物业公司到底能不能管 解决“住改商”扰民路还很长 - 媒体报道 - 柳州房产网 - 柳房网
&& 物业公司到底能不能管 解决“住改商”扰民路还很长
物业公司到底能不能管 解决“住改商”扰民路还很长
时间： 16:47:37
提起&住改商&，恐怕它就如牛皮癣一般让众多人疼得旧疾了。近来，相关媒体&&住改商&商户遭遇5倍电梯费&的报道，将这一问题再次搬上台面。在柳州，&住改商&绝不在少数，一面要杜绝扰民现象，另一面又要切实保障商户的利益，这其中的平衡到底该由谁来把握，怎么兼顾？&案例
物管不作为or管得太多？
&为何普通住户只需要交400多元，我们却要交5倍之多的2600多元？&承租河东某公寓的商户李先生抱怨不已。据称，他们租住了该小区的一间公寓办公，物业公司按普通住户5倍的标准收取电梯维修费，再加上年检费，总共要交2600多元，这让他们没办法接受。
而另一边，在相邻的城市南宁，也上演了同类事件。张女士在自家房子里开了一家午托班，在开业前，她已经向物业公司报备了相关的规划并获得了许可。可谁知同层邻居以其扰民为由，一纸诉状将其告上了法庭，并要求张女士赔偿相应的损失。最终张女士败诉，张女士对此表示不服：自己前期工作已做好，如果自己有责任，物管是不是该一并承担？
实际上，2014年8月《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》施行，放宽了企业经营场所登记地址限制，允许&一照多址&&一址多照&，突破了一个地址只能登记一家市场主体的限制。&住改商&的放开，有效地促进了产业的发展，但随之而来的便是其扰民、占用公共资源等一系列问题。作为小区的直接管理群体&&物业公司，开始尝试寻求解决之法，但上述的两个案例，也将这其中的矛盾点直接摆上台面。&住改商&物业公司到底能不能管？该如何管？物业公司如果管不了，那谁来管？
物管并不是完全无管理权
实际上，按照相关的法律法规，物业公司并不享有直接管理&住改商&的权利，柳州市物业协会的工作人员也肯定了这一说法，其表示最主要的还是看合同中业主与物业公司是否约定了相关事宜，一般来讲，物业公司仅有监督及向相关部门举报的权利。
但也有业内人士指出，其实这并不尽然。记者从柳州市工商行政管理局双生分局了解到，对于个体商户申请&住改商&，除了需要准备身份证等一些常规材料外，还需额外开具一份&证明&。该证明包括房屋信息、产权等具体信息，并强调已经过相关利害关系人同意。这份证明，需要小区的居委会或物业公司盖章。这就意味着，有居委会或物业公司的小区，他们能承担起收集相关利害人意见的权利。而工商行政部门，在申请人材料齐全后，就可在几个工作日内办理营业执照，除每年的抽检外，并不会再对申请人的经营场所进行实地检查。
随后，记者随机走访了多个城区10个大型的小区物管及&住改商&商户，发现其实要拿到这份证明，并不困难。&只要他不是办什么KTV、网吧之类太嘈杂、困乱的经营场所，一般我们都会给他盖章。&城中某小区的物业管理公司直言。而10个物业公司里，仅有2个会提醒申请人的左右邻居，位于市中心区域的兴隆大厦、风情港等项目，&住改商&可谓一路绿灯。
解决&住改商&扰民路还很长
据柳州市工商行政管理局公布的相关数据，截至2010年，柳州市已设立的企业中，使用非商业用房作为经营场所的就有8202户，占总量的38%，这38%的比例中，绝大多数正属于&住改商&。而这个比例，到了现在已经过半。
工商行政部门表示&住改商&难管，环保、教育、城管等部门表示只管自己职能范围的一部分，物业公司则表示管不了&&&住改商&这一问题似乎成为了悬案。&但目前也能看到，一些物业公司也在尝试承担起这个责任。&柳州市物业管理行业协会会长林宇谈道：&譬如文中提到的这个小区，改变住宅性质就必须考虑到相关利害人的权益，物业公司适当加高相关费用，用于有利害关系的业主，这一做法是有一定的可行性的，至于怎么收、收多少，则还需商榷。&其他城市也有不少案例，提供参考。
此外，广西同望律师事务所柳州分所律师户逢春也给出了建议。其表示，根据我国《物权法》的规定，如果业主需要将住宅改变为经营性住房，除了遵守法律、法规以及相关管理规定外，还应当征得存在利害关系的业主的同意。而这里的&利害关系业主&可解读为，本栋建筑物内业主，或者受到影响的周边业主，这部分相应利害关系人可向相关部门投诉，或者向法院提起诉讼。
责任编辑：廖茜茜
新闻来源：南国城报
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邻居同意住改商 居委会为何不盖章
来源：舜网-济南时报
作者：郭吉刚
乐安居委会称，易引发业主投诉，街办规定不给住改商申请盖章药山街办表示，没有这样的规定，所有业主同意居委会就应批准
&&□本报记者 郭吉刚
&&自去年济南市发布34条措施降低创业准入门槛以来，不少创业者看中住宅区客源、房租优势，纷纷选择将店铺或公司开在居民楼内。所谓&住改商&，就是将住房改成商业用房。住改商要想获得营业执照，需征求小区有利害关系业主的同意后，再到当地居委会盖章才能获得审批。然而，位于乐安社区居委会管辖的几个小区内的创业者们却犯了愁：即使周围邻居已经同意，居委会也禁止任何住改商，不肯在证明材料上盖章。这些想通过正规途径创业的业主们，面临无法取得合法营业执照的困境。
&&创业犯难
&&全楼业主都同意，办证咋还这么难
&&家住无影山北路药山花园11号楼的高先生，最近打算自主创业做五金生意，把自家地下室当仓库，进点货在外面售卖。因涉及办理个体营业执照，高先生打算把自家住宅登记为经营场所。
&&然而，一番手续走下来，高先生却遭遇了办证难的&尴尬&。药山工商所的工作人员告诉他，在家开店涉及办理住改商，需要房屋所在地居委会盖章，以证明取得了有利害关系相关业主的同意，才能将住宅作为经营性用房。但是，当他拿着工商所给出具的《关于同意将住宅房改为经营性住房证明》的材料，找到药山街办乐安社区居委会时，居委会的工作人员却表示，即便是征求了有利害关系业主的同意，居委会也不会盖这个章，并称这是上面领导规定的。
&&药山工商所的态度也十分坚定：没有居委会盖章，住改商便无法取得营业执照。&周围邻居都同意了，办个营业执照咋还这么难？&高先生表示，他只是利用住宅做个登记，并不打算在此经营，不存在扰民的问题。但如果拿不到营业执照，就无法开具正规发票给客户，五金生意将无法正常经营。
&&同样面临困惑的还有打算在附近金田苑小区内开店的丁先生。几个月前，丁先生看中了住宅房租优势，打算利用自家住宅开个小店，搞点服装批发生意。&沿街商铺租金每月至少两三千元，我根本负担不起。&丁先生说，周围居民对此都不反对，但最后也卡在乐安社区居委会这一关。&法律有规定可以住改商，居委会凭啥不给办？&乐安社区居委会的做法令丁先生无法接受。
&&社区回应
&&担心惹麻烦，不再批准&住改商&
&&乐安社区居委会为何不同意居民住改商请求？10月31日，记者致电居委会了解情况。一名工作人员表示，从2012年10月，上级街办就下发了统一通知，不再给住改商的申请盖章。
&&&住改商麻烦事太多，谁都怕担这个责任。&工作人员解释说，前几年街办确实允许住改商，只要周围邻居同意，居委会就给盖章。但随着店铺逐渐增多，经常会出现业主投诉扰民的情况，去年某小区还因开店发生过火灾，居委会作为当初同意住改商部门也得承担相应后果，街办去年便下了规定，无论做什么生意，一律不再同意住改商。&就算不扰民也没办法，居委会都不能盖这个章，不行只能跟工商部门协商。&该工作人员表示。
&&然而，济南市工商局企业注册局一名工作人员表示，在小区内从事经营活动必须要征得存在利害关系的业主同意后，由当地居委会或小区业委会(无业委会小区由所在物业公司代替)出具住改商证明，才能依法办理营业执照。目前存在的问题是，公章在居委会或业委会手里，他们不同意盖章，便无法办理营业执照，对此工商部门也没办法。
&&10月31日下午，药山街道办事处相关负责人表示，街办没有不准居民住改商的规定。&只要整栋楼上的所有业主签字按手印同意，居委会就应该批准住改商。&该负责人表示。
&&症结难解
&&盖章权在居委会业主&失声&
&&记者了解到，按照《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
&&在涉及住改商方面的问题时，有些社区居委会或业委会并不反对，例如棋盘社区居委会表示，只要涉及利害关系的业主均表示同意，居委会可以为其盖章。但是，也有不少社区居委会或小区业委会担心住改商麻烦事太多，采取&一刀切&的方式，即便周围邻居们都同意，也不肯出具住改商证明文件。不少济南市民想利用住宅注册公司或开店时，因居委会或物业部门拒绝盖章，导致工商局注册不了。
&&另一方面，不少经营者在无证经营的情况下，依然选择在居民楼内偷偷开公司。在无人监管情况下，这些&黑&公司反而更加难以管理。&其实真正受害的，反倒是我们这些想正规经营的公司。&因盖章问题被&卡&住的创业者高先生认为，很多经营者想在小区正规注册经营，便做好了处理好邻里关系的准备。
&&律师观点
&&应制定办理流程，规范出具证明程序
&&据了解，住改商在济南已经出现不少年头，是市场经济发展到一定阶段的产物，总体上已经拥有一定规模。业内人士分析称，住改商有一套严格的手续，一些行业如餐饮、娱乐、加工、制造等明显存在安全生产隐患、污染周围环境的行业，还属于法律禁止住改商行业，即便小区业主同意也不能获得审批。但是只要住改商不扰民，且符合条件，就应允许其经营。在目前政策鼓励创业大环境下，居委会或业委会不能一味地采取&扼杀&态度，这样只会导致无证的&黑&公司越来越多，想要正规经营的公司却难以生存。至于管理方面，只要工商、城管、公安、居委会、小区物业等多方联合进行监管，住改商便能走上规范经营之路。
&&齐鲁律师事务所赵晓亮律师则认为，根据《物权法》规定，能否住改商决定权不在居委会手上，而应由存在利害关系全体业主意见决定。不少居委会或业委会由于对《物权法》缺乏了解，害怕承担责任，不敢也不愿出具证明。
&&在出具住改商证明过程中也存在不少难题，如有利害关系业主的范围如何确定、征求利害关系业主的意见应由谁负责、具体程序如何操作等都无明确规定。对此，工商部门、居委会、业委会之间应加强沟通，制定一个标准办理流程，规范由居委会或业委会出具证明的程序，以避免居委会、业委会私自拍板决定的现象，实现公平盖章的目的。
&&相关链接
&&什么是有利害关系的业主
&&2009年，最高人民法院颁布的司法解释中对此有明确解释，&有利害关系的业主&被认定为本栋建筑物内的其他业主。也就是说，经营者所在的整栋楼有多少户，就要找多少户签字。
&&另外，司法解释中还规定：建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
&&这样一来，除了&有利害关系的业主&之外，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主只要主张并且证明自己受到不利影响，个体工商户就不能住改商。
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居委会说只能协调,环保说生活噪音不归俺管,城管称缺乏执法依据,工商表示一家办不了
　　济南解放路一小区内,居民楼上的户外广告非常普遍。(本报资料片)
　　假如有人在你居住的住宅楼里开公司、办学校,你是否会同意?假如有人在你住房的楼下开餐厅、美容院,你是否能接受?如今,新建居民区出现“住改商”问题,这些商铺在给居民带来方便的同时,更多的是无尽的烦恼。　　在12345市民服务热线去年一年接到的投诉中,涉及“住改商”的有36个。在关于社区的投诉中,也有不少投诉居民楼内办幼儿园、开公司,办培训班、开美容院的。而由此带来的噪音扰民、外来人员增多、公共设施损坏等等都是让居民最烦恼的事儿。“住改商”真就是解不开的死结吗?　　□本报记者　徐佳　实例　一家教钢琴,邻居挺烦恼　　家住二七新村四区5号楼的一位居民已经为琴声烦恼了好几年:“有时候早晨8点多就开始弹,一直到11点多,有时候下午两点多又开始弹,吃完饭从晚上8点多又开始弹,一直弹到晚上11点。找过居委会,找过派出所,打过12345市民服务热线,但是事情一直都没解决。”　　8日11点48分,记者来到了二七新村四区5号楼2单元,在楼下就听到了叮叮咚咚的琴音,声音不算很响。在反映问题的居民家,也的确能听到琴声。这位居民表示,有不少孩子来到二楼学琴,“因为受不了弹钢琴的声音,周围的邻居有的不在这住了,有的卖了房子。”　　11点55分左右,钢琴声停了下来。记者来到弹钢琴的黄老师家,老人已经78岁了,教钢琴20多年,2008年开始在家上课。他表示已经将琴的声音调低了。　　他的老伴说,因为年纪大了也不想让他教,但是“这好像成了他的一个精神寄托”。弹琴的时候也会考虑邻居的休息时间,“现在怎么办,测测吗?我们去邻居家听听是个什么情况,扰乱到什么程度?”　居委会　权限有限,只能以协调为主　　二七新村四区归铁二社区管辖,居委会的工作人员说,钢琴扰民的问题居委会也协调过,“现在在每个小区都存在这种情况。”接到投诉的只有这一户。　　教钢琴的黄老师现在没有生活来源,居委会也很为难,“现在没办法坚决要求不教,我们也是协调他们不要在邻居休息的时间段弹琴”。　　“居委会没有执法权,也不能强力的制止或者采取措施,所以只能采取协调的办法来处理。”这位工作人员表示,现在如果要办理“住改商”手续,就需要居委会盖章,但是居委会只能在工商部门出具的注册表上盖章。此外,居委会在盖章之前还需要征求左邻右舍的意见,只有居民都同意之后才能盖章。　工商部门　办理“住改商”,邻居不同意,就要换地方　　在12345市民服务热线处理这些投诉时,主要交办的部门有工商、城管、公安和环保等部门。　　8日下午,记者来到济南市工商行政管理局,工作人员向记者出示了两份文件,一份是山东省工商局颁布的《关于严格规范企业住所登记的通知》,其中明确规定“经营的项目可能危及公共安全和公共环境,并对相关居民带来不利影响的企业,原则上不得将居民住宅作为其经营住所进行登记”。　　另一份是济南市工商局给济南市人大代表金白水的建议答复,“不得在住宅内从事餐饮、娱乐、加工、制造等明显存在安全生产隐患、污染周围环境、危害身体健康、影响居民生活的生产经营活动”。　　济南市工商局的工作人员表示,在将住宅登记为企业、个体工商户住所(经营场所)时,手续很严格,一律要求提交《住所(经营场所)登记表》、住所(经营场所)所在地居民委员会或者业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅变为经营性用房的证明文件,“不能补办上述手续且存在扰民现象向工商部门反映的,将责令其变更住所(经营场所)。”　城管部门　强制执行缺乏法律依据　　二七新村街道办事处的一位相关负责人表示,钢琴扰民的投诉并没有转交到街道办的城管部门,而办事处也没有相关的执法权限。　　济南市城管局的一位工作人员表示,目前没有“住改商”管理的相关条文做依据,城管部门也很少接到和处理相关的投诉。“一般来说封闭式的小区还是以物业管理为主,开放式的小区中居民大多还是通过居委会进行协调。”一位城管执法队员表示,在实际工作中“住改商”是一个很难界定的问题。　环保部门　生活噪音不归环保管,处罚权归公安　　2011年11月,12345市民服务热线就接到了这个关于“钢琴扰民”的投诉,刚开始转给了环保部门,后来又转给公安部门。　　市中区环保局的一位工作人员表示,他们接到过这个投诉,“并不是所有的噪音都归环保部门管理”。　　《环境噪声污染防治法》中明确规定,从家庭室内发出严重干扰周围居民生活的环境噪声的,由公安机关给予警告,可以并处罚款。　　二七新村四区的黄老师表示,在8日上午,有两位民警上门进行了协调。　　“住改商”越来越普遍,这么多部门都说不清归谁管,难道深受其害的市民就该隐忍下去?这个问题该咋解决,您有啥看法,欢迎您拨打96709发表看法。■他山之石　北京一小区:“住改商”收5倍物业费　　2010年12月,北京市朝阳区观湖嘉园小区,因不堪“住改商”骚扰,业主代表大会、业委会和物业联合发力,凡是“住改商”的商户,物业费提高5倍,其员工办理的小区门禁卡每张收费1000元等等,采取一系列“苛刻”的措施清理小区内的商户。　　大多数商户称,如果成本太高,就不得不搬走。律师表示,每张门禁卡收千元没有法律依据,但是提高5倍物业费,只要全体业主大会通过就合法有效。　　　(据《北京青年报》)南京一小区:业主公约赶走“住改商”　　南京市珠江路附近的成贤公寓,是2000年建立的老小区。地处繁华路段,“住改商”情况严重。85%以上的住户认为该清理商户,小区制定了“业主公约”,限期责令“改变房屋用途”者整改,否则物业费提高到每平方米6元。物业公司严格执行后,48家“住改商”跑了43家,其余的也准备撤离。　　　　　　　　　　　(据《南京日报》)
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