“以房养老”本是保险创新，咋被骗子玩坏了？
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　　今58岁的高大妈想通过“以房养老”理财，却被“代理人”坑了，失去了家中唯一一套房子。她将交易“代理人”以及买房者起诉至法院，此案日前在北京朝阳区法院开庭审理。
　　事情的原委是这样的：2016年4月，经朋友介绍，高大妈接触到一个“以房养老”的理财项目，就是将房产证抵押，用借来的钱理财。可是，几个月后，高大妈被告知：房子被“代理人”低价卖掉了！对方还要求她一家尽快搬出住房，并归还借款和利息！闻听此言如五雷轰顶，高大妈为追回房子，只好诉诸公堂。
　　高大妈的遭遇并非个案。2015年以来，北京市数十位老人深陷“以房养老”骗局，有的失去了房产，有的背上巨额债务。由于签署并公证了一系列文书，想拿回房子难度很大。
　　除了上当受骗的大爷大妈，眼下难受的，还有保险业。为啥？因为“以房养老”是他们首发的金融产品啊，现在被骗子玩环了肯定憋屈。
　　日，保监会在北京、上海、广州和武汉四地开展老年人住房反向抵押养老保险(即以房养老)试点，试点期两年。2015年3月，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出。不过至2016年试点期满，全国仍只有这一家公司开展此项业务，共60户人家投保。
　　日，国务院印发《关于加快发展商业养老保险的若干意见》，提出大力发展“以房养老”。保险业人士预测：有了国家层面的政策推动，相关的税费支持政策会逐渐明朗，这一产品有望上规模。
　　“以房养老”到底是咋回事？往后咱老百姓还能不能沾？金融创新屡屡被骗子利用，行业能不能“长点记性”？麻辣姐带您梳理一下。
　　金融创新产品，为啥不受待见？　
　　“以房养老”，就是将住房抵押与终身年金保险相结合，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权。
　　国外的“以房养老”产品，大多是以银行发放反向按揭贷款，或房主用银行反按揭贷款购买保险年金等方式为主。而此次保监会试点的“以房换保险”，不涉及其他行业金融机构的合作，在国际上属于首创。
　　从制度设计看，国内保险版的“以房养老”照顾到了老百姓对于房子的居住、保值和收益三重需要。但是市场反应并不热烈，似有“水土不服”症状。归纳起来主要有以下几点：
　　“含金量”受质疑。试点产品约定：如果抵押房产估值100万元，投保人是60岁的男性，每个月能拿到2514元养老金；如果投保人是60岁的女性，每个月能拿到2082元养老金。老人投保时年龄越大，养老金额度越高。
　　2015年麻辣姐采访了北京通州的孙女士，她当时有一套估值100万元的房产，按约每月可领养老金2082元。她认为这个额度不划算。“而且房价还在蹭蹭涨，抵押给保险公司肯定吃亏。”目前，孙女士的房子价值250万元左右。
　　国情文化难接受。“在中国，父母和子女之间经济上切割得没国外那么清楚，一般不会为了自己过得舒服点，把房子抵押出去，都想留给孩子，经济上托个底，感情上作个念想。”黑龙江的王先生说。
　　不过，也有一些老人能接受这种产品。北京市的康先生将一套84平方米的小三居“以房养老”，房子估价274万元，签订合同后，71岁、69岁的老两口每个月共能从保险公司领到9000元的养老金。签约后两个人马上更换了手机、电视机、冰箱、洗衣机，并参团去德国旅游一个月，“我们想让晚年生活质量更高点儿。”
　　专家指出，虽然目前“以房养老”还不是大众化的养老形式，但对低收入、“空巢老人”“丁克老人”等群体而言，不失为一种选择。
　　开展“以房养老”业务的，目前只有一家保险公司
　　作为一项新业务，“以房养老”面临很多不确定性，保险业界并不积极，整体上还在观望。
　　一是房价风险。试点意见只规定了保险公司参与分配抵押房屋增值收益的情形，却未提及贬值风险处理机制。比如房子贬值后，是否有权动态调低支付给投保人的年金；当房价高企投保人选择退保时，保险公司索回已支付年金时如何计算利息，等等。
　　二是长寿风险，国外成熟市场通过发行“长寿债券”等衍生品来分散这一风险，但国内目前仍然是用较高的价格来对冲，影响产品竞争力。
　　三是法律风险。“以房养老”等于剥夺了子女或他人的继承权，保险公司除与投保者签订抵押等合同外，还需要更为全面的法律授权。比如，老年夫妇共同投保后，一人故去而配偶再婚，子女要求实现对身故者的房屋收益继承权。
　　四是政策风险。对于70年产权的问题，最新物权法“住宅建设用地使用权期间届满自动续期”规定，可令保险公司控制大部分风险。但是拆迁及政府补偿费与保险公司抵押差价等“特殊时期特殊问题”，也要求“以房养老”的模式设计更为周全。
　　“有些要靠行业自身提升风险管理技能，有些要靠外部法律法规、制度政策的完善来解决。”有专家表示，在配套措施包括税费减免措施没到位的情况下，这项业务不适宜大范围推开。
　　保监会有关负责人也曾明确表态，对“以房养老”这类创新型小众业务，不能简单地以数量论成败。只要它满足了一部分老人的需求，“哪怕只有一单业务，也是成功”。
　　李逵发呆、李鬼作乱，大爷大妈傻傻分不清
　　如果觉得一项金融创新可以“慢慢等风来、按次第生长”，那就大错特错了。因为，骗子们一刻也没耽搁。近年来，每一项金融创新几乎都被骗子所利用，反观一些正规金融机构，则堕怠守成，在开辟市场、进行消费者教育方面，做得很不够。
　　麻辣姐住的社区，有很多子女在国外定居的老人，是“以房养老”的目标客户，其中几位还打听过这个产品，但是两年多来，没有一家保险机构来做市场调研或产品推销。
　　除了金融业自身不给力，相关管理部门对骗子的“神助攻”也着实可气。在“以房养老”骗局中，一些公证人员扮演了极不光彩的角色。今年4月，针对北京市国立公证处接连发生数起为不真实的事项出具公证书，导致当事人房产在不知情的情况下被买卖或抵押，相关人员被吊销公证员执业证书。
　　8月2日，北京市司法局发布了一则消息，要求北京全市公证机构为60岁以上老年人办理“赋予强制执行效力公证”或涉及处分不动产的委托公证时，必须有成年子女陪同，办证过程必须进行录像。这样的“实招”“笨招”应该再多些。
　　金融创新层出不穷，老龄化加速到来，这一“多”一“快”，需要金融监管部门强化监管、防患未然；需要正规机构主动服务、先声夺人；也需要社会各界形成合力，对骗子围追堵截。(人民日报中央厨房?麻辣财经工作室 曲哲涵)
[ 责任编辑：王轩]
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本站法律顾问 河南中冶律师事务所 张彦立 不良信息举报电话：（05以房养老要小心哪些法律问题
　　日，保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押试点的指导意见》，《意见》明确将住房反向抵押养老界定为“一种将住房抵押与终身年金保险 相 结 合 的 创 新 型 商 业 养 老 保 险 业务”。
　　所谓住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
　　我国的住房反向抵押养老保险大体归类上属于人寿保险中的生存保险。所谓人寿保险简称寿险，是指以人的生命为保险标的，以被保险人的生存、死亡或生存死亡两全为保险金给付条件的人身保险，具体又分为生存保险、死亡保险、生死两全保险。其中生存保险是指以被保险人在约定保险期内生命维系作为保险事故的保险。住房反向抵押养老保险在我国属于新生事物，保监会曾于2005年批复同意幸福人寿保险股份有限公司运作反向抵押贷款产品，但幸福人寿在实际经营中并无此种务。
　　应当说，融合了不动产抵押制度与生存保险制度的住房反向抵押养老保险，与现行法律规范体系存在诸多的不协调，住房反向抵押养老保险赖以生存和发展的法律环境尚不具备，而法律环境的不完备，必然使保险公司和潜在投保人在保险合同建立和履行中存在风险。
　　具体而言，不论保险公司或投保人，都应对以下问题给予特别的关注：
　　尽量以老年夫妻作为共同投保人
　　《意见》规定，投保人应为60周岁以上的老年人，未规定老年人夫妻能否共同作为投保人的情况。
　　随着生活质量的提高，60岁以上的老年夫妻共同生存的情况非常普遍，如果仅由夫或妻一方投保，则在投保人死亡后，另一方可能面临丧失房屋处置权的不利局面。从周延保护老年人合法权益角度考虑，应尽量使老年夫妻作为共同投保人，只有在夫妻均身故后保险公司才取得抵押房屋的处置权。
　　不是所有的房屋都可设立反向抵押
　　《意见》规定，老年人需对设定反向抵押的房屋具有完全的产权，这里包含了三层意思：
　　一是要求老人年对房屋享有产权，而非使用权，或受限制的产权。城市直管公房和自管公房、军产房、公租房等，此类房屋老年人不享有所有权仅享有使用权，除非政策允许或者产权人同意，否则不能设定抵押。至于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》，产权人在出售经济适用房时，国家享有优先回购的权利，而国家优先回购权系基于公共利益设定，应优先于保险公司房屋处置权。
　　第二层意思是老年人对房屋必须享有完全产权。目前老年人名下的住房多属于夫妻共同财产，或者家庭共同财产，应当明确不宜以共有的房屋设定反向抵押，尤其在属于夫妻共同财产的情况下，老年人之一以共同房产设定抵押，其去世后保险公司对房屋的处置可能导致仍在世的一方生活困难。
　　第三层意思是房屋不存在法律规定禁止设定抵押权的情况，尤指宅基地上房屋。根据《物权法》的184条规定，除法律另行规定外，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，可见农民即使对宅基地房屋享有所有权，也不能以此设定反向抵押。
　　投保人享有什么权利
　　在住房反向抵押养老保险关系中，投保人的权益主要根据保险合同确定，其中最重要条款应包括：
　　1、对抵押房屋的权利条款，即按照抵押权的一般理解，投保人仍应保有对抵押房屋的占有、使用、收益权益和有限的处分权。
　　所谓有限处分权是指经抵押权人同意的处置。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。对于老年人而言，其对房屋享有担保利益和处分利益，与保险人建立住房反向抵押养老保险关系是实现房屋担保价值的体现。但随着时间推移，房屋涨价及老年人身体状况如因大病需要变现出售抵押房屋，此时老人能否保有处分利益就变得至关重要。对此保险合同双方均应给予足够的关注。
　　2、房屋升值利益归谁所有。
　　老年人身故后，房屋由保险人处置，此时如房屋存在升值利益如何分配？《意见》根据保险公司对投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将保险产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
　　老年人如希望在身故后将升值利益归于子女继承，则需要与保险人签订非参与型的住房反向抵押养老保险合同。
　　此外，双方还应关注保险人处置房屋的方式。采用不同处置方式可能将对双方权益产生较大影响，具体方式包括变卖、拍卖、评估后折价归保险人所有等。通常讲，通过拍卖或者评估后折价确定的价格相对客观，更能保证房屋价值利益的最大化。需要说明的是，因我国法律禁止流质，故双方不得约定在老年人去世后房屋直接归保险人所有。
　　3、不受追索的权利。
　　老年人去世后，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，由保险公司承担房价不足的风险，保险公司不得以老年人的其他财产追偿，也不得再向老年人家属追偿；
　　4、保险合同的任意解除权。
　　投保人对保险合同是否享有任意解除权。保险法规定，除法律另有规定或保险合同另有约定外，投保人可以解除合同。具体到住房反向抵押养老保险至今仍有疑义，考虑到合同履行期限长，保险公司合同风险较大的特点，保险人完全可以通过约定的形式排除投保人此项权利。投保老年人欲保有此项权利，应关注条款并积极与保险公司协商。
　　5、养老金请求权。
　　老年人投保住房反向抵押养老保险应特别注意养老金的取得方式，就国外模式，大体有一次性领取、定期分批领取、定期分批及一定授信额度内领取相结合的方式。养老金领取方式关系到养老金的现金投资利益归谁所有的问题，双方对此均有需求，更需要谨慎对待。
　　如实披露很重要
　　《保险法》第16条规定了投保人就保险标的和被保险人情况对保险人的如实告知义务。在住房反向抵押养老保险合同关系中，投保人需要注意的告知义务至少可以包括三个方面：即人的告知、物的告知、自身财产情况的告知。
　　所谓人的告知即被保险人身体情况的告知，因老年人长寿风险系住房反向抵押中保险人的主要风险之一，老年人应就自身的健康情况，既往病史如实向保险人披露，以便于保险人据以确定合理的养老金数额。物的告知主要是用以抵押的房屋情况的告知，包括房屋权属、质量、原有抵押、司法查封、土地使用权期限等情况。自身财产情况的告知主要是指老年人就自身收入、未清偿债务、诉讼纠纷情况的告知义务。
　　上述情况虽看似与住房反向抵押养老保险无关，但确是保险人判断能否承保的重要因素，很难想象出于风险规避动机的保险人会接受已经陷于资不抵债的老年人的投保要约。
　　老年人在保险合同签订中应当恪守上述告知义务。如因投保人自身故意或重大过失未履行如实告知义务导致保险人解除保险关系的，老年人可能面临无法及时清偿贷款和利息的风险。
　　土地使用权期限届满后怎么办
　　我国城镇建设住宅用地的使用年限是70年。虽然《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但在住房反向抵押养老保险可行的诸多研究中，对于保险合同履行中 超 过70年 ， 保 险 合 同 效 力 怎 么 看待，如何履行仍然是人们关注焦点。那么在《意见》试点期间这个问题是否存在呢？
　　通过对《意见》的分析，可以看到，土地使用权期限的问题仍然存在，但影响不大。这主要是因为《意见》对住房反向抵押养老保险试点期间仅确定为日起至日止。结合我国的商品房始于80年代以后，故现有商品房的使用期限至少还在35年以上，即使按照35年计算，试点期间60岁以上的老人平均预期寿命需要达到95岁以上才会出现保险合同履行期间土地使用权到期的情况。
　　（矫辰）
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved齐俊杰：以房养老为何会失败？也不可能成功？
来源：财经综合报道
作者：金融行业网
　　摘要：房产在中国人心目中占有特殊地位，不仅仅是一套房子，还包含了财富、户籍身份乃至梦想等诸多附加值，房子甚至是可以凝聚一家人在一起的象征。目前“养儿防老”的传统观念依然是社会主流，绝大多数老人还是希望把房子留给孩子。
　　（搜狐财经思想库：让思维有乐趣，让思想有力量！汇集顶尖财经智库，分享深刻透彻的调查研究，旨在普及常识，为网友提供思想洞见和专业分析。）
　　试点了2年的以房养老彻底失败了，尽管2013年刚有这个的时候，我就说过，这玩意不靠谱。一定会遇到困局。因为产业链支离破碎，即使把房子抵押出去，也得不到相应的服务。这不！果然被我的乌鸦嘴言中，这东西实施两年，北上广加武汉，一共60户投保。只有一家保险公司推出相关产品。可见无论是需求端还是供给端，对于这个事情都兴趣不大。
　　按理说不应该，因为民政部11日公布的《2015年社会服务发展统计公报》显示，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口22200万人，占总人口16.1％。其中65岁及以上人口14386万人，占总人口10.5％。2.2亿的老年人要享受养老服务，这么大的市场，为什么以房养老推不动呢？其实问题点就在这几个方面。
　　首先，最大的一个问题就是房价涨的太多，已经强烈的干预了预期，对于一个永远涨的产品，正常人的思维就是，晚卖比早卖要划算，所以宁可现在吃糠咽菜，也要再扛几年。老年人失去了收入来源，对于钱更加算计，所以你现在让他把房子给你？几乎没这个可能。因为在他们心里，过几年可能还会涨价。
　　其次，诱惑力不够，以房养老没有很好地配套服务，如果只是一个倒按揭的方式，那他还不如自己干，把房子租出去一样可以获得收入。而且对于机构的信任感不强，万一把房子抵押给你，然后机构跑路了，老年人将血本无归，这样的风险他们冒不起。前两天北京就有一家，叫做怡养爱晚的养老机构就曝出了资金链断裂，有的8旬老人卖了房子加入会员，现在搞得无家可归。这事还需要公权力介入，否则老年人不可能会孤注一掷，拿自己的命去赌博。
　　第三，中国人的传统观念是居家养老，进入养老院已经是家庭不和谐的标签，但由于现在整个社会节奏加快，很多老人也是没有办法勉强接受，但如果把房子卖了进入养老院，基本就是家庭破裂的标签，除非跟子女决裂或者没有子女，否则一般老人即使想这么干，也会受到家里的阻力。大部分子女都会说，您去养老院，钱我们出，房子过户给我。老年人肯定打死也不敢，因为信不过！信不过养老机构，也信不过子女。所以，除非养老院给老年人带来足够的自豪感，比如明显高出一筹的幸福感，否则一般老年人基本不会接受，这么做无疑给子女扣上了不忠不义不孝的大帽子，家庭关系本来还过得去，这下也得分家了。
　　第四，全世界来看，基本以房养老只适用于鳏寡孤独，香港就是这样。而在欧洲一般都会有大银行介入，但那边房价基本稳定，所以在老年人心理，房子是个消费品而不是投资品，不用消费房子了，自然可以倒按揭。但即使这样，从英国和德国的实践来看，依然不乐观。很多老年人还会选择自己出租，或者卖房去找个更便宜的地方居住的方式来养老。
　　总之，以房养老这个事在世界范围无解，要想让这个进行下去，必须具备三个条件，第一，房价基本稳定甚至下跌，第二，有大机构大银行的公权力保证，第三，提供完整的养老产业链，从看病、护理到丧葬的一条龙服务，第四，要明显高出家庭养老的幸福感。只有做到这四点，老年人才有可能走出家庭，但问题又来了，房价不涨了，甚至开始跌了，还有哪个商家愿意干这个赔本的买卖呢？所以这么一个拧巴的事，基本就是一个拍脑袋的决定，试点两年，也就可以寿终正寝了。
　　“以房养老”试点两年仅60户投保，为何如此遇冷？
　　“以房养老”两年试点到期，四大试点城市仅60户投保！这项养老政策为何遇冷？又是否还有继续推行的必要呢？
　　虽说已经试点两年，但还是有很多人并不了解“以房养老”究竟是怎么个意思？
　　“以房养老”，全称叫老年人住房反向抵押养老保险，又叫作“倒按揭”，简而言之就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金，期间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
　　虽说保监会于日就下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并且从7月1日起开始试点，但真正开始施行其实是从15年3月，幸福人寿保险股份有限公司推出首款保险版“以房养老”产品开始的。
　　“以房养老”保险产品收益如何？
　　以幸福人寿推出的“幸福房来宝”保险费率表计算，70周岁的男性老年人，有价值为500万元的房产，扣除延期年金保费(一年约3万元)和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。如果在一般城市，房产估值100万，每月到手在3700元左右。
　　然而截至上月底，四个城市的参保人数仅有60户78人。
　　对投保人进行分析：从区域来看，一线城市（北上广）相较于二线城市（武汉）对该产品需求、认知度高；从家庭构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人；从月领养老金来看，以月领养老金元居多。
　　参保数据不算特别乐观，为什么老年人对“以房养老”并不感冒呢？
　　一、传统观念是最大挑战，绝大多数老人想把房子留给孩子。
　　房产在中国人心目中占有特殊地位，不仅仅是一套房子，还包含了财富、户籍身份乃至梦想等诸多附加值，房子甚至是可以凝聚一家人在一起的象征。目前“养儿防老”的传统观念依然是社会主流，绝大多数老人还是希望把房子留给孩子。
　　幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员告诉记者，虽然保单生效的用户数不到80位，但是前来咨询的老人很多。“成单率不高主要有两种情况：一种是老人愿意参与，但是子女或者亲属不同意；还有一种是因为产权问题，有一部分老人的房屋产权是央产房或者军产房，这在办理手续的过程中会增加很多难题。”
　　二、很多人对老人过世后的房屋处置有误解。
　　据上述幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员介绍，目前的以房养老产品，需要客户指定身故继承人，等投保人将来过世之后房子并不是给保险公司，继承人可以优先选择偿还保险费用赎回房屋。如果继承人不赎回，被抵押的房屋再由保险公司进行处置，其中扣除已经支付给老人的养老金部分，同时减掉保险公司相关费用，剩余的价值还将返还给继承人。
　　三、机制不健全，对保险公司来讲风险大利润薄。
　　保险公司对“以房养老”也并不热心。截止到目前，参与“以房养老”试点的保险公司中，仅有幸福人寿一家推出了相关产品，且产品也只有&幸福房来宝&A款这么一个单一产品。
　　保险业人士指出，以房养老四地试点，仅一家保险公司参与，这主要因为以房养老产品设计复杂、风险分散机制不完善，对于保险公司而言属于微利经营，无法调动保险公司参与的积极性。
　　在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，比如，房价一旦出现波动，就有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。
　　“保险公司对开发这种产品还是持比较谨慎保守的态度，因为未来涉及房产价格走势，还有人口长寿风险。”南开大学风险管理与保险系教授朱铭来接受京华时报记者采访时表示，目前国内的以房养老产品设置比较单一，对于老年人来说，未来的需求并不只是给付货币的多少，更多的是需要一些护理服务，老年人对未来医养需求也将越来越高，如何做好衍生产业链也是保险公司需要考虑的问题。
　　四、一线城市房价波动较大，客户与保险公司难达成一致。
　　由于目前我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司与“以房养老”客户对于房屋未来价格走势产生认识差异，可能是我国“以房养老”试点开展不顺利的一个因素。客户担心房子会随着市场而增值，与最初选择抵押时评估的房价将产生差额，这部分利益会受到损失。
　　为了解决房地产价格波动给参与“以房养老”的老人带来的影响，保监会要求保险公司对投保人抵押房屋增值采取两种处理方式，即试点产品分为参与型和非参与型。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益;非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。
　　一位保险行业业内人士分析指出，老百姓可能考虑的是房价上涨因素，保险公司则更多是考虑房价贬值因素。我国目前房价的绝对值已经很高，在国家宏观调控、限购等房地产政策下，未来房价继续上涨的预期大打折扣。
　　五、法律法规的空白也是让“以房养老”受冷的原因之一。
　　一是土地问题，我国法律明确规定国家或者集体享有土地所有权，城市住宅土地使用权年限为70年，对70年后相关权利的处理方法尚无明确规定。
　　二是税收问题，我国物业税、遗产税政策未出台，房产税全国如何征收尚未明确，这些都会对“倒按揭”等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响。
　　以房养老适合哪些老人？它可以作为一种投资吗？
　　首都经济贸易大学保险系教授庹国柱在接受媒体采访时表示，“以房养老”是一种增加养老资金、提高老年生活水平的选择。不过，这种方式更适用于那些养老资金不足的老人，也适合于为了使自己的老年生活更加体面、更加有尊严而筹集更多养老资金的老年人。庹国柱指出，选择“以房养老”的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。
　　中央财经大学中国保险市场研究中心主任郝演苏教授表示：“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，同时还受到传统文化的影响，相关政策的执行不仅需要顶层设计、统筹规划，更需要全社会的理解和认知。
　　试点城市将扩容？保监会主席这样说！
　　在年初举行的老年人住房反向抵押养老保险试点工作座谈会上，保监会副主席黄洪表示，以房养老使老年人的房子由“死钱”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。同时，有效提高了老年人的可支配收入，显著改善了退休生活质量。
　　保监会方面表示，2016年要在现有4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多的老年人享受到这项政策福利。
　　“以房养老”的发展现状也引起了不少学者的关注。
　　在中国社会科学院劳动和社会保障研究中心主任张车伟看来，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”不失为一种有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老年人个性化的需求。
　　中国政法大学法和经济研究中心教授胡继晔分析认为，参考欧美发达国家相关情况可以发现，“以房养老”尽管是“小众产品”，但在减少老年贫困化方面起到了一定的作用，相当于一款面向老年人的金融创新产品。“总体而言，政府部门应当发展住房反向抵押贷款在解决养老问题中的战略性作用，制定更加完善的规则，以风险防范为出发点，引导中国刚刚兴起的住房反向抵押贷款健康发展”。
　　中国“以房养老”首倡者、幸福人寿保险股份有限公司原监事会主席孟晓苏表示：“以房养老”未来发展有3个方向：
　　一是继续扩大试点范围，在现有城市的基础上扩大规模;
　　二是覆盖更多人群，现有的试点把校产房、军产房和国产房都排除在外了，但这些老人恰恰更需要“以房养老”，希望相关单位找到更好的解决办法;
　　三是保险公司继续研发创新产品，推出更多的符合老人需求的参与型保险产品。
　　（本文仅代表作者个人观点）
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(责任编辑：陈君)
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