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因一户人家违反规约包阳台萧山旺角城把业主告上法庭
业主能不能包阳台？到底由谁说了算？
和家园小区正在酝酿统一包阳台方案
　　萧山旺角城一户业主家包的阳台 记者 朱丹阳 摄
&&■萧山旺角城&&记者 殷军领
通讯员 萧法&&&&明明买房时签订了不能包阳台的《临时管理规约》，房子装修时，业主却包起了阳台。物业认为业主违反规约，擅自改变外墙，影响整个小区外立面的统一，一纸诉状把业主告上法庭。&&昨天上午8点50分，萧山区人民法院1号法庭。40座的旁听席上，只坐了12个人，3个原告、1个被告，还有8个记者。&&开庭前，法官再三提醒原被告双方，事情并不大，关起门来大家都是一家人，最好还是协商解决。“这样的案子以前也审理过，走诉讼程序是劳民伤财。”&&原被告分坐第一排左右两边，面容严肃，语气也很坚定：“不协调！”&&&&购房时签了管理规约&&装修时却包了阳台&&事情发生在萧山区旺角城小区，被告顾女士2008年买了小区××幢的两套房子。&&9点10分，原告代理人梁律师陈述，法庭马上静了下来。梁律师说，去年10月，被告顾女士准备装修房子，到物业备案，物业依据《装修管理协议》、《备忘录》等协议，口头、书面多次提醒她，不得封闭阳台，她也明确同意并签了字。&&但在随后的装修过程中，物业发现顾女士在阳台护栏内侧又加装了平推拉窗，两套房子共装了10个拉窗。物业认为顾女士违反了《旺角城临时管理规约》（以下简称《管理规约》）第十条第二款：禁止擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、露台等部位的位置、颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等相关规定，影响了整个小区外立面的统一，给物业管理造成了不良影响和困难。&&今年9月7日，物业发出违章整改通知书，顾女士未整改。无奈之下，物业把顾女士告上法庭。&&&&业主包阳台&&主要有两点考虑&&被告代理人章律师反驳说，外立面总长度为6.9米，阳台长度仅为2.4米，其余的4.5米属于私有空间。阳台在构造和使用上均具有独立性，是房屋的专有部分，业主“享有占有、使用、收益和处置的权利。”&&“业主顾女士入住后发现，因房屋挑檐过高，一到雨天就容易积水。而且这两套房子靠近马路，噪声大、灰尘多，出于防尘、防噪声的需要，才考虑封闭阳台。采用的是透明玻璃，已充分顾及小区外墙的美观。还有一点是出于居住安全考虑，顾女士家里有一位患有老年痴呆症的奶奶。”&&双方争议的焦点有两个：一个是被告与房屋开发商订立的《管理规约》的合法性；一个是在现法律、行政法规对阳台封闭未作明确规定的情况下，被告与开发商订立的《管理规约》，“是否可以对抗被告对其房屋所享受的行使权利”？简单来说，就是业主能不能包阳台，现在到底由谁说了算？&&原告认为，协议双方自愿约定，双方应当遵守协议约定；被告认为，协议没有和业主协商，也不是遵从业主大会的决定或业委会的授权，属于格式条款，应判为无效协议。&&小区物业陈经理说，他们2010年就向北干街道提出申请成立业委会，因小区入住率不达标，一直没批下来。&&此案法庭将择日宣判。&&&&物业说，不让包阳台&&一是为了便于物业管理&&二是让大家的房子保值&&庭审结束后，昨天下午，我们来到旺角城小区。&&××幢最高31层，一梯两户。下午1点，阳光正好，从楼下仰望，因为使用玻璃材质不同，阳光下能看到业主顾女士家安装的平推拉窗有些反光。又来到对面的5幢，用单反相机拉近观察，顾女士家的平推拉窗安装在护栏上。&&小区物业陈经理带我看了和顾女士家同规格的阳台，护栏高1.2米，长2.4米，主体是厚约1厘米的钢化玻璃，阳台与室内有移门相隔。&&旺角城2010年10月交付，共1005户，目前装修、入住的有700多户，陈经理说，整个小区只有顾女士一家包了阳台。&&为什么要把包阳台的业主告上法庭？陈经理说，一是为了方便物业今后的管理，二是为了保持小区外立面的统一，让小区看起来更美观，让大家的房子保值增值。&&对于包阳台问题，业主们也各有看法。赖女士说，她买房子的时候，记得物业跟她说过，阳台不能包，就连晾衣架也不能伸到外面。&&另一位不愿意透露姓名的先生说，最近3年他先后在几个小区买过4套房，签合同的时候都要跟物业签一个《装修协议》，“旺角城的协议上面，好像是说了不能随便包阳台。”他之前一套房子阳台半个露在外面，一下雨就积水，他本来也想包一下阳台的，结果一问物业，直接说后果自负，他想想还是算了。&&&&和家园酝酿统一包阳台方案&&明年1月由全体业主投票表决&&杭州城西的万家花城2009年交付，共有2600多户，前两年，小区也刮起了一股“包阳台风”，方式和旺角城差不多，都是护栏上加装了无色透明的平推窗。业主的理由和旺角城的顾女士家基本相似：风大雨大、灰尘多，包了阳台防噪声。&&物业当时统计，有四户人家包了阳台，根据物业和业主签订的《业主公约》和《装修协议》，物业多次上门劝说拆掉玻璃。“最后有两户自己拆了，另外两户是物业上门拆的，一户当时还有意见，说在自己家里弄，不碍物业的事，到现在他两年的物业费都没交。”万家花城物业经理于立杭说。&&至于不能包阳台的原因，于经理说，除了为了保持小区外立面的统一和美观，提高小区档次和升值潜力，还有一个原因，就是业主自行装的阳台，不安全。“一旦出了事，都是物业的责任。”&&与大部分小区禁止包阳台不同，西溪路的和家园小区正在酝酿一个小区统一包阳台方案，预计明年1月提请全体业主表决。&&小区物业主任李梅说，和家园小区当年为了充分利用空间，采用立体设计房屋的方式，也就是常说的错层，这就造成业主家的阳台完全露在外面。&&“别说遮风挡雨了，就连衣架都没地方装，总不能不晒衣服吧。今年台风来的时候，有些业主家进水了。”为此几十户业主一起找到物业，要求包阳台。&&物业的一个重要职责是解决业主的日常生活困难，李主任说，在小区要不要包阳台的问题上，他们采用的是“疏”、而不是“堵”。&&征询业主意见后，和家园物业正在酝酿一个统一更改阳台外观的方案，大原则是整体上不破坏小区外立面，包括统一规格、统一款式、统一颜色，材料可由业主自行选择。&&李主任说，这个方案已经打算报城建部门审批，明年1月会召开业主大会，由业主投票决定。&&&&业主能不能包阳台&&听听专家怎么说&&&业主到底能不能包阳台？杭州市物业管理协会会长宋建慧给我们做了详细分析——&&一、业主购房时一般会跟物业签订《装修协议》（有的叫《临时管理规约》），里面都会详细规定，业主装修时不能擅自改变房屋结构、外貌，包括外墙、外门窗、阳台、露台等。“业主只要签订了这份协议，就相当于默认协议约定，就要遵守。”&&这些协议有没有法律效力呢？宋会长说，《物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主和物业签订的这些协议就属于“管理规约”的一种。&&二、即使没有签订，根据建设部《房屋建筑面积计算规则》，建筑物阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台还是敞开式阳台，均按其水平投影面积的1/2算入房屋总面积。业主购房时，购买的是建筑面积，也就是说，只有阳台投影面积的一半属于业主，其他是公共区域，属全体业主共有，业主要包阳台，需要经小区全体业主同意才行。&&三、那业主怎么样才能包阳台？宋会长说，要先到建设局下的规划处审批，然后征求小区业委会、住户及相关单位同意后才能包。即使审批通过，业主也不能随意包的，也要考虑整个小区的和谐和美观，款式、颜色、样式都要和小区整体一致。&&&&小区呼叫岳海智
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业主外出回来阳台玻璃被人砸碎，业主要物业赔偿对吗
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物业可以协助业主报案 没有义务赔偿
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回答问题，赢新手礼包24楼阳台掉玻璃砸碎了5楼的窗 赔偿成难题
21日清晨6时许，住在甘井子区美域盛景小区55号楼5楼的张女士，被卧室阳台发出的巨大异响惊醒了。她打开卧室通往阳台的门，一阵大风“呼”地灌了进来，阳台窗上莫名出现巨大的窟窿，地上满是玻璃碎片。经过查找，张女士发现，是24楼住户的阳台玻璃坠下砸碎了她家的玻璃。但对于赔偿事宜，5楼、24楼及物业都认为自己不用承担责任，事情陷入僵局。睡梦中阳台玻璃被砸碎张女士住在美域盛景小区55号楼的5楼，21日6时许，正在睡梦中的她被一阵巨大的异响惊醒。“先是‘轰隆’一声，紧接着‘哗啦’一声。 ”张女士说，她赶紧起身，推开卧室通往阳台的门，一阵大风“呼”地灌了进来，把她吹得一激灵。“当时外边风很大，阳台中间的大玻璃被砸出一个大窟窿，往屋里灌风，地上全是玻璃碎片。除了碎掉的玻璃，阳台栏杆被砸弯，栏杆外立面用螺丝固定的两块钢化玻璃也碎了。 ”好端端的玻璃怎么会碎呢？张女士和家人立即下楼查看，结果在楼下的草坪上发现了一块破碎的钢化玻璃。抬头一看，只有24楼住户的阳台少了一块玻璃。24楼业主：应由物业负责维修22日上午，记者来到美域盛景55号楼，楼前已被拉上警戒带，一块破碎的钢化玻璃卷曲在草坪上。“钢化玻璃中间有胶，即使碎了也是成块的。”一名居民说。5楼张女士家的阳台玻璃有一个大窟窿，下方的两块钢化玻璃碎成网状，金属栏杆变形。 24楼栏杆外立面有一块玻璃缺失。张女士告诉记者，事情发生后，她先后找到了24楼的房东李女士及小区物业，但双方都认为自己不应承担责任，“真是飞来横祸，我们是受害者，但他们互相推，没人负责。 ”随后，记者电话采访了24楼房东李女士。李女士告诉记者，掉落的阳台玻璃是买房子时就有的，不是她后来安装的。“我没有改动阳台，阳台是公共区域，我的物业费一直正常交，出了事情应该由物业负责。”李女士说。物业：24楼业主未尽到自检义务美域盛景小区的物业工作人员告诉记者，小区是2008年建成的，这是第一起阳台玻璃脱落事件，固定玻璃的螺丝出现老化，但不能确定玻璃掉落一定与螺丝老化有关。“正常使用不应该脱落，一方面有天气原因，一方面是业主维护。”发现住户玻璃掉落后，物业保安第一时间拉起了警戒带，事后在各居民楼张贴了相关提示，提醒其他业主自检。针对24楼业主提出的异议，物业工作人员解释说：“根据《物权法》的规定，阳台属于自有部分，保修期一年，保修期之内维修责任在施工单位，过了保修期，维修责任在业主，业主有自检的义务。 ”由于近日天气多变，5楼居民窗户继续维修，物业帮助联系门窗厂，22日中午，5楼业主先行自费换了窗户。律师说法可查看玻璃是否过保质期大连新世纪律师事务所牟飞律师认为，楼上阳台玻璃掉落，造成楼下居民的损失，有关赔偿责任要根据具体情况具体分析。如果是玻璃爆裂破碎后掉落的，那么玻璃在出厂时都有保质期，通过开发商应可查到。假设玻璃自然爆裂掉到楼下，如果玻璃没有过保质期，那楼盘的开发商需要承担相应责任，此外玻璃的生产商也需要担责，因为玻璃可能存在质量问题。如果玻璃已经过了保质期，则赔偿责任应由业主来承担。牟飞律师建议广大市民，阳台上的玻璃设计虽然美观，但隐患也很大，因为玻璃护栏一旦安装不稳固，或材料用了一段时间出现老化，就会有坠落的风险。最重要的还是安装后的定期维护保养，否则，一旦缺少了维护保养，出现了松脱或者老化，不能得到及时的发现和处理，就有坠落的风险。建议高层业主最好在阳台外加装一个不锈钢的围栏，用以保护易碎的玻璃。要避免在玻璃附近存放吸热类的物品，导致玻璃温度进一步升高引发爆裂。可以在玻璃表面贴上防爆膜，这样即便发生自爆，碎片粘在膜上，也可避免坠落造成二次伤害。如果玻璃过了质保期，建议业主要对玻璃进行定期维护。 (半岛晨报)
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全部答案（共1个回答）
合同有约定吗？一般是不承担责任的。
有过错，才承担责任，所以，要看是怎么砸的？物业是否有过错来决定是否该赔。
前期物业（在业主委员会、业委会成立前）《业主公约》就相当于物业服务合同，因为你的购房合同最后几页有附件，购买了房子签合同的同时你就一并签订了物业合同。
物业费你...
国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法的》
前期物业管理费标准由物价局批准；成立了业主大会的物业管理费标准由业主大会和物业协商确定。
答: 现在小孩都比较叛逆，如果房子好租，就把他们赶走，如果不好租，吃就吃了，眼不见心不烦，如果是合租，你就忍忍吧，现在人习惯都不一样，个性都很强
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