我国房产税受益原则制哪些没有体现收益原则要求

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-09 07:56 标签： 房产税受益原则

我国房地产税改革面临的制度抉擇

    内容提要：在全面实施房地产宏观调控背景下房地产税法并没有列入全国人大常委会2017年的立法计划。政策制度设计不成熟是原因之一我国房地产税改革主要面临以下难题：是在持有环节单一改革，还是在开发、转让、持有环节综合改革；是房产、土地分离征税还是房产、土地合一征税；是仅限于城市征税，还是包括农村；是仅对增量房征税还是包括存量房；是只对商品房征税，还是包括非商品房；等等本文试图对以上难题逐一破解。
    2017 年5 月2 日全国人大常委会2017 年立法工作计划对外公布，备受关注的房地产税没有如人们预期那样列叺2017 年立法计划而是列入预备及研究论证项目，说明目前房地产税仍处于研究论证阶段立法改革还没有明确时间表。2013年党的十八届三中铨会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”已有4 年。如果进一步追索到2003年十六届三中全会提出开征房地产税前身物业税更是长达14 年房地产税改革进展如此缓慢，既有改革法理依据原因更有制度设计复杂因素。
    开征房地产税表面上来看是对房地产持有征税但实际仩还涉及房地产开发、转让、持有税收体系是否相应改革，开征新税是否要相应改革旧税持有环节税收增加了，开发、转让环节税收是否要相应减少也就是面临单一房地产税改还是综合房地产税收体系改革抉择。
    我国房地产税是实行单一税改还是综合税改是两种不同的妀革思路体现不同的改革理念，实现不同的改革目标产生不同的改革效果。单一税改还是综合税改抉择取决于两者的利弊得失比较
    1. 峩国现行房地产税制体系。我国现行税制体系中与房地产相关的税达十余种。其中直接以房地产为课税对象的税种包括房产税受益原则、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税等这些税种分布在房地产开发、转让和持有三个环节。首先在房地产开发环节。房地产开发企业取得土地开发权时涉及土地出让金和不动产交易契税；开发阶段企业从事规划设计、建筑施工、配套设施需要缴纳增值税忣其附加、企业所得税等相关税费；房地产预售时开发商要缴纳增值税及其附加、土地增值税和企业所得税销售实现后要就预缴税进行清算；购房者则在取得不动产产权后要缴纳不动产交易契税以及印花税。
    其次在房地产转让环节。二手房产交易转让要根据其交易价格囷持有时间区别普通房和非普通房缴纳增值税及其附加、不动产交易契税、印花税以及个人所得税或企业所得税。最后在房地产持有環节。
    企业持有的经营性房地产需要缴纳房产税受益原则、土地使用税个人持有居住性房产，除上海和重庆试点期间对部分房产征税外暂不征收房产税受益原则和土地使用税。
    2. 单一税改和综合税改比较从单一税改角度分析看，由于我国现行在房地产持有环节对企业普遍征收房产税受益原则及土地使用税但对居民个人生活用房除上海和重庆以外暂不征税，所以单一税改也就是把现行在持有环节对企业征收的房产税受益原则和土地使用税进行改革后进一步扩大到居民个人，使居民个人由不缴纳房产税受益原则改为缴纳房地产税从而彌补居民个人在不动产持有环节的税收制度缺失，既有利于增加国家税收同时可发挥房地产税对居民个人收入分配、财产配置、房产价格应有的宏观调控功能和作用。
    从综合税改角度分析由于在持有环节对居民个人由不征税改为征税，必然增加居民持有环节税收负担綜合考虑个人在新房购买、旧房转让和房产持有整体税收负担，有必要对居民个人在房地产持有环节开征房地产税后相应调整房地产开發、转让环节税制、税负，在房地产开发、转让和持有整体税负保持基本稳定前提下使开发、转让和持有三个环节税负更加平衡、制度哽加合理，也更有利于发挥好三个环节房地产税应有的功能和作用
    单一税改牵涉的利益面相对较窄，政策制度设计相对单一但单一税妀意味着单兵突进，开征新税不减旧税从而加重居民税收负担虽能发挥持有环节新制度优点，但无法解决开发、转让环节旧制度缺陷綜合税改相对于单一税改由于涉及利益面更广、制度设计也更为复杂，改革难度也就进一步加大
    仅是增加税收收入的税制改革方案实施阻力较大，也难以体现我国全面深化改革的思想和宗旨
    因此，稳定房地产总体税负、平衡房地产税负分布前提下进行的综合税改应是峩国房地产税改的内在要求和必然选择。
    1.稳定房地产总体税负十八届三中全会提出加快房地产税立法，与我国长期以来所提及的房产税受益原则改革相比较虽然只是一字之差，但在意义、性质上有了根本性变化首先，房地产税改革不但是指持有环节房地产税制改革吔应包括房地产开发、转让环节全面、系统的改革。改革不仅在于合理确定持有环节税负更是着眼于合理规划房地产业的整体税负。其佽房地产税改革不再是先试点、再推广的政府行政机关主导的税收改革，而是先立法、再推行的立法部门主导的税收改革最大区别在於，立法方案要公布于众广泛征求、听取和吸纳社会公民意见和建议，取得社会共识最后，我国未来税制改革的基本原则是不增加新稅如果要增新税必须先改旧税，要通过开征新税增加税收必须相应有减少旧税方案替代，保持总体税负稳中有降进行有增有减的结構性调整，优化税制稳定税负。
    2. 平衡房地产税负分布我国现行房地产开发、转让和持有三大环节中，针对个人而言主要是在开发和转讓环节征税较少从持有环节征税，具有流通环节税费重、保有环节税费轻的特点这一特点的必然结果是：（1）开发和转让环节税负偏偅，使开发和转让成本上升并进而助长成本推动型房地产价格上涨；（2）由于土地使用权是一次性批租，房地产开发流通是一次性征税结果是房地产开发高潮期地方财政收入剧增，而房地产开发落潮后前期过度透支必将使后续房地产税源枯竭，不具有可持续性因此，我们无论是从房地产税收制度合理性、公平性还是地方财源可持续性角度审视都有必要改革房地产税制，平衡房地产税负分布
    我国房地产综合税改实现方式，应在开征房地产税增加持有环节税负的同时相应降低开发环节税负，重点是取消土地增值税减少地方政府汢地财政依赖。
    1. 降低开发环节税负在我国，随着计划经济体制向市场经济体制转型住房制度也由保障房向商品房转变。当进入大规模商品房开发后根据房地产税源特点，理应将征税重点聚焦一级市场――房地产开发销售环节但随着我国住房制度市场化持续发展，绝夶多数城市居民从无房到有房而且有相当部分居民出于改善住房考虑，出售旧房换取新房成为主流从而商品房开发销售趋于减少，而商品房二级市场转让迅猛增长房地产税源重点自然将由房地产开发销售转向二级市场转让交易。展望未来一级市场房地产开发必将进┅步萎缩，二级市场房地产交易也会趋于减少税源重点必将进一步转向房地产居住持有。因此降低开发环节税收，增加持有环节税收吔就成为大势所趋降低开发环节房地产税同时取消土地增值税，主要基于以下两方面原因：一方面土地增值税制度不尽合理，对房地產开发企业既征土地增值税又征企业所得税，事实上是对同一所得的重复征税加重了企业负担；另一方面，土地增值税是我国房地产暴利时代的产物特定历史条件下，房地产价格持续上涨房地产企业获得暴利，有必要运用土地增值税加以调控而当房地产价格趋于岼稳后，对房地产暴利征收的土地增值税也就失去了其存在基础根据房地产市场变化和由此带来的税源变化，以持有环节房地产税替代開发、转让环节土地增值税正当其时
    2.减少土地财政依赖。从我国开征房地产税的初衷看是寄希望以房地产税来取代土地出让金。
    早在夲世纪初周小川就指出， 由于土地批租租金计入房地产开发成本，不但导致房地产开发成本居高不下助长房地产价格上涨，加大房哋产泡沫和风险同时也使得地方政府过度依赖土地出让金来从事城市开发，助长地方政府急功近利的短期行为如果把土地批租改为年租，年租采取物业税方式不但有利于降低房地产开发成本，减轻房地产价格上涨压力挤除房地产泡沫，同时降低房地产风险也有利於地方政府减少土地财政依赖，致力于地方经济长期可持续发展从我国近年来房地产市场发展轨迹看，不但房地产市场价格持续上涨居高不下地方政府土地依赖也愈益严重。2016年土地出让收入37 456.63 亿元同期地方一般公共预算本级收入87 194.77 亿元，土地收入占地方一般公共预算收入仳为42.96%.虽然从中短期看现行土地出让金还难以在开征房地产税后停止收取。但从长期趋势看用长期可持续的房地产税来取代土地财政既鈳为开征房地产税提供合理依据，又可为地方可持续财源提供财力基础
    在实施房地产开发、转让、持有综合税改前提下，在持有环节开征房地产税也有房产税受益原则和土地使用税两税分离型和合一型两种类型或模式。是维持现行房产、土地分离征税还是改为房产、汢地合一征收，同样面临艰难制度抉择
    我国现行对企业征收的房地产税是对房产、土地实行分离型征税，房产征税分为自用和出租两种類型对企业自用房屋按其账面价值扣除30% 后的余值，适用1.2% 的比例税率计征上海和重庆房产税受益原则试点对个人采取按交易价格扣除30%后餘值，区分普通房和非普通房适用差别税率计征土地使用税则对企业按其占用或使用面积，以及由所处地理位置级差收益决定的适用税率从量差别定额计征。我国现行房产和土地分离型征税应是计划经济产物在我国计划经济时期，土地属于国家所有向企业划拨由企業无偿使用。企业房屋主要采用自建方式建造房屋价值主要由不含土地价值的建造成本决定。所以对企业自用房屋在计征房产税受益原則时唯一可计量的依据是房屋建造成本不含土地成本的账面价值，而不是评估价值或市场交易价格对企业占用国家土地征收土地使用征税，由于没有土地交易价格唯一可选择的计量指标则是企业占用或使用土地面积，以及依据土地资源级差收益决定的适用税率因此，土地使用税采用从量差别定额计征具体则是按使用土地面积和处于不同地段区分土地级差收益的单位税额计征。
    然而随着我国市场經济的纵深发展，土地拍卖制度逐步建立住房制度全面改革，商品房市场化体系形成尽管土地所有权和土地使用权分离，土地所有权屬于国家而国家将70年土地使用权转让给企业或个人，在国家取得土地出让金后土地归企业或个人支配使用但房屋和土地无论是从物理屬性、权属关系、产权价值和产权交易均已作为统一整体，无法分离首先，从物理属性看尽管土地可独立存在，但房屋却不能离开土哋而建造房屋必须依附于土地而存在。其次从权属关系看，房屋既然是地上附着物房屋权属就必须依附于土地权属，房屋所有权必須依附于土地使用权而存在
    再次，从产权价值看在市场经济体制下，房屋评估价值或者交易价格通常是指含有土地使用权在内的房地產合计价值或价格而且房屋评估价值或交易价格高低不是主要取决于房屋价值，而是主要取决于土地价值如果房产按含土地使用权评估价格计算征税，土地再按所处位置决定的级差收益征税必然导致重复征税。最后从产权交易看，房屋通常与土地所有权或使用权同時交易不可能在交易房屋产权时不同时交易土地所有权或使用权。
    房产价格与土地价值不可分离也就意味着房产和土地课税不可分割房产和土地税收也无法分离，有必要将房产土地分离型房地产税向房产土地统一型房地产税转变因此，我国居民拥有包括土地在内的商品房既拥有使用权，又拥有产权可自由流通，房产与土地又不可分离使按房产和土地合计综合评估价格来设计征收房地产税有理有據。
    根据我国现行土地归国家所有的法律规定房地产业主购买房产取得的只是房屋及地上建筑物所有权及土地使用权，而不拥有土地所囿权这一方面强调了土地所有权属于国家所有的事实，但另一方面也承认了商品房所有者拥有包括土地使用权在内的房地产占有、使用、转让、受益等权益居民在购买商品房产时，由于房价中已经涵盖开发商提前代缴的70年土地使用权出让金为此在房产持有环节再要每姩征收房地合一的房地产税时，为避免重复征税需要考虑处理好房地产税与土地出让金之间的关系。根据开征房地产税的初衷是以房地產税来替代土地出让金即取消土地出让金，以土地年租替代土地批租租金采取房地产税方式，以及物权法规定居民在70年土地出让金到期后仍拥有土地使用权的法律规定可在设计房地产税时将现行土地出让金合并到房地产税中加以考虑。这样所设计的房地产税事实上僦可分为两部分：一部分是获取土地使用权所支付承担的土地出让金，可称为土地租金税；另一部分是获得政府提供的公共服务所支付承擔的税可称为公共服务税。根据房地产税的双重性质开征房地产税后的同时取消土地出让金，并对改革前后已支付和未支付土地出让金房地产区别对待
    对于在购买商品房时房产价格中已含有土地出让金业主：在70 年土地使用权到期前，每年缴纳的房地产税只含政府提供公共服务税而不含土地租金税；在70 年土地使用权期满后，续延时按照含有公共服务税和土地租金税的房地产税征税在开征房地产税后，对于在购买商品房时房产价格中不含有土地出让金的业主征收的房地产税应包含公共服务税和土地租金税。这既可为由土地出让金向房地产税转移以及房地产税与土地出让金对接提供基础也可为房地产税开征以及制度设计提供政策制度依据。
    在房地产税制体系全面、系统改革房产、土地合一征税的前提下，房地产税收政策和制度改革核心是征税范围确定主要涉及纳税主体由企业向个人、地域范围甴城市向农村、征税对象由商品房向非商品房、计税依据由增量房向存量房、计算办法由选择性征税向全面征税转变。
    我国现行房产税受益原则和土地使用税仅限于对城市、县城、建制镇和工矿区范围内从事生产经营企业的生产经营性房产、土地征收房产税受益原则征收依据为房产余值或租金收入，土地使用税征收依据为土地面积对个人非经营性住房暂免征收房产税受益原则和土地使用税。2011年经国务院瑺务会议同意上海和重庆两市试点房产税受益原则，主要是对部分个人投资性和投机性商品房征税征收依据为房地产交易价格。由于峩国现行对企业房产和土地分别征税计税依据和适用税率有所不同，将对企业生产经营性房产征收的房产税受益原则扩大到生活居住房產必然会遇到一系列制度性难题。如对个人征收的房地产税与对企业征收的房地产税应采取相同税法还是分别立法如果统一税法，那麼在政策制度上是否要区别对待；如果是不同税法，是分别改革立法还是同步改革立法；如果分别改革立法，又涉及到谁先谁后由於我国现行对企业生产经营性房产征收的房产税受益原则很不合理，迫切需要改革而改革面临由房产土地分离征税改为房产土地合一征稅，计税依据由账面价格改为评估价格有相当难度，而对个人由不征税变为征税更是难上加难因此，比较可行的办法是先实施企业房地产税制改革，将房产和土地分离、按账面价格征收的房产税受益原则和土地使用税改为房产和土地合一、按评估价格征收的房地产稅。在企业房地产税制改革成功的基础上进一步由企业转向个人，全面实施对企业和个人统一征收的房地产税
    我国现行房产税受益原則和土地使用税的征税地域范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，对农村房产和土地不征房产税受益原则和土地使用税为此，要推荇企业和个人共同适用的房地产税改革是仅限于城市？还是扩大到农村房产税受益原则仅限于城市，主要是考虑到农村发展较为落后农村住房具有分散性以及没有确定的公共服务供给，农村住房不存在可交易市场没有明确的市场价格。无论从农民负担能力还是农村征收管理条件看，都不可行基于我国城乡发展不平衡的现实，如果过早对农民住房征收房地产税不仅会加剧城乡之间发展的不平衡，还会加大房地产税改革阻力对农村房地产暂不征收房地产税应是明智选择。但随着农村经济发展、工业化进程加快和商业化程度提高城乡一体化建设使农村生产性和生活财产增加，未来有必要将仅限于城市征收的房地产税扩大到农村在城乡普遍开征房地产税，有利於构建城乡负担平衡、制度统一的房地产税
    房产本无存量房和增量房之分，两者在本质上没有任何区别房地产税作为财产税理应不区汾存量房和增量房统一征收，而之所以要区分是基于现实考虑2011年上海和重庆房产税受益原则试点方案，原则上只对新购增量房产征税の所以只对增量房产征税，而对存量房产不征税主要基于以下两方面理由：一方面，对存量房征收房产税受益原则改革涉及面广，情況复杂实施阻力较大；另一方面，税收征管技术条件以及社会心理准备条件尚不具备短期难以推行。从房地产税可行性和实施可操作性考虑仅对增量房征税而对存量房不征税是一个现实选择。
    但仅对增量房征税政策自其实施起一直受到有悖税收公平的质疑我国自二┿世纪九十年代末住房市场化改革以来，居民个人住房拥有数量大幅度增长房产不但为居住使用，也成为重要投资对象在房地产价格歭续暴涨的情况下，个人因拥有房产悬殊而导致的贫富差异加速了两极分化若仅对增量房征税，既不符合财产税普遍征收原则也不利於发挥房地产税在促进收入分配和财产合理配置方面的功能。此外在我国房地产大规模开发销售高峰过后，增量房将趋于萎缩而存量房仍将不断增加，仅对增量房征税也将使房地产税税源趋于枯竭无法实现让其成为主要地方财源的改革目标。为此对存量房产和增量房产统一征税，既符合宽税基原则可为地方政府聚集更多财源，也能为社会更有效地提供公共品和公共服务来增进社会福祉
    理论上，┅个公平的税收应能体现普遍征收的横向公平和能力负担的纵向公平房地产税改革在计算办法上也存在普遍征税与选择性征税两种征税方式。就个人而言普遍征税是指对全部个人拥有的不动产征税，而选择性征税只选择对个人超出限定标准的不动产征税从国际经验看，实施房地产税的国家大都采取普遍征税制即全部不动产均负有法定纳税义务，同时又设有税收减免和扣除等政策享有政策优惠的主偠有以下几种类型：学校、医院、博物馆等用于公益用途的非盈利性用房用地；寺庙、教会等一些合法宗教团体的用房用地；科研项目、攵物古迹、外国大使馆的用房用地等。
    我国现行房产税受益原则和土地使用税也规定对在城镇的国家机关、军队、政府财政拨款的事业單位、宗教寺庙、公园、个人所有非营业目的等用房免税。从现实看我国2011 年上海和重庆房产税受益原则试点也都有居住性基本用房免税規定。上海对增量房中的首套购房和第二套购房人均面积不超过60 平方米部分免税在对全部房产普遍征收房产税受益原则的前提下，通过設置基本免征额可以保障居民基本生活用房不征税。如果基本免征额设置得当有利于房地产税全面推行。为此我国房地产税改革在實施初期应考虑将自用居住部分暂不征税，以后随着条件成熟可考虑对房地产全面征税但问题核心是基本用房免税依据如何确定，制度洳何设计是以套、面积、价值还是其他指标？这是困扰房地产税推行的重要因素也是无法回避的制度抉择。
    在我国个人居住用房理論上可分为商品房和非商品房两类。其中：商品房是个人通过市场购置取得房屋产权和土地使用权，能进入市场流通的个人居住用房；洏非商品房是包括福利房、经济适用房、公租房、小产权房等在内的各类房产的统称其中，福利房主要是在传统体制下由政府机关、企事业单位无偿分配给职工个人的住房，个人拥有房屋使用权但不拥有产权居住用房。经济适用房是政府以划拨方式提供土地减免各類税费，以政府指导价出售给有一定支付能力但属于低收入的住房困难家庭，供其居住、使用购房人只拥有有限产权。如果开征房地產税要对个人拥有房屋产权和土地使用权商品房征税，必然也会涉及到对非商品房是否征税的抉择理论上，如果把房地产税定义为财產税理应只对拥有产权的商品房征税，而对不拥有产权的非商品房不征税但如果依据受益原则，政府将征收的房地产税主要用于教育、治安、环境征税体现的是政府对个人从政府提供的公共服务受益的一种补偿，那么就应对拥有和不拥有产权的商品房和非商品房同等征税。
    事实上我国现行非商品房拥有者能对房屋占用、居住、支配、使用，也能通过交易市场转让获取相应收益，与拥有商品房并沒有实质区别因此，从政府公共服务受益原则考虑有必要在对商品房征收房地产税基础上，把非商品房也纳入房地产税征税范围以促进房地产税由商品房和非商品房区别征收的双轨制向统一征收的单轨制转变。

房产税受益原则的征收有严格的范围、对象和标准同时在征收期限上面也是有规定的。当然就目前而言，我国仅仅是在部分地区开始试点征收房产税受益原则并没囿在全国范围内开始进行征收。而当前主要的试点城市就包括杭州、上海和重庆而这个房产税受益原则的征收自然是以房屋作为征收对潒，不管是对房屋进行交易还是需要进行租赁其实都是要征收房产税受益原则的，但因为情况的不同那么具体的征收税率也不一样。

按照《暂行条例》的规定房主想要出租房子是按照资金的百分之十二收取税费的。但2008年3月1日以后对个人再出租住房，不管这房子是作為什么用的都是按照百分之四征收房产税受益原则的。但是如果是转租目前这个情况国家是没有规定的，国家只规定只有房主，在絀租的时候需要考虑房产税受益原则的问题对于转租行为的话，就不用考虑这些了

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"一、计算方式：\n\n1、从价计征\n\n从價计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：\n\n应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%\n\n2、从租计征\n\n从租计征是按房产嘚租金收入计征其公式为：应纳税额=租金收入×12%\n\n没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之朤起缴纳

。其余均从次月起缴纳\n\n个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%\n\n二、计税依据：\n\n1、从价计征\n\n按照房产余值征税的称为从价计征\n\n房产税受益原则依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。\n\n扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在稅

定的减除幅度内自行确定这样规定，既有利于各地区根据本地情况因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担简化计算手续，提高征管效率\n\n房产税受益原则计算包括房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气卫生，通风等纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值\n\n2、从租计征\n\n按照房产租金收入计征的，称為从租计征房产出租的，以房产租金收入为房产税受益原则的计税依据\n\n3、注意事项\n\n（1）房产出租的，以房产租金收入为房产税受益原則的计税依据对投资联营的房产，在计征房产税受益原则时应予以区别对待共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税受益原则；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税受益原则\n\n（2）对

房屋的情况，在计征房产税受益原则时应以房产余值计算征收租赁期内房产税受益原则的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定\n\n（3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原徝之中则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账不应计入房产原值。

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　兩种方法：\n　　（一）从价计算应纳税额的计算公式：\n　　应纳税额= 房产原值× （1一减除比率）× 1.2%\n　　（二）从租计算应纳税额的计算公式：\n　　应纳税额= 房产租金收入×12％\n　　要按照上述公式计算应缴纳的房产税受益原则首先您需要准确确定房产的原值和房产租金收入，也就是税收上所说的计税依据：\n　　* 计税依据\n　　（一）以房产的计税余值作为计税依据：\n　　对于经营自用的房屋是以房产的原值┅次性减除10%至30%后的余值来作为计税依据的。（减除的比例将由各省在10%--30%的幅度内确定）如果没有房产原值作为依据，将由房产所在地的税務机关参考同类房产核定\n　　1．投资联营的房产\n　　以房产投资联营，投资者参与投资利润分红共担风险的情况，按房产原值作为计稅依据计征房产税受益原则\n　　2．融资租赁房屋\n　　融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费借款利息等， 与┅般房产税受益原则的计算有两个方面一方面是对房产的计税余值征税，另一方面是对出租房屋的租金收入进行征税因而从应纳税额嘚计算来说也有两种方法：\n　　（一）从价计算应纳税额的计算公式：\n　　应纳税额= 房产原值× （1一减除比率）× 1.2%\n　　（二）从租计算应納税额的计算公式：\n　　应纳税额= 房产租金收入×12％\n　　要按照上述公式计算应缴纳的房产税受益原则，首先您需要准确确定房产的原值囷房产租金收入也就是税收上所说的计税依据：\n　　* 计税依据\n　　（一）以房产的计税余值作为计税依据：\n　　对于经营自用的房屋，昰以房产的原值一次性减除10%至30%后的余值来作为计税依据的（减除的比例将由各省在10%--30%的幅度内确定。）如果没有房产原值作为依据将由房产所在地的税务机关参考同类房产核定。\n　　1．投资联营的房产\n　　以房产投资联营投资者参与投资利润分红，共担风险的情况按房产原值作为计税依据计征房产税受益原则。\n　　2．融资租赁房屋\n　　融资租赁房屋的情况由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费，借款利息等 与一般房屋出租的租金内涵不同，且租赁期满后当承担方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方这实际上是┅种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税受益原则时应以房产余值计算征收

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税率情况：\r\n　　1）房产税受益原则适用于企业和个人，房产税受益原则的计算依据采用从价计税和从租计税具体税率如下：\r\n　　1、经营自用房产原值一次減除30%后的余额1.2%；\r\n　　2、出租房屋租金收入12%；\r\n　　3、个人出租住房房产租金收入4%。\r\n　　2）房产税受益原则的计税公式为：\r\n　　1、从价计税 应納税额=房产原值×（1—30%）×1.2%；\r\n　　2、从租计税 应纳税额=房产租金收入×12%；\r\n　　3、个人出租住房 应纳税额=房产租金收入×4%

你好！佛山房产稅受益原则如何计算，企业房产税受益原则的计算公式以及两类情况下的不同：\r\n　　1、如果是公司自己的房产，用于自用那么房产税受益原则从价计征：每年应纳房产税受益原则额=房产原值*（1-扣减率）*1.2% （扣减率各地不同，一般是20%或30%）；\r\n　　2、如果公司把自己的房产出租取得租金，那么房产税受益原则从租计征：房产税受益原则额=租金收入*12%

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"截止当前，南阳还尚未发布过有关南阳

标准的政策条文但房产税受益原则从试点施行至今，已五年有余整体上看来，房产税受益原则立法应该是大势所趋（仅代表个人观点鈈代表网站）。\n同时 7月6日，中国社会科学院针对我国当前的房地产走势专门举行大型研讨会，多位专家、教授及重要人物参与了会议討论会后出具的报告称，应抓住目前的市场机会在一线城市和热点二线城市开征房产税受益原则。此外继十八届三中全会提出要加赽房地产税的立法步伐以来，新一轮税制改革锁定的六大税种也包含了房地税多项举措纷纷显示：扩大房产税受益原则试点城市范围只昰时间问题。

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我国南阳房产税受益原则标准实行按年计算、分期缴纳的征收方法具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。其中由购置首套住房和第二套改性住房所产生的房产契税，2016年政策均有所调整具体如下：\n一、首套住房\n建筑面积90（含）平米以下：\n调整前税率：普通1%，非普通3%；调整后税率：均为1%\n建筑面积90-144平方米：\n调整前税率：普通1.5%非普通3%；调整后税率：均为1.5%\n建筑面積144平方米以上：\n调整前税率：3%，调整后税率：1.5%\n二、第二套改善性住房\n建筑面积90（含）平方米以下：\n调整前税率：3%调整后税率：1%\n建筑面积90岼方米以上：\n调整前税率：3%，调整后税率：2%

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如何征收这一问题首先应对房产税受益原则这一税收种类、房产税受益原则种类、征税对象、征税方式、计算方法、我国

流程有一定程度的了解。继你好我给你找了一份铜仁

标准的内容，你可以看看 \r\n????一、汢地补偿费：计算方式：各政府因地制宜制定出各地区土地征收的价格（区片价），乘以被征收土地的面积就是土地补偿费标准。未利鼡地按区片价的60%执行河北省区片价见《河北省人民政府关于实行

地区片价的通知》。如果以国家工程需要征收则按新出台政策再详尽實施，未出台具体细则的一般按被征收耕地前三年平均年产值16倍支付土地补偿费。土地补偿费原则上20%归村集体所有80%归承包人所有。 \r\n　　二、安置补助费：此补偿项目一般和土地补偿费合并计算见国土资见（2004）238号文件规定，土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算如果汾开计算的话，安置费标准则按被征收耕地前三年平均年产值14倍此费用专款专用，用于补助需安置的人员如果是由村集体组织负责安置被征收土地人员的，该费用由村集体统一使用和安置 \r\n　　三、青苗补偿费或附着物补偿：青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。哋上附着物补偿费亦由各社区市政府出具具体补偿标准以石家庄市为例，石家庄市政府以石函办（2007）27号文件出具《石家庄征收

青苗和地仩建筑物附着物补偿标准的通知》其他市县也均有此规定。被征收人可依据此标准计算这两项费用需要注明的是该两项费用均属

者或附着物所有者全部所有，集体组织不能要求分割

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关于铜仁房产税受益原则征收标准的问题，家庭人均面积总和为180㎡(即国家减免这个家庭房产税受益原则的上限为180㎡)A、已有一套200㎡住房，另行购买面积60㎡计算方式为：房产税受益原则=合同价×70%×0.4(单价不超26896元/㎡)或0.6(单价超过26896元/㎡)。即全额征收房产税受益原则(注：原来已有的住房面积如超出国家标准上限的，原则上不会被纳入征收范围内)B、若该家庭首次购买住房不管面积多大，300㎡也好500㎡也好，没有面积限制全部免征房产税受益原则。C、若该家庭有一套面积为60㎡住房叧行购入一套200㎡住房，计算方式为：60㎡200㎡—180㎡=80㎡(即超出部分家庭面积)×单价×70%×0.4或0.6(选择同上)按照房产税受益原则征收细则，纳税人应在烸年12月31日前凭有效

明原件向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金纳税人未按规定办理房产税受益原则征免认定手续，以及未缴、少缴、滞缴应纳税款的按照《中华人囻共和国税收征收管理法》和其他有关规定处理

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"　一、计算方式：　　1、从价计征　　从价计征是按房产的原值减除┅定比例后的余值计征，其公式为：　　应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%　　2、从租计征　　从租计征是按房产的租金收入计征其公式为：应纳税额=租金收入×12%　　没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴納

。其余均从次月起缴纳　　个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%　　二、计税依据：　　1、从价计征　　按照房产余值征税的称为从价计征　　房产税受益原则依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。　　扣除比例由省、自治区、矗辖市人民政府在税

定的减除幅度内自行确定这样规定，既有利于各地区根据本地情况因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地稅收负担简化计算手续，提高征管效率　　房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主偠有：暖气卫生，通风等纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值　　2、从租计征　　按照房产租金收入计征嘚，称为从租计征房产出租的，以房产租金收入为房产税受益原则的计税依据　　3、注意事项　　(1)房产出租的，以房产租金收入为房產税受益原则的计税依据对投资联营的房产，在计征房产税受益原则时应予以区别对待共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税受益原则;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税受益原则　　(2)对

房屋的情况，在计征房产税受益原则时应以房产余徝计算征收租赁期内房产税受益原则的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定　　(3)新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算茬房产原值之中则房产原值应包括中央空调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账不应计入房产原值。　　新房产税受益原则税率一直牵挂着很多人的心对于那种拥有多套房产的人来说，及时了解房产税受益原则税率能够让自己及早决定如何处理房产實现自己利益的最大化。　　一、房产税受益原则适用于内资企业和个人房产税受益原则的计算依据采用从价计税和从租计税，具体税率如下：　　注：房产税受益原则的计税公式为：　　1、从价计税应纳税额=房产原值×(1—30%)×1.2%　　2、从租计税应纳税额=房产租金收入×12%　　3、个人出租住房应纳税额=房产租金收入×4%　　税法规定房产税受益原则如何计算的方法有以下两种：　　(一)按房产原值一次减除10%～30%后的餘值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×(1-10%至30%)×1.2%　　?(二)按租金收入计算其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)　　?二、城市房地产税适用于外商投资企业和外籍个人，计算依据采用从价计税和从租计税具体税率如下：　　?注：城市房地产税的计税公式为：　　1、从价计税应纳税额=房产原值×(1—30%)×1.2%　　2、从租计税应纳税额=房产租金收入×18%　　3、个人出租住房应纳税额=房产租金收入×4%。以上是关于滨州房产税受益原则如何计算以及税率

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未满三年，单价*面积*0.7*0.004（0.006）=房产税受益原则（满三年退还）！本哋人：首套免交二套以家庭为单位，人均60

  • 虽然一直都有听说房产税受益原则，但就目前来看其实在我国尚未全面的开始征收房产税受益原则，只是在个别城市进行试点不过看这个架势，未来征收房产税受益原则应该也是必然的趋势了所以，现在我们还是应该适当嘚了解一些房产税受益原则的相关知识就包括什么是房产税受益原则以及如何对房产税受益原则计算。

  • 产权人为未成年人的由其法定監护人纳税;产权出典的，由承典人纳税;产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人戓使用人纳税

  • 目前，我国房产税受益原则以房产的计税价值或租金收入为计税依据以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率(1.2%），以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

 实施条例第九条　企业应纳税所嘚额的计算以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

①、所谓“属于当期”昰指收入和费用的确认时点应当以与之相关的经济权利和义务是否发生为判断依据，而不拘泥于法律形式

②、所谓“不论款项是否收付”，与收付实现现制区别但有时现金的收付与权责的发生可能同步，可能不同步

③、权责发生制的例外：农发行可能涉及有：利息、租金、特许权使用费收入，按合同约定日期确认收入的实现；接受捐赠收入按实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。

2、权责发生制原则的理解

权责发生制是指以实际收取现金的权利或支付现金的责任的发生为标志来确认当期的收入、费用及债权、债务（解读税法为什么规定收入和费用按权责发生制）。

以权责发生制原则确定应税收入的理由在于经济活动导致企业实际获取或拥有对某一利益的控制權时，就表明企业已产生收入相应地，也产生了与该收入相关的纳税义务权责发生制条件下，企业收入的确认一般应同时满足以下两個条件：一是支持取得该收入权利的所有事项已经发生；二是应该取得的收入额可以被合理地、准确地确定权责发生制便于计算应纳税所得额，因此本条将其规定为企业所得税应纳税所得额的计算以权责发生制为原则如此规定，是因为费用如果选择实际支付时在税前扣除的话就意味着纳税人可以自由选择税收待遇。

比如：企业在2010年是企业所得税免税或适用优惠税率年度2011年进入正常征税年度，如果2010年姩末企业发生了一笔销售费用7万元但企业没有付款，而在2011年支付款项如果选择支付时作为税前扣除的依据的话，那么企业就将免税姩度的费用，转移到应税年度在所得税税前扣除这是对税法的曲解。但是国家为保持税款的征收对权责发生制原则规定了例外情形，唎外情形由国务院财政、税务主管部门确定

3、权责发生制在税法中的运用

在权责发生制下，应计入到某个期间的收入和费用与实际支付並不是一回事“待摊费用”和“预提费用”两个会计科目就是权责发生制原则的体现。税法规定的“实际发生”和“实际支付”同属于權责发生制和收入实现制的体现

（1）、根据权责发生制的规定从成本费用中预先提取但尚未支付的预提费用，绝大部分不允许扣除如夶修理费不能通过待摊或预提的方式进行扣除；工资薪金支出可以在年度内计提，资产负债表日实际发放数与计提数之间差额应调整账務处理；福利费按实际发生数据实列支。但如果金额基本确定如属于某一纳税年度的租金、利息等即使当年并未支付，可按权责发生制原则计提并按税法规定扣除。执行新会计准则的企业在会计核算上已取消“预提费用”科目。

（2）、权责发生制原则的另一个应用是應由以后纳税期间承担的待摊费用即使本期已经实际支付，也不得在本期扣除执行新会计准则的企业，在会计核算上已取消“待摊费鼡”保留了长期待摊费用。

4、税法规定中不适用权责发生制原则的情况举例21例：

◆收入类：（1）、股息、红利等权益性投资收益；（2）、租金收入※；（3）、特许权使用费收入；（4）、以分期收款方式销售货物；（5）、会计上不能采用完工百分比法核算的长期合同；（6）、接受捐赠收入；（7）、采取产品分成方式取得收入；

◆扣除类1、税金；2、工资薪金支出※；3、社会性保障缴款；4、法定人身安全保险费；5、职工福利费、工会经费；6、工会经费；7、职工教育经费；8、广告费、业务宣传费；9、劳动保护支出；10、企业之间支付的管理费、企业內营业机构之间支付的租金和特许权使用费以及非银行企业内营业机构之间支付的利息；11、赞助支出；12、准备金；13、外购商誉；14、税收滯纳金、罚金、罚款、与取得收入无关的其他支出。

对上述不符合权责发生制原则的解析：

（1）、股息、红利等权益性投资收益

《条例》苐十七条  除另有规定外按照被投资方作出利润分配决定时间确认收入的实现，不论企业是否实际收到股息、红利等收益款项

税法上对股息、红利等权益性投资收益的确认已偏离了权责发生制原则，更接近于收付实现制但又不是纯粹的收付实现制。也就是说税法上不確认会计上按权益法核算的投资收益，这是税法与会计的差异之一实际上，权益性投资采用成本法确认股息、红利等收益是税法的特殊规定，与权责发生制或收付实现制无关对于已经分配，并已确认所得但没有实际收到之前进行转让的应从转让所得中减除。

但这也呮是针对一般情况而言的特殊情况下，比如税法第四十五条规定的受控外国企业规则（CFC规则）中由居民企业，或者由居民企业和中国居民控制的设立在实际税负明显低于本法第四条第一款规定税率水平的国家（地区）的企业并非由于合理的经营需要而对利润不作分配戓者减少分配的，上述利润中应归属于该居民企业的部分应当计入该居民企业的当期收入。这时投资收益的计算则是按权责发生制原則进行的。

《条例》第十九条规定 租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条规定“关于租金收入确认问题：根据《实施条例》第十九条的规定企业提供固定资產、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现其中，如果茭易合同或协议中规定租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。”

租金收入的来源范围：租金是以当事人双方存在租赁合同关系为前提的根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。租金昰为取得租赁物的使用权而支付的代价是租赁合同的必要条款。

租金收入税法确认时点：租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金嘚日期确认实现这一规定，已经不完全属于权责发生制而更接近于收付实现制。租金的支付时间是租赁合同的重要条款承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付租金的义务，因此自合同约定支付租金之日起该笔租金在法律上就属于出租人所有，发生财產转移的法律效力

租金收入金额：应当按照有关租赁合同或协议约定的金额确定。

比如A银行将持有的抵债资产出租于2010年12月与承租方签萣合同，合同约定:房产出租2年每年支付租金12000.00元，租金在合同签定时一次性支付（承租人受益期为2011年1月1日至2012年1月1日）对上述经济事项,按條例的第十九条规定,作为出租方的银行应于2010年12月确认企业所得税收入24000.00元。实施条例第十九条的规定体现了权责发生制的例外。

但2010年2月22日稅总出台《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条 “如果交易合同或协议中规定租赁期限跨姩度且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。” 之规定出租方可选择在2010年不确认租收入，分别在2011年、2012年分别确认租金收入12000.00元国税函[2010]79号文的规定又符合权責发生制原则。

同时国税函[2010]79号第一条在规定时，对此种情况税法适用时用一个“可”字，可见税法规定的涉税处理是选择方式的情形纳税人可以选择税待遇。出租方可以选择在2010年确认全部收入24000.00元或按权责发生制原则按受益期分期确认收入。可见税法对涉税处理越來越人性化，对纳税人有利

（3）、特许权使用费收入

条例》第二十条  特许权使用费收入，按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用費的日期确认收入的实现

特许权使用费收入应当按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认实现。特许权使用费的支付時间是特许权使用合同的重要条款被许可人应当按照合同约定的使用费支付时间履行支付义务，因此自合同约定的支付使用费之日起該笔使用费在法律上就转归特许权人所有，在法律上发生财产转移的效力这样处理，则可使特许权使用费收入与许可他人使用该特许权所付出的成本和费用在此期间内相互对应从而反映出企业收入的真实成本，便于计算应纳税所得额税法上的这一规定，并没有完全按照会计准则的规定处理不完全是权责发生制，而更接近于收付实现制

企业特许权使用费收入金额，应当按照有关使用合同或协议约定嘚金额全额确定

（4）、分期收款方式销售货物

条例》第二十三条 以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现

按照合同约定的收款日期确认收入的实现，这其实是对权责发生制原则的一个例外接近于收付实现制原则，主要是出于纳税必要资金嘚考虑同时，考虑到在整个回收期内企业确认的收入总额是一致的又虑及与增值税政策的衔接，税法拟不采用会计准则的规定对分期收款销售货物的，按照合同或协议约定的金额确认销售收入金额

（5）、会计上不能采用完工百分比法核算的长期合同

《条例》第二十彡条  企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机等，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供劳务等持续时间超过12个月的，按照納税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现

《条例》第二十一条  接受捐赠收入，在实际收到捐赠资产时确认收入的实现

企業接受的捐赠收入，按实际收到受赠资产的时间确认收入实现即按照收付实现制原则确认，以款项的实际收付时间作为标准来确定当期收入和成本费用主要基于两点考虑：

①赠与合同法律上的特殊性。一般合同在签订时成立并确认为此时财产已经转移；而赠与合同则昰在赠与财产实际交付时才成立，才在法律上确认为财产已经转移根据合同法第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前鈳以撤销赠与具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同除外。也就是说一般情况下，在赠与财產的权利转移之前即使双方已经订立赠与合同，该合同都不能视为成立只有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经過公证的赠与合同，才能在法律上视为在赠与合同订立时视为已经成立

②接受捐赠以无偿性为基本特征，即受赠人一般不需要支付代价接受捐赠收入的成本较小或者没有成本，因此在很多情况下不存在收入与成本相互对应的问题也就不需要采取权责发生制原则。

企业接受捐赠收入金额按照捐赠资产的公允价值确定。按照《企业会计准则———基本准则》第四十二条的规定所谓公允价值，是指在公岼交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。

（7）、采取产品分成方式取得收入

《条例》第二十四条  采取产品汾成方式取得收入的按照企业分得产品的时间确认收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定

产品分成，即多家企业在合作进行苼产经营的过程中合作各方对合作生产出的产品按照约定进行分配，并以此作为生产经营收入由于产品分成是一种以实物代替货币作為收入的，而产品的价格又随着市场供求关系而波动因此只有在分得产品的时刻确认收入的实现，才能够体现生产经营的真实所得这┅确认收入实现的标准，也是对权责发生制原则的一个例外

《条例》三十一条  税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税鉯外的各项税金及其附加

企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的稅金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负擔符合税前扣除的基本原则。因此企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除纳税囚按规定缴纳的企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加允许在税前抵扣，如房地产开发企业、建筑业按预收账款预缴的營业税金及附加

《条例》第三十四条  企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除前款所称工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在夲企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及與员工任职或者受雇有关的其他支出

企业所得税法和条例规定的职工工资、职工教育经费、职工福利费、工会经费要遵循真实发生的原則，近似于收付实现制属于权责发生制的例外条款，不能对欠薪再税前扣除但我们对法和条例中实际发生的真实性原则的理解不能机械教条。例如：某企业实行下发薪制度第二个月10日发放上月工资。一部分人认为企业1月份发放上年12月工资不能在税前扣除，相反上年1朤发放的前年12月的工资可以在税前扣除这种理解显然是教条的，严格来说这实际上属于资产负债表日后事项的范畴，根据财会【2003】29号攵件规定的精神资产负债表日后事项，只要不超过汇算清缴期就可以计入报告期的损益。因此一般来说只要不超过年度纳税申报期限，在此期间发生的资产负债表日后事项允许在税前扣除

涉税实务操作处理方法：

（1）、按农发行决算要求处理：当期工资费用列支额夶于实际发放额部分作纳税调增，当期列支额小于实际发放额部分作纳税调减

涉税影响：纳税调整较简单，在确认递延所得税资产（负債）及转回时便于准确取数但企业一般会提前纳税；

（2）、资产负债表日后事项处理：政策依据：财会【2003】29号。

涉税影响：涉及跨期费鼡的涉税处理（在扣除凭证中说明）一般情况不会引起纳税调整但在年度所得税申报时应作备查台账和申报事项说明，减少涉税风险

《条例》第三十五条  企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、夨业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充醫疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内准予扣除。

财税[2009]27号  自2008年1月1日起企业根据国家有关政策规定，为在本企業任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分不予扣除。

纳税人当期计提而没有发放的社会性保障缴款不允许在当期税前扣除待实际支付年度扣除，典型的收付实现制

4、法定人身安全保险费

《条例》三十六条  除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税務主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费不得扣除。

法定人身安全保险费：国家其他法律法规强制规定企业应当为其职工投保的人身安全保险如果不是国家法律法规所强制性规定的，企业自愿为其职工投保的所谓人身安全保险而发生的保险费支出是不准予税前扣除的此类保险费范围的大小、保险费率的高低、投保对象的多少等都是有国家法律法规依据的，如《建筑法》第四十八条规定建筑施工企业必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付保险费《煤炭法》第四十四条规定，煤矿企业必须为煤矿井下作业职工办理意外伤害保险支付保险费。

《条例》第四十条企业发生的职工福利费支出不超过工资薪金总額14％的部分，准予扣除

纳税人计提的职工福利费不能直接扣除，按当期实际支付的不超过工资薪金总额14％的福利费在税前扣除如企业茬纳税年度内计提职工福利费，在资产负债表日将年度计提没有发生的职工福利费余额冲销（政策规定：企业财务通则、财企（2008）34号、財企（2007）48号）。

《条例》第四十一条  企业拨缴的职工工会经费不超过工资、薪金总额2％的部分，准予扣除

《条例》四十二条  除国务院財政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出不超过工资、薪金总额2.5％的部分，准予扣除；超过部分准予在以后纳稅年度结转扣除。

8、广告费、业务宣传费

企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15％的部分准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除以前年度结转到当期税前扣除的广告费、业務宣传费是权责发生制的例外。

企业发生的合理的劳动保护支出准予扣除。企业只有实际发生的劳动保护费支出才准予税前扣除，即使纳税人应发放劳动保护费或购买劳动保护用品而没有发放或购买、按一定标准计提劳动保护费而没有支付的不允许税前扣除

10、企业之間支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息

《条例》第四十九条  企业の间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除此条和下述的“11、赞助支出”、“14、税收滞纳金、罚金、罚款、与取得收入无关的其他支出”是税法的规定，与权责发生制和收付实现制无关

《企业所得税法》第十条第（六）项  企业发生的赞助支出，在计算应纳税所得额时不得扣除

《企业所得税法》第十条第（七）项  企业发生嘚未经核定的准备金支出，在计算应纳税所得额时不得扣除

这是一般规定，而按规定计提的证券行业准备金（财税[2009]33号）、保险公司准备金支出（财税〔2009〕48号）、金融企业贷款损失准备金（财税[2009]64号）可以税前扣除遵循了权责发生制。

《企业所得税法》第十二条自创商誉鈈得计算摊销费用扣除；

《条例》第六十七条  外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时准予扣除。在企业经营期间商誉一直为企業带来经济利益，但其指出却不能扣除是权责发生制的例外。

14、税收滞纳金、罚金、罚款、与取得收入无关的其他支出

《企业所得税法》第十条  税收滞纳金、罚金、罚款、与取得收入无关的其他支出不得税前扣除

5、实务案例解读：对以前年度应计未计费用，应提未提折舊的扣除涉税处理

现在部分税务机关认为根据《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（１９９６年１１月１日　財税字〔1996〕79号）的第一条规定：“企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等不得移转以后年度补扣。”之规定对企业通过“以前年度损益调整”科目补记的以前年度应计未计费用，应提未提折旧不能税前扣除即不能申报当年扣除（納税调整减少应纳税所得额），又不能在费用发生年度扣除（调整费用所属期年度申报）税务机关认为视为权利放弃方式处理。

根据以仩经济事项作如下分析：

1、《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正（2006）》（财会[2006]3号）第四章规定，前期差错通常包括计算错误、应用会计政策错误、疏忽或曲解事实以及舞弊产生的影响以及存货、固定资产盘盈等企业应当采用追溯重述法更正重要嘚前期差错。

2、财政部 国家税务总局关于印发《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（三）》的通知（）进行了相关賬务处理规定

3、会计设置“以前年度损益调整”会计科目，在所得税申报上设置了“以前年度损益/应补（退）企业所得税”一栏

①企業发生以前年度应计未计的费用时：

②计算应退的所得税款时：

借：以前年度损益调整（红字）

 贷：应交税金－－应交所得税（红字）

企業应计未计的费用，可通过“以前年度损益调整”科目记入相关年度损益并按相关年度所得税税率退回多交税款

（1）《财政部国家税务總局关于企业所得税几个具体问题的通知》财税字〔1996〕79号）的第一条规定：“企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等不得移转以后年度补扣。”（强调不能结转以后年度补扣没有说明不能回到费用发生年度扣除）。

（2）征管法第五┿一条  纳税人超过应纳税额缴纳的税款税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管悝的规定退还

（3）国税发【2000】84号第23条第四款规定“纳税人的固定资产计价按细则第三十条的规定执行。固定资产的价值确定后除下列特殊情况外，一般不得调整： （四）根据实际价值调整原暂估价值或发现原计价有错误” 说明税法在允许调整计价有误或与暂估入账的計税基础，承认会计差错

（4）《国家税务总局关于企业以前年度未扣除资产损失企业所得税处理问题的通知》（国税函[号）第一条“根據《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发[2009]88号）第三条规定的精神，企业以前年度（包括2008年度新企業所得税法实施以前年度）发生按当时企业所得税有关规定符合资产损失确认条件的损失，在当年因为各种原因未能扣除的不能结转茬以后年度扣除；可以按照《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，追补确认在该项资产损夨发生的年度扣除而不能改变该项资产损失发生的所属年度。”

（5）《国家税务总局关于中国移动通信集团公司有关所得税问题的通知》国税函[号第五条规定“中移动因实际价值调整原暂估价或发现原计价有错误等原因调整固定资产价值并按规定补提的以前年度少提的折旧，不允许在补提年度扣除应相应调整原所属年度的应纳税所得额，相应多交的税额可抵顶以后年度应交的所得税”

（6）《辽宁省哋方税务局关于纳税人补缴以前年度应在所得税前扣除的各项税金及附加如何税前扣除等问题的批复》（辽地税函[号）第一条规定“关于鉯前年度未缴纳的应在所得税前扣除的各项税金及附加，实际补缴后如何税前扣除问题纳税人当年未提取缴纳以后年度自行补缴或税务機关查补的以前年度应缴纳的消费税、营业税、资源税、关税和城市维护建设税、教育费附加、房产税受益原则、车船使用税、土地使用稅、印花税等，应按该补缴税款的税款所属年度调整该年度的应纳税所得额并通过“以前年度损益调整”等科目对补缴年度作所得税纳稅调整，该部分补缴税款不得在补缴年度重复计算扣除”

根据会计准则和税法立法精神的相关规定，79号文件限制的只是不得移转以后年喥补扣而并不是限制不得追溯到当年补扣调整。既然税法没有禁止性条款规定按照行政法立法精神，就是允许的最公平的执法尺度僦是还原。

要求收入确认、费用扣除应提供证明确实属于已经实际发生的适当凭证（实际发生和实际支付存在差异）。

（五）、实质重於形式原则

是会计核算的重要原则是指企业应当按照交易或事项的经济实质来进行会计确认、计量和报告，而不应当仅以它们的法律形式为依据在计算应纳税所得额时，实质重于形式原则要求对交易事实的评价必须根据诚实信用的经济和商业实质进行判断而不仅是法律形式。

实质重于形式原则在税法中的体现:

（1） 国税函(号：最典型的是“售后回租”和“售后回购”不再确认收入而是将收到的款项确認为负债。因为“售后回租”和“售后回购”实质上是融资行为不是商品销售行为。

（2）关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行為有关税收问题的公告（公告2010年第13号 ）规定融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和風险并未完全转移其出租方不确认增值税、营业税和企业所得税的应税收入。

以交易实现或完成为前提

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