农民房也能拿房产证了_新浪新闻
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农民房也能拿房产证了
　　本报讯 德清全县农房登记颁证工作现场推进会近日在筏头乡召开，对农房确权登记发证再动员、再部署。
　　据了解，截至目前筏头乡的东沈村、瑶坞村已经有178户农村居民拿到“房产证”。此外，作为农村产权制度改革的重要内容，今年全县农房确权登记发证的目标是，宅基地确权登记发证率达到100%，农房所有权证完成应发的60%以上。
　　有了“房产证”，对村民们来说意味着什么？
　　“一个是可以去银行办理贷款抵押。”筏头乡副乡长费力波介绍，只要银行开通了这方面的业务，农民就可以凭房产证去办理，当然，每个人的授信程度不同，抵押贷款的额度也会不同，这就盘活了农民手上的资源。
　　除此之外，拿到房产证的农户还能在一定程度上实现农房交易，给农村居民带来更多的产权。
　　“目前，全乡宅基地上的住房建筑面积有130多万平方米，这个资产价值大概上亿，如果全部盘活，可以给农民带来更多的福利。”
　　据德清县房产管理处相关工作人员介绍，筏头乡这178户农村居民并非全乡首批拿到房产证的，早在2011年，就曾在洛舍镇发放过一批64本房产证，此次也是之前工作的延续。“接下来，会在全县推进这项工作，并具体制订农房交易的相关政策。”
　　本报记者 吴朝香
　　（原标题：农民房也能拿房产证了）
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我现在这边有一套农民房，200多平方米，但是一共有11层。有房产证，但
我现在这边有一套农民房，200多平方米，但是一共有11层。有房产证，但是没有独立的这个要出售可以吗？
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您好。 我母亲刚从父亲那里继承了一套106平方的房产，在深圳福田区。房子是在2004年购买的，已满5年。新办的房产证注明了日继承。 我母亲名已有一套正在供楼的房产和一套商铺，加上刚继承的房产，共有两套住宅房产和一套商铺。 现我母亲想要以阴阳合同的方式出售该继承房产（等额出售），请问需要缴纳营业税和20％个人所得税吗？ 如果想要规避该营业税和个人所得税，我母亲还必须满足哪些条件呢？ 请赐教，万分感谢
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继承房屋分子女继承和夫妻继承，如果是子女继承，属全部无偿所得，那么营业税和个税都是不能免的，而且个税是20%。而夫妻继承，因为原房产本来就是夫妻共有财产，所以和子女继承不同，营业税是免交的，而个税是交纳1.0%，如果可以提供满五年唯一一套住房的证明，也可以免个税。象你母亲的情况，名下已有房屋登记的，需交纳1.0%，营业税免交。 商铺不算住房，但你妈除了商铺外，还有一套正在供楼的房产应该是住宅的，所以现在她手里应该有住宅两套，而继承的房屋不是唯一一套住房，所以不能免除1.0%的个税。个税的交纳不是按你的所得来征收的，而是你的房款全额征收的，所以你说的等额出售不交个税是行不通的。按所得征收的是未满五年转让的普通住宅和满五年转让的非普通住宅的营业税，我想你是混淆了两种税的交纳依据了。纠正我以上说的你混淆交税的依据，因为我的依据是我在前几个月刚买过一套和你妈妈相同情况的房屋，交了1%的个税。20%确实是个税的税率，起征也是你说的所得的差额，而1%并不是税率，是地方政府的规定，所以你可以看当地税收政策（文件）或咨询当地地税局。
我母亲刚从父亲那里继承了一套106平方的房产，在深圳福田区。房子是在2004年购买的，已满5年。新办的房产证注明了日继承。
我母亲名已有一套正在供楼的房产和一套商铺，加上刚继承的房产，共有两套住宅房产和一套商铺。
现我母亲想要以阴阳合同的方式出售该继承房产（等额出售），请问需要缴纳营业税和20％个人所得税吗？
如果想要规避该营业税和个人所得税，我母亲还必须满足哪些条件呢？
请赐教，万分感谢
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出售继承房产，需要缴纳营业税和个人所得税。如果出售继承的房产，根据目前的政策如何征税，整理如下：1、普通住宅，满5年免征营业税，如系家庭唯一一套住宅，免个税，如非家庭唯一一套住宅，1%的个税（全额）或20%的个税（差额）；2、普通住宅，不满5年全额5.65%的营业税及附加1%的个税（全额）或20%的个税（差额）；3、非普通住宅，不满5年全额5.65%的营业税及附加2%的个税（全额）或20%的个税（差额）；4、非普通住宅，满5年全额5。65%的营业税，如系家庭唯一一套住宅，免个税，如非家庭唯一一套住宅，2%的个税（全额）或20%的个税（差额）；特别说明：对于继承得来的房产，因取得成本为零，故对于该部分房产来说，征税时所指称的全额与差额实际等同。
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最新法律咨询直播|咚咖房学院【排解疑惑，还原深圳旧改拆迁的真实一面】
发布时间： 08:54:29
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在努力成为国际化大都市的道路上，深圳正大步伐的展开城市更新的工作。这里会不会拆？旧住宅能不能改？农民房能不能买？【主讲大咖】牛浩思-旧改先锋【答疑嘉宾】王秀娟律师直播开始喽~直播14:10【主持人】各位网友，大家下午好！欢迎参加第36期咚咖房学院。咚咖房学院是咚咚找房专为置业网友打造的地产知识公益讲座，是由深圳房地产信息网开发的一款找房APP，每期我们咚咖房学院都会邀请各专业领域的大咖与大家分享置业讲座。
咚咚找房是深圳房地产信息网旗下在去年5月1日正式上线的一款APP，咚咚找房最核心的是有两支团队，第一支团队是淘房哥团队，差不多15人左右，主要负责二手房。另一支团队是牛浩思团队，顾名思义是new house新房。淘房哥们对深圳的各个片区，楼盘的片区规划以及楼盘的价格、近期成交价、户型以及它的学位各方面情况都非常熟悉，站在市场最前沿。那大家一定会问我们是不是中介？我们是不参与任何交易环节的，我们只是在你们交易过程当中陪你看房，带你去看房，然后完成这一整套的服务环节。
今天为我们分享讲座的是咚咚找房专家组牛浩思团队成员之一，主要负责城市更新调研和资讯相关工作，熟悉城市更新项目操作实务，多年服务于深圳地产上下游平台，具有丰富的行业积累。在房网和咚咚找房城市更新板块，取得了良好的人气积累和行业影响力。创建的深圳原住民交流平台，实时掌握原农村集体组织一手旧改资讯动态，并自行整合资源参与多个城市更新项目的拓展调研工作。
特邀嘉宾：王秀娟律师，北京市盈科（深圳）律师事务所，法律硕士专业毕业，专门从事房地产和建设工程领域诉讼、非诉讼法律服务，从业先后参与办理超千万标的建设工程纠纷案件20多起，长期研究各级法院关于建设工程纠纷的案例，掌握建设工程领域最新司法动态。
在请出嘉宾之前，我先介绍一下讲座中间穿插的互动环节，待会中场休息的时候，我们有个签到抽奖，请大家确认是否签到成功，我们共抽出五名幸运网友，奖品是咚咚找房独家定制的各个区的学位房地图一套。最后一个环节是现场咚咖一对一的咨询环节，大家有任何问题都可以咨询我们的咚咖牛浩思以及淘房哥。现在大家可以扫描手拿资料的二维码进入本期咚咖房学院的咚咚群，里面有我们的淘房哥与牛浩思来为大家做置业交流，另外今天的讲座内容和大咖的观点我们都会在头条全程直播，直播内容会附上PPT，大家可以在直播内容下面评论互动，发表一些对今天讲座内容的疑问或者有什么不明白的都可以在里面留言。今天现场发咚文并且分享到朋友圈的网友可以凭咚文到场外找工作人员领取礼品一份，咚文字数必须超过五十字哦。
回归到讲座，接下来把话筒交给旧改先锋，请他为大家分享：排忧解惑，还原深圳旧改拆迁的真实一面。直播14:20
五大步骤带你深度解析深圳历史及未来
【旧改先锋】大家下午好！首先自我介绍一下，我是牛浩思团队的，主要负责旧改这一块，真实名字叫刘振辉，可能来的朋友也有认识的。我一直在想主题该讲什么，前段时间我写了一个福田旧改的真实帖子，梳理了一下福田旧改城市更新这一块的进展现状，所以想到了这个题目，今天给大家讲一下。
今天主要讲的内容大致分为五部分：一、深圳旧改背景和现状；二、流程梳理名辨“拆迁概念”，主要给大家讲一下拆迁概念，咨询和讨论的网友特别多，都是在问各个旧住宅小区的改造情况；三、拆迁补偿协议，这是大家最关注的，拆迁补偿协议牵涉到利益问题；四、有旧改就有小产权的话题；五、未来的趋势和市场热点。直播14:25 深圳旧改背景和现状
【旧改先锋】深圳三十多年从小渔村发展到现代化城市，目标是成为国际化创新型城市，如果有投资客喜欢跑盘的话，应该会发现深圳每个角落都存在着沧桑的痛点，深圳这个城市很独特，从地产、投资圈都可以看得到，特别奇怪，它发展时间特别短，扩张速度很快，这张图基本是全貌。 背景——外部环境。这个背景是前天参加城市更新交流活动的最新数据，第一部分是空间的问题，深圳国土面积比较小，只有1000多平方公里，相当于上海的八分之三、北京的八分之一，规划国土公示的数据是现在已建设用地达到968平方公里，超过50%控制线。人口密度是1.86万人/平方公里，车辆497辆/公里，在国内的城市中是最高的。R&D是全社会研究与试验发展经费，占4.5%，在全球来讲只有土耳其和韩国超过4%。我们的专利件数1.33万，占全国47%，第三产业占比53.5%，低于竞争城市，竞争城市主要是同属于亚洲，像新加坡、首尔、香港，没有跟国内城市对比。我们讲的历史遗留问题其实就是跟小产权问题相关，有31万栋，接近393平方公里，总建面4.2亿平方米，占总建面的43%。我们的整体空间比较小，人口密度也比较大。
背景——内在动因。粗放式发展跟产业有关系，关于第一、第二、第三产业，这一块我没有深入了解，总体来讲现在结合地产，从个人领悟来讲，基本上地产和服务业第三产业是关联在一起的。实际上是实现资本积累，为什么现在深圳遗留下来这么多城市更新难点、痛点？其实和空间是有关系的，前期原住民群体，到后来的外来群体，然后演变成今天的租赁经济。城市功能的优化，包括建筑结构、整体功能衰退。突破空间资源瓶颈实现社会经济结构的调整，这一块是比较宏观的东西，突破空间资源其实就是释放土地，包括上次发布的“十三五”城市建设规划中也讲到，主要是调整经济结构的问题，这部分是内在动因。
现状——数据成绩。截止2016年8月份，全市城市更新已列入计划的项目是555项，9月公示的项目有18项，10月份有10项，加起来有580多项，罗湖区现在走的是试验田，莲塘那边一个很小面积的，等一下后面分享案例时会讲到。拆除用地面积有40多，已批城市更新规划项目331项，很多人会问“如果投资旧改物业我该怎么入手？”其实认准的是专规这一块，如果项目出了专规的话基本上是比较靠谱的。完成供地11.91平方公里。
现状——政策体系。政策体系分为四类，大家可以去了解一下，一是政策类，二是操作规程，城市更新实施办法前段时间也公示了，有一个条例的修改。操作主要实操类，三是专项规定，包括旧屋村、用地处置和产业用房配建比例硬性规定，四是推进措施，大家最关注的应该是第四项“推进措施”。
现状——存在问题。旧住宅改造依然无解，木头龙、华泰基本上现在处于拆不动的状态。历史遗留问题严重，野蛮粗放的“种房子”式的发展，利益难平衡，权利主体拆迁意识淡薄，我跟原住民算是接触比较多，从村委反映出来的问题来看，旧改涉及项目的拆迁业主这方面意识还是比较淡薄，他们真的不知道到底会赔多少。市场和舆论双误导，市场从开发主体来讲，开发主体也会玩一些小伎俩。房网作为沟通平台，也是媒体的定位，我们发了一些旧改的东西，比较公正的，没有什么导向，其他平台动不动搞什么“重磅消息”出来，其实根本就不是重磅。政策补丁这一块刚才已经跟大家讲了，第30稿最终发布出来，后面还是会修修补补。
大家可以去到罗湖区电子政务信息系统去看，查得到公示立项的项目。包括专项规划，从前期的70个项目，到现在规范化，很多规划经过调整了，大家以最新的为准。直播14：40 梳理“拆迁概念”及“拆迁流程”
【旧改先锋】流程一般分为五个部分，第一部分是计划申报，大流程比较完善，主要讲一下申报、规划和实体主体确认，权利主体可以委托市场主体去申报，我们看得到的项目，有区城市更新局的，包括一些开发主体的。更新意愿，主体资格审核，这一块是城市更新相关部门进行审核。计划草案公示，草案公示有些看得到，比如前期公示的木棉湾片区，那个只是草案公示，最终还有批准公告。权属核查复函，我本来很想讲一期怎么样进行权属确认的，给大家讲一下拆迁过程中是怎么样的，包括外来人买的小产权房确认问题。
单元规划编制审批，市建环委也是规土委下面的机构。
实施主体，市场传得比较多的是比如这个项目鸿荣源在做，这个项目万科在操盘，其实传的不一定准，谁也不知道真正的实施主体是谁，或者是联合开发的，如果现在走规范流程的话，村集体项目还好一点。最终形成单一的市场主体，即使是村集体项目，比如村股份公司和开发商合作开发的项目也一样，最终还是形成单一主体。等一下会讲房产证注销，这一块可能大家遇到的问题比较多，也比较模糊。针对流程这一块大家有没有不了解的？比如意愿征集，或者项目形成公示计划，或者专项规划，哪些环节有问题都可以提出来。
【提问1】从要拆迁的时候，到拆房子那一节，时间特别长，一般是耽误在哪个地方？
【旧改先锋】最核心的就是拆赔过程，其实拆赔是影响项目进程最核心的，按整个流程走下来可能三年，如果拖的话，十几年都有可能，所以这个时间无法判断。
【提问2】能不能讲一些拆赔的案例？【旧改先锋】讲一个沙井的案例，之前是跟其他开发商合作的，签协议到现在大概三年了，现在其他开发商进来，我给你一笔钱，叫你拖时间违约，所以这种竞争，开发商不良竞争都有，村集体项目有集体物业，就是集体权属，村股份公司的，还有私人物业，这一块拆赔协调的话难度更大，所以中间的时间真的不好判断。
上沙花园这种统建楼之内的，其实很多都是外来户买的，现在拆迁中遇到很多问题，非原住民买了之后，有个业主之前经常跟我交流，住了差不多十年，现在上沙已经公示了，是中洲在实施，现在业主无论提供什么信息都不认，这个房子之前是AB合作建房，A是上沙村民，B方不是上沙村民，所以无法确权，无法确权就要想办法，大家都在拖，所以拆迁预期确实不好判断，这也是为什么大部分网友都在咨询怎么我这里拆了这么久还一点动静都没有？其实影响还是利益权属的问题。
有没有原村民自己接触过这个案例的？
【提问3】：第一大项里面进行计划批准，它2014年已经公告了，有一部分已经到了拆建筑物的阶段，但一直没有进行前面的申报，这种是怎么判断呢？
【旧改先锋】：这个项目属于2014年立项公示的计划，为什么有的建筑拆除了？因为部分业主已经跟项目开发主体签了拆赔协议，无论是跟村股份公司签的，还是跟背后的实施主体签的，他已经签了拆赔协议，具有法律效力，签一栋拆一栋这种状况也是会有的，给外界的信息是这个项目已经动工了。
这里给大家讲三幅图：流程梳理——意愿公示。这是车公庙的一个项目，全体主体有43人，同意申报的权利人是29人，比例为67.44%，拆除面积占总建筑面积超过70%，基本上符合三分之二权利人同意和三分之二总建面，符合申报条件。为什么刚刚没有在流程里给大家讲申报条件？其实现在很多项目是这样的，像车公庙这种权利主体并不多的，基本上是这样的操作模式，按整体意愿公示，这里我只截取了部分，上面还有权利人列表。意愿公示是各个区在自己的区城市更新部门公示的。
流程梳理——计划申报。当初申报的时候，最重要的是上面有城市更新单元的名称，包括面积、申报主体，申报主体并不是最终的实施主体，可能会有变数，因为现在深圳旧改拆迁这一块利益还是比较大，各种投资公司、皮包公司、没有开发资质的公司都进来了。旁边要说明未来申报的规划方向，也就是未来要建什么，包括红线范围的图。
流程梳理——专规获批。如果一个项目专规获批了，这个项目实施的成功率就比较高，之前我们统计过，专规获批的项目实施成功的比例为71%。图中红色是商业，黄色是居住用地，包括开发建设用地经济指标、容积率，要建什么、土地贡献率。 直播14:50 拆迁项目类型及区别【旧改先锋】流程梳理——项目类型。旧住宅改造项目、城中村改造项目，城中村改造项目在深圳比较普遍；棚户区改造，现在罗湖有个试点项目——二线插花地；旧屋村改造项目，如悦兴围，这个项目比较奇怪，它就建在农田那边，项目周边没有什么建筑，旁边是农民房围建私宅。非农建设用地开发项目；工改保是保障房供应这一块政府提出来的，其实就是以旧工厂改保障房项目为主，工改保主要参照是交通便利性，轨道站点、城市主中心、次中心；工改工玩的人比较少；工改商住项目在深圳比较普遍，很多人打擦边球，工改M0，其实真正的M0是以商住为主，比如著名的深业上城主要是以产业用房+公寓为主，其实产业用房也就是办公写字楼，公寓是居住类项目；整村统筹有一个案例，就是坪山的沙湖，坪山在城市更新这一块政府是作为试点来做的；旧商业区改造，顾名思义就是商改商或者商改居住。
整村统筹与非农建设用地。如果涉及到原住民的话，这一块会接触的比较多，整村统筹的概念就是结合土地整备与征地拆迁、城市更新、社区转型相统筹+多种方式手段并用，社区转型比如旧工厂之类的，通过转型升级，这四种功能相统筹，加多种方式手段并用的模式来操作。区别于单纯的村集体+市场主体合作开发旧改模式，这一块也有很多原住民在咨询。
非农建设用地，我那天去电视台也讲到这个问题，非农现在传得最多的就是非农的纠纷问题，深圳有很多栋项目，比如福永的华强城项目，基本上都有非农的问题，很多原住民拉横幅。非农建设用地是农业之外工程建设和设施用地，其实就是集体组织成员用于生产的空间和资料。包括三类：工商、住宅、公建，公建很好理解，我们住的地方总有公园、绿地配套，作为城市更新项目来讲，开发商把它当做项目的万能漂白剂，为了满足申报时五类用地达不到比例要求，主要调入城市更新的方式是等面积调入，分区不同，比如宝安跟坪山不同，或者按照一定的比例核定调入城市更新。
城市更新和棚户区改造的几点区别。棚户区是旧改的一种，但工作目的不同，城市更新主要是向市场主体对一个片区或者单个项目进行整体改造，棚户区改造从国家层面来讲是民生工程，解决高危居住区或居住建筑。运作模式不一样，比如城市更新是城市引导、市场运作，棚户区改造是政府主导、市场参与，虽然运作模式不一样，但玩法其实差不多，罗湖的棚户区基本上是以代建的方式，由国企天健集团代建，收代建服务费。拆迁补偿方式不同，虽然棚户区的拆迁补偿没有最后公示，我估计走的是政府征收方式。城市更新是市场主体买单，拆迁补偿方式是不一样的，如果有开发商误导你们说以征收的标准，你们可以不答应。旧住宅区改造——现实。现在的基本现实是赔不起、拆不动、玩不转。赔不起，大家的拆迁预期比较大，狮子大开口；拆不动就是因为各个权属关系，很多项目都是房改房、政策性用房，包括后期交易，基本上有一些权属关系是理不清的。玩不转，现在开发商也在介入一些项目，比如很多人问水湾B区会不会拆，红荔村什么能旧改？其实这些根本很难回答。
拆迁概念盛行，真正有意义的是已经立项的十个项目，碧海花园就是因为建地铁的问题，碧海搞了微信公众号、微信群，把业主全部拉进去，说已经签了多少，每天都有人在里面讲话。我刚刚讲到的莲塘，就是翠苑花园，其实翠苑花园跟碧海有点像，是因为重大市政工程的施工需求，翠苑有一栋已经征收了。中康生活区已经立项了，现在的基本情况就是在定拆迁方案。
零散型旧住宅小区，从18稿开始，到30稿，这是在城市更新新措施里面提得最多的，零散型旧住宅小区就是加了旧工业和旧商业的旧住宅项目，30稿里面有要求，整体面积不能大于6000平米。这里有一个案例，是“家在”bbs一位网友发的，他说要回老家了，想在深圳买套旧改房再走。里面提到零散型，我觉得他对城市更新至少是比较了解的，或者跟旧改的人接触比较多，他的需求是首先已经纳入拆迁范围，离散型红本房，基本上博的还是旧住宅拆迁。这个帖子就在我们网站上，回复的人比较多，我看了一下，觉得中介占的比例比较多，都在推盘，旧改拆迁概念盛行中介有很大的助推作用。
旧住宅区改造——乱象。开发商抢驻，罗湖广场北小区，大家如果去看过盘应该可以发现，广场北小区里面有好几个开发商设了办公室，包括招商也传过，包括操盘金威啤酒厂的粤海置地也在里面征集过意见。恶意行为达到拆迁目的，这种比较多，有项目业主跟我传递信息，他们被安排到酒店，第二天回去之后发现家里出现了一些小状况，从用水用电或其他方面都能看得到。散户虚假签约率和片面夸大改造利益。很多项目都说签了95%，为什么签了95%？因为大家都在鼓吹说剩下的5%可以通过强制性手段解决，所以很多旧改都说已经成功签约95%，当然我说这个话可能会影响项目进展，其实这一块也涉及到虚假信息，我只是把它列出来了。恶意竞争，万科和佳兆业传的南园项目比较多，包括下步庙，很多开发商进驻小区，竞相提高拆赔，吸引签约，其实政府对这一块是最忌讳的。阵营分化，利益冲突，在谈的旧改项目，我上次跟一家国字头开发商聊天，他说他们现在也在介入一些旧住宅项目，但基本上是通过居民或联络小组之类，或者走街道办渠道，其实这种没有多大意义。恣意转让项目开发权、居间联络小组，转让在旧住宅开发中比较少，开发商会研判一个项目的拆迁难度，再判断是否接盘。如果买旧住宅小区的网友基本上都接触过这些乱象，比如南油A、B区，有些开发商已经在自己网站主页说这个项目就是自己的，我觉得最终能拆下来才能算。
旧住宅区改造——案例对比。木头龙和鹿丹村的数据对比，两个旧住宅小区的原始情况基本上差不多，运作模式方面，木头龙走的是开发商主导，当初我们也看过一些业主写的帖子，为什么现在一直选择坚定的留守在木头龙呢？就是因为当初走程序的时候没有经过开发商公开选择过程，鹿丹村是由住建局介入的，直接定拆赔比、计容积率，最终中海竞得该项目，现在已经快实施完毕了，商品房叫中海天钻。
其他指标，包括土地贡献率，鹿丹村的土地贡献率达到35%，木头龙是15%。木头龙的规划容积率是7.22，鹿丹村是4.1。回迁房位置在拆赔协议里都有约定，个人理解如果你要跟开发商玩还是玩不过他。过程监控反映的是政府介入力度，包括对整个项目的运作情况。原业主收益，大家都不是原业主，可以不讲这一块。直播15:20
拆迁补偿安置协议要点条款解析
【旧改先锋】主要讲三个，一是补偿方式，前提是已经确权了才会涉及到补偿的问题，确权主要涉及到三部分，权属、面积（测绘按产权证）、用途（商业、住宅或违建、私宅）。补偿方式有三种：货币补偿、产权调换、货币+产权。上次水贝那个事，我跟他们聊，他说可能吗？大致涉及到250户权益主体，每户2亿的话就是500亿。
基本上现在没有选择货币补偿的，都是选择产权调换。现在拆私宅，你们看过上沙的二期没有？货币补偿多少钱？现在正在谈拆赔，方案刚刚公示。
【提问】上沙的二期补偿2万左右。
【旧改先锋】2万算是比较接近了，16800元，所以现在谁会选择货币补偿？即使后期返还的物业是公寓，但公寓价格也不低，像京基滨河时代的公寓价格在7万多。
货币补偿参考标准是同期同片区市场成交均价或评估价，小产权这一批基本上是以评估价来定的，他会引入评估机制，评估价出来，不可能给你按商品房6、7万的价格。
【提问】货币+产权呢？
【旧改先锋】有些产权超面积了，超过的面积只能补你货币，答不答应就看你自己了。
【提问】如果开发商提供给我的户型面积不匹配，怎么办呢？
【旧改先锋】：昨天湖贝也有一个人问了，华润的方式比较特别，达到120平米的他就按多少赔你，没达到120平米的，他就少赔你10平米，这一块又扯皮了，大家可在公开场合了解一下。拆赔比更新条例里面说是1比1，按套内，协议里面也会涉及到面积差异结算，比如正负多少是合理范围之内，超过这个比例按什么价格赔，里面都是有约定的。
过渡期租金支付方式和期限，租金支付方式其实就是现金到账的方式，期限如果按照项目回迁之后，会在之后的一个月补偿租金，现在基本上市场上的案例是这么做的。
拆迁补偿安置协议——房产证注销。那天我还在跟王律师交流为什么注销在拆除之后，我的房子已经拆除了，为什么还来注销？万一这个项目久拖，一直没办法实施，我自己的房子又没有了。现在政府发了明文规定，房产证注销流程，必须同时满足四个条件：1、已列入全市城市更新单元规划制定计划；2、单元规划已经审批通过并取得批复；3、实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议；4、项目实施主体已经区（管委会）城市更新职能部门确认并核发实施主体确认文件。这是房产证注销流程，大家可以了解一下，如果涉及到红本产权拆除，可以看一下房产证注销情况，规土委有公示，大家可以查得到。它的流程是建筑物已经拆除了，确认相关权属，权利业主交房产证原件，然后公示，公示无异议，大概十天左右会进行房产证注销。 拆迁补偿安置协议——回迁选房。那天我看了一下深业东岭，基本上是按照约定的次序，次序就是以交楼的次序来。
【提问】层次可以随意选吗？
【旧改先锋】层次是摇出来的，上次深业东岭的朋友摇了2层，并不满意，他想要的是高层，其实就是乒乓球，比如摇整层的时候，里面都是整层，你摇出来的数字是7，那么第7层就是你的。大家也有疑问是不是有村委书记先选，或者乒乓球上做了手脚，其实没有这方面问题。直播15:30
“小产权”的买卖与拆迁【旧改先锋】市场上也有做这一块的交易，为什么会出现大体量违建私宅（小产权）？之前我们自己也经历过桃源村三期的经适房或军产统称为小产权，但我今天讲的是农民房私宅。它是在土地国有化、城市化过程中出现的失误，包括几轮确权也是一样的，越到确权的时候，村民越加建、越抢建，所以现在越建越多，单栋体量越大，在法律上没有一个约定俗成的称谓，也没有法律概念，其实它就是深圳上千家村股份公司，这么多村集体，上面建的建筑物。
产权证不是由国家房管部门颁发的，无国家发放的土地使用证和预售许可证，其实这一块证件都是有的，但不是由国家发的，这是管理的缺位和监管的缺位，也存在一定的腐败问题。它的特点是野蛮生长，越到一轮确权的时候，抢建和加建的风气越盛，未来确权是通过城市更新还是通过其他方式，包括廉租房，像福田水围是作为廉租房，属于人才住房，通过整治作为廉租房来配租。有统计过深圳的城中村中住了700万人口，特别是沙井，沙井95%以上居住类建筑都是小产权，呈小区化，沙井很多村委统建楼比有些小区还漂亮。我有一个朋友在公明，1888套，11栋建筑，从管理角度来讲和普通住宅有些区别，但居住体验很好。
小产权——拆迁中存在类型。大致是四大类：第一类是历史遗留建筑物，已取得规划确认文件和土地权属证明文件并缴纳地价的建筑物；第二类是经处理的历史遗留违法建筑物，已取得确权通知书并缴纳地价、罚款的建筑物；第三类是需要完善手续的其他建筑物；第四类是不予确权的其他违法建筑和批准临时使用的违法建筑。临时使用的违法建筑，如钢结构、铁皮棚，现在政府对这一块的拆除力度还是很大的。
【提问】：关于历史遗留确权，有一种产权证是宝安区国土局九几年发的，叫房屋所有权证，咖啡色，也是算一套住房，但不给转让也不给抵押。
【旧改先锋】：上面有没有写明此类房产不准转让或抵押？
【提问】：没有写。
【旧改先锋】：大家说绿本，其实我也了解过，很多小产权房都没有绿本，只是一张纸。
【提问】：这种也是属于小产权吗？
【旧改先锋】：对。
【提问】：在国土局档案里会确认吗？
【旧改先锋】：向西村有一个朋友是原住民，他去国土局查了一下，他买向西村旧改项目，有没有指标，结果查到他有成栋小产权房，还不只一栋，他自己都不知道，可能是父母给他的。直播15:35 小产权--你会买吗？
小产权——法律法规汇总。从86年到现在，这届政府一直在出若干规定、实施细则，到2004年，甚至到2010年原关外一直都有抢建的，如果你确实想买整栋小产权或者一套一套小产权，这对你有一定的参照，但政策归政策，实际操作交易还是限制的。
小产权——权属“证明”。当初建的时候，也有很多证，后来政府经权属确认，相关手续都交上去了，比如有些人找不到，在香港或者在国外，他没有回来，所以没有回收的也有，还有一部分业主手里有建设用地规划许可证、宅基地证等等，你说他没有经过报建吗？报建手续、收费发票都有，只是政府收上去了，变成一张黄纸，后来黄纸又变成红纸。
集体土地建设用地使用证，你说没有权属其实也有权属。
小产权——你会买吗？相信大家都会买，在农民房交易这一块，最多的广告词就是这三点：历史遗留、村委过户、律师见证，这是我在观澜看到的两个实际案例，同一个业主的，先不说权属问题，如果这两栋房子在关外的话，你会不会买？从我接触的旧改项目来讲，觉得它拆迁的可能性比我见过的很多房子都要大，如果金额不大的话，你会不会买？第一套房是所有证件都没有，就一栋房子，第二套房子是有绿本，第一栋是原来村民自己住的房子，两层，占地80平米，整个建面200，现在租金一层600，如果你买来收租的话不太现实，只能博拆迁，现在观澜的新房大概是4.5万左右。香港的业主叫我去问有没有人要买，其实他一年都懒得回大陆几次，我说我没有接触这一块，因为作为平台的角度，我也不好宣扬交易问题。如果大家看到周边旧改比较多，或者以轨道交通来判断，这个房子距离轨道400米不到，标的非常好。
【提问】多少钱？
【旧改先锋】他说是180，我觉得180有点贵了。这个房子真的是我见过的拆迁预期最大的。直播15:50
城市拆迁未来的趋势与热点
趋势——政策。2016年来，城市更新新规层出不穷，包括各个区，包括政府，现在到了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（第30稿），大家可以关注村集体项目，村集体项目现在每个区都上了自己的公共资源交易平台，旧改项目也走流程，但走流程归走流程，怎么样应对是开发商该想的问题。
第30稿主要是包括最近媒体报道的16个重点城市更新单元，其实16个是错的，是有19个重点城市更新单元。小地块城市更新，其实不是每块用地都是占地1万平米，罗湖老地方酒店、蛇口的几个项目基本上占地都是几千平米，算上土地贡献率之后，实际可建设面积并不大。公益优先和保障房配建，保障房是“十三五”的主题。城市更新项目清理，这一块问的人比较多，比如有些项目专项规划出来两年了，还没有看到任何动工的迹象，现在明确有规定，专规出来之后，两年之内没有实施是可以清理的，包括已经列入计划是一样的，列入计划一年没有展开前期权属确认或其他工作，也会调出计划，现在基本上规土委公示的项目中，有些项目被调出去了。未来旧工业区改造项目会多一点，具体改造方向应该根据各个旧厂房的区位会不一样，包括轨道交通辐射面。另外还讲到用地权属和违法建筑的问题，违法建筑基本上涉及到旧改都会讲，但是真正到实践中就看开发商的智慧和政府的智慧。旧住宅以及混合用地，讲了离散型的，大家如果真的买旧住宅博拆迁，我建议可以考虑一下离散型的，大家有没有看过罗湖酒店更新单元？如果现在有放卖的，价格合适可以博一下，罗湖酒店本身是商业，现在商改商住，一部分业主签了，一部分业主没签，项目拆迁难度还是比较大。地价测算现在简化了。这是30稿的总体内容。
趋势——研判。未来旧住宅、违法建筑怎么处理，这一块政策会陆续完善，包括旧改操作模式、旧住宅项目怎么应对，模式路径有待探索。以后开发商准入门槛会提高，有些项目是皮包公司、投资公司在做，以后政府对这一块会有明确的限定，从前期介入的角度，自有资金的投入，去判断开发主体的资质。旧工业区改造利好，刚刚讲了，以后这一块会有一些大项目，包括城中村改造项目，现在基本上各个区的审批权限已经多了好几十项，把很大一部分审批权限已经放到区级了，有工业厂房的业主问“我的厂房可不可以改造？”工业首先根据你的年限去判断，是否满15年，然后查法定图则，最好的方式是去到各个区城市更新部门了解，现在各个区都有，基本上所有问题、疑难杂点都会给你解答，会针对你的旧工业区能不能改造进行初步判断。
趋势——供应端。“十三五”住宅和建筑物的供应，大部分都是通过城市更新，商品住宅用地，基本上城市更新用地占大头。
讲一下市场上的三个热点，第一个是工改工公寓，工改工公寓的价格确实低，土地性质是工业产权，光明峰荟前期打的是“1”字头，光明的价格已经4万多了。还有懿德轩，在华侨城，别墅产权证上明确标识是“高科技厂房”，这种也是属于工业产权公寓。启迪协信、八卦岭历史遗留问题基本上都是工业用地。这类房产有一个特点，就是必须以公司名义购买，接盘方也必须是公司名义，我姐在厦门买了一个，她那个时候问我，我还不知道呢，我说为什么要以公司名义买呢？这么麻烦，没有必要买，确实现在证实了，厦门的房价涨了那么多，但她买的工业产权的房子涨幅还是有限的。按揭这一块像商业贷一样，50%，十年。分割和集体所有权，很多工业产权公寓没有单个红本证，是集体红本，这也是价格低的原因，为什么分割？这跟当时的国土出让协议有关，涉及到有明确规定是分割还是只能是集体或自持。个人觉得这种风险比较低，它只不过是打擦边球。为什么说它打擦边球呢？城市更新项目要求每个工业厂房有一定的宿舍配建，满足员工生产生活需要，但旧改目前是30%满额配建公寓项目，所以诞生了很多工改工公寓，“工改工公寓”是我们取的名字，首先项目是工改工，然后它是公寓，但土地性质是工业产权。
很多人说他买了，为什么买了？自住和普通住宅没有什么差别，像八卦岭的清凤创投，在福田CBD上班的人，买这种房子，使用性跟其他住宅没有什么区别，只是公共配套、绿地没有普通住宅好。
这种房子的区位地段普遍比较好，不限购不限贷、LOFT空间自住办公两相宜、易于出租。地段比较好，跟配套的商业写字楼在一起，如果你买的话，根本不愁租不出去。
不买的原因说产权年限短，使用成本高，交易繁琐、税费高。我们了解到，很多项目90%以上购买者都是投资客，以公司的名义成批成批买。
热点——存量物业包装。现在我接触的开发商旧改项目拓展团队，投资层面的领导说“小刘，你找一栋农民房或者几栋稍微大一点的，年限稍微长一点的，我们来做长租公寓”。其实几大开发商，包括卓越等，都想介入这个层面。基本模式是房屋托管+标准装修+管理服务，最早介入存量包装的是链家自如，走的是住宅项目，我租你一套，改一下，中间赚个差价，但是自如听说是绑定销售的，跟你签了几年之后，你未来的房子要卖，必须要委托给他们，这种方式有点流氓形式。世联现在公司公开层面准备做这一块，他很看好深圳的租赁市场，这一块的特点是市场比较大，我那天去大水坑，那里的房基本上都是十几层，动不动四、五千平米一栋，体量相当大，有的业主说他一栋已经租给人家很多年了，租金很低，让我去看。较高出租率，较好现金流，着眼于服务和资产管理，最终把这部分资产证券化。
旧厂房改办公空间，我去看过龙华民治的一个，出租率很高，老板告诉我们是100%，我上去看了，整栋11万多平米的建面，把旧厂房改成小办公间，整体运作下来的成本是40多，现在租金基本上翻倍了，80多到90多都有，是中原的一个领导出来做的，我也去看过。旧厂房改办公空间完全可以考虑，它有很多种方式，变身有术，我认为很多旧厂房改办公空间是以城市更新的一种手段来做的，比如蛇口南海意库、大鹏工业区，基本上是改成大空间，以商业、咖啡厅或其他设施配套为主。种类繁多，很多名字都取得挺好，什么创意园、众创空间、产业智库、企业公馆，我朋友做的龙华民治的项目，基本上整套服务都有，企业金融、孵化都有，未来产业这一块有很多可以研究，他们完全是走在前面的，包括我们也可以看到，原来万科的中层领导也介入这一块，但他们主要以找旧改项目为主。
住宅产业化，很多投资客做物业包装的，包括华侨城的侨城尚寓，完全是存量包装的形式，这就要有一定的关系和资金要求。住宅产业化必须是住宅，不纳入预售，允许最大配建3%，最高5000平米，这一块未来肯定是多样化供应，比如我们这栋写字楼说不定上面两层就改成住宅来供应，其实政府对这一块的态度应该是人才公寓为主，装配式建筑建好之后，政府可以回购。
我跑盘比较多，如果投资客真的有需求，也可以交流，我不是做这个服务，但我们相对来讲收集到的信息比较多。
热点——回迁房和回迁指标。这一块是传的比较多的，为什么我把回迁房和回迁指标单独列出来？我觉得回迁房跟回迁指标是两个不同的概念，市场上的回迁房，像大冲、深业东岭、天汇城，这种是真正意义上的回迁房，身边也有朋友买，只是首期款付得比较多，85%。
回迁指标是在拆迁物业过程中涉及到的，有三类，一是物业返还（个人和集体），二是优惠购房，相对于开发商定的市场销售价格会有一定的优惠，三是名额指标。这一块主要注意的还是回迁的真实性，首先你要认定，比如这个业主说我大冲有回迁房要卖，一个是看回迁协议的真实性，回迁物业之后，包括从开发商、从其他渠道了解它的真实性，他是否有权属共有，比如他老婆、孩子，是否有好几个权属人，你买了，万一他老婆说不卖，或者他儿子、女儿说不卖了，这个也不一定，因为有利益牵扯关系。还有抵押，这种还是比较少见的，大部分回迁业主都不差钱。
注意事项，旧改项目涉及到土地划拨，涉及到补交土地出让金，交易时要明确是你出还是卖家出。户口，买了之后，你确认这套房子锁定之后，他的户口不在房子这里，这涉及到上学的需求。最后一个是公证，最好有律师做公证，协议始终是受法律保护的，不像小产权交易政府明确规定不受法律保护，他也不说这个协议是假的，也不受这个协议是无效的，只是说不受法律保护。
提示风险，主要涉及到三块，1、首先中介层面，你还没见到业主，中介会叫你交一部分定金，甚至定金数额比较大。还有高比例楼款，很多要求达到80%、90%，包括后期的转商品房周期；2、一个是在回迁协议里面；3、还有一个是可以跟开发商了解一下，看是不是约定一年之内或三年之内、五年之内可以转商品房。总体来讲，回迁指标这一块问的网友特别多，比如很多业主说我这里有一千多平米，现在想提前变现出来，转几百平米，这种情况很多，特别是平湖，原来涉及到佳兆业的项目，建议大家还是尽量控制一下风险，买回迁房没有什么问题，但回迁指标尽量还是要认清项目的推进流程，包括去到哪个点了，如果你有熟悉的开发商就更好一点，因为只有开发商才知道项目推进情况怎么样。比如佳兆业的项目，或者不是佳兆业的，政府已经把它收回来了，回迁指标建议大家不是很熟、不是很清楚套路的，尽量别碰，因为涉及到的资金量比较大。上次有一个人跟我说他在坪山有七栋，拆迁范围有四栋，按照物业返还应该有好几千平米，他通过咚咚APP找我，说如果现在有人需要的话，他可以2.5万/平米转。你算一下，坪山的商品房才多少钱？前几天土地出让公示信息限价才2.9万，差额并不大，建议大家尽量区分，而且你也不知道这个项目多久才能完成，说不定周期十年以上，十年以上的话，这种差额根本不值得去碰。
很多次跑盘，包括跟一些回迁业主交流，前天天汇城在选房，但选房的是集体物业，比如河水口股份公司涉及到的股东，按项目之前跟宏发合作的协议，平均下来一个股东不到30平米，如果你真的从原村民手上拿到回迁指标也会有关系，但基本上村股份公司的名额你是拿不到的。天汇城现在就是这样的，比如你只有30平米，你要选个89平米的，有59平米的面积差额，他就按3.5万的价格给你，如果你放弃的话，这30平米他就补你3.5万的现金补偿。直播16:00 【旧改先锋】与网友互动问答精选 一
【提问】可不可以买两套呢？ 【旧改先锋】也可以，但你要有指标。亲属之间、姐弟，权利主体之间互相赠与没有关系，你自己协商好。
【提问】现在限购，假如我的拆迁物业换多一套，或者再购买…
【旧改先锋】这个问题提得很好，现在天汇城的处理方式比较灵，比如你手上有商品房，现在就是第二套了，有些村不一定很有钱，二套70%付不起，开发商拿整个项目跟银行做抵押，授信的感觉，你是村民，我给你贷出来，给你贷十年。
【提问】现在的政策，比如改造，我如果换两套的话，售价和办房产证受不受限？
【旧改先锋】房产证转下来肯定属于包括三套、四套，其实就是牵涉到税率问题，其他的没有什么影响。
我看过一个房产证，回迁物业，上面有一个红长，这种从银行评估的角度来讲，比同一个楼盘的物业评估价稍微低一点。
售价肯定也会有影响，像大冲的回迁房，华润城卖7万多，很多回迁业主放出来，因为他没有房产证，为了吸引你买，只能6.5万去卖。
【提问】不是回迁房有房产证吗？
【旧改先锋】对，预售的肯定有。
【提问】如果是住宅改住宅呢？这种可以办证吗？
【旧改先锋】这种还没有成功案例，你只能借鉴鹿丹村。这跟政府签的土地出让协议有关，办肯定可以办，未来要经过相关手续，比如地价补交等等。
【提问】拆迁协议会不会约定？有约定什么时间？
【旧改先锋】会约定。有些有，有些不一定会写，有些开发商比较模糊，开发商跟村集体合建的项目都是说尽可能办商品房。大冲本身是村集体，虽然华润操盘，但可能村集体占的物业特别多，能不能办下来还有村委的决策在里面。
【提问】如果有人买这种回迁房呢？税费怎么算？
【旧改先锋】你最好看回迁的真实性和回迁协议当初是怎么签的，比如几年之内可以办商品房。没有办证的时候没有涉及到什么税费。
【提问】原先村民有他的名字。
【旧改先锋】村民无论回迁多少，一百套都不用交一分钱税。集体部分如果拆工业厂房，集体会涉及到所得税。
【提问】他是本人就没有税，但如果你买呢？
【旧改先锋】只能签协议，没有交易税。
【提问】回迁房回迁给村民，不算限购限贷里面？
【旧改先锋】转商品房就算限购了。
【提问】假如我去买回迁房，本来回迁的指标是村民的，怎么转成我自己的？
【旧改先锋】回迁房只是协议交易，这个协议是有效的，是受法律保护的，回迁指标就不好判断了，我怎么知道开发商会答应我，你给我100平米能正常回迁到我这里呢？权属的问题是最关键的，如果能从开发商的渠道把协议改一下，比如1000平米，你跟他协议交易500，他转到你这里，协议一份改两份，那就可以。无论他是原村民还是非原村民，你都可以买，我跟你之间是一个交易，为什么要公证？比如你卖给我，又卖给另外一个人，一房多卖的情况也要注意，不涉及到你跟谁交易。直播16:20 【旧改先锋】与网友互动问答精选 二 【提问】我有一个问题，深圳以前有一些公司或企业配建了员工宿舍楼，以一定的产权形式卖给员工，这种房子有没有可能转成红本商品房？以前他会给一个证，相当于权属证明。【旧改先锋】龙华的岳盟工业区的宿舍，包括岳盟花园原来都是属于职工宿舍配建部分，粤鹏花园很多业主已经不是岳盟的员工了，他们也发了权属证明，不过最好的出路是未来城市更新，经过拆迁拿到确权，（经过相关手续处理）我觉得转红本的可能性比较大。【提问】但整栋楼产权还在公司手里。【旧改先锋】对，你买了这个房子，公司给你权属证明，后期转商品房肯定要补很大一笔费用。【提问】我记得蛇口老工业区有绿本，后来才转红本？最后这个产权公司和企业是没有办法收回的？【旧改先锋】TCL宿舍现在就像商品房一样，它也在灵活交易。如果他确实跟你协议交易了，是没有办法收回了，权属是您的，只不过要您补交地价或其他费用。【提问】您觉得农民房旧改机会高，还是红本房旧改机会高？【旧改先锋】深圳旧改是跟着政府规划走，开发商也知道，如果没有在优先拆除重建区，申报渠道就把你挡在门外了。现在旧住宅基本上是不让申报，红本商品房单一立项是不可能的，只能考虑是否夹杂在旧工业或者旧商业区，如果你不拆，它会影响整体规划，按照实际需求，它确实是要拆，这种情况也是有，这是灵活的处理，也比较鼓励。至于你说小产权，深圳大部分涉及到旧改拆迁的项目，除了村委的权益，大部分都是农民房，涉及到原村民。 【提问】在拆迁房里面，商品房占的比例有多大？比例有多少？【旧改先锋】比较少。我现在在统计零散型的旧住宅，未来拆迁的机会比较大。如果按照数据来统计，旧住宅物业绝对没有5%。直播16:15
总结深圳专项规划图和统筹（重点）片区分布图总结一下，这张图大家各个场合都见过了，包括城市更新博览会都有，这是按照图示讲优先拆除重建、综合整治，包括拆除重建区域的划分，只是说“十三五”期间，并不是说没有标颜色的未来就没有拆除重建的可能性【提问】有没有可能一个地的地方明年就可以列入计划呢？【旧改先锋】这不是计划，是政府列的五年之内优先改造的，这对你博拆迁没有多大参考意义，因为很多旧改项目的周期都不止五年，这个图只是向公共表示五年之内这是我们列入计划的优先拆除重建的区域。这是重点更新区域，大家有没有发现，基本上这两个图是差不多的，优先拆除重建的跟政府大的规划方向，比如彩田梅林、笋岗清水河，现在很多人在问笋岗清水河，笋岗清水河是深圳改造更新最成功的片区之一，二手房选择可以留意一下。这两幅图就更像了，基本上是政府规划统筹重点区域，这是十三五居住类旧改项目主要分布图，我们可以看到大鹏主要是葵涌和上洞。今天主要是从更新背景、现状、流程梳理来讲解深圳的拆迁，因为这一块咨询的网友特别多，特别是下梅林，下梅林涉及到很多旧住宅物业，能不能改？其实基本上旧住宅物业没有列入改造范围，主要以综合整治为主。后面讲到几大热点，大家平常沟通中可以多跟我交流，我们可以一起找机会。接下来是答疑交流，今天很有幸邀请到盈科的王律师给大家解答，她对政策、法规和处理意见比较熟悉，专注于做城市更新、拆迁服务。直播16:30 【王秀娟律师】与网友答疑交流精选　一【王秀娟】：接下来我就大家疑问的问题给大家作个解答，我从法律的角度，跟实操角度可能有一些差别。
一开始很多人在问为什么现在很多旧改拆不动？合适原因非常简单，立项的时候只需要三分之二，立项以后，到专规到实施主体的确认要非常长的过程，特别是实施除体的确认要达到百分之百，比如一个旧改项目有30个业主，其中10个业主或20个业主在立项时已经通过了，后面的10个业主始终通不过，那么这个项目的实施主体就一直不能确认，不能确认的话这个项目就一直推不动，因为一定要实施主体确认以后旧改才能推下去，也就是说前面大部分都是在做拆迁补偿的过程。
【提问】：有很多这种情况，他自己建了十层，分别卖出去了。
【王秀娟】：现在买小产权和卖小产权都有这个问题，权利人只有一个，作为开发商来说，还是比较认原村民，因为小产权在公开市场途径是不能交易的，国土不能给你更名，包括你有绿本他都不会给你更名，有绿本的情况下，可能登记的是原来的村民，没有绿本的话，只有过程当中申报的资料，能够证明这个房子是里建的。如果你是后来买的，包括倒了几手去买的，现在房子是你在住，开发商都不一定能确认你是权属人。
【提问】：这个房子是我买的，你不认我的产权，我为了自己的利益得到保障，就不让你拆，产生了不可解决的矛盾？
【王秀娟】：是这样的。你买了这个产权以后，现在旧改，原村民又出来了，双方要做利益平衡，比如我是后买的，我不让拆，房子拆不动。
【提问】：如果他倒了好几手，中间某一手出来呢？
【王秀娟】：你要有材料，不能空口说这个房子是我的，现在最关键是原村民和现在“霸”这个房子的使用人之间的矛盾，其他人转了手，你是没有谈判空间的，别人也不会跟你谈。
【提问】：签同意书的时候只找原村民吗？
【王秀娟】：一般城中村首先要跟村委谈，然后再和村民做公开意愿的征集，这个时候基本上没有买方在，包括刚刚旧改先锋谈到的上沙村的改造，现在设了一个改造办公室，登记的时候也不会给倒手买方登记的。
【提问】：一栋楼最多是480平米？
【王秀娟】：是一户一栋480平米以内，如果消防安全质量都通过的话，给你确认权属，超过480平米，通过补交地价罚款的方式来确认。
【提问】：如果我有12层、16层，你只给我480平米，我的租金肯定超过了。
【王秀娟】：没有强制性规定说只给你补480，480平米的界限是这样的，政府在征收补偿的时候，会以480平米作为界限，但是市场主体征收的时候，他会跟你谈判，如果你一直坚持600、700都要补的话，也不是不可以。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－【提问】：权属确定问题，09年搞历史遗留违法建筑的确认，效率有多大？
【王秀娟】：那个是政府层面的确认，如果已经确认给你了，那你就合法了。
【提问】：只有一张确认表。
【王秀娟】：按正常流程，给你一个确认决定书，你拿确认决定书去国土局办绿本证，如果你没有办绿本证，查违办已经给你确认书了，也能确认你的权属，这是认可的。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－【提问】：现在龙华那边有一批小产权房是这样的，经过两轮申报，但是政府并没有给他进行处理，国土局去查，产权又是申报人的，但是他没有处理，国土那边不认，等于权属不明。
【王秀娟】：应该不算权属不明，它有申报人，只不过最后没有给你确认，因为确认的过程当中，除了申报文件以外，政府要评审你的消防过不过关、质量是否安全，还有环保，所有条件达到以后，符合确认条件才会给你做确认，你可能一开始有申报，但其他条件未必能达到，特别是消防。
【提问】：这个问题该怎么决定呢？
【王秀娟】：现在基本上不会再给你重新确认了，可能旧改有权属确认流程，你原来有申报的，还有施工报建的材料，能够证明这个房子至少是你建的，那就可以认定权属，当然它会有公示，还需要街道办、股份公司的证明。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－【提问】：城中村这种没有确权的房子，09年历史遗留违法建筑做普查的时候，有了一个流程，但是完成拆迁后，实施主体确认后，房产证注销的流程是怎样的？这种类型的房子需要走这个流程吗？
【王秀娟】：没有房产证不需要注销，它有权属核查和历史用地处置的问题，比如城中村的房子，立项以后向国土要地块信息，然后做梳理和申报，比如历史遗留问题，他会做历史遗留用地处置，但这个时候基本上是村委出面，和开发商一起做这一块工作，不需要村民个人去做。
直播16:40 【王秀娟律师】与网友答疑交流精选　二【提问】：超面积怎么算？
【王秀娟】：这种跟纯住宅小区的拆迁补偿是不一样的。
【提问】：八几年的红本房。
【王秀娟】：套内和套外的比例，哪一个将来更高？你要看专规出来以后的公摊成本，比如你现在套内1.1，可能将来套外就是1.3、1.4，因为套内是实测的，如果将来公摊比例高的话，套外的就高。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－【提问】：小产权房跟城中村、农民房是一回事吗？
【王秀娟】：小产权房的定义比较广，军产房也是小产权房，小产权房除了没证的，还有军产房，在市场上限制流通。
【提问】：原村民建起来的，都是合法的，只是不能转让。
【王秀娟】：原村民建起来的也不一定合法，深圳特区原来成立的时候，允许原村民建占地面积不超过100平米，建筑面积不超过480平米，这种是合法的，为什么现在城中村的量那么大？就是因为很多原村民建两栋、三栋、四栋，其实都是违建，你没有做任何违建。－－－－－－－－－－－－－－－－－－【提问】：现在深圳的存量不少，未来政府导向，处理小产权这一块有没有什么解决办法？有没有可能合法化？
【王秀娟】：合法化的途径就是旧改，你和开发商签拆迁补偿协议，将来回给你的就是红本商品房。
【提问】：但是这个牵涉到刚才问的问题，旧改确权只是认原村民或者原居民。
【王秀娟】：你买小产权房要有这样的风险意识，将来可能有一部分要分给原村民，因为你买价毕竟很低，将来拿到的房子房价肯定高于原来的房价。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
【提问】：跟原居民买了房子，到时候原居民跳出来了，肯定要给他一部分利益，真实案例当中给他多少？
【王秀娟】：我明白你的意思，我们有接触过一个，大概是四六。
【提问】：现在买这种房子，在协议里加一个条款，如果以后拆迁，原村民放弃这个权利。
【王秀娟】：所有人买的时候合同都会这样小，但是效率不好保证。
【提问】：它涉及到所有权和使用权的问题，产权所有者是原住民，小产权转移的时候名字改不了，后面买的人不管买了多少道，只是买它的使用权，应该这样理解。
【王秀娟】：这样的话，作为买方你就更不利了，使用权从法律的概率来说只是租赁，如果原村民跳出来说我把这么多年的租赁使用费退给你，你把房子还给我，你愿不愿意？
【提问】：有什么更好的办法规避风险呢？
【王秀娟】：你把房子占住，拆不了，你就有了谈判的空间，闹到法院对你来说不一定有利。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－【提问】：以前宅基地可以随便买，最早分配都是原村民，原村民在组织内转让，在外也转让，经过几十年以后，村里都没有资料了，但是办理违法产权登记的时候，那些是有收据的，跟村里聊过，他也明确说认可这个买卖。如果原村民跳出来，最早卖地的村民如果有资料留底，他能不能主张他对这块地的收益？
【王秀娟】：如果村里认，原来的股份公司、街道办给你出证明，你把证明材料拿出来，现在也是认可买方的，包括现在买小产权也是一样的，我买小产权，如果村委或股份公司、社区工作站、街道办都给我出证明，说这个房子是我的，那么我即便不是原村民也没有关系。
【旧改先锋】：你刚刚说的这种情况我已经讲了，其实这是他们自己的行为，原来村里很穷，而外地人有些反而不缺钱，这块地就交易出去了，只不过深圳的土地终究是国有的，要看你跟开发商怎么合作，占的权属比例是多少，该有的返还物业、补偿还是认你的。
直播16:50 【王秀娟律师】与网友答疑交流精选　三【提问】：我有一个朋友在龙岗那边买了一整栋农民房，当时村里把这块地卖给国有企业，国土作为第三方参与了合同的签署，现在小产权房要纳入旧改项目，人家做权属确认的时候，说你这个房子当时已经把土地卖给国有企业了，土地如果国有土地，并不是村集体土地。但是那个国有土地倒闭了，他们通过了两规申报，但是并没有处理，时间比较久了，到现在产权权属不明，这种情况怎么处理？
【王秀娟】：这种情况就比较复杂了，这个地的使用权人国有企业有没有登记？
【提问】：在国土那边有一个备案三方合同，村、国有企业、国土资源局三方签的合同。
【王秀娟】：土地是国有企业，房子是村委建的？
【提问】：对，这个房子当时也是从国有企业买出来的。
【王秀娟】：房子是谁建的？
【提问】：我朋友建的，经过两规申报。
【王秀娟】：你买地是从国有企业买的？
【提问】：从国有企业买的。
【王秀娟】：问题应该不是特别大，但它涉及到国有企业违规的问题。
【提问】：当时村民整块地分了600多个单元，一个单元、一个单元卖出去，我朋友买了一片，大概二十几块，现在因为纳入旧改，搞得特别复杂，权属不明。
【王秀娟】：要把这一块权属理清楚，是先村委卖给国有企业，然后你再从国有企业手里买的，整个流程是合法的，如果你再从村委手里买，就涉及到一地两卖，在申报的时候，你该提议的就提议。
【提问】：现在那个国有企业已经不存在了，已经倒闭了。
【王秀娟】：公司不存在是俗称，工商登记是注销了还是？
【提问】：注销了。
【王秀娟】：国有企业一定有继受单位，或者你找它的上级部门。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－【提问】：王律师，作为开发商来说，跟业主签约以后，中间遇到业主又卖房的状况，该如何处理？
【王秀娟】：业主有没有证？
【提问】：有证，已经签了回迁合同。
【王秀娟】：政府备案了没有？
【提问】：政府备案了。
【王秀娟】：你可以追他的违约责任，协议里一定说到什么时候把房产证交给你。
【提问】：对，协议里是有说到。
【王秀娟】：你只能追原来跟你签协议的原权利人，你把房产证收过来，你不收房产证，他始终有空间，或者他拿去银行抵押你也控制不了，他想关键时刻摆你一道呢？恭喜抽奖环节获奖网友本期活动圆满落幕，感谢各位网友对咚咚找房《咚咖房学院》的支持与关注！欢迎小伙伴们随时登录咚咚找房APP与咚咚专家探讨房产问题，咚咚就在你身边！！
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