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小区地下车库使用权转让合法吗？
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1、很难回答。第一，这种情况下使用权转让的问题，到底能不能受到保护，法律没有明确的规定，法院可能会认可，但是不能保证法院一定认可。因为除了土地使用权可以如此转让并有相关部门登记备案之外其他所有权的转让在我国都是由租赁的形式作出的。第二，如果你的合同被认定为是租赁合同，你也知道是明显超过了租赁期限的，因此20年后的期限就不会受到保护。三、因为没有产权，只有合同，如果开发商与第三方另外签订这样的转让合同，那么就会产生纠纷纠缠不清。2、20年的租赁期限是法律的强制性规定，双方自愿也不能违反这一规定。3、你的个人认为是正确的，即使是租赁，你也可以转租，当然你要继续承担你和开发商签订的合同中的义务。综上，你应当认识到以下问题：第一，这个车位是国有的，国家可以随时无条件征用；第二，如果这个车位的建设者是开发商，那么开发商有权利用它获得利益；第三，车位使用权的转让很可能被认定为是变相租赁，20年以后的租赁期是无效的；第四，如果无良开发商多次出售该车位，会给你带来很多麻烦。
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server is ok我把门面转让给他人，房东要收一半转让费？这样合理吗？我们的合同里明确了我有转让权利不给一半转让费房东就不跟想转门面的人签合同？--在线法律咨询|律师)
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我把门面转让给他人，房东要收一半转让费？这样合理吗？我们的合同里明确了我有转让权利不给一半转让费房东就不跟想转门面的人签合同？
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地区：湖南 长沙|解答问题：0条
您好，合同中有约定的按照合同，合同中没有约定，您和房东可以再协商，没有规定说您必须要给房东转让费
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我有一门面按合同约定，在租凭期内有权转让，现租期末满欲转让，也有人接手，转让费也掏了，但房东却说接手人可租凭，但无权转让，现转不出去了，转让费也丢了，请问有什么好的办法没有？
你好！合同约定在租期内我有权转让，并享有优先租凭权，现在租期还没到，我想转让，但房东说新的承租方不能转让房子，那我先前的转让费岂不是泡汤了！急需您支招，谢谢！
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2747今日解答商铺转让费
更新日期：
商铺转让费定义
门（面）店转让费或叫商铺转让费是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用（技术上也分期交付），看起来其起意是下家弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，一般是原承租者向继承租者收取，有“上家非法做二房东”之嫌。也有房东收取的。费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。一些地段繁华的门店，人流量大，转让费就高，而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。
目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够干预此事，一般理解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情。只有通过转方和承继方自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。
商铺转让费具体解释
1、商户A把店铺转租给下家B，转接过程中，由于店铺装修、设备和货物的转移等原因，向B收取费用，这笔费用即店面转让费。
2、同时A与房东的租赁合同结束，由B开始向房东支付租金。
3、店面转让费是租铺开店最常见的一种费用，少则两三万，多则几十万甚至数百万都有可能。
店铺转让为什么要收转让费
一、真正的旺铺转让
现有铺主A不想做了，想把位置转出去。例如深圳东门太阳百货楼下的大卡司奶茶，5平米的位置，特别旺，2013年的转让费是50w。这种铺有，但是非常少，要拿下需要一定经济实力，还须有相关人脉。
二、亏本经营的转让
这种情况是最多的，现承租人铺主B玩不转，生意不好，合同期还远未到，如果此时退出要交违约金，或者是押金拿不回来，所以想找个冤大头看看能不能转出去。例如某商业广场一排小咖啡馆，业态萧条，很多都没生意，于是贴一个旺铺转让，30平米的铺空转30w，基本够他一年的租金和装修了，不赔不赚。还有比较坏的，本来生意投入不足10w，收20w转让费，兴许还能赚个10w。
三、门面到期的转让
现有铺主C合同即将到期，因为种种原因不想继续租了，但是又想捞一笔，于是就贴个转让，如果有冤大头没搞清楚，交一笔冤枉钱。这种时候，铺主C一般会和业主有一个共识，转出去的话就给业主几成，所以业主也不声张。
四、业主的假转让
现有铺子到期空出，业主D为了从中额外捞一笔，空铺子临时找一个卖大促销的或者卖全场10元小商品的，造成这个铺还有人在租的假象，然后榨新租客一笔转让费。
五、中介/个人的无良投机
有很多中介或者个人，提前租下/甚至没有租下（只是有铺子钥匙）一些空铺，然后开始对外转让骗转让费，赚投机的钱。
六、业主试价
租客租约未到期，业主想要涨租，通过中介放出转让信息试水，借机要挟现有租户涨租，如果有人愿意付转让费，业主会要求转出去。
总之，绝大多数的转让费都是不合理的，是目前垄断式商铺和高地价高铺租带来的畸形现象，这样的结果就是租客开店的前期成本过高，回本遥遥无期，导致恶性循环，只好也转出去骗骗人，将恶果转嫁到后面的租客身上。这已经不是北上广深的特色，全国现在都一个乱象，诸位想要开店的朋友只能自己擦亮眼睛，不要被骗。
一、别信旺铺转让，没有旺铺会轻易转让的。
二、别信自己的直觉，找铺多看多比较，算人流算收益，不要轻易出手。
三、别信中介，同一个铺可以找找两三家中介问问情况。
四、别信私人老板，选择大商场或者统一物业比私人老板靠谱。
五、别信口头承诺，签正规合同，与业主谈判时做一些必要录音。
六、别信“开店就能致富”，不要为了开店而开店。
店铺转让收取转让费合法
目前法律法规方面尚没有明确规定不能收取转让费，那么根据我国民法“法无禁止即自由”的精神理念，店铺转让是可以收取转让费的。
高额转让费风险规避
高额转让费让继任经营者面临很大的风险，如何规避这一风险?根据我国合同法的规定，承租人转让承租权，必须经房主同意，否则转让合同无效。据此，房主有权对未经自己同意的转让行为叫停。对于承租人来说，在继承租赁关系时，必须见到房主，与房主签订租房协议，并且在协议中注明自己有转租权。但即使这样，也不能保证承租人顺利地把店铺转让出去并且收取相应的转让费。而在现实中，有些转租人为了转嫁风险，往往私下将店铺转让，收取转让费用后便销声匿迹。
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商铺转让费相关知识
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商铺投资的持续火爆，使得投资者对于优质商铺的竞争越来越激烈。不少投资者也看到这一点，于是有些精明的投资者将商铺租下后，经营一段时间立即转让，从中赚取高额转让费。商铺转让费目前已经成为众多商家和投资者不得不说的“秘密”。
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商铺门面转让费是一个普遍存在却一直未被学界和实务界专门关注的问题。但是由于没有明确的法律规定，实践中发生很多涉及商铺门面转让费的纠纷，影响了经济活动的诚信和稳定。
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“旺铺转让，价格面议”在市区大街小巷，总会不时地看到有关商铺转让的信息。电话打过去，一般对方都会告诉你除了房租外，还要承担一笔转让费。
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热点专题：近几年来我国加大了对国有土地、农村土地的整顿力度，不仅加快了力度，也在对前些年农村土地乱象做出了处理。但有些问题依然困惑着不少人，比如以前国有土地开荒后用于农耕的土地，现在将能不能将使用权转让，这样合法吗?转让效力如何认定?
01 国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合法吗?
根据最高人民法院最新公告，开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地，不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。
此类土地使用权的转让，不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。
对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同，不违反法律、行政法规的强制性规定的，当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院依法不予支持;当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理土地使用权证书义务的，人民法院依法应予支持。
02 国有土地开荒后用于农耕土地使用权转让合同效力如何认定?
国有土地开荒后用于农耕的土地便用权转让合同，应当贯彻物权变动与其原因行为的区分原则。区分原则是《物权法》规定的一项重要原则，其第15条规定：&当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。&
在《物权法》施行后，有关土地使用权转让的合同效力要与物权变动本身予以区分，未办理批准登记手续影响的是土地使用权是否变动本身，但并不能就此认定合同无效。因此，对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题，应从以下两个方面理解：
（1）区分认定该土地使用权转让与该土地使用权转让合同的效力。
转让人是否取得土地使用权证书或者其使用该土地是否经有批准权的人民政府批准直接涉及当事人对该土地是否为合法有权使用，当然也是该土地使用权合法有效转让的基础性条件。
但这应该与该土地使用权转让合同相区分，该合同的效力仍应依据《合同法》第52条等规定从合同本身进行判断。对于当事人仅以转让方未取得土地使用权证书或者其使用该土地未经有批准权的人民政府依法批准为由请求确认该土地使用权转让合同无效的!应当依法不予支持。
（2）区分认定该土地使用权转让合同的不同条款的效力。
《合同法》第56条后段规定，&合同部分无效，不影响其他部分效力的?其他部分仍然有效&。如上所述，转让人取得土地使用权证书或者经有批准权的人民政府批准是该土地使用权合法有效转让的基础，它可以影响该合同项下的土地使用权转让部分的效力，但不能影响该合同项下关于当事人履行办理土地使用权证书义务条款的效力。
在此条款不违反法律、行政法规的强制性规定的提下，有关当事人负有办理土地使用权证书的义务。而在其履行办理土地使用权义务并取得士地使用权证书或者经过有批准权的人民政府依法批准后?该合同项下土地使用权转让部分的条款当然也就具备了合法有效的基础。
因此，对于未取得土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府批准的情况下，将有关土地使用权本身转让的条款可以理解为未生效，会更为科学合理。这种做法既充分尊重了当事人的意思自治，又能够有效维护守约方的合法权益，更是倡导了诚实守信、鼓励交易的合同法基本价值取向。
因此，实践中肯定合同效力，至少可以通过追究违约责任的方式对守约方予以救济，也符合诚实信用原则的要求。但是这并不意味着可以简单地认定合同有效，否则在实践操作上容易与土地使用权转让本身相混淆，影响国家的土地管理秩序。
实务中，关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题，有两种不同观点：
第一种观点认为，国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定不能适用《农村土地承包法》，而<土地管理法》等法律对于国有农用地使用权流转并没有设定行政审批等限定条件，其流转无需履行审批手续，未取得相关证书或未经有关部门批准.只是土地使用缺乏合法性，并不影响合同本身效力，故国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同应当认定为有效。
第二种观点认为，《国有土地使用权合同解释》对此已有明确规定，其第9条规定：&转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。&国有土地开荒后用于农耕的土地使权转让合同的效力认定问题，可以直接适用此规定，即国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同在起诉前未经有关部门批准的，应该认定为无效。
我们赞同第一种观点。
对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题，应该根据案情进行具体判断，对于不违反法律、行政法规的强制性规定的，当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院应依法不予支持。主要理由如下：
第一，关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同效力的判断规则。
《合同法解释(一)》第4条规定：&合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。&其第9条第1款规定：&依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。&
因此，对于那些没有规定批准、登记手续才生效的，其流转无需履行审批手续且不影响合同本身效力。虽然《土地管理法》第40条规定：&开发未确定使用权的国有、、荒滩从事业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。&但是，上述规定针对的是对国有荒地出让或划拨的限定，并非对国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让的禁止性规定，
&经县级以上人民政府依法批准&也不是国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的生效要件。因此，不能以未经县级以上人民政府依法批准或者未取得土地使用权证书认定国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同无效。
第二，从法律效果与社会效果有机统一的目标考量，国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让是二种新的涉农案件类型。
对于这种新型涉农类型，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应当尽量维持合同的效力，不以未办理相关土地使用权证书或履行批准手续为由认定合同无效。
这种做法亦符合《合同法》《物权法》以及最高人民法院印发的《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》等法律、规范性文件的精神，有利于维持合同关系稳定，促进土地开发和利用，推动农业生产和发展。
希望以上关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合法性及其合同效力问题能给您带来帮助。
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