有巨大的增值。但上班不便，不是刚需的理想选择。詹伟：区域的价值评判跟置业需求直接相关。首先说区域的价值属性，第一是投资，区域热不热，这是一个投资者的心态；第二个是刚需居住者心态。去年底荥阳西区是刚需的热点，价格六七千左右，区域配套各方面也可以，各方面交通完全没有问题。南二七区或者南龙湖也是刚需属性，和价格无关，区域氛围决定改善不会往这。白沙绿博算终极或者再改，绿博更强化一点，北龙湖也是不错的选择。5、自贸区的规划对经开区和港区有什么影响？詹伟：港区第一批没有纳入自贸区，其实考虑连带的问题，郑州只规划了70公里左右，一方面考虑郑东新区，因为郑东新区是郑州一个标杆，不能放弃。但中间连着经开区、航空港区一条线的话，区域的特点发挥不出来。所以此次就把经开区的大部分范围划入到自贸区，港区完全舍弃。但第二阶段港区一定会入选。上海有前车之鉴，第一次是27公里，第二次是120多公里，围绕第一期周边区域扩沿。这可能是政府另一方面考虑。即使两次自贸区都没有划入，也不能说港区没有投资价值，但要把预期目标从以前的3、5年调到10年。王宁：从有自贸区的规划，到真正落地显性方便是需要时间的。时间代表什么？时间代表你一生当中能有几个十年在等待，等待它周边配套完善，等待它能够有学校让你用，等待房子升值……等十年以后你的房子已经进入二手房阶段，开始倒手了。我还有个观点，既然是贸易区，免不了物流。比如现在的经开区，作为贸易区，它像货运东站一样，周边仓储、物流居多，环境差、道路差。可能在小片区之内有几片属于居住用地，有些配套，但是更多的是东大门，保税区这些东西。大家一个月能有几次，去免税店买几次东西？有些朋友可能是考虑升值，但从个人自住角度来讲的话，自贸区并不能带来很多利好。6、其他二线城市的表现是否对郑州有借鉴意义？詹伟：郑州在全国是一个典型的很特别的城市，其他的城市对郑州的意义是做反推。去年郑州的调控政策，是借着其他城市政策被动出炉的，不是本愿。所以郑州是独立的，不用去考虑周边的城市影响，只是在大范围内会影响人们的购买心理。周边房价在涨，郑州是不是也能涨，郑州涨了周边能不能影响，我觉得不一定能成立，反推过来成立。王宁：除了货币、整个经济形势等基本因素外，郑州明显涨幅就是跟拍地有关系，这个东西不可能外部传导。我倒是觉得郑州可以影响别的。比如郑州人开始去西安买房了。7、在多因素影响下，2017年郑州会出现什么样新现象？詹伟：新现象近期就有出现。前几天郑州某项目开盘，出现了一个装修贷，一百万的房子，银行愿意贷款给你30万作为装修，但实际用途没有规范，也可以拿来投资理财，也可以直接购买房子。另外，前几天建行打电话，说我可以贷15万的3年款，只收千分之4的利息。我不知道我为什么有这个条件，但是银行主动做贷款，虽然无关房地产，但也可以算一个新现象。另外今年可能还有一个现象是更多企业在拿地，抢夺更激烈。而政府也会有可能会出更多的调控，比如说土地政策。但大方向上，房价、整体成交量还会维持在去年的水平。王宁：如果非要说现象的话，短时间之内恐怕还是胶着的状态。因为现在市场供应量并不大，真的完全放开也没有那么多供应量，从小范围来讲，也是为了赶紧多推地、弥补之前供应量不足的状况，也可能下半年之后才会逐步的向市场推。但是从现在限购在松动小口来看，根据市场变化，政府恐怕也会对政策进行微调变通。8、对2017年的购房者，有什么买房建议？王宁：我给两个小建议，1、一定买有证的房子，去年没有证多少人哭天喊地的买了之后签不了合同，有证了又受限价影响还签不了，这个非常麻烦。2、在目前的市场状况下除非特殊情况，不建议投资。如果不是专业选手，对市场没有专业判断，在1年之内房屋没有达到一定回报，已经是失败的投资。但如果你只是钱没有地方放，觉得房地产比较靠谱，还是可以投。詹伟：我的两个建议也点接近。第一个刚需类的，根据你的实际需求考量，不要等房价下降，看到合适的房源，符合自己本身的购买条件、经济收入的直接入手，没有问题。第二投资类，区域的建议现在不好说，但我建议把预期的目标放远一点，以前是2年、3年，现在可以调到5年或者10年，这样如果还觉得合适，再进行下一步的考虑。经开万锦城待定经济开发区航海东路与经开第四大街交汇处东南角一居室(21~37㎡) 二居室(39㎡)电话咨询约免费专车
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自贸区 房价为什么上涨
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一致认为,一线城市房价已经脱节“合理区间”,房价与成本比例严重失调,处于一种非均衡水平。这种背离正常轨道房价上涨是不合理的,那么,当前市场里,合理状态下的房价应该是什么样呢?
全国多地房价上涨 如何判断&合理房价&?
这种不合理 应该安置的补助房,, 可以找媒体 **才会重视
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自贸区从无到有 南沙房价不升反跌？
腾讯房产讯 霍英东先生曾经说过，在不久的将来，南沙将会成为“小香港”。尽管这仍是个美好的愿景，但却在2014年让人们看到一点曙光。这一年，对南沙而言可谓一次“大跃进”。在短短一年内，南沙自贸区迎来了从概念到落实的飞跃。早在2013年底，广州市市长陈建华就公开表示，正在申请将南沙打造成自由贸易区。自那以后，南沙各大楼盘的宣传单上就少不了“自贸区”这三个大字。在自贸区从无到有的这一年多时间里，南沙楼市究竟发生了什么？其实在2013年5月份，省市领导已经开始对广东自贸区进行调研考察，同年年底即传出消息称，广东自贸区申请已获中央层面非正式首肯。自贸区概念瞬间引爆南沙楼市，引来各大地产商争先进驻。从成交走势图中不难看出，政府这只“无形的大手”是时刻牵动着南沙房地产市场那敏感的心。2014年4月，广东省政府证实“粤港澳自贸区”方案已上报国务院，紧接着的5月份，南沙区一手住宅成交量翻了一翻。2014年6月，在南沙自贸区已成板上钉钉的时候，却被中央紧急叫停，当月成交环比暴跌超过三成。2014年9月，有消息传出南沙自贸区将获中央批准；10月，中共中央政治局委员、广东省委书记胡春华在广州会见香港总商会访问团一行时表示，粤港澳自贸区很快会落实。加上“9·30新政”的刺激作用，南沙楼市迎来了黄金十月，当月成交1502套，环比暴涨186%。日，全国人大常委会公布广东自贸区范围，包括广州南沙新区片区、深圳前海蛇口片区、珠海横琴新区片区，随即，南沙楼市在上年末成功“翘尾”。让人感到诧异的是，在这一年多的时间里，南沙房价非但没有上涨，反而出现了小幅下滑。2014年1月，南沙区一手住宅成交均价为10981元/平米，14个月之后，均价跌至10200元/平米，跌幅超过7%，而同期广州全市均价上涨近两成。仔细分析我们还发现，成交量较大的月份均价往往处于低位。2014年3月，南沙一手房价处于全年峰值，达到1.2万元/平米，此时成交量仅三百余套。7个月之后，南沙房价跌至全年谷底，每平米不到8千元，当月成交超过1500套。这也表明，仅凭借单纯的概念而没有实质的优惠，难以让南沙楼市持续兴旺。随着更多更具体的政策利好浮现，南沙楼市的火爆或将会延续。但与此同时，我们也需要用更理性的眼光看待南沙的发展，南沙楼市不可能仅靠炒作概念来拉动。也只有这样，真正繁荣的“小香港”才会出现。
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[责任编辑：wyyanwang]
均价：均价17000元/平方米
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nginx/1.6.0别闹了 自贸区概念真的不会让房价暴涨 : 经理人分享
别闹了 自贸区概念真的不会让房价暴涨
　　近日，党中央、国务院决定，在辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省新设立7个自贸试验区。消息一出，媒体争相报道自贸区利好楼市。那么自贸区真的利好楼市吗？今天舅从此前设立的上海、福建、广东三大自贸区今年楼市均价出发，寻找真相。
　　8月31日晚，商务部网站消息显示，商务部部长高虎城在接受新华社记者专访时透露，近日，党中央、国务院决定，在辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省新设立7个自贸试验区。
　　这个消息出来之后，画风就突然变成了这样：
　　自贸区通过之后房价要大涨？要猛涨？要暴涨？有媒体在对此前已经设立的四个自贸区房价对比之后发现，这样的宣传真的有待商榷。
　　上海样本 自贸区房价紧随城市房价走势
　　上海是中国第一个自贸区。日正式挂牌，涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。日，上海自贸区扩容，加入了金桥出口加工区、张江高科技园区和陆家嘴金融贸易区。
　　作为国内第一个自贸区，上海自贸区享受了得天独厚的条件。外资能够在自贸区自由流动投资，因此带来了很多的此前在国内无法享受到的便利与实惠。在挂牌之后的一年内，大量的资金人口涌入自贸区。在2014年10月有媒体报道，上海自贸区周边房价上涨了20%。但是，事实真的是自贸区挂牌之后房价就涨涨涨了吗？
数据来源：中国指数研究院
　　以上是房天下根据中国指数研究院的数据制作的浦东新建住宅（不包含保障性住房）均价走势和大上海新建住宅（不含保障房）均价走势的对比图。从图上我们可以清晰的看到，浦东房价并未偏离上海房价的走势，两条线是呈现基本平行的走势，甚至在2016年5月之后，浦东新区的房价上涨幅度赶不上上海整体的房价上涨幅度。
　　根据房天下的统计数据，上海浦东在2013年9月和2016年7月的新房均价分别为36149元/㎡和63346元/㎡，上涨幅度达到75.2%，而上海同期涨幅为72.6%，二者基本持平。
　　福建样本 马尾自贸区房价稳定度高于福州
　　作为第二批自贸区，福建自贸区以承接台湾产业转移及台商资本进入具有天然的地理优势。福建自贸区分三个区域一个牌子，分别是福州、平潭和厦门。福州区域主要是集中在马尾区的福州保税区以及福州经开区。
　　2014年12月，福州自贸区甫一挂牌，市场上出现一波抢房热潮，多个楼盘一开盘即告售罄。然而热度过去之后，自贸区的房价进入平稳期。
数据来源：中国指数研究院
　　根据图表，在自贸区内的马尾房价始终呈现平稳的趋势，相比于福州整体的震荡上涨显得更加波澜不惊。事实上，马尾区房价并不是不上涨，从2014年12月自贸区确立到2016年8月，马尾区的新房均价从11906元/㎡到12599元/㎡，微涨5.8%，同期福州新房均价上涨了9.8%，高出4个百分点。
　　广东样本 南沙房价偏离广州房价
　　同样作为第二批自贸区的广州自贸区一共分为三块，其一是广州南沙，其二是珠海横琴，其三是深圳前海。南沙的定位是粤港澳全面合作示范区，南沙未来作为粤港澳经济圈的核心，将全面整合来自大陆、港澳等多方资源，倾力打造成世界级大都会。在挂牌自贸区之前，南沙已经是国家级新区。
　　虽然南沙利好不断，但是南沙楼市一直不温不火。统计发现，从2014年12月到2016年8月，南沙新房均价分别为10707元/㎡和12680元/㎡，上涨幅度仅为18.4%，而同期广州房价分别为27390元/㎡和57945元/㎡，上涨幅度达到了惊人的111.56%，南沙低于广州93个百分点。
数据来源：中国指数研究院
　　根据对比可知，在已经设立的自贸区内，房价并未出现传说中的大涨！猛涨！暴涨！房价的上涨归根到底还是要急于产业导入，生活配套建设以及人口的流入，脱离了产业和人口的涨房价就是耍流氓。事实上，自贸区的实质是一个由负面清单、国民待遇等支撑起的力求进一步释放改革红利的行政改革试点，对区域的楼市应从长期来看。
　　在被问及自贸区对房价的楼市的影响时，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫曾表示：“自贸区是一个概念，关键是自贸区的定位与功能导向及产业发展方向。对房地产的影响主要看自贸区是否带来就业、住房需求与未来人口增长、配套等。而对房价影响，短期波动，长期则看人口变化。”（综合整理于房天下）
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作者：佚名
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