申请再审人屈道军诉被申请人刘大勇一案民事再审判决书关联公司：关联律所：贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民再63号申请再审人（原一审原告、反诉被告，二审上诉人）屈道军，男，1970年7月20日出生，汉族，住浙江省临海大田街道下沙屠&#x号。申请再审人（原一审原告、反诉第三人，二审上诉人）刘大勇，男，1974年5月15日出生，汉族，住贵阳市白云区中环路2号7栋1单元1号。申请再审人（原一审原告、反诉第三人，二审上诉人）刘大强，男，1976年11月1日出生，汉族，住贵阳市白云区大坝东北路。三申请再审人共同委托代理人金家特，律师。（执业证号：**********600519）被申请人（原一审被告、反诉原告，二审被上诉人），住所地贵阳市云岩区瑞金北路成黔大厦12楼。法定代表人张若飞，该公司董事长。被申请人（原一审被告、反诉原告，二审被上诉人），住所地贵阳市云岩区瑞金北路14号。法定代表人罗嗣忠，该公司总经理。上列二被被申请人共同委托代理人贾开文，律师。（执业证号：**********395386）申请再审人屈道军、刘大勇、刘大强与被申请人（以下简称成黔公司）、（以下简称成黔物业）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2014年5月21日作出（2014）白民初字第505号民事判决。宣判后，屈道军、刘大勇、刘大强不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月25日作出（2014）筑民一终字第934号民事判决。该判决发生法律效力后，屈道军、刘大勇、刘大强不服，向贵州省高级人民法院申请再审。该院于2015年12月14日作出（2015）黔高民申字第565号民事裁定，指令本院对该案进行再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，屈道军、刘大勇、刘大强的委托代理人金家特及刘大勇，成黔公司和成黔物业的委托代理人贾开文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原一审判决查明，贵阳市白云区同心路11号“同心大厦”第1至9层建筑面积共计6612平方米产权属被告（反诉原告）所有&#x年8月26日二被告签订《委托经营责任书》，委托经营方为成黔公司，受托经营方为，委托经营期&#x年1月1日至2012年12月31日，委托经营范围瑞金北路物业、同心物业等&#x年11月30日,成黔物业制作了《关于同心大厦整体出租转型酒店的报告》，向成黔公司书面请示是否将同心大厦整体出租转型酒店，2013年1月6日，成黔公司[2013]4号文件作出《关于同心大厦整体出租转型成商务酒店的批复》，同意成黔物业将同心大厦整体出租转型成商务酒店等&#x年1月29日，原告（反诉被告）屈道军与被告（反诉原告）成黔公司、成黔物业签订了《同心大厦租赁合同》，合同约定：被告成黔公司、成黔物业将位于贵阳市白云区同心路“同心大厦”第1至9层物业建筑面积&#x平方米出租给原告屈道军使用，用途为“多功能综合性商务酒店”，第一至二年内每年租金和管理费合计1000000元等，双方并对租期、履约保证金、装修、争议解决等方式及其他租赁户搬迁等具体事宜进行了明确约定，合同第七、八还约定了不得将所租房屋抵押、转租以及租用的房产只能用于合法经营商务酒店，不得私下将经营项目转让他人等。合同签订后，2013年2月19日，刘大勇向成黔物业缴纳了租房保证金200000元&#x年10月28日，屈道军、及刘大强向成黔公司书写《关于同心大厦整体租赁合同变更合同主体的情况说明》，要求将承租方为屈道军个人变更为承租方为贵阳亿家安商务连锁酒店重新与成黔公司签订租赁合同等。同年11月1日，与被告成黔物业签订了《同心大厦整体装饰装修管理服务协议》&#x年11月5日，刘大强向成黔物业交纳了装修保证金500000元，并开始对该租赁物业进行装修&#x年11月10日，被告成黔公司委托对本案租赁物业即白云区同心路11号同心大厦的房屋租金进行评估，该评估公司于同年10月13日作出（黔瑞普天和评咨字[2013]第X142号评估咨询报告，结论为租金每年195.72万元等&#x年11月11日，成黔物业向发出通知，要求其把同心大厦的改造装修暂时停下来并将已拆下的垃圾及时运走&#x年11月30日，三原告对诉争租赁房屋作出《承诺书》，承诺租赁条件：1、第一年租赁费为180万元；2、第二、三年租赁费为195万元；3、第四年开始租赁费为按前一年的5%递增；4、装修时间免房租四个月，租赁时间暂定八年；5、装修投入最低标准1000万元。被告成黔公司于2014年1月23日以原告屈道军违反合同约定将租赁物业擅自转租给，租金偏离市场价格，显失公平等为由，向原告屈道军发出《解除合同通知书》，要求解除原告屈道军与被告方签订的《同心大厦租赁合同》。屈道军于次日收到该通知书。被告成黔公司并于2014年2月24日将同心大厦租赁以年租金215.88万元租赁给案外人用于商务酒店自主经营，并将该租赁物交付，现房屋正在装修中。为此原、被告双方发生争议，故原告方诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《同心大厦租赁合同》合法有效；二、被告按照约定履行合同义务，便于原告继续对租赁物业进行装修和经营；三、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）成黔公司、成黔物业提起反诉，请求判令:一、解除原、被告签订的《同心大厦租赁合同》；二、反诉诉讼费由三原告承担。另查明，系原告刘大强个人经营的酒店，办理了个体工商户营业执照。原一审判决认为，原告（反诉被告）屈道军与被告（反诉原告）成黔公司、成黔物业签订《同心大厦租赁合同》事实存在，双方系房屋租赁合同关系。但该合同系屈道军与二被告签订，虽然原告方在庭审中提交《股东协议》证明三原告共同出资租赁同心大厦，但该协议系三原告自己所签，并未取得被告同意，且屈道军在与二被告签订《同心大厦租赁合同》时也未该股东协议作为附件等告知二被告，原告刘大勇、刘大强与二被告之间不存在合同上的租赁合同关系。屈道军取得“同心大厦”房屋的租赁权后，虽然租房保证金和装修保证金由刘大勇、刘大强交成黔物业，但原告向成黔公司书面要求变更《同心大厦租赁合同》的主体以及三原告作出的《承诺书》：第一年租赁费为180万元等，并未得到房屋所有权人成黔公司同意，二被告并未与三原告重新签订租赁合同。加之租赁房屋的用途是经营商务酒店，屈道军并未以自己的名义办理相关手续，而是在从事相关事项，而系刘大强个人经营的个体工商户，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、《中华人民共和国民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，根据以上事实，成黔公司辩称的屈道军未经其同意将该租赁物转租他人的理由成立，故对原告的本诉请求，不予支持；对二被告的反诉请求，予以支持。在庭审中经释明，原告明确表示如解除租赁合同，在本案中其不主张返还财产等权利，将另案提起诉讼。被告认为与刘大勇、刘大强无任何关系，其不具备诉讼主体资格，虽然刘大勇、刘大强不是签订《同心大厦租赁合同》的合同当事人，但实际履行人是刘大勇、刘大强，故被告该辩解理由不能成立，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）屈道军、刘大勇（反诉第三人）、刘大强（反诉第三人）的本诉请求；二、解除原告（反诉被告）屈道军与被告（反诉原告）、于2013年1月29日签订的《同心大厦租赁合同》。本诉案件受理费60元；反诉案件受理费60元，共计120元，由原告（反诉被告）屈道军承担。原一审判决宣判后，上诉人屈道军、刘大勇、刘大强不服，向本院提起上诉称：原判混淆了合同转租和合伙经营的法律概念，被上诉人以租金过低为由主张解除合同，违背诚信原则，故请求撤销原判并依法支持其原审诉讼请求。被上诉人成黔公司、成黔物业答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，故请求维持原判。二审中，上诉人提交《请示》复印件一份，拟证明屈道军与刘大军、刘大勇为承租的一方，属于并列关系，并非转租；被上诉人成黔公司、成黔物业对该复印件不予认可。其余事实与原判认定的事实一致。原二审判决认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。就本案而言，上诉人屈道军与被上诉人成黔公司、成黔物业签订《同心大厦租赁合同》属客观事实，该房屋租赁合同为合法有效合同。但该合同系屈道军与被上诉人成黔公司、成黔物业签订，虽上诉人屈道军、刘大强、刘大勇提交《股东协议》证明三上诉人共同出资租赁同心大厦，但该协议属三上诉人自己单方所签，并未取得被上诉人同意或者相关行政机关的认可，事实上屈道军在签订《同心大厦租赁合同》时也未将该股东协议如实告知二被上诉人，故上诉人刘大勇、刘大强与二被上诉人之间并不不存在租赁合同关系。根据上诉人屈道军、刘大强、刘大勇向被上诉人成黔公司书面要求变更《同心大厦租赁合同》主体的情况说明和承诺书中载明“第一年租赁费为180万元……租赁时间暂定八年”的内容，上述要求与承诺并未得到房屋所有权人成黔公司的同意，二被上诉人并未与三上诉人重新签订租赁合同，屈道军也并未以自己的名义办理相关手续，而是以的名义从事业务，且系刘大强个人经营的个体工商户，原判依照《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，确认上诉人屈道军未经房屋所有权人同意将该租赁物转租他人并判令解除双方签订的《同心大厦租赁合同》，符合法律规定，予以维持。但纵观全案的发展过程，被上诉人成黔公司对合同解除存在明显的过错，租赁合同解除以后上诉人对造成的损失可以另行主张自己的权利。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人屈道军、刘大强、刘大勇负担。原二审判决发生法律效力后，屈道军、刘大强、刘大勇不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院指令本院进行再审。申请人屈道军、刘大强、刘大勇请求：1、撤销原一审、二审判决；2、改判确认申请人与被申请人签订的租赁合同有效，被申请人履行合同约定义务并驳回被申请人解除合同的反诉请求；3、被申请人承担案件一审、二审诉讼费用。主要理由:1、申请人屈道军、刘大勇、刘大强之间系合伙经营法律关系，也是“同心大厦”物业租赁合同的实际履行人。一审、二审判决认定申请人之间系“转租”属于认定事实明显错误，系对“合同转租”与“合伙经营”法律关系的故意混淆。2、申请人租赁的“同心大厦”进行酒店经营必须办理经营主体资格相关手续，申请人以“贵阳亿家安商务连锁酒店”的名义进行相关手续申报系申请人具体经营方式的实际需要，被申请人也已经与申请人签订装修协议且申请人已实际进场装修，表明双方对合同履行并无异议。一审、二审判决故意混淆“经营方式”和“合同转租”之间的法律关系属于认定事实明显错误。3、申请人关于“同心大厦”租金涨价的《承诺书》系被申请人以解除合同作为威胁的前提之下申请人被迫做出的单方承诺。一审、二审判决以上述承诺作为认定申请人解除原租赁合同的凭据属于认定事实明显错误。4、即便申请人之间存在转租关系，然被申请人未在法定期限提出异议，一审、二审法院应该在查明事实的基础上直接驳回被申请人的反诉请求，原审法院判决申请人与被申请人合同解除属于适用法律明显错误。5、被申请人解除与申请人签订的《租赁合同》的真实理由为“租金过低，显失公平”，其与案外第三人“”签订租赁合同印证了上述事实。一审、二审判决以“转租”为由解除申请人与被申请人之间签订的租赁合同属于鼓励被申请人单方违约。6、申请人诉请为请求“确认合同效力”并要求被申请人履行合同约定义务，被申请人反诉请求为“租金过低请求解除合同”，一审、二审判决在未确认上述合同效力的前提之下之间做出判决解除上述合同明显遗漏申请人诉讼请求。7、被申请人在案件诉讼过程中将诉讼标的物另行处置给案外第三人，意图造成合同不能履行的结果属于主观上存在明显故意，其上述行为属于单方违约及一房两租，一审、二审法院未将案外第三人予以追加属于程序明显错误。8、申请人之间系合伙经营关系，并不存在转租的事实，被申请人无证据证明申请人将租赁物业另行转租，依法应该由其承担举证不利的法律后果。9、被申请人依法应当继续履行合同并承担违约责任，二审法院在查明上述事实基础上应当支持申请人诉请并驳回被申请人反诉请求。二审判决以被申请人解除合同存在重大过错为由作为判决解除合同的理由与申请人诉请明显不符。被申请人成黔集团公司、成黔物业公司答辩称：1、关于三申请人的合伙经营关系，在签订合同的时候没有出示他们的股东协议，也没见到三申请人委托屈道军签订合同的书面授权。成黔集团公司不认可。对方在申请书中主张合伙关系，变更合同的时候也没有出示相关的证据，而在打官司的时候才出具，也不排除是为了打官司补充的一个证据。就这个证据，从内容看没有客观事实证明这个合同得到了履行，合同约定2013年资金全部到位，资金到位到何处，是否对酒店进行了改制登记，事实没有任何一个证据证明该合同真实有效。2、刘大勇2012年交了20万保证金给成黔物业公司，而成黔集团公司并不知情，成黔集团公司对此不认可，2013年12月刘大强支付50万到成黔物业公司，作为装修保证金，成黔集团公司也不知情，当时双方不同意变更主体，申请人想生米煮成熟饭，成黔集团公司对这一系列事情不知情也不认可。3&#x年签订的同心大厦整体装修服务协议是在成黔集团公司不同意继续履行合同之后，成黔集团公司要求成黔物业公司清退保证金，同时要求亿家安停止装修。成黔集团公司是成黔物业公司的管理公司，没有成黔集团公司的同意，成黔集团是不认可的。4&#x年10月30日承诺书发生在不同意亿家安变更之后。经营方式和承租人变更是两个不同主体。成黔集团公司有权决定是否变更承租主体。5、国有资产经营的决策是有相关法律规定的，大额房屋租赁合同超出三年以上要做市场调查并报总公司，事实上这个并没有做市场调查的。屈道军要求变更主体的时候，成黔集团公司才知道这一系列事情。在庭审中我们提交了法律顾问的意见，成黔物业公司并没有将法律顾问的意见上报。在合同评审中发现不公平和国有资产流失问题，必须予以纠正，否则是失职。我们认为成黔集团公司的反诉应当予以支持。6、原来租赁合同的价格条件不具有可行性，同心大厦一楼一层的价格都是90万，明显低于市场价。第一、二年租金为100万元（每平方米仅仅为12.6元），这份合同不是成黔集团的真实意思表示，没有成黔集团法定代表人或授权代表在合同上签字，由于管理漏洞盖上成黔集团公司的公章，成黔集团公司是不知道的，成黔物业公司作为出租人一方，只有经办人的签字，这个是不正常的。7、承诺书的产生是申请人打印的，而且形成是两天，不是我们提出的，我们没有对他们进行任何的胁迫。他们的承诺书表明他们对原合同是终止的。8、成黔集团履行了法律上要求的通知义务，于2014年1月24日书面通知解除与屈道军所签订的租赁合同，并由屈道军认可并领取，屈道军没有提出任何异议，当时表态参加投标，后放弃投标后悔才诉讼的。9、原来的租赁合同不可能继续履行，因为同心大厦已经以招标投标的方式承租给第三人，年租金215.88万元，至今已经两年零三个月了，所以租赁合同不可能继续履行，从事实上和法律上来看这个合同不可能再继续履行。10、对于转租，有签订合同的转租和事实上的承租人的变更，作为产权人有权不同意转租，按照合同的要求是不允许转租，对于合同的变更，合同双方当事人协商一致是可以变更的，但是针对的是内容，对于承租人的变更，出租人是有权不同意的。作为国有企业的经营必须符合国有企业资产法的规定。请求驳回申请人的再审请求。本院再审查明的事实与原一、二审判决认定的事实部分一致。另查明，2012年11月30日,成黔物业制作了《关于同心大厦整体出租转型酒店的报告》，向成黔公司书面请示是否将同心大厦整体出租转型酒店，2013年1月6日，成黔公司[2013]4号文件作出《关于同心大厦整体出租转型成商务酒店的批复》，同意成黔物业将同心大厦整体出租转型成商务酒店等。在成黔物业制作了《关于同心大厦整体出租转型酒店的报告》中载明：一、同心大厦现在房屋出租价格在每平方米15元左右，房屋出租率月98%，年收益约97万元。大厦内承租户经营项目繁多，……除大厦临街有门面经营客户外，楼层院落内有洗车场、仓库、浴室、招待所、住家户、网吧，各种培训班以及公司办公等。……二、根据同心大厦所在区域的市场要求，将同心大厦整体出租，融资转型为商务酒店。……今年十月份投资人屈道军（法定代表人）、……，整体租赁同心大厦，注册公司经营商务酒店。……特将整体出租方案报告如下：1、投资人先补偿清退洗车场（2015年12月到期）和招待所（2014年5月9日到期）两家客户。2、对于短期租赁户在合同到期后陆续清退，因清退客户导致的闲置房屋，由投资人按大厦同期租赁价格租用，并缴纳相应数量的保证金……4、第一至第二年，每年租金100万元，第三年起，每年增加租金10万元。……对三申请人提交的《关于同心大厦整体出租转型酒店的报告》（加盖成黔物业的公章，注明与原件一致），成黔公司认为该证据取得程序违法。本院要求二被申请人提供该报告原件，而二被申请人称无法找到。二被申请人提交了成黔集团公司会议文件传阅签发单及2012年12月27日总经理办公会议纪要。会议议题：关于同心大厦整体出租事宜。经过与会人员的讨论：决议如下：一、同意物业公司将同心大厦整体出租转型成商务酒店，请集团公司法律顾问对合同把关……上述事实，当事人身份证明、企业法人营业执照、组织机构代码证、委托经营责任书、关于同心大厦整体出租转型酒店的报告、同心大厦租赁合同、收据、个体工商户营业执照、同心大厦整体装饰装修管理服务协议、汇款凭证、停止装修的通知、黄河招待所转让协议及收条、付款凭证、关于同心大厦整体租赁合同变更合同主体的情况说明、解除合同通知书、关于清退保证金的通知、成黔物业管理公司贯彻落实“三重一大”决策制度工作的汇报、贯彻落实“三重一大”决策制度的实施办法、经济合同管理办法、同心大厦租金测算评估咨询报告、成黔物业公章登记本、会议纪要、当事人陈述等证据在卷佐证并经质证，本院予以确认。本院认为，2013年1月29日成黔集团公司、成黔物业公司作为甲方，屈道军作为乙方签订《同心大厦租赁合同》。成黔物业公司作为经成黔集团公司授权的受托经营方，也是《同心大厦租赁合同》的出租方之一，成黔集团公司、成黔物业公司系《同心大厦租赁合同》共同的出租方&#x年2月19日，刘大勇向成黔物业公司缴纳了保证金200000元。同年11月1日，与成黔物业公司签订了《同心大厦整体装饰装修管理服务协议》，并于同年11月5日的法定代表人刘大强向成黔物业公司交纳了装修保证金500000元。由此可见，作为《同心大厦租赁合同》的出租方之一的成黔物业公司是知晓实际租赁同心大厦的承租方并非屈道军个人，亦同意由“”作为同心大厦的承租方。作为出租方之一的成黔集团公司虽辩称对承租情况不清楚，不认可，但2012年11月30日成黔物业公司制作了《关于同心大厦整体出租转型酒店的报告》，向成黔集团公司书面请示是否将同心大厦整体出租转型酒店&#x年1月6日，成黔集团公司[2013]4号文件作出《关于同心大厦整体出租转型成商务酒店的批复》，同意成黔物业将同心大厦整体出租转型成商务酒店等。在成黔物业公司制作的《关于同心大厦整体出租转型酒店的报告》中载明：“今年十月份投资人屈道军（法定代表人）、……，整体租赁同心大厦，注册公司经营商务酒店。”，由此可知，成黔物业公司已将租赁人的情况向成黔集团公司进行了汇报，成黔集团公司知道同心大厦由投资人屈道军通过公司形式经营商务酒店，而非由屈道军以个人名义来经营商务酒店。综上，在签订《同心大厦租赁合同》时，虽然仅有屈道军在《同心大厦租赁合同》的乙方处签名，亦未有证据证明三申请人向被申请人出示过《股东协议》，但根据《关于同心大厦整体出租转型酒店的报告》的内容以及《同心大厦租赁合同》、《同心大厦整体装饰装修管理服务协议》的签订过程和保证金的实际缴纳情况和《股东协议》来