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法院强制拍卖的房子，如果最后拍卖不掉怎么办
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变卖。变卖也没人买，会与债权债务人一起协商怎么办。请注意：可以拍卖，签订了委托拍卖合同，不等于就是卖出去了。委托拍卖合同和货物买卖合同不同：委托拍卖合同是帮拍卖物品，不代表就是成功卖掉了；货物买卖合同才是卖掉。
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对于地方法院错判并强制拍卖私人房屋，上诉撤销原判断，却迟迟不将已拍卖房屋还给我
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你可以委托律师代理执行，这样可以更好的维护你的合法权益。
超生孩子罚款强制执行会拍卖我的房子吗?我夫妻俩都是农村户口，现在超生一孩，在县城有自住商品房一间，是去年买的还没办理交房；如果法院强制执行，是否会被拍卖；?谢谢
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得看罚款数额与房产价值
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法院拍卖的房子原房东强制执行搬出去了,又回来闹.咋办?求解
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应该说法院拍卖的房屋，购买人购买后是合法财产，别人侵犯你的合法财产应该怎么办，该起诉的起诉，该报警的报警。
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是这样房东欠别人的钱被法院起诉强制拍卖门面，新房东本月15号强制收回房屋请问我的合同还生效吗？
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原来租赁合同继续有效，合同到期后，才能把房屋交给新房东。这在合同法中，叫买卖不破租赁。
我是房东，门面房被法院强制拍卖，但是房子是租出去，而且签的合同是十年的合同，
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你好，协商不成，是可以起诉解决
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最新法律咨询男子178万买法院拍卖房 租客拒绝搬走引纠纷
原标题：178万买拍卖房 租客拒搬海都讯 福州的徐先生今年3月通过司法拍卖，买下闽清县人民法院拍卖的一套位于鼓山附近的100平方米的房子。今年4月份房产证做好后，他准备搬家时，却发现这套房里还住着一男子。该男手上有租房合同，原房东将这套房租给他5年，到2020年6月才到期。目前双方还在协商中。律师称，购买司法拍卖房有可能存在后续纠纷问题，需要谨慎。178万买拍卖房 租客拒搬 买房者质疑：原房东故意低价出租牟利今年3月21日，福州的徐先生通过淘宝网司法拍卖网络平台，以最高价竞拍到这套位于浦乾路金辉东景小区的房子，花了178万余元。徐先生说，这套房是闽清县法院执行拍卖的，日，他到闽清县法院签署了《拍卖成交确认书》，之后，他去办了房产证。“买房前我也到这套房子里看过，没有发现有人住。”徐先生说，住他房子的男子姓王，还拿出一张租赁合同，说房子是前房东租给他的，租期五年。合同显示，租约从日到日，租金每月仅704元。而且租金缴纳方式是每五年一付，先付后租住。徐先生说，附近的100平方米的房子，租金至少在3000元左右。而且该合约是日签的，可是因为民间借贷纠纷，日，闽清县法院就向原房东刘某发出了执行通知书。徐先生怀疑，原房东知道自己的房屋要被拍卖后，赶紧低价出租牟利。目前租户王先生拒绝搬离，双方协商后，王先生要求徐先生赔偿这几年的租金，但徐先生拒绝了。昨日下午，记者也联系上租户王先生，他称自己确实是从原房东刘某手中租来的房屋。“我是原房东刘某的朋友，她从我这里借了五六万块钱，没钱还。”王先生说，租房时，他并不知道房子要拍卖，房租也已经一次性付清了。律师说法：购买司法拍卖房 存在三风险针对此事，昨日记者咨询了福建闽君律师事务所卓文彬律师。卓律师称，如果租赁合同签订的时间在法院发出执行书的时间之后，可以认定该合同无效，如果租客实在不愿意搬出，徐先生可以到法院起诉，要求法院强制执行。同样，作为租客，王先生所受的损失，也可以起诉原房东刘某。同时律师称，购买司法拍卖房有风险，需谨、慎。购买司法拍卖房有以下风险，首先房屋质量没保障，因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题不太了解。其次，购房成本风险。拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。另外在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。第三，实际居住人拒绝搬离房屋。如果房屋有承租人，或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。>
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
&&&&&&&&&&&（法释[2009]11号）
　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
　　第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
&&& 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
　　【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
　 　本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
　　依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
　　关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
　　否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
　　【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。
　　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。
　　第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
　　【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。
　　第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
　　【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。
　　由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。
　　第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
　　（一）已经合法占有租赁房屋的；
　　（二）已经办理登记备案手续的；
　　（三）合同成立在先的。
　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
　　【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。
　　“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。
　　第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
　　【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。
　　出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。
实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效；二是向法院起诉，请求解除合同。
　　对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。
　　第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
　　【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（2）出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的；（3）因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；（4）不定期租赁，承租人有权随时解除合同；（5）租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；（6）司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；（7）租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；（8）不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；（9）一房数租之有效合同不能实际履行的。
　　在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规（主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等）关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。
司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务；而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。
　　当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效；如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。
　　第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。
按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附；二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。
　　装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。
　　实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：（1）属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。（2）属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。（3）属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
　　第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　【解读】适用本条的前提条件有三：（1）承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附；（2）租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列；（3）装饰装修未形成附合。适用本条的注意事项：（1）承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件；（2）承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失；（3）当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。
　　第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：
　　（1）因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。
　　（2）因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。
　　（3）因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担；对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担。
　　（4）因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。
　　所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。
　　第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
　　【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意。“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、电话等表现形式，对此由承租人负举证责任；如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。
对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。
　　第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应承担赔偿责任。
　　在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严重，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩；若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失；双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的，出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。
　　第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
　　（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
　　【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。
本条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法建设手续”的过错，具体包括以下四种情况：（1）若系单纯出租人的过错所致，则扩建费用由出租人承担；（2）若系单纯承租人的过错所致，则由承租人承担；（3）若系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度分别承担；（4）若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担。
　　房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：（1）因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人承担；若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别承担。（2）因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担；若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主张不承担扩建费用。（3）因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人承担扩建费用，但可以适当减少；若未办理合法手续，则由双方按照过错程度各自承当相应的扩建费用。（4）因不可归责于双方原因导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则由出租人承担扩建费用，否则，由双方按照过错承担分别承担。关于扩建造价费用的计算，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。
　　第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
　　【解读】适用本条应注意如下几个问题：
　　（1）群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。
　　（2）再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。
　　第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
　　【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
　　承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人（订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租）可以要求承租人赔偿损失。
　　在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。
　　承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。
　　第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
　　【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。
　　次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。
第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
　　【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。
　　第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
　　【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡（包括宣告死亡、宣告失踪），共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。
　　正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议；没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件（共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益），并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。
　　第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
　　【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。
　　《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。
　　抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。
　　涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”；若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。
　　第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
　　【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。
　　房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
　　关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第（三）项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。
　　在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。
承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。
　　承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任。
　　第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
　　【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。
　　折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。
　　“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。
　　第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
　　【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。
　　在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：（1）拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。（2）优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。
（3）举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。
　　第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；
　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
　　（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
　　【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
　　家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。
　　出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”。
　　《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。
　　第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
年9月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释；本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本解释；本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审程序，且于本解释实施时仍在审理中的，应当适用本解释；本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《》、《》、《》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
【司法解释的适用范围】　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。(具有社会福利性、社会保障性)
○本解释贯彻了《城乡规划法》确立了规划体系原则，最总确认了适用、参照、不适用的三个法律适用层次。
○本解释是调整法务租赁合同关系的司法解释，租赁合同属《合同法》分则第十三章“租赁合同”一章的组成部分，受《合同法》调整。因而应遵守合同法的基本原则平等、自愿、合法。本条第三款规定的公有住房、廉租住房、经济适用房等类型的房屋在不同程度上带有福利性，凡是福利房、保障房租赁活动都是受到国家法律、行政法规、部颁规章等规范性法律文件的限制，承租人的资格是受到严格限制的。政府代表国家是保障房、福利房的投资人，在租赁合同中居于主导、支配地位，是规则的制定者、执行者。租赁合同当事人很大程度上受制于政府，接受政府监督指导，出租人与承租人地位不平等，不属于平等主体之间的民事权利义务关系，不受本解释调整。
●审判实践中，应当注意对于“城中村”产生的房屋租赁合同原则上适用本解释。审判实践中应当注意，是否适用本解释的决定性因素在于租赁房屋占有土地的规划性质，即占地规划是城镇规划还是乡村规划，不是以租赁合同纠纷案件当事人是城市居民还是农民的身份决定法律适用标准，也不是租赁房屋占地性质是国有土地还是集体土地制土地决定的。
●福利房屋和城市保障性住房，在福利和保障性因素消失后，也属于本解释调整的范围。
【违法建筑物租赁合同无效】　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
●“一审法庭辩论终结前”，不包括二审、再审程序中发回到一审法庭审理阶段。
●“经有批准权的行政机关准予建设的”的表现形式”：建设工程规划许可证、批文。
第三条【违法临时建筑物租赁合同无效】　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
&●即使有效部分能够独立实际履行，可以实现合同目的，但剩余部分的合同内容在被人民法院认定为无效后，有效部分的实际履行效果必然会与合同订约效果相比发生减损，会降低合同预期履行的目标。对于因为部分合同内容无效而导致履行期间缩短，履行合同有效部分内容效益降低，前期投入和管理费用损失等实际发生的损失，应当按照导致合同无效的过错大小由合同当事人分担。
第四条【登记备案与房屋租赁合同的效力】　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条【无效合同的处理】　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
○房屋租赁合同无效返还财产问题
一、合同无效返还财产的请求权基础：返还财产作为无效合同的一个最基本的后果，适用的是恢复原状原则，并且返还财产旨在使双方的财产关系恢复到合同订立前的状态，它不是违反合同义务所产生的法律后果，也不是法律对当事人主观状态予以否定性评价的表现。
1、所有物返还请求权：所有物返还请求权作为物权请求权的一种，与所有物妨害排除请求权和所有物妨害预防请求权一道，构成所有权物权请求权的完整形态。所有物返还请求权在性质上并非专属权，依照一般社会观念能够是为所有人的人，如所有人的代理人、代位人、破产管理人以及遗产管理人等，都可以行使。在返还的方法上，是占有的转移而非所有权的转移。只有在原物已灭失而导致返还不能时，所有人的请求权才转化为不当得利请求权或损害赔偿请求权。
2、不当得利请求权：不当得利中受益人所取得的不当利益是指财产上的利益，这种财产上的利益不限于金钱或物的形态，但应当具有可以计算的经济价值或者可通过比照得出其所具有的经济价值。
3、联系：我国民法理论传统上认为，所有物返还请求权与不当得利返还请求权，不得并立；在受损人能够给予所有权请求返还其利益时，原则上不成立不当得利。不当得利制度的基本价值标准在于，不当得利返还请求权构成所有权返还请求权不能的补充救济，不当得利制度居于附属地位。
&(1)性质：所有权返还请求权为物上请求权；不当得利返还请求权时债权请求权。物上请求权是物权受到侵害或可能受到侵害时法律赋予物权人自我保护的一种手段，与债权请求权不同，不适用消灭时效的规定，且与债权请求权相比有优先效力。
（2）范围：所有物返还请求权返还的对象仅限于原物，返还的目的是使所有人恢复其对原物的占有；不当得利请求权，返还的不当利益应当包括原物和原物所生的孳息，以及利用不当得利所取得的其他利益。
&（3）过错证明责任：所有物返还请求权，请求权无需证明对方具有过错，屋里是否具有过错，只要原物存在，都应当返还，原物不存在，则应负赔偿责任；不当得利返还请求权，返还财产的范围根据善意或恶意来确定。对于不知无法律上的原因而取得利益的为善意受益人，其返还的范围仅限于现存的财产，所受利益不存在的，无论其不存在的原因如何，均免负返还义务。而明知无法律上的原因而取得利益额恶意受益人，其返还的范围包括受领时所得利益，受领利益的利息，若受领利益不存在，不论其原因如何，恶意受益人均应偿还其价额而不得主张免责。
二、房屋租赁合同无效后的财产返还。
就租赁合同而言，在合同被人民法院宣告无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：1、承租人依据房屋租赁合同取得对房屋的占有，没有合法根据，其应当将房屋转移占有给出租人；2、承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。
○房屋租赁合同无效后的赔偿损失问题。
一、合同无效损失赔偿的性质：侵权责任与缔约过失责任
1、基本前提：
（1）当事人之间的关系：缔约过失责任的产生具有两个前提条件：①缔约双方为了缔结合同而开始多方面的接触，即双方已经形成了一种实际接触和磋商的关系；②这种接触使当事人形成了一种特殊的联系，缔约当事人之间形成了导致诚实信用义务产生的信赖关系。而侵权责任不需要当事人之间存在任何关系。
（2）特殊注意义务：特殊侵权行为中的特殊注意义务所指向的对象是不特定的，具有普遍性；缔约责任制度中，注意义务指向的对象是特定的，是对方当事人。侵权行为法中的特殊注意义务的内容具有确定性，缔约责任制度中，当事人的注意义务的内容是不确定的。
2、所违反的义务性质：
缔约过错行为违背了积极义务；侵权行为违背了消极义务。
3、归责范围和责任范围：
缔约过失责任的归责原则是过错责任原则；侵权责任是以过错责任原则（包括过错推定）、无过错责任原则等作为归责原则。
缔约责任的赔偿范围原则上是信赖利益的损失；侵权责任则是以实际损失作为为基本的赔偿范围。
二、赔偿损失的范围
信赖利益的构成应当具备三个条件，即双方进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本。信赖利益的损失指被害人既存财产减少而受之损失。这种损失可分为直接损失和间接损失。
直接损失主要包括两个方面：1、用于缔约的合理费用；2、准备履约所支出的合理费用。
间接损失较难确定，只有在具备两个条件时才能要求赔偿间接损失：1、缔约当事人在订立合同的过程中故意实施违背诚实信用、违反法律的行为；2、与第三人另订立合同的可得利益在缔约过时发生时就已具备现实的成就条件，仅仅因为过错方的缔约过失才导致利益的丧失。
【一方数租的处理原则】　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效（适用前提）的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照的有关规定处理。
○ “已经合法占有租赁房屋的”：
我国《物权法》对占有的性质没有做出明确的规定，但将占有作为单独一编规定，并且只规定“占有”，没有用“占有权“表述，表明我国立法已经明确认可占有是一种事实状态，而非一种权利。
依据占有是否具有法律的根据或原因，占有可以分为合法占有和非法占有。合法占有又称有权占有、正权占有或有权占有，主要指基于合同等债权关系产生的占有。非法占有是指占有人对不动产或者动产的占有物无当法律关系，或者原法律关系被撤销或无效时占有人对占有物的占有。
本条第一项中“合法占有“，应是指基于有效租赁关系下的占有。
○“已经办理登记备案手续的”：
本司法解释采登记备案不影响租赁合同效力的观点并在第四条明确规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。& 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
房屋租赁合同登记备案行为的意义：1、实现城市流动人口管理；2、一定程度上体现了不动产占有与使用权转移的公示功能。
○“合同成立在先”
根据《合同法》第三十二条，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
理解本条时应注意“合同成立”与“合同生效”的区别。
●关于当事人的诉讼地位：
1、对于多份租赁合同的承租人均起诉出租人，要求履行合同的人民法院应合并审理。
2、对于一份租赁合同的承租人起诉出租人，而出租人以还与其他人签订了房屋租赁合同为由相抗辩的，人民法院可以追加其他房屋租赁合同的承租人为第三人参加诉讼。
第七条　【出租人的合同解除权】承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照第的规定处理。
　【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。】&&&&&&&
●出租人法定解除权的类型：
1、不可抗力‘
2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建而解除；
3、承租人未经出租人同意转租而解除；
4、承租人未付或迟付租金而解除；
5、承租人未按租赁房屋的性质使用租赁房屋，并造成房屋损失而解除；
6、对于不定期租赁出租人随时可以解除；
●出租人解除权的行使方式：
1、出租人直接通知直接通知解除合同。解除权是形成权，在此种情况下，通知到达出租人即产生合同解除的法律效果。如果出租人有异议，可以向法院提起诉讼，请求确认合同解除无效。
2、出租人向法院提起诉讼，请求解除与承租人之间的租赁合同。
●出租人通知承租人解除合同的具体情形：
只要出租人给予了承租人回复原状的合理期限就可以了，出租人有权选择到期再通知合同解除，也有权选择在要求承租人恢复原状时，一并将不予恢复而解除的意思表示传达给出租人，只要出租人知悉该意思表示，如仍不按期恢复原状，则自期满之日起合同应自然解除。
第八条　【承租人的合同解除权】因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
○出现本条规定三种情形之任一情形，承租人的合同解除权不是任意的，还有一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用的”。根据《合同法》第二百一十九条，“无法使用”指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。
●承租人法定解除权类型化：
1、不可抗力；
2、出租人拒不交付租赁房屋而解除；
3、因租赁房屋部分或全部毁损、灭失而解除‘
4、对于不定期租赁承租人可随时解除合同；
5、租赁房屋危及承租人安全或健康时的随时解除权；
6、司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除；
7、权属有争议导致承租人不能使用而解除；
8、不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用而解除。
9、一房数租之有效合同不能实际履行而解除。
●权属有争议时租赁合同效力的认定：如果出租人最后被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效，如果出租人最后被确认不是房屋的所有权人，则因其无权处分该房屋，导致房屋租赁合同无效。因此，在房屋确权之前，该租赁合同应该是效力待定的合同。
第九条　【合同无效时经同意的装饰装修物的处理】承租人[适用本条的前提：1）经出租人同意装饰装修，2）租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第二百二十三条　【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。】
○房屋租赁合同装饰装修范围
通常房屋租赁活动中的装饰装修包括两方面：一般的装饰装修和增设物。装饰装修应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，包括铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆；增设物应主要是指改建物或增设他物，包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电、消防设施或设备等增设物。
在房屋租赁合同中，承租人为了改善房屋使用功能，满足其使用需求，一般在租赁房屋后都要进行改建或者增设他物。从实践角度看，应当将这些改建物或增设的他物连同一般装饰装修物一起，作为房屋的添附物处理。因此，在房屋租赁合同中承租人对房屋的装饰装修既包括一般意义上的装饰装修，也包括改建和增设物。本条解释将房屋租赁的装饰装修物和改建、增设他物统称为“装饰装修物”，并不包括扩建。
○租赁房屋的符合装饰装修物的认定
○关于经出租人同意装饰装修问题
在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：（1）善意添附：经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修；（2）恶意添附：未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修。
一、未形成附合的装饰装修物：“未形成附合的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有”的适用前提必须是出租人和承租人就未形成附合的装饰装修由出租人继续使用协商一致，由出租人对承租人予以补偿的数额。另外，在未形成附合的装饰装修物由承租人拆除的过程中，因拆除造成房屋毁损的，承租人负责恢复原状的情况下，若房屋租赁合同无效完全是出租人单方面过错造成的，并不影响承租人请求出租人赔偿损失的权利。
二、附合的装饰装修物：
○恶意添附：
根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。
在房屋租赁活动中，承租人在未经出租人同意的情况下，擅自对房屋进行装饰装修，为恶意装修。承租人未经出租人同意进行装饰装修的，即应认定构成侵权，承担侵权赔偿责任。在承租人构成侵权的情况下，出租人不仅不补偿承租人的装修投入损失，还有权基于房屋所有权主张排除妨害，并要求有过错的承租人承担恢复原状的拆除费用，并就装饰装修中的其他损失请求损害赔偿。对于恶意添附的侵权行为，无论是房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿。承租人在未取得房屋所有权人同意的情况下，私自进行的装饰装修，装饰装修损失由其自行承担。同时，因其行为侵害了出租人对其房屋的所有权，造成了损坏房屋完整性的后果，出租人还可循侵权赔偿原则要求其承担恢复原状和赔偿损失的责任。
添附和侵权是两种不同的法律问题。添附解决的是所有权的归属问题，作为一种专门用于解决物的有效利用的法律制度，添附独有的价值在于促进物的有效利用，在发生添附的情况下，要恢复原状往往事实上已不可能，继续维持该添附物有利于维护经济价值，避免财产的浪费。因此，在确定权属时，法律不允许破坏物的一体性而强行将添附物拆除，并以物归原主的方式来明确物的所有权。而在侵权制度中，将添附物拆除并非为了解决所有权的归属问题，也并非为了物归原主，而是为了解决侵权责任的承担，为了消除对所有人的损害。
【合同法】
第二百二十三条　[租赁物的改善]承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。】
【最高人民法院印发《关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见（试行）》
８６．非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。】
【　城市房屋租赁管理办法】
第二十三条　承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
○关于装饰装修物现值损失
装饰装修物的现值损失，指符合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存的实际价值。确定装饰装修现值损失不需要租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。一般而言，在房屋租赁合同被确认无效时，承租人对租赁房屋的装饰装修已实际使用了一定的时间，故无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按装饰装修折旧后的现存价值确定。
司法实践中，对于符合的装饰装修物价值的认定，常用的方法有（1）费用支出法；（2）支出费用年度分摊法；（3）现存价值法。
●正确认定造成房租合同无效的过错责任，公平分担损失
司法实践中，处理无效租赁房屋租赁合同涉及的装饰装修纠纷，应根据在正常情况下出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别不同情况，公平进行处理：
1、属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的装饰装修物，该损失包括装饰装修物折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；对于附合装饰装修物，该损失是租赁合同无效时装饰装修尚存在价值，即现值。
2、属于承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿出租人因租赁合同无效受到的其他损失。
3、属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
第十条　【合同履行期间届满或者解除时未形成附合的装饰装修物的处理】承租人[适用本条的条件：1）经出租人同意装饰装修，2)租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，3)未形成附合的装饰装修物]，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
○对未构成附合的装饰装修物的处理原则
一、承租人可以拆除未构成符合的装饰装修物
1、未形成附合的装饰装修物由承租人拆除取回不以出租人同意为必要条件。
2、承租人对装饰装修物是否拆除取回具有选择权，而不是必须拆除。
二、当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应当依照意思自治原则从其约定。
三、因拆除装饰装修物造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
●如何理解恢复“原状
1、如合同期满终止，此时装饰装修物因承租人拆除而毁坏，则承租人应当将毁损部分修复至符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
【《合同法》　
【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。】
2、如合同解除，承租人因拆除装饰装修物而毁损房屋需要恢复原状的，则应当恢复至安装装饰装修物之前。
第十一条　【合同解除时形成附合的装饰装修物的处理】[适用本条的条件：1）承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，2)双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
○在承租人违约导致房屋租赁合同解除后，出租人同意利用原装饰装修物，其补偿原则是适当补偿。“在利用价值范围内”应考虑房租租赁合同解除时剩余的租赁期限，参照关于剩余租赁期内装饰装修物残值标准予以确定。
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
○剩余租赁期限内装饰装修残值
一般情况下，承租人对于租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑阻拦你房屋的用途和其个人需求，而且会主要考虑租赁期限的长短，即承租人会根据其对房屋的租赁期限对所租赁的房屋进行适当的装饰装修。因此，一般而言，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。当房屋租赁合同履行期限届满以后，附合的装饰装修物价值对于承租人来说，已经在租赁期限内使用完毕，即房屋租赁合同期限届满后，附合的装饰装修物对于承租人已完全丧失了使用价值。房屋租赁合同期限届满，符合的装饰装修物的价值为零是对承租人而言的，但对于附合的装饰装修物本身而言，可能仍具一定价值，只是在房屋祖灵合同期满处理时作为零价值，出租人不需对承租人作出补偿。
剩余租赁期内装饰装修残值即出租人和承租人在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，剩余租赁期限内符合的装饰装修物的价值。确定剩余租赁期内符合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内符合的装饰装修价值。
○关于因出租人和承租人双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修物价值损失问题不能简单按照剩余租赁期内装饰装修物残值确定。因为在出租人和承租人双方违约导致合同解除的情形下，出租人和承租人均存在违约行为。在出租人和承租人双方违约导致合同解除时，应根据出租人是否同意利用，分别确定解除合同剩余租赁期内装饰装修物的价值。出租人同意利用的，剩余租赁期内装饰装修价值应为剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿部分；出租人不同意利用的，剩余租赁期内装饰装修价值就是剩余租赁期内装饰装修残值。
●注意装饰装修与维修的区别：对租赁房屋的维修时出租人的法定义务。
【《合同法》
【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
【出租人履行维修义务】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。】
第十二条　【租赁期间届满装饰装修物的处理】承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
○“经出租人同意的装饰装修”
一、出租人作出同意的意思表示的方式：
【《关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见（试行）》
　６６．一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。】
如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可以认定出租人对装饰装修已经默示同意。例如：1、出租人虽未明确表态，但有证据证明其曾前往装饰装修现场了解情况，并发表如何装饰装修的意见，事后对此也未提出反对意见；2、出租人虽未明确表态，但根据双方约定房屋租赁用途及所出租房屋的现状，可推知承租人必然要进行装修才能达到租赁目的。反之，如果出租人知道承租人有装饰装修行为后，未明确表示意见且无任何行为足以表明其已接受的，则不得人为出租人已经默示表示同意。
二、“同意”的意思表示范围
1、出租人对承租人装饰装修的概括性同意是否包括对承租人任意装饰装饰装修行为的授权？
应当以房屋的类型作为主要判断标准，并结合租赁合同中双方约定的出租房屋用途、出租人作出同意意思表示时的装饰装修进展情况等诸多因素综合甲乙判断同意的范围。一般而言，房屋按用途可分为住宅用房屋、工业用房屋和商业用房屋等类别。如果双方未对装饰装修的工艺方法、装饰装修的面积等事先作出明确约定，则一般认定为出租人对承租人的装饰装修的同意应仅限于出租房屋的通常用途可能涉及的方位。如果出租人对承租人的装饰装修是实行事后同意，则还应综合出租人作出同意意思表示时承租人承租人装饰装修的进展情况加以把握。
2、承租人在租赁期间内对租赁房屋多次进行装饰装修是否每次均要经出租人同意？
一般认为，除非双方当事人对此另有约定，否则出租人对承租人装饰装修的同意一般应当被看做是一种租赁合同期限内的概括性、持续性授权。
○”承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的,不予支持”
一、虽然承租人在所租赁的房屋上进行装饰装修，客观上形成了装饰装修物与房屋的添附，但该添附物未必使出租人因此受益：（1）出租人对房屋的将来使用性质；（2）装饰装修物的残值。根据行业惯例和交易习惯，装饰装修物的折旧率为每年20%。
二、承租人也并非因此而一定受损。任何投资皆有风险。理性的承租人在对租赁房屋进行装饰装修时，自然也考虑过装饰装修物将来的处理问题。根据诚实信用原则，承租人既然在明知该装饰装修物将来很难拆回，无法收回残值的情况下，仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同母的的必要成本在合同期内分摊完毕。
●承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成符合的装饰装修物：承租人对可拆除的装饰装修物仍保有所有权，有权从租赁房屋上将其拆除取回。对此，出租人不得以添附取得所有权为抗辩理由。但承租人在拆除该物时，不得造成房屋的任何毁损。否则，出租人可以侵权为由，依据本司法解释第九条之规定要求承租人承担相应责任。
●出租人对已经形成符合的装饰装修物无权要求承租人恢复原状或赔偿损失。
第十三条　【承租人擅自装饰装修、扩建费用的处理】承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
○在房屋租赁合同无效、被撤销情形中的适用：
这时出租人只能选择通过侵权之债向承租人提出损害赔偿的主张。承租人未经同意的装饰装修行为不属于缔约中存在过失的行为，也不是导致合同无效的原因，因而不能适用《合同法》第五十八条关于缔约过失责任的规定(【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。)。另外，在合同无效的情况下，出租人也不得以违约之诉，要求承租人承担赔偿损失等违约责任。这是因为合同既已无效，自不存在出租人以装饰装修、扩建行为违反合同约定为由，要求承租人承担损失赔偿责任的请求权基础。
○在房屋租赁合同解除情形中的应用：
第九十七条　【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
　【因第三人的过错造成的违约】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。】
在房屋租赁合同解除情形下，对未经同意的装饰装修、扩建费用的处理，原则上亦可参照违约之债进行处理。
承租人未经同意的装饰装修、扩建行为，虽非导致合同解除的根本原因，但无疑该行为已经构成违约，出租人仍可适用《合同法》第九十七条要求其恢复原状、赔偿损失。也即该条所指恢复原状、赔偿损失并非单指导致合同解除的违约行为，还应包括合同履行中，导致另一方固有利益损失的违约行为。
在出租人违约导致的合同解除中，虽然承租人未经出租人同意装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人也存在违约，而且其违约直接导致合同基础。相较而言，出租人的违约行为更为严重。由此，即便出租人依据《合同法》第九十七条向承租人主张恢复原状、赔偿损失，后者也可以双方均有违约行为为由作为减轻赔偿责任的抗辩。这也符合《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同，应当各自承担相应的责任”的规定。
承租人违约导致合同解除情形，则出租人不仅可依据本条司法解释，要求承租人恢复原状或赔偿损失，也可同时要求使用《合同法》第九十七条赔偿因合同解除带来的履行利益和信赖利益的损失。
在双方合意解除的情形中，如双方对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的，自可通过约定排除本条的适用。如没有约定，根据民事权利放弃不得推定的基本法理，出租人仍可基于《合同法》第九十七条之规定，要求承租人承当恢复原状、赔偿损失的责任。
○在合同履行期间届满时的适用：
【《合同法》
第二百三十五条　【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。】
●出租人除可以违约为由请求承租人恢复原状或者赔偿损失外，还可以侵权为由提出与违约同样的请求
违约责任与侵权责任的区别：
一、归责：违约责任一般实行严格责任原则，绝大部分情形下，违约责任的成立，不需要违约人具有过错；侵权责任除少数实行无过错责任情形之外，一般实行过错责任原则。
二、举证责任：在违约责任承担上，非违约方只需证明有违约行为即可，至于是否具备法定免责事由则只能作为抗辩事由由违约方提出；侵权责任的承担上，如属过错责任，则要求受损人就侵权人具有过错承担举证责任。
三、损害赔偿的目的和范围：违约赔偿责任的目的是要使得受害人能够处于合同已得到良好履行后其本会处于的状态，即违约责任是对受害人语气利益的补救，其违约赔偿的金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，；侵权赔偿责任的目的是使受害人重新回复到侵权行为没有发生时其应当处于的状态，其赔偿范围原则上包括直接损失和间接损失，但不能适用合同法上的可预见规则。
第一百一十三条　【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。】
【《民法通则》
　【侵害财产权的民事责任】侵占国家的、集体的财产或者他人财产的 ，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
　【侵害生命健康权的民事责任】侵害公民身体造成伤害的，应当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用；造成死亡的，并应当支付丧葬费、死者生前扶养的人必要的生活费等费用。】
四、责任方式：违约责任主要是财产责任，，包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失和减少价款等；侵权责任既包括财产责任也包括非财产责任
第一百二十二条　【责任竞合】因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。】
第十四条 【房屋扩建费用的处理】承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
○“合法建设手续”是指取得建设工程规划许可证。
第四十条　在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。】
区别于“建筑”
【《建筑法》
第二条　在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。
本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。】
根据《建筑法》、《消防法》、《建筑工程质量管理条例》等法规可知，一项房屋建筑工程从立项到竣工完工验收合格投入使用，应经过相关部门审核，取得《工程竣工验收报告》、《消防工程验收合格证》《建设工程规划验收合格证》、《建设工程规划许可证》、《人防工程验收合格证》、《城建档案报送意见》、《竣工验收备案证》、《白蚁验收备案证》、《单项工程竣工验收证》等诸多证件。上述诸多证件中绝大部分是对房屋建筑工程质量达标的证明，而非房屋建筑行为是否合法的判断依据。
第十五条　【超过承租人剩余租赁期限的转租期间无效】承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第二百一十四条　【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条　【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。】
○转租包括群租，可以通过合同来排除。
○转租包括再转租：市场经济的最大特点就是经济的高速运转，与之相对应的必然是物的快速流转，多手转租，可以使租赁物物尽其用，禁止多手转租缺乏法律依据。再转租行为完全符合转租的法律特征，法律行为也并未对这种行为有禁止性规定，因此，再转租也适用本司法解释关于转租的规定。
●但书条款“但出租人与承租人另有约定的除外”中出租人与承租人的约定应该以书面为限。
●承租人嗣后取得了房屋的所有权，承租人的超期转租行为有效
●承租人超过剩余租赁期限将房屋转租，如果嗣后取得了出租人的认可，该转租行为因事后行为的补正有效
●承租人与出租人续约，将原租赁期限延长，该转租行为有效。
第十六条　【出租人同意转租的推定】出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内（除斥期间）未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
●承租人自行转租，并不构成侵权。
●承租人未经出租人同意，将房屋转租，其向次承租人收取租金不构成不当得利。因为不当得利是指没有法律或合同依据而使他人受损，自己获益的行为。出租人与承租人之间存在合法的租赁关系，出租人也已以租金为对价将租赁物交于他人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益、，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变相形式而言，无论其收入多少，出租人的租金并不因此而受到损害，因此，不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益。
第十七条　【次承租人的代偿请求权】因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
●出租人解除房屋租赁合同而导致次承租人不能继续使用租赁物的损失，根据合同相对性应当由向转租人主张违约责任或者损害赔偿。
●关于出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人的租金，出租人要求解除的，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系的问题
租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此处于履行不能状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个互相独立的合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同的义务。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致意见。否则，次承租人要求继续履行合同的主张人民法院不能支持。（该观点存疑）
●关于租赁合同解除而产生的纠纷，次承租人做为案件第三人，要求合同的承租人或出租人承担违约责任及赔偿装潢损失的，并不属于反诉。如果次承租人提出此类主张，可以在其另行提起诉讼后，将该诉讼与原租赁合同解除纠纷合并审理。
●因承租人违约行为导致出租人解除租赁合同的，出租人依照与承租人之间的合同，享有要求其返还租赁物的权利。出租人与承租人之间合同的解除，必然导致次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利。因此，出租人也可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物。
第十八条　【次承租人逾期腾房的处理】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
本条司法解释适用的前提是在房屋租赁合同已终止履行的结果下,对负有腾房义务的此承租人逾期腾房时的处理,至于房屋租赁合同已终止履行的原因,则在所不问。出租人与承租人之间的租赁合同无效、履行期限届满或者接触的，出租人作为所有权人，可以直接基于《物权法》第三十四条的规定向次承租人主张返还租赁物。次承租人返还租赁物而丧失占有的，可以基于转租事实向承租人主张相应责任。出租人向次承租人主张返还房屋，不是基于房屋租赁合同，而是直接基于其具备的所有权。
第十九条　【房租租赁合同的概括继受】承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二百三十四条　【共同居住人的居住权】承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。】
○本条司法解释使用的范围仅限于个体工商户或者个人合伙
○本条司法解释的制定是对《合同法》第二百三十四条的进一步解释
1、《合同法》第二百三十四条的立法用意首先是出于对与承租人生前共同居住的人的居住权利的保护。
2、《合同法》第二百三十四条侧重于保护与承租人生前共同居住的人的居住权利，同时，也是在维护稳定的租赁关系和市场秩序，通过利益平衡的制度设计来最终保护出租人和承租人双方的利益。
3、《合同法》第二百三十四条立法文义上并没有限制到与承租人生前共同居住的人必须是承租人的家庭成员。因此，司法解释可以将其解释为是与该承租人有密切关系、具有共同居住权益的人或者特殊的主体。
4、从《合同法》第二百三十四条的表述来看，法条的适用确定了“与其生前共同居住”的主体范围，但对于该民事主体权利义务并没有作出具体的限定，只是表达了“可以按照原租赁合同租赁房屋”的权利。
5、《合同法》第二百三十四条被理解为法定的让与，从合同的概括继受角度来认识更为符合法理。
●对共同居住的个人、个体工商户或个人合伙作为承租方的真实意思的判断。
具体对个人合同的认定上，首先是依据合伙协议，因为合伙协议时合伙成立的前提和基础，而且也是合伙人权利义务的根据。但是《民法通则》并未明确规定个人合伙协议时书面协议还是口头协议，因此，在审查合伙时并不要求有书面协议。个人合伙之所以合伙，就是因为入伙的人之间存在密切的关系或利益，在成立合伙时往往只凭“君子协定”，并不签订书面协议。《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干意见（试行）》第50条规定：“但是人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定合伙关系。”因此，虽然没有订立书面合伙协议，但客观上共同出资、共同参加劳动、共担经营分险、共同分配利益，实际上已经形成事实上的合伙关系，应当认定为合伙。另外，如果明确约定了只能将该房屋用于居住，不能用于经营，本条司法解释将不能在此情形下适用。
第二十条　【“所有权变动不破租赁”及适用的例外情形】（原则：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持）。（例外：但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。）
【《最高人民法院关于贯彻执行&&若干问题的意见（试行）》
１１９．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
《担保法》
　【抵押权对抵押物上已存在的租赁权的效力】抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
&若干问题的解释》
第六十五条　抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
《物权法》
　【抵押权和租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的