土地房地产评估公司排名是房地产评估公司排名土地的使用价值吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-10-02 06:15 标签： 土地评估资质
土地评估基准地价的概念
　　基准地价评估是按照处于同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样市场价格的原理进行，即遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地价格和土地收益为依据"的原则，按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位条件，将条件均一或使用价值相等的土地划归同一土地级别或同一均质地域中，并从土地市场交易价和利用土地的收益、土地交易中的地租入手，测算出不同行业用地在该土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。
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2014年全国土地估价师考试辅导资料：土地估价的原则
发表时间：日15:8 来源：中大网校
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帮您备战2014年考试，网校结合考试大纲，特编辑整理了《理论与方法》知识点，希望对您参加本次考试有所帮助!土地估价的原则考点1：土地估价原则1、 土地价格是由其效用、相对稀缺性、有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。2、 土地估价的基本原则：(1) 替代原则：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定;土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格;土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。市场比较法是以替代原则为基础。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价格。是估价原则的中心内容之一。(2) 预期收益原则：过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。剩余法、收益还原法，都是预期收益原则的应用。(3) 最有效使用原则：最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与预测原则相关。最有效使用以预测原则和变动原则为基础。(4) 报酬递增、递减原则。经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加;但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。利用这一原则，可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。这一原则与最有效使用原则密切相关。(5) 需求与供给原则：供求均衡规律：供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争;同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实现完全部争，其价格的独占倾向性较强。需求与供给方都不容易了解何处有供给和需求信息。替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因此其替代性也有限。供需原则是以预期收益原则、变动原则、竞争原则为基础。(6) 竞争和超额利润原则。土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，尤其在我国土地一级供给量由政府控制，所以在供给方面不容易引起竞争。竞争主要是在需求者之间进行。竞争原则与替代原则密切相关。收益还原法估价的基础之一。(7) 贡献原则：土地的贡献具有优先性和特殊性，可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格;也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。(8) 变动原则：在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素、个别因素。变动原则与预测原则密切相关。(9) 协调原则。在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景1、 土地估价的价值标准，是土地估价的基本理论问题。市场价值理论确定了市场价值是土地估价时所采用的价格标准，是土地估价的基本准则。2、 市场价值的基本要素：效用：稀缺性、欲望、实际购买力。3、 土地的价值形态：(1) 公开市场价值：具备的条件：以土地交易双方均充分了解交易土地的特点及其市场行情为前提;是交易土地在市场上公开足够长的时间;是有多个卖家、买家时的成交价;是最可能实现的价格。(2) 成本：土地的成本包括土地取得费、开发费、建筑物的建筑安装费用、销售费、法律服务费、融资成本、利润。(3) 价格：价格是价值的反映。(4) 使用价值：土地一般同时具有使用价值和市场价值。(5) 账面价值：账面价值是土地的历史成本减去其已提取的折旧，是以成本分摊和补偿为目的的，不能反映土地的现实价格。实际上，土地的历史成本是购进时的市场价值，从价值的变化特点来看，账面价值是随着时间的推移而减少的。(6) 投资价值：投资价值反映特定投资者与一项投资间的主观关系，是投资者考虑某项投资满足其欲望、需求或投资目的的感觉及愿意为该投资所支付的价格。(7) 清算价值：土地的清算价值的高低决定于清算条件和土地的通用性，当土地通用性好即用途广泛且有一定的拍卖时间时，清算价值一般可接近市场价值。(8) 贷款价值：是土地市场的五至七折(9) 投保价值：不包括土地的价值，主要是建筑物在市场条件下重新建造的完全价值，是以市场价值为基础的。4、 市场价值是土地估价的标准(1) 土地估价业务的性质主要是满足土地市场交易的需要，为土地市场交易提供专业化的咨询服务。(2) 在市场经济条件下，土地资源配置是遵循市场规律的。(3) 土地估价的操作也离不开市场价值。估价的依据来源于市场。(4) 市场价值标准也是对土地其他价值形态评估的客观要求。相关文章：更多关注： & &
（责任编辑：fky）
共2页,当前第1页&&&&&&我公司对自有房地产办公楼一幢进行了资产评估，拟用于抵押贷款，评估报告里明确的估价对象是房产 ，是否已包含了相应土地使用权的评估？
你看看报告对房产评估的计算过程，就知道是否含土地了。还可以问问出具报告事务所的评估人员，他们对你提出的问题会进行详细解释的。
其他答案（共2个回答）
《物权法》第一百八十四条规定了不得抵押的财产，其中，土地所有权不得抵押。
此外，企业对房屋的价值计价，除了直接购买的商品房外，自行建造的，房屋价格只包括建筑物本身，土地计入了无形资产。
在资产评估的教材里《建筑物评估》《无形资产评估》通常是作为独立的章节，分别介绍。
所以评估的结果一般是不包括土地使用权的
不过说来说去，最保险的就是去问问评估公司，他们是直接负责操作的。
●房地产评估
1、土地使用权出让和挂牌土地使用权的价格评估；
2、企业改制、上市、资产重组、联营、兼并、合并、破产清算等各种经济活动中涉及房地产估价；
3、房地...
借：管理费用--评估费
贷：银行存款等
房产评估师就是房地产估价师
已经考下了注册资产评估师的证
看你工作内容与那 个联系大点
建议考个与工作内容接近点的
另含金量高是指考试难度吗&
现在土地考出后还...
在租赁的土地上面即使盖了房子办理产权证也不是承租人的，因为我国的土地政策是地上物属于地主，而且盖房子还必须获得地主的同意，一般如果在租赁合同注明新增的地上物在终...
企业在转制、合并、收购过程中必须按资产评估报告调账。
答: 纯碱出口有退税吗？需要做商检吗？
答: 工行有个理财产品，月存.每年利息好几百。连存10年有分红，我算了一下很划算，比基金和单纯的存款都好，你去了解一下。
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这个不是我熟悉的地区
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