开发商虚假宣传学区房 交房时与承诺不符如何维权
现在买房，很多兽兽在介绍楼盘的时候，大多数都会告诉你他们的楼盘要地铁有地铁、要商业有商业、要潜力有潜力、要学校有学校。但就是现在还没得，未来几年肯定会落实兑现！许多买房者都是刚需首次置业，看到沙盘规划、DM单的广告图、再加上美好的承诺，都会深信不疑。心里想着这么大的开发商不得骗咱们吧，于是就凭借口头承诺买房了。尤其是许多买房的家庭考虑到娃娃读书的问题，想到买来的房子能读上一所不错的学校，所以才不惜花高价买下开发商承诺会兑现的名校楼盘。但从去年到现在，成都部分楼盘相继出现了学校维权事件，闷墩儿也收到了一位网友的投诉。网友投诉：成都某楼盘从项目策划阶段到销售期间，都是以名校形象宣传，小区配套成XX名校。目前小区配套学校建设已经启动，但是刚开始开发商承诺的XX名校一直没有定下来。我们担心由于XX名校不能配套，导致楼盘品质下降，我们购置得物业价值下降、利益受损，并且让部分急需通过购房解决子女就近上名校愿望彻底落空。帮帮，遇到这样的事情，我们该怎么办？这种先前承诺楼盘配套名校而一直不兑现的开发商，就应该打板子。很多家长买房就是为了在交房的那一年，让娃娃能顺利上到学，学校不兑现娃娃很有可能错过上学的学龄。那么遇上这样的问题，业主们应该如何维护自己的权利？下面我们具体来看。 维权一：“开发商在销售期间，通过广告、媒体、销售人员那里明确表明XX公立小学已尘埃落定，但事实上奠基却为其他公立小学甚至私立学校，严重与宣传不符，是否已构成违约？”当然已经构成违约。开发商只要在前期宣传时表明或承诺了楼盘周围规划有XX公立小学，而购房者就是冲着学区房才买下的，而后期学校不兑现，那么就已经违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条之规定这种情形属于要约，该说明和承诺即使没有写进商品房买卖合同，也应该看作合同内容，如果开发商违反了，应当承担违约责任。且《广告法》第二十六条明确房地产广告不得对规划或者建设中的文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传，对于欺骗购房者行为，法律决不容许。 维权二：“开发商后期回应：“只负责建设小学，建设完成后交付教育局，由教育局统筹安排最终哪所小学落地，开发商无法介入。”开发商不能兑现学校而推卸责任，此时购房者维权应该找什么部门？”开发商前期卖房的时候信誓旦旦承诺配套XX公立小学，现在又来一出“宝宝什么都不知道，都是教育局弄的”的戏码。既然不确定，那么一开始就不应该承诺，误导购房者买房。 一、开发商没有得到教育局的允诺，进行虚假宣传此时最该找的还是开发商，讨要说法，原因在于这不是教育的允诺。 二、开发商得到了教育局的允诺，进行虚假宣传要是教育局也参与了广告宣传，且宣传与实际不符，那么购房者可向双方追究其民事责任。 注意，敲黑板！如果购房者在买房时详细了解了该区的规划，且该规划进行了公示，有据可查，那么教育局或者某局违反了规划，可以对其提起行政诉讼。 维权三：“购房者有前期开发商宣传的学校图片、文字证据、销售人员宣传学校的文字截图，若存在虚假宣传，应当如何维权？” 首先购房者可以向当地房地产管理部门、工商行政机关凭借截图证据举报开发商的违法行为，相关的职能部门应对开发商作出相应的处罚。 其次购房者可以凭借截图证据与开发商进行协商，若协商不成，可直接向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，赔偿损失。比如张先生购买了XX房地产开发有限公司的房屋，开发商卖房的时候宣传了“买XX楼盘，上成都XX学校”的宣传语，法院判决就会确认该宣传语对开发商具有约束力。 维权四：“开发商前期通过口头承诺引入公立小学，为吸引购房者溢价销售房源，交房后学校承诺不兑现，购房者能否通过法律途径向开发商要回溢价部分房款？”此时要搞清楚开发商是以何种方式进行涨价销售，具体问题具体解决。 一、销售价格超过备案价发商可以在当地主管部门公布的指导价范围内对房屋进行定价销售，双方签订合同是属于双方自愿。如果开发商销售的房屋超过备案价，合同无法在房管局审批通过，合同也不能在房管局备案，影响到购房者后续产权证的办理。这种情况下购房者可以向当地价格主管部门和房管局投诉，或向法院起诉解除与开发商的购房合同。 二、签订补充协议如果双方在合同中对“部分购房款”支付的前提条件有明确约定是基于某公立小学，若开发商违反约定，可凭借协议要求开发商返还溢价房款。 维权五：“购房者在购房时，遇到开发商口头承诺入住即正读XX公立小学，应该如何保护自己的利益最大化？”遇到这样的问题，购房者应当多实地了解，签订补充协议。 一、咨询了解购房者可向相关学校进行详细地咨询，看是否与开发商所承诺的一致。如果购房时学校已经正在建设中，可要求开发商出示与政府部门签订与该建设小学有关的合同文本。 二、签订补充协议若开发商口头承诺配套XX名校，购房者可要求开发商将承诺写入买卖合同或补充协议中。对违约条款、合同解除条款进行明确的约定，这样既明确了双方责任，也保护了自身的权益。最后，闷墩儿想提醒大家的是，在买房过程中对于销售口中的“楼盘规划”“楼盘潜力”，都应该有自己的判断，不能一味的听信开发商所谓的“承诺”。购房者可以对学校规划、地铁规划、商业规划进行核实，在确定了以后再买房也不迟，必要的时候可以要求开发商将承诺写入合同中，保护我们自己的利益。 今日推荐：现在买房，很多家庭为看娃娃读书的问题，想到买来的房子能读上一所不错的学校，不惜花高价买下开发商承诺会兑现的名校楼盘。但是交房时名校与承诺不符怎么办？帮帮为大家准备了一篇“开发商宣传的名校没有了 怎么破？”主要内容：1、严重与宣传不符，是否已构成违约？2、开发商不能兑现学校而推卸责任，此时购房者维权应该找什么部门？3、购房者有前期开发商宣传的学校截图，若存在虚假宣传，应当如何维权？扫描下方二维码，微信关注成都房帮帮（cdfbb028）回复关键词“266”即可查看全部内容。
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开发商兑现不了承诺怎么办
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但是该花园在规划上是被包含在公共绿地范围内的，开发商无权将其赠与给张某、私家花园等诱人承诺，绿地、车位等只有在规划上被规划为可以单独出售的部分并能够登记在特定业主名下的，才可成为个人所有的。本案中，张某虽有合同依据。　　在此，律师提醒购房者，在面对开发商上的赠送承诺时，不仅要把相关承诺落实到合同中，张某不能依据合同主张对花园享有权利，就可以获赠送屋前约20平方米私家花园。为了打消承诺不能兑现的顾虑，张某要求开发商将“赠送底层房屋门前20平方米花园”的约定进了购房合同的补充协议，同时将标注了该私家花园的户型图作为合同附件。收房后，正当张某准备将花园围起来使用时，其他业主告知张某：根据物权法第七十三条规定，建筑区划内的绿地，其占用了小区公共绿地，并要求他腾退，并看中了一处高档住宅小区的新开楼盘，但实际上，也有不少购房者因开发商未能兑现承诺而与开发商对簿公堂，最终法院判决张某构成侵权并要求其腾退。　　律师说法，即合同中关于赠送花园的约定无效。其他业主遂将张某至法院　　开发商购房有赠送，法院审查发现，该花园在规划中属于公共绿地，张某购买房屋房屋门前并未规划私家花园，面对诱惑买方须淡定君合律师事务所刘卢税曾律师团
卢宇律师　　　　不少开发商在售房时给出购房即赠送车位。请采纳，不同意腾退，更要查明开发商承诺赠与的部分是不是属于公共部分，开发商是否有权处分。2009年年底，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。在看房时，该楼盘开发商向他承诺，张某准备购买一套商品房。张某认为，他有合同及户型图为依据，属于合法占有，购买120平方米的底层楼房。同时《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器交房时开发商承诺配套设施没有了怎么办？
[导读]开发商预售房子时，说小区有球场、游泳池、幼儿园等配套设施。可交房时，却发现承诺的配套设施没有了，怎么办？开发商预售房子时，说小区有球场、游泳池、幼儿园等配套设施。可交房时，却发现承诺的配套设施没有了，怎么办？昨日，《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订草案）》提交市四届人大常委会第四次会议一审。依据修订草案，开发商预售房子时，应对球场、游泳池、幼儿园等配套设施面积和建成时间公示承诺书。违者，开发商除面临最高10万元行政罚款外，还将被列入不诚信“黑名单”。预售时公示配套设施建设承诺书【草案】房地产开发企业应当对商品房配套设施建设内容、建设期限、产权界定、移交使用等事项作出书面承诺，并在办理预售许可手续之前填写“房地产开发项目配套设施建设承诺书”，自预售当日起，在销售现场等显著位置进行张贴公示。如没有按规定进行承诺书公示，将面临5至10万元的罚款。【解读】市民在购房时，销售人员将小区夸得天花乱坠，配套设施应有尽有，指着沙盘说，这是幼儿园、游泳池，那是健身房……可最后到交房时，却发现承诺没有兑现。昨日，市建委开发办政策法规处负责人胡智勇表示，去年，我市就受理了类似纠纷30余件，占开发办受理房产纠纷数量的三分之一。草案作出此规定的目的便是为了保护购房者的利益。交房时未兑现承诺最高可罚50万元【草案】在商品房竣工验收时，满足购房者基本生活所需而配建的排水、供电、供气、通信、宽带、有线电视以及小区道路和绿化等基本生活配套设施，应当和房屋主体工程同步验收。开发商为提高项目品质配建的其他设施，如幼儿园、球场、游泳池等配套，则应按照销售现场公示的承诺书内容和进度进行建设和验收。新建小区在交付使用前应当具备以下条件：小区与城市道路或公路之间有道路相连接，已完成小区内道路建设；已完成配套设施承诺书确定的其他配套设施建设；小区分期建设的，建成部分周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。开发建设主管部门应建立房地产开发企业信用档案，记载企业资质信息、项目建设信息、企业人员信息、企业信用等级信息以及企业不良行为记录等，并通过网络平台将综合评价情况向社会公布。如果将不符合使用条件的住宅项目交付使用，将被责令整改，并处以20万元以上、50万元以下的罚款，严重的被吊销资质证书。【解读】胡智勇表示，本次草案修改的一大重点，便是首次将企业信用建设入法。目前，市建委已建立“重庆市房地产信用体系”网络平台。对于失信企业，可对其资质以及房产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售、融资等手续审批予以限制。胡智勇表示，承诺没有兑现的企业将被列入“黑名单”，通过媒体公开曝光。并同时向有关单位发函冻结其其他项目的手续审批。交房后商品房质保期自交房日计算【草案】商品房保修期应当自开发商将商品房交付购买人之日算起。同时，为防止购买者在接到书面交房通知后，无正当理由拒绝接收，草案规定，保修期自书面通知确定的交付使用日期计算。【解读】目前，无论你是什么时候购买的房屋，开发商都用首次交房的日期来计算房屋保修期，这就造成了购买尾房的这批消费者的实际住宅保修期缩水。而现行法规对质保期应从什么时候算起，没有明确。胡智勇表示，草案作出此规定，让购房者、开发商的合法权益都得到保护。开发企业解散原股东仍担责【草案】房地产开发企业解散后，其股东应当按照企业章程和有关法律法规的规定，对其开发建设的房地产项目承当责任。【解读】房屋出现质量问题，找开发商，不料开发企业早已人去楼空。找到当时项目企业负责人时，多以“企业解散”为由推诿，不愿意承担责任。胡智勇表示，条例首次将责任的主体进行了明确，要求企业解散后，股东应承担房屋质量的后续责任，而此前出现类似状况，业主找不到具体责任人，要么自己出钱解决，要么由政府买单，“无形中增加了业主或政府的负担”。<<<腾讯房产金华站官方咨询热线：6腾讯房产声明：本网（）登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述；一切标明来源“腾讯房产”或注有“腾讯房产”LOGO的所有文字图片等资料，版权均属腾讯房产所有，转载请注明出处。
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